【不動産売却の正しい手順】これだけは知っておきたい注意点

不動産売却を思い立つ理由はさまざまです。

きっかけは、「配偶者の転勤」「家族が増えて家が手狭になった」「子どもが家を出た」といった家庭の事情に関することから、「住宅ローンが払えなくなった」「まとまった金額が必要になった」「相続後の税金対策」など経済的なこともあるでしょう。

実際に売却した方の声を基にしたアンケートによると、戸建てを売却する人の3人に1人が「住み替え」を理由としています。

戸建て売却理由

集計期間:2021/9/1~2022/2/28 当社調べ

戸建て住宅は、家族の人数が最も多い時に合わせた広さで購入するケースが多いでしょう。そのため、子どもの独立や高齢で広い戸建てを管理できなくなった場合に、住み替えを検討する方が増えるといえるでしょう。

売却を思い立つ理由はそれぞれでも、売却方法や不動産会社への依頼など、基本的な流れは共通しています。この記事では、不動産売却の方法や流れ、費用、税金まで、網羅的にわかりやすく解説します。

売却しようと思い立っても「何から手をつけたらいいのか分からない」「不動産売却するならどこがいいのか」など不安に思っている方でも、この記事を最後までお読みいただくと不動産売却の基礎知識が身に付き、不動産業者への依頼や売却手続きを安心して進められるようになります。

不動産会社選びで、売却は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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Contents

1.不動産売却を始める前の基礎知識

1-1.2022年は不動産売却に適したタイミングか?

不動産売却を始める前の基礎知識結論からお伝えすると、マンション・戸建ともに直近1〜2年の不動産価格が上昇しており、2022年は売却するのに適したタイミングと言えます。

不動産価格指数(令和3年9月・令和3年第3四半期分)

引用:不動産売却を始める前の基礎知識不動産価格指数(令和3年9月・令和3年第3四半期分)|国土交通省

国土交通省の不動産価格指数の調査によると、2010年ごろから住宅の不動産価格が右肩上がりの成長を続けています。

コロナの影響もあり、価格指数は2020年に一度落ち込んではいるものの、長期スパンで見ると価格が上がっているのが分かります。不動産価格が上がっているということは、不動産の需要が上がっているということです。需要が上がれば、高値で売却できる可能性が上がります

今後も不動産価格が上昇し続けるかは不透明なものの、現状の不動産価格の推移を見ると、売却するのに適したタイミングといえるでしょう。

1-2.不動産売却の期間を把握することは大切

不動産売却を始める前に知っておく基礎知識として大切なのが、売却に必要な期間です。

不動産売却にかかる期間は、およそ6ヵ月と言われています。早くても、最低3ヵ月はかかると考えておいてください。

不動産売却の期間

相場を調べたり、不動産会社に査定依頼をしたりと普段の生活では行わない作業や、不動産売却の書類の作成に追われると、あっという間に時間が過ぎていきます。
あらかじめ不動産売却の流れを把握しておくことで、資金の準備や住み替え先の家の準備を的確に行うことができます

売却活動をスタートする前に、まずはしっかりスケジュール管理をしておきましょう。

2.不動産売却は2種類の方法がある

不動産売却は2種類の方法がある不動産売却の方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。

それぞれに関して詳しく解説します。

2-1.仲介

仲介とは、不動産会社に販売活動をしてもらい、買主を探してもらう方法です。個人の不動産売却では、買取よりも仲介の方が一般的で、買取よりも高く売却できる可能性が高いです。

仲介のメリットは買取よりも高く売れる可能性があることですが、デメリットは売却までに時間がかかるということでしょう。家が売れるまでに約6ヵ月の時間がかかるので、資金と売却活動にあてられる時間をふまえた判断が必要です。

2-2.買取

買取とは、買主を探すのではなく、不動産会社に直接不動産を買ってもらう方法です。
買取のメリットは、時間をかけずに売却できることです。対してデメリットは、仲介に比べると売却価格が2割程度低くなる傾向にあります。

買取に向いているのは、以下のようなケースです。

  • 急いで売却したい
  • 内覧対応の手間を省きたい
  • 近隣の住民や知人などに知られず売却したい
  • 築古の物件だが、設備交換や修繕に費用をかけたくない
  • 事故物件など訳アリでスムーズな売却が難しい

3.不動産売却の基本的な流れ

不動産売却の基本的な流れは、以下の通りです。

不動産売却にかかる期間はおよそ6ヵ月ですが、購入希望者が現れないなどの理由で長引くことがあります。それぞれのステップを詳しく解説します。

3-1.相場を調べる

まずは、不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場調査をおこないます。

不動産売却を成功させるために大事なことは、適正価格で売り出すことですが、不動産会社の査定が適正かどうかは、自分自身で相場を知っておかないと判断できません。

なので、以下のサイトを使ってまずは自分で相場を調べておきましょう。

レインズマーケットインフォメーションでは、築年数や間取りなどの不動産の条件において、類似した不動産の成約事例を調べられます。

土地総合情報システムでは、実際の不動産の取引価格だけではなく、地価公示も調べることが可能です。地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が、適正な土地価格の指標にするために決めている価格です。

相場の調べ方に関する詳しい内容は、以下の記事をご覧ください。

3-2.不動産査定の依頼

不動産相場を自分で調べた後は、不動産会社に査定依頼をします。

査定依頼には以下の2種類があります。

  • 簡易査定
  • 訪問査定

簡易査定は、物件の築年数や土地の面積、エリアなどの情報から簡易的に査定額を算出する方法です。対して訪問査定は、簡易査定をもとに、担当者が実際に現地を確認して査定額を算出する方法です。

また、査定依頼をする際は、複数の不動産会社に依頼できる一括査定サービスが便利です。

不動産売却査定専門情報サイト HOME4U (ホームフォーユー)」であれば、簡単な情報入力をするだけで、最大6社から査定結果を取り寄せることが可能です。不動産売却を決めたら、複数社に依頼して金額の違いやサービスを比較しましょう。

なお、お近くの不動産売却の企業を知りたい方は、HOME4Uが提携している不動産会社一覧がございます。不動産売却におすすめの優良企業の見つけ方もご紹介していますので、ぜひ併せてご覧ください。

不動産売却の豆知識 不動産会社によって「査定価格」は違う? 不動産会社によって「査定価格」は違う?

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
不動産売却 HOME4U(NTTデータグループ運営)では厳選された不動産会社から最大6社をご紹介させていただきます。

3-3.媒介契約の締結

査定結果に納得した後は、不動産仲介会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産仲介会社と売主の間で、不動産売買の仲介をしてもらう際に結ぶ契約です。媒介契約には、以下の3種類があるのでそれぞれの特徴を確認してみてください。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約 可能 不可(1社のみ) 不可(1社のみ)
買主を自分で見つけること 可能 不可 不可
売主への報告頻度 報告の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 報告の義務なし 7日以内に登録 5日以内に登録

不動産仲介会社と媒介契約を結ばないと、販売活動の開始や買主との契約ができません。

媒介契約の詳しい特徴やメリット・デメリットに関しては、以下の記事をご覧ください。

3-4.販売活動の開始

媒介契約が完了したら販売活動を開始します。販売活動では、主に不動産会社が不動産サイトに登録をしたり、不動産売却のチラシを配ったりします。

売主は、販売活動ですることは特にありませんが、内覧希望者が出てくる可能性があるので、いつでも内覧できるように掃除や片付けをしておきましょう。また、不動産会社の担当者と相談が必要ですが、リフォームした方が売却に有利となる物件もあります。その場合は、販売開始時期から逆算してリフォームを進める必要があります。

なお、不動産売却は、1年のなかで2月〜3月が一番活発に取引されるので、11月ごろには準備をはじめ12月には販売活動が開始できるのがベストです。

11月ごろから売却活動を開始する理由は、進学や転勤などがある4月に合わせて家を購入する人が増えるからです。そのため、2月〜3月に向けて売却の準備を行います。

3-5.売買契約の締結

販売活動を通して、買主が見つかれば売買契約を締結です。

購入希望者が現れて、金額面や条件面でお互い納得をしたら不動産売買契約を結びます。売買契約では、不動産仲介会社に間に入ってもらい、契約書の確認と押印をするという流れです。

また、売買契約時に買主から契約手付金を受領します。売主は、売買契約時に不動産会社へ仲介手数料の半額を支払うので、まとまったお金を用意しておきましょう。

3-6.決済・物件の引き渡し

物件の引き渡しは、売買契約を締結してすぐに行われるわけではなく、約1ヵ月を目安に行われます。

売買契約を締結してから、所有権移転などの手続きや買主が住宅ローンを利用する場合には、銀行とのやりとりで、1ヵ月ほど時間がかかります。決済と物件の引き渡しが完了すると、買主の所有物になるので、売主は決済までに引っ越しを済ませましょう。

3-7.確定申告

忘れてはいけないのが、確定申告です。

不動産を売却すると、以下の計算式で算出される譲渡所得が発生します。譲渡所得とは、土地や建物などの不動産や資産を譲渡した際に発生する所得のことです。譲渡所得を算出する際には、この計算式で算出します。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 – (取得費 – 譲渡費用)

譲渡所得を計算して、利益が出たら税金が発生し、損失が発生すれば税金がかかりません。もし利益が出たとしても、「3,000万円の特別控除」などの特例があるので、譲渡所得がプラスになることは少ないでしょう。

注意点として、「3,000万円の特別控除」を利用した際は、たとえ譲渡所得がマイナスでも確定申告が必要です。

不動産売却の流れや確定申告についてより詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。


4.不動産売却に必要な書類

不動産売却には、物件情報や権利関係などを記したさまざまな書類が必要となります。書類を提出する主なタイミングは「査定時」と「売買契約時」です。このタイミングまでにどのような書類が必要になるかチェックしておきましょう。

4-1.不動産査定の準備に必要な書類

現地調査を行う訪問査定では、物件の状態や設備状況など細かく調べられます。その際、査定に役立つ書類があると調査もスムーズになるでしょう。

ただし、査定の段階では、複数の不動産会社に依頼しているケースも多いでしょう。そのため、すべての書類を揃えて渡す必要はありません。また、不動産会社によって必要とする書類が異なることもあります。査定を依頼する不動産会社が決まったら、用意すべき書類はあるか確認してみましょう。

チェック 書類の名称 マンション 一戸建て 土地
登記簿謄本または登記事項証明書
売買契約書
物件購入時の重要事項説明書
登記済権利書または登記識別情報
土地測量図・境界確認書
公図
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
物件の図面  
設備の仕様書  
建築確認済証および検査済証    
建築設計図書・工事記録書  
マンションの管理規約または使用細則    
マンション維持費関連書類    
耐震診断報告書  
アスベスト使用調査報告書  

登記簿謄本または登記事項証明書は、最寄りの法務局の窓口やホームページ、郵送などで取得が可能です。また、購入時の売買契約書や重要事項説明書は、対象物件に関するさまざまな情報(登記記録、各種制限、私道の負担の有無など)が記載されているため、査定時に用意しておくと不動産会社に喜ばれるでしょう。

登記権利証または登記識別情報は、登記の移転が本人にわたっていることを証明する書類で、所在地と物件の承合をとるために必要となります。不動産の購入時に取得しているものですが、権利証を紛失してしまった場合は早めに事前通知制度などを利用しましょう。

測量図は確定測量図と地積測量図があるので、事前にどちらが必要か調べておきましょう。地積測量図は法務局の窓口やホームページなどで取得が可能です。

公図(地図証明書)は、登記簿の所在地と現地の承合に使用します。公図はしばしば変更となることもあるため、最新のものを用意しましょう。こちらも法務局のホームページなどで取得が可能です。

なお、取得に時間がかかるケースもあるため、不動産売却の書類は、計画的に揃えておくことが大切です

4-2.不動産の決済当日の必要書類

不動産を引き渡しする決済当日には、以下の書類が必要となります。買主とのやりとりが発生するため、漏れがないよう不動産会社の担当者と最終チェックを行うようにしましょう。

チェック 書類の名称 マンション 一戸建て 土地
本人確認書類
実印
印鑑証明書
住民票
銀行口座の通帳(銀行振り込み先情報)
ローン残高証明書またはローン返済予定表
物件のパンフレット

なお、さらに詳しい解説は下記の記事でご紹介しています。併せてご参照ください。

5.不動産売却にかかる費用と税金

不動産売却にかかる費用と税金不動産を売却した時にかかる費用と税金は、以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 取引額×3%+6万円
※取引額が400万円超えの場合
印紙税 2万円(軽減税額では1万円)
※1,000万円超〜5,000万円以下の場合
抵当権抹消費用 ・司法書士への報酬:15,000円〜20,000円
・登録免許税:不動産1個に対して、1,000円
譲渡所得税 長期譲渡所得:譲渡所得に対して20.315%(所得税と復興特別所得税で15.315%+住民税5%)
短期譲渡所得:譲渡所得に対して39.63%(所得税と復興特別所得税で30.63%+住民税9%)
ローンの一括返済にかかる費用 およそ1万〜5万円
その他の諸費用 項目により異なる

それぞれに関して詳しく解説します。

5-1.仲介手数料

仲介手数料は、戸建てを売却する際や購入する際に、依頼した不動産会社へ支払う報酬のことです。

仲介手数料の上限額は、宅建業法で決められています。具体的な計算式は、以下の通りです。

不動産の取引額 仲介手数料(消費税別)
200万円以下 取引額×5%
200万円超から400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

例えば、売却額が2,000万円の場合は以下の計算で仲介手数料を算出します。

2,000万円×3%+6万円=66万円(税別)

この66万円が戸建て売却時に不動産仲介会社に支払う報酬で、売買契約時と引き渡し時(決済時)の2回に分けて支払います。不動産売却の仲介手数料は高額になることが多いので、金額を提示されて驚かないように、事前に簡単な計算をしておくことがおすすめです。

仲介手数料に関する詳しい内容は、以下の記事をご覧ください。

5-2.印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対して課せられる税金のことです。契約書や領収書には、収入印紙を貼り消印することで納税したことになります。

印紙税は、契約金額によって必要な収入印紙の金額が異なるので、以下の表で確認してみましょう。

契約金額 本則税率 軽減税額
500万円超〜1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万円超〜5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超〜1億円以下 6万円 3万円
1億円超〜5億円以下 10万円 6万円
5億円超〜10億円以下 20万円 16万円

不動産譲渡に関する契約書では、令和6年3月31日までに作成された契約書には軽減税額が適用されます。

不動産売却の税金について詳しく知りたい方は、当サイトの他の記事でも解説しているので、ぜひ併せてご覧ください。

5-3.抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は、売却予定の戸建てに対して住宅ローンが残っている場合に必要です。

もしも住宅ローンが残っている場合には、先にローンを全て完済してから、司法書士に依頼して抵当権を抹消してもらいます。

司法書士への報酬 15,000円〜20,000円ほど
登録免許税 不動産1個に対して、1,000円

抵当権抹消には、これら2種類の費用がかかり、だいたい2万円ほどです。抵当権が残っている状態では、不動産売却は基本的にできません。

なお、マンションや戸建ての不動産個数の数え方は、
マンションの部屋(区分建物)、戸建て=1
マンションの敷地=1
で、不動産が2個と考えます。
この場合の登録免許税は、2×1,000円=2,000円となります。

5-4.譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却をした際に発生する譲渡所得に対してかかる税金です。

売却した年の1月1日での保有期間によって税率が異なるので注意が必要です。

保有期間 区分 税率
保有期間が5年超 長期譲渡所得 譲渡所得に対して20.315%(所得税と復興特別所得税で15.315%+住民税5%)
保有期間が5年以下 短期譲渡所得 譲渡所得に対して39.63%(所得税と復興特別所得税で30.63%+住民税9%)

譲渡所得は、不動産売却をした際の利益ですが、以下の計算式で算出します。

譲渡所得=不動産の売却価格 −(取得費 − 譲渡費用)− 特別控除額

取得費とは、不動産を購入した時に支払った費用ですが、購入手数料やリフォーム費用も含まれます。もしも取得費が分からない場合には、譲渡価格の5%を取得費とすることが可能です。

譲渡費用は、不動産を売却するために支払った費用です。例えば、以下のような内容が含まれます。

  • 売却時の仲介手数料
  • 確定測量費用
  • 印紙代
  • 建物解体費用など

特別控除額には「3,000万円の特別控除」などがあり、譲渡所得額から一定の金額を差し引ける特例です。この特例を使うには、要件が決められているので、「6.不動産売却で使える税金控除・特例」で解説します。

また、譲渡所得税に関しては以下の記事でも紹介しています。さらに詳しく知りたい方はぜひ併せてごらんください。

5-5.ローンの一括返済にかかる費用

住宅ローンの残債がある場合には、売却前に一括返済をする必要があります。

一括返済にかかる手数料は、だいたい1万〜5万円ほどですが、借入をしている金融機関ごとで異なるので確認をしておきましょう。

5-6.その他の諸費用

その他の費用として多いのが、以下の項目です。

ハウスクリーニング費用 約10万円
引っ越し費用 エリアや時期によって変動するので、引っ越し業者に要確認
測量費
  • 現況測量費が、35万〜45万円
  • 確定測量費が、60万〜80万円
解体費 家の規模や構造、エリア、周辺環境によって、変動
木造で、3万〜5万円/坪
鉄筋コンクリートで、6万〜8万円/坪

ハウスクリーニングは、物件を残したまま売却する時に必要ですが、もし解体するのであれば必要ありません。

また引っ越し費用は時期やエリアによって金額が左右されますし、解体費用も家の規模や構造、エリアによっても変わるので、不動産仲介会社に相談するのがおすすめです。

測量調査は、古い土地で隣接地との境界が明確でない場合に必要となります。解体も、更地にして売却する際に必要となる費用ですので、不動産の状況に合わせて、適宜用意をしましょう。

6.不動産売却で使える税金控除・特例

6-1.3,000万円の特別控除

不動産売却で使える税金控除・特例この特別控除は、自宅を売却した際に要件が合うことで所有期間などに関係なく、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例です。

3,000万円特別控除を受けるための条件には、以下の内容があります。

  • 自分が実際に住んでいた家であること
  • 以前住んでいた家で、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 住宅ローン控除を受けていないこと
  • 同じ年に「特定の住居用財産の買換えの特例」などの特例を受けていないこと など

詳しい内容は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

6-2.所有期間10年超の軽減税率の特例

売却する自宅の所有期間が、売却する年の1月1日で10年を超える場合には、長期譲渡所得税の税率が軽減される特例があります。さらに、「3,000万円の特別控除」も一緒に併用可能なので、10年超えの住宅に住んでいる方はぜひ利用しましょう。

この特例を受ける際の条件は、以下の通りです。

  • 売却する自宅が、売却する年の1月1日で10年を超えていること
  • 自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
  • 日本国内になる自宅を売却するか、自宅とともに敷地も売却すること など

詳しい内容は、国税庁の「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご覧ください。

6-3.特定居住用財産の買い換え特例

買い替えの特例は、主に戸建ての住み替えをした際に適用できる可能性があります。売却した住宅価格よりも、新しく購入した住宅価格の方が高い場合に、条件によって買い替えの特例を活用できます。

また、この特例を活用することで、譲渡所得税を繰り延べることが可能です。(税金が免除されるわけではありません)
特例を利用すれば、不動産売却をして、住み替えでお金が多くかかる時期の助けになるでしょう。
買い替え特例を利用するには、いくつかの条件があるので確認してみてください。

売却する住宅の条件
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 住居期間が10年以上であること
  • 売却した年、その前年および前々年に「3,000万円の特別控除」などの特例を受けていないこと など
購入する住宅の条件
  • 売却した年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い替えること
  • 住宅の床面積が50平米以上、敷地面積が500平米以下であること

詳しい内容は、国税庁の「No.3355 特定のマイホームを買い替えたときの特例」をご覧ください。

6-4.被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続した空き家を、令和5年12月31日までに売却することで、一定の要件によって譲渡所得の金額から最高で3,000万円まで控除できる特例です。

特例の適用を受けられる方の一例は、以下の通りです。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されていること
  • 区分所有建物(マンションやアパートなど)でないこと
  • 相続開始前に、被相続人以外で住居していた人がいなかったこと

詳細は、国税庁の「No.3306 被相続人の住居用財産(空き家)を売ったときの特例」をご覧ください。

6-5.住宅ローン残債のあるマイホームの売却で損失があったときの特例

住宅ローンが残っているマイホームを売却した際に、売却額が住宅ローンよりも下回り損失が発生した場合に、一定の要件を満たすことで使える特例です。

その年の所得から損失分を控除できます。特例の適用を受けられる方の一例は、以下の通りです。

  • 自分が住んでいるマイホームであること
  • 以前住んでいたマイホームであれば、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
  • 5年以上所有していること

詳細は、国税庁の「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」をご覧ください。

6-6.一定の要件を満たしたマイホームの買い換え時に損失があったときの特例

令和3年12月31日までにマイホームを売却し、新たにマイホームを購入した場合に、売却した家の譲渡に関して損失が出ていれば、所得から控除できる特例です。

特例の適用を受けられる方の一例は、以下の通りです。

  • 自分が住んでいたマイホームであること
  • 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
  • 家屋を取り壊した場合に、取り壊された年の1月1日において、所有期間が5年を超えていること

詳細は、国税庁の「No.3370 マイホームを買い替えた場合に譲渡損失が生じたとき」をご覧ください。

7.不動産売却でトラブルを回避するためのポイント

不動産売却でトラブルを回避するためのポイントここでは、不動産売却で失敗しないためのポイントを紹介します。

7-1.信頼できる不動産会社を見極める

信頼できる不動産会社を見つけることで、納得のいく査定額で媒介契約を結ぶことができ、不動産売却のトラブルなく売却活動を進めることができます。

信頼できる企業を選べば、不動産売却のタイミングの見極めから販売活動、引き渡し後のトラブル回避まで幅広いサポートが期待できます。信頼できる不動産会社選びのポイントとしては、「複数社に話を聞く」ということです。

1社に絞ってしまうと、その会社のいうことが正しいのか間違っているのかさえ分かりません。ですので、必ず複数の不動産会社から話を聞いて、信頼できる不動産会社を見極めていきましょう。

不動産会社の比較・検討は、まとめて不動産会社に依頼できる「不動産売却 HOME4U」などの一括査定サービスがおすすめです。まとめて複数社に同じ質問ができるため、回答によって担当者の姿勢や提供される情報などが簡単に比較できます。

「不動産を売りたい」と悩んでいる方へ
  • 「不動産を売りたいけど、どうしたらいいか分からない方」は、まず不動産会社に相談を
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7-2.媒介契約の種類に気をつける

5章で解説した通り、媒介契約は3種類あります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

どの媒介契約を選ぶかによって、自分で買主を見つけた際に取引が可能かどうか、販売活動の報告頻度などが違います。それぞれの特徴を踏まえて、媒介契約を選ばないと後悔する可能性があります。

どれが1番正解ということはありませんが、自分でも買主を見つけながら、不動産会社にしっかり売却活動を行ってもらいたい場合は、「専任媒介契約」をおすすめします。

その理由は以下の通りです。

  • 自分で買主を見つけて取引することが可能
  • 売却活動の報告を不動産会社から受けられる

7-3.不動産会社とこまめに連絡をとる

媒介契約を結び、販売活動が開始した後も、不動産会社と定期的にコンタクトをとりましょう。不動産会社の担当者はたくさんの担当物件を抱えています。そのため、報告が途切れがちな担当者もいるかもしれません。

しかし、なかなか売却に結びつかない場合は広告の反響を確認し、都度対策を立てること売却を目指すこととなります。そのためにも、状況把握のためのやり取りは大切です。

なお、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属選任媒介契約は1週間に1回以上、それぞれ報告義務があるので、連絡をとりやすいでしょう。

また、媒介契約の期間は一般的に3ヵ月が目安です。まずは一般媒介契約で複数社の動きを比較してから選任媒介契約を結ぶ不動産会社を見極めることもできます。

7-4.内覧は丁寧に対応する

内覧では、丁寧に対応するようにしましょう。内覧時の対応は、内覧者の購入意思に影響します。内覧をするということは、立地面や家の外観やエリア、土地に関しては、気に入っている可能性が高く、家の中をみて最終的に購入するかを決める人が多いので、内覧時の対応が購入するかの大きな判断軸になります。

また、内覧の際に丁寧に対応すると、内覧者は売主に対して信頼感を持ちます。信頼感があれば、内覧者は前向きに家の購入を考えてくれるでしょう。

丁寧な対応の具体例は、以下の通りです。

  • 部屋を掃除してキレイにしておく
  • 質問には嘘偽りなく答える
  • 値下げ交渉などの要望も、後ほど答えるにして、むげにしない

内覧希望者は、物件を目当てで内覧にきますが、不動産売買は売主と買主の信頼があってはじめて成立することなので、誠実に対応するようにしましょう。

7-5.不動産の瑕疵(欠陥)を隠さない

雨漏りやひび割れなど、住宅の瑕疵(欠陥)を隠したまま売却すると、「契約不適合責任」として欠陥部分の補修や損害賠償、契約解除などに及んでしまう可能性があるため、必ず不動産会社に報告しましょう。

住宅の欠陥は、査定額に影響するのでなかなか言い出しにくいポイントではあります。しかし、不動産会社に相談することで、契約不適合責任を負わない(免責)として販売する、最低限のリフォームを施すなど、適切なアドバイスを受けることができます。

後々、売主と大きなトラブルにならないためにも、気になる点は必ず報告するようにしましょう。

8.不動産売却を成功させるための不動産会社選びのポイント

最終的に売却を進めるには、不動産仲介業者に依頼する必要があります。ここでは、不動産会社選びのポイントを4つ紹介します。

8-1.売却実績や得意分野を確認する

まずは、不動産会社の過去の売却実績や得意分野を確認しましょう。戸建てが得意な会社もあれば、マンション売却が得意な会社もあります。

例えば、築古や駅から距離のある戸建でも、地域情報の収集に長けた地元の不動産会社であれば、エリアの魅力と併せて物件を紹介することで売却が進む可能性があります。また、マンションの取り扱いをメインで行っている不動産会社であれば、豊富な顧客データを基にしたスムーズな売却が期待できるでしょう。

ホームページや店頭で、過去の売却実績や得意分野を確認しましょう。特に実績を掲げていない場合は、査定の際に問い合わせのタイミングで確認することをおすすめします。

8-2.査定の根拠を確認する

不動産の査定額は、どこの会社が行っても同じ金額になるわけではなく、担当者によって金額が異なります。そのため、提示された金額が何を根拠にして、算出されたのかを確認してみましょう。「宅地建物取引業法第三十四条の二」により、不動産会社は査定の根拠を示す必要があります。

複数社に依頼をすると、高額査定を行ってくれる不動産会社もいますが、査定額が高ければいいというわけではありませんので注意してください

査定額=売却額ではありませんし、相場と比べて高すぎる金額で売り出して、何ヵ月も何年も売れ残ってしまうと意味がありません。

担当者からの答えを参考にしながら、信頼できる不動産会社を選ぶのがおすすめです。

8-3.大手と中小を比較して選ぶ

不動産会社は、誰でも名前を知っている大手の会社から、地元で経営されている会社まで無数にあります。

その中から、不動産会社を選ぶことは骨の折れる作業ですが、それぞれの特徴を理解して自分の所有する不動産に合った会社を選ぶことが大切です。大手の不動産会社の方が、顧客をたくさん抱えていて、すぐに高く売れそうと感じる方もいますが、一概に大手の方がいいとはいえません。

顧客数や認知度であれば、大手の不動産会社の方が多いですが、逆に中小の不動産会社は地域の特性を理解していて、コミュニケーションも積極的にとってくれます。人気エリアでの不動産売却をする際には、大手に依頼することで、より高く売れる可能性があります。

しかし、地方や立地のあまり良くない場所であれば、地元の不動産会社に依頼することがおすすめです。不動産会社の人脈を頼りに、地元で買主を探したほうが早く買主が見つかる可能性が高まります。

「不動産売却 HOME4U」では、全国の不動産会社の情報を手軽に調べることが可能です。

ご自身が所有している不動産に合わせて、最適な不動産会社を選びましょう。

8-4.複数の不動産会社に査定を依頼する

家の売却は、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼することで、売却価格への納得感が増しますし、信頼できる不動産会社を見つけられます。

家は、一軒一軒条件が異なります。土地の形、周辺環境、担当者の知識によっても査定額が異なるため、自分の物件にふさわしい査定額が知りたい場合は、複数社に依頼してください。

とはいえ、複数社に依頼して回るのは大変な方も多いと思います。忙しい方は、インターネットを使った不動産一括査定サービスを利用してみましょう。

一括査定サービスとは、売却を希望している不動産の簡易的な情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を提示してもらえるサービスです。

さまざまな一括査定サービスがありますが、実績や安全性を重視してサービスを選んでください。一括査定サービスのおすすめは「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

不動産売却HOME4U

お住いの住居のタイプや住所、部屋の広さなど、資料がなくてもわかる情報を入れるだけのかんたん入力で、最大6社までの査定を取り寄せ可能です。日本初の一括査定サイトとして、20年以上の運用実績と累計45万件以上の売却査定の経験があるので、安心して利用できます。

査定自体はもちろん無料でできるので、不動産を売却したい方はぜひ「不動産売却 HOME4U」を利用してみてください。

まとめ

不動産売却を成功させるためには、不動産会社に任せきりにするのではなく、自分で調査し、価格や全体の流れを把握しておくなどといった取り組みも大事です。売りたい物件の相場を理解しておくことは、適正な価格で売り出すための指標になるだけでなく、売却の成功にも大きく影響します。

納得いく形で売却活動を進めるためにも、ご自身でも基本的な知識を身につけながら、信頼できる不動産会社を探して相談していきましょう。

不動産会社を探すなら「HOME4U」が便利です。NTTデータグループによる20年の運営実績があり、全国の厳選された不動産会社が参画しています。査定は無料なので、不動産売却がお決まりの方はぜひご利用ください。

この記事のポイント

不動産売却の基本的な流れとは?

不動産売却の基本的な流れは以下の7ステップです。

  1. 相場を調べる
  2. 不動産査定の依頼
  3. 媒介契約の締結
  4. 販売活動の開始
  5. 売買契約の締結
  6. 決済・物件の引き渡し
  7. 確定申告

詳しくは、「3.不動産売却の基本的な流れ」をご覧ください。

不動産売却にかかる費用と税金とは?

不動産売却にかかる費用と税金は、以下の6つです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 譲渡所得税
  • ローンの一括返済にかかる費用
  • その他の諸費用

詳しくは、「5.不動産売却にかかる費用と税金」をご覧ください。

不動産売却でトラブルを回避するためのポイントとは?

不動産売却でトラブルを避けるためのポイントは以下の5つです。

  • 媒介契約の種類に気をつける
  • 内覧は丁寧に対応する
  • 信頼できる不動産会社を見極める
  • 不動産会社とこまめに連絡をとる
  • 不動産の瑕疵(欠陥)を隠さない

詳しくは、「7.不動産売却でトラブルを回避するためのポイント」をご覧ください。