【不動産売却の正しい手順】これだけは知っておきたい注意点

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【不動産売却の正しい手順】これだけは知っておきたい注意点

不動産の売却では、大きな金額が動きます。

絶対に失敗したくないですね!

ここでは、初めて不動産を売るときに知っておきたい情報を、わかりやすく解説していきます。

・まず最初にやるべきことは?

・全体の流れを把握しておきたい。

・高く、早く売るコツがあれば知りたい!

こんな声に答えていきますので、この記事を読んで、不動産売却を成功させましょう。

1.不動産売却の流れ

まず、どんな流れで売却を進めていけばいいのか、概略をつかみましょう。

各ステップの詳細と注意点は、次の章で説明するので、ここでは流れがイメージできればOKです。

最初にやるべきことは、不動産会社の査定を受けること!

査定を受けないことには、何も進まないので、早めに動きましょう。

2.各ステップの詳細と注意点

ここからは、いよいよ、各ステップの詳細と注意点です。

 

ステップ4までは、高く売るための注意点が書いてありますので、じっくり読んでくださいね。

高く買ってくれる買主を見つけるためには、ノウハウがあります。

100万円以上、売却金額が変わってくることも珍しくないので、コツをしっかり押さえましょう。

 

ステップ5以降は、あらかじめ知っておくと手続きをスムーズに進めることができるので、ぜひ目を通してください。

【ステップ1】査定:複数の不動産会社の査定を受ける

まず、あなたの不動産がどれくらいの価格で売れそうなのか、不動産会社の査定を受けましょう。

中古車とは違って、不動産会社が買うわけではありません。

不動産会社は、買主を見つけるための手助けをしてくれます。

これを「仲介」と言います。

不動産会社の査定額は、「うちの会社で仲介すれば、これくらいの値段で売れると思いますよ」という値段です。

 

なお、不動産会社が直接買ってくれる「買取」もありますが、相場よりも安くなってしまいます。ですので、よほど急いで売りたい場合以外はおすすめしません。

【注意点1】

ここで最も重要なことは、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較することです。

不動産会社には、それぞれの「強み」があります。

得意分野と得意エリアがあるので、どこの不動産会社を選ぶかによって、不動産が売れる値段は変わってくるのです。

先ほどもお伝えしたように、百万円以上も査定額に違いが出るケースがあるのは、ココに理由があります。

複数の不動産会社の査定額を比較する場合には、「HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定を利用すると便利です。

簡単な項目を入力するだけで、全国規模の大手から地元に強い地域密着型の不動産会社まで約1,000社の中から、あなたの不動産を最も高く売ってくれそうな不動産会社をシステムが自動的にピックアップしてくれ、まとめて査定依頼することができます。

NTTデータグループ会社が運営していて、参画している会社は厳しい審査を通った優良企業のみなので、安心して利用できるところもメリットです。

査定を受けたら、査定額だけではなく、査定の根拠や販売戦略などの説明内容も比較して、信頼できる不動産会社を選びましょう。 

【注意点2】

不動産会社の査定額は、掃除をしてもしなくても変わりません。

ですので、この段階では掃除が終わってなくても大丈夫です。

 

不動産会社はプロなので、建物そのものの価値を見抜くことができます。散らかっているから狭く見えるのでは、といった心配は無用です。

それよりも、なるべく早く査定を受けて、査定額や売り方についてのアドバイスをもらい、売却ステップを進めていくことが大切です。

ちなみに、一戸建てや土地を売却する場合は、隣家と境界線を決めたり測量が必要になったりすることがあります。査定の際、不動産会社に相談しておきましょう。

【ステップ2】媒介契約:不動産会社と「不動産を売ってもらう契約」をする

複数の不動産会社の査定を受けたら、仲介を依頼する不動産会社を選んで「媒介契約」を結びます。

「媒介契約」には3種類あります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

 

3つの媒介契約の違い比較表

  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ(※)への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

※レインズとは?

媒介契約を締結すると不動産会社が、「レインズ(指定流通機構)」というサービスに物件情報を登録します。

全国の不動産会社は、このレインズに掲載されている物件情報を閲覧して物件を探しているのです。

物件情報をレインズに登録することで、より多くの不動産会社の目に止まり、買主が見つかりやすくなります。

3つの契約の大きな違いは、複数の不動産会社と契約できるかどうかです。

一般媒介」は2社以上と契約できますが、「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社しか契約できません。

 

仲介手数料は、売買を成立させてくれた不動産会社だけに支払いますので、どの契約を選んでも同じです。

サービスの内容によって、契約を選びましょう。

【注意点1】

高くスムーズに売るために、最もおすすめの契約は「専任媒介」または「専属専任媒介」です。

 

一般媒介」では、最終的に買主を見つけて、売買を成立させた不動産会社だけが仲介手数料を受け取ることができます。つまり、売買を成立させられなかった不動産会社は、どんなに頑張って販売活動をしても、努力は無駄になってしまいます。

 

これに対して、「専任媒介」と「専属専任媒介」では、不動産会社は1社だけなので、他の不動産会社に先を越される恐れがありませんから、安心して販売活動をしてくれます。

十分な広告宣伝費をかけ、営業担当者が熱心に販売活動してくれることで、不動産は高くスムーズに売却しやすくなります。

 

専任媒介」や「専属専任媒介」のもう一つの魅力は、様々な特典が用意されていることです。

例えば、「売却後の補修費用を負担してくれるサービス」「ホームステージング」「買取保証」など、会社によってサービスが違いますので、複数の会社の特典を比較してみるといいですね。

 

また、「専任媒介」や「専属専任媒介」は1社しか契約できないので、言い換えれば、窓口が1つで済みます。複数の不動産会社と媒介契約書を交わしたり、何度も打ち合わせしたりする手間がないので、あなたの貴重な時間を無駄にしません。

【注意点2】

専属専任媒介」では、直接取引ができません。

つまり、親せきや友人が不動産を買ってくれることになった場合でも、仲介手数料が発生してしまいます。

ですので、知人が買ってくれる可能性がある場合には「専属専任媒介」ではなく、「専任媒介」を選びましょう。

【ステップ3】売り出し:売り出し価格を決めて広告を出す

不動産会社と相談しながら、売り出し価格を決めます。

その際は、「とにかく早く売りたい」「それほど急がないので、少しでも高く売れるように挑戦したい」などの要望をしっかり伝えましょう。

その要望を踏まえた上で、不動産会社のアドバイスをもらうのが重要です。

 

人気物件であれば、希少性があるので、相場より少し高めに売り出しても売れる可能性はあります。

でも、人気物件だからといって高すぎる価格設定をしたり、あまり競争力のない不動産に強気の価格設定をすれば、売れるものも売れません。

販売期間が伸びて、ずっと売れ残っているイメージがつくと、ますます売れない悪循環に陥ってしまいます。強気の価格設定は、不動産会社に相談してから慎重に判断してください。

 

不動産会社は需給動向をよく知っていますので、基本的に、プロのアドバイスに従っていきましょう。

そのためにも、最初に複数の不動産会社の査定を受けて、査定根拠についても比較し、信頼できる会社を見つけることが重要です。

【注意点】

値下げ交渉も織り込んで、売り出し価格を決めることが大切です。

「希望売却価格よりも少しだけ高めに売り出して、値下げ交渉には●万円までは応じよう」といった作戦を最初に決めておきましょう。購入希望者から交渉されてから考えるのでは、すばやく判断ができず、せっかくの売却機会を逃してしまう可能性があります。

【ステップ4】内覧:購入希望者が不動産を見学に来る

売出を開始すると、いよいよ、購入希望者が物件を見に来ます。

ここが勝負の分かれ道。内覧の準備は、とにかく気合をいれてください。

購入希望者は不動産のプロではありませんので、不動産会社による査定と違って、見た目の印象に左右されてしまいます。

【注意点】

・徹底的に掃除すること

玄関、ベランダや庭も忘れずに掃除しましょう。

特にキッチンや風呂などの水回りの汚れは目立ちますが、自分では限界があるので、プロのハウスクリーニングに依頼することも検討しましょう。

どうせ売却してしまうのだから、余計な費用をかけたくないと思うのも人情です。でも、たとえ10万円かかったとしても、不動産が高くスムーズに売れれば高い投資ではありませんね。

 

・物を減らすこと

モノが多いと部屋が狭く見えてしまうので、不用品を処分して整理整頓しましょう。捨てられない場合には、レンタル倉庫などを利用すると便利です。

 

・におい対策も万全に

カーテンなどの布製品は洗うか、消臭グッズを利用しましょう。喫煙者やペットがいる場合には、特に念入りに対策し、内覧直前には換気も忘れずに 行ってください。

 

・全部見てもらうつもりで準備すること

購入希望者には、収納も含めて、すべて見てもらうつもりで準備しましょう。

少しくらい散らかっていても売買は成立しますが、見られない部分があると、売買の成約率は著しく低くなります。

 

・当日はゆっくり見てもらう環境をつくる

当日は落ち着いて見学してもらえる雰囲気を作りましょう。

内覧に応対するのは、ご主人・奥様どちらでもかまいませんが、できるだけお一人で対応し、他の家族には外出してもらうようにしてください。

「一人で」といっても案内は基本的に不動産会社にお任せできますし、簡単な質問に答えるくらいのイメージなので、心配しなくても大丈夫です。

売却理由など、予想できる質問の答えは準備しておきましょう。

また、所有者だからこそわかる、物件のアピールポイントなどの情報をまとめておくのも効果的 です。

 

・約束はしないこと

その場で、エアコンや照明は置いていきます(差し上げます)とか、値引きに応じる約束などはしないようにしましょう。「家族に相談してからお答えしますね」と言っておくのがベストです。

内覧に対応するのはご主人・奥様いずれか一人にしておくと、回答を保留しやすいですね。

内覧して気に入ってもらえたら、「買付証明書(購入申込書)」がもらえるので、詳細な条件の交渉に進みます。

残念ながら決まらなかった場合には、あとで不動産会社に理由を確認して、次の内覧までに対策を練りましょう。

【ステップ5】売買契約:買主が決まったら売買契約を結ぶ

買主が決まって、引き渡しの条件などに合意したら、売買契約を結びます。

売買契約は、売主・買主・それぞれの担当の不動産会社が集まって、書類を読み合わせし、署名捺印します。

 

売買契約の時点で、物件価格の数パーセントの手付金を受領して、残金は引き渡し時に受け取るのが一般的です。

手付金は、買主のローンが通らなかったなどの理由で契約が白紙になったときには、返却する必要があるので、まだ使わないようにしましょう。

 

住宅ローンの残高が残っている場合には、売買契約で確定した「引き渡し日」を銀行に連絡しておきます。

引き渡し日には、住宅ローン返済と同時に抵当権抹消の手続きが必要なので、銀行に必要書類を準備してもらう必要があります。

【ステップ6】引き渡し:代金を受領して不動産を引き渡す

引き渡しは、買主が住宅ローンを借り入れる金融機関などで行われるのが一般的 です。

売主買主不動産会社司法書士などが集まって、残代金を授受します。

授受といっても、現金ではなく、その場で買主から売主に残代金を振り込んでもらうことがほとんどです。

 

受領を確認したら、売り主にカギを渡し、引き渡し完了です。

当日中に司法書士が登記申請手続きを行って、不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)に売買の事実を記載してもらいます。

【ステップ7】確定申告:売却の翌年に税務署に確定申告する

不動産を売却した翌年の2/15頃から3/15までに確定申告をします。

確定申告が必要なのは、売却益がある場合と、売却損の損益通算を受けたい場合です。

 

【売却益がある場合】

不動産を売却して利益が出ると、所得税住民税がかかります。

売却益が出る場合、所有期間が5年を超えると税率が低くなるので、場合によっては売却時期をずらすことを不動産会社に相談してみましょう。

 

なお、マイホームを売却する場合には、「3,000万円の特別控除」という特例制度があります。要件を満たせば、3,000万円までの利益は非課税になる ので、安心してくださいね。

【売却損がある場合】

売却損がある場合には、給与所得などにかかる税金が還付される場合があります。 売却損の損益通算ができるのは、2つのケースです

・マイホームの買い替えで、売却損が出たケース

・住宅ローンが残っているマイホームを売却して、売却損が出たケース

この制度を利用したい場合にも確定申告が必要なので、税務署等に相談してみましょう。

3.売却スケジュールをたてよう

前章で不動産売却のステップを見ていただきましたが、買い手が見つかるまでは、意外と時間がかかります。

売却までどれくらい時間がかかるかイメージして、スケジュールを立てましょう。

3-1.平均的な売却期間

売り出しから売買契約までは、これくらいが目安です。

・マンション・・・最短で3~4ヶ月

・一戸建て、土地・・・最短で6ヶ月

この他に、不動産会社を選ぶまでの期間や、売買契約から引き渡しまでの期間も必要なので、プラス1~2ヶ月みておきましょう。

 

中古マンションのニーズは多いので、マンションは一戸建てよりも早く売れることがほとんどです。人気物件では1ヶ月で買い手が見つかる場合もあります。逆に、築年数が30年以上の場合や、駅から離れた物件では、売却期間は長くなるかもしれません。

 

一戸建て土地の場合は、測量が必要になったり、隣の土地との境界を話し合う必要が出て来たりするので、マンションよりも時間がかかることが一般的です。 余裕を持ったスケジュールを想定しておきましょう。

3-2.売りやすい時期

不動産は売りやすい時期と、そうでない時期があります。

マンションや一戸建ては、転勤や転校などの人が動く時期に合わせて、1月3月の成約が最も多くなります。次に多いのが9~11月頃です。

 

この時期に合わせて売り出しスケジュールを組むと有利ですが、もう一つ重要なのはライバル物件の需給動向です。似たような物件が売り出していると競合してしまうので、需要と供給を見ながら売り出し時期を選ぶのも効果的です。

 

不動産は驚くほどアッという間に売れるときもあれば、意外と時間がかかるときもあります。

売り出し時期を選ぶためにも、早めに査定依頼をし、前倒しで準備しておくことが大切です。

まとめ

いかがでしたか?

不動産を売却するまでの流れがイメージできましたか?

 

高く売るためのポイントをもう一度まとめておきます。

・複数の不動産会社の査定を受けて、ベストな不動産会社を選ぶ

・「専任媒介」か「専属専任媒介」を選んで、一生懸命売ってもらう

・要望を伝えた上で、不動産会社のアドバイスを受けて値付けをする

・内覧は徹底的に準備する

高くスムーズに売るために、専門知識は必要ありません。

とりわけ、良質な不動産会社を見つけること」が不動産売却を成功させるための絶対条件です。

HOME4Uを利用して、複数の不動産会社の査定額と説明力を比較し、ぜひ信頼できる会社を見つけてくださいね。

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