不動産売却の入門書！売り方の基礎・全体像と後悔しないための知識を知ろう

不動産売却は、不動産会社に依頼することで専門知識のない方でも進められます。しかし、大きな金額が動く取引であるため、後悔をしないように売却の基礎やポイントを知っておくことが重要です。

そこで本記事では、不動産売却の基礎知識（流れ・準備・必要書類・費用・税金など）を全解説しますので、ぜひ参考にしてください。

この記事の監修者

株式会社AZWAY

井口 梓美

不動産売却の入門書！この記事のポイントまとめ

不動産の価格は、近年、上昇傾向が続いています。不動産市場の状況について、詳しくは「2.不動産は今売却すべき？」をご覧ください。

不動産の売却相場を自分で調べるには、「3.不動産の売却相場を自分で調べる方法」で紹介しているとおり、主に以下の3つの方法が考えられます。

また、不動産売却にかかる費用や税金には、仲介手数料や抵当権抹消費用、印紙税や譲渡所得税などがあります。これらについては、「4.不動産売却にかかる費用と税金」で詳しく解説しています。

その他、不動産の売却時に知っておくべきことや注意点、不動産会社を選ぶ際のコツなどについては、「5.不動産の売却理由別の知っておくべきポイントや注意点」「6.不動産売却で後悔しないためのポイント」「7.売却の決め手！不動産会社を選ぶ4つのコツ」をご覧ください。

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1.不動産売却の全体がわかる基礎知識まとめ

不動産売却をしようと思い立っても、何をどのように学べばいいかわからない、という方もいるのではないでしょうか。

この章では、不動産売却をするうえで押さえておきたい、以下の基礎知識をまとめています。

初めての方にもわかりやすく概要を解説したのち、より詳細な記事へのリンクをご案内しておりますので、ぜひご確認ください。

1-1.不動産売却の基本的な流れと期間

はじめに、不動産売却がどのような流れで進み、どのくらいの期間がかかるのか見ていきましょう。

不動産売却の基本的な流れは、以下の通りです。

上図の流れに沿って、各ステップにかかる期間も確認していきましょう。

全体の流れを見ると、不動産の売却を完了するには、目安として3～6カ月ほどの期間がかかると考えられます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ段階にまで至れば、以降の売却活動は主に不動産会社主導で進みます。具体的には、不動産会社がチラシを配ったり、売買物件情報サイトに広告を掲載したりして、さまざまなアプローチで集客を行ってくれます。

各段階の詳細については「不動産売却の流れ」をご覧ください。

1-2.不動産売却の2つの方法

前述した不動産売却の流れと期間は、「仲介」という売却方法をとった場合の内容です。
仲介は一般的な不動産の売却方法ですが、この他に「買取」という方法を選択する方もいます。

仲介は、不動産会社に売却の仲立ちを頼み、第三者の買主を募集して売却する方法です。
一方の買取は、不動産会社に不動産を直接売却する方法を指します。

仲介は買主の募集が必要であるため、約3～6カ月の期間を要しますが、買取は不動産会社に直接売却するため、最短1週間程度で売却が完了します。

ただし、買取は不動産会社にとって「仕入れ」の扱いになるため、仲介で売却する場合に比べて2～3割程度低い価格で取引されることが多いでしょう。

仲介と買取のメリット・デメリットをまとめると、次の通りです。

仲介で不動産を売却するメリットについて、より詳しく知りたい方は、「家を売却するとき、仲介業者を通すメリットは？」をご覧ください。

買取を依頼する不動産会社の選定方法については、「不動産買取業者の正しい選び方｜買取・仲介の違いと利用すべきシーン」を参照してください。

不動産会社を通さずに個人で売却を進めたい方は、「不動産の個人売買は可能か？個人売買の流れと注意点について」を参考にしてください。

1-3.売却に向けた準備

不動産を売却する際は、売出し価格を提示して購入希望者を募ります。そして、買手がなかなか見つからない場合には、値下げをするといった対応が必要になります。

適切なタイミングで値下げに踏み切れないと、さらに売却期間が延びることになりかねないため、売却計画を事前に立てておくことが重要です。

売却計画は不動産会社に相談しながら立てることも可能ですが、依頼する不動産会社を決める前に以下の2点は自身である程度決めておきましょう。

住宅ローンが残っている方、住み替えの資金を必要としている方などは、特に「いくらで売れるか」が重要になるでしょう。

また、売却期間は、値段設定をするうえで大事な項目であるため、「いつまでに」「最低でもいくらで売れてほしい」かを決めておくことをおすすめします。

加えて、相談する不動産会社を決める前に、物件の売却相場を大まかに把握しておくことも大切です。売却相場をある程度把握していれば、複数の不動産会社の査定額を比較する際や、売出し価格・値引き額を決める際に役立ちます。

売却相場の調べ方については「3.不動産の売却相場を自分で調べる方法」をご覧ください。

1-4.不動産会社への査定依頼

不動産会社は査定依頼を受けると、その物件が「売れるであろう価格」を調査します。
そして、その調査によって提示された査定額を参考に、売主は売出し価格や売却方針を決めていきます。

査定には以下2つの方法があるため、不動産会社にどちらの方法で依頼するのかを決めておきましょう。

机上査定は、過去の成約事例などのデータと、簡単な物件情報をもとに査定額を算出する方法です。一方の訪問査定では、机上査定で扱うデータ以外に、不動産会社の担当者が物件を訪問して収集する情報も参考にして、査定額が算出されます。

現地調査を実施する分、訪問査定のほうが精度の高い査定結果を得られます。そのため、不動産売却の意思が固まっている方には、訪問査定をおすすめします。

不動産査定について詳しくは「【完全ガイド】不動産査定とは？種類や流れ、依頼方法など不足なく解説」をご覧ください。

また、不動産会社への査定依頼は、契約する不動産会社を選ぶためにも必要です。査定額を比較し、信用できる不動産会社が見つかったら媒介契約を結びましょう。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約という、3つの契約方法があります。

不動産会社に販売活動を進めてもらうためには、媒介契約の締結が必要です。

不動産会社は、仲介手数料を確実に得るために、専任媒介契約や専属専任媒介契約を勧める傾向にありますが、どの契約方法が適しているかは、売主の事情や物件の特徴などにより異なります。

査定依頼前に、どの媒介契約にすべきかをある程度決めておきましょう。

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「不動産売却 HOME4U」は簡単な情報を入力するだけで、全国の優良不動産会社約2,500社のなかから、最大6社の査定結果をまとめて取り寄せできます。

不動産の査定価格には、数百万円もの差が生じる可能性もありますので、信頼できるパートナー会社を見つけるためにも、「HOME4U」をご活用ください。

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1-5.不動産売却時に必要な書類

不動産の売却には、さまざまな書類が必要です。

いつ・どの書類が必要になるかは不動産会社が案内してくれますが、よりスムーズに売却を進めたい場合には、できる範囲であらかじめ書類を用意しておくとよいでしょう。

▼不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類

上記のチェックリストは、こちらからPDFでダウンロード可能です。必要な書類を確認する際にぜひご活用ください。

▼買主に引き渡しをするときの必要書類

本チェックリストも、こちらからPDFでダウンロードできますので、ぜひご活用ください。

マンション売却・一戸建て売却・土地売却と、売却したい不動産の種類によって、必要書類や売却のポイントは異なります。そのため、不動産の種類に応じた情報を収集することが大切です。

不動産売却に必要な書類について、より詳しく知りたい方は「不動産売却の必要書類はこれでバッチリ！全ての書類を一挙紹介」もご覧ください。

2.不動産は今売却すべき？2024年（令和6年）の市況を簡単解説

近年、上昇傾向が続く不動産価格ですが、昨年2023年（令和5年）も、緩やかな上昇が見られました。

国土交通省によると、2023年（令和5年）10月時点での不動産価格指数は、住宅総合（全国）が136.4（前月比0.2％増）、住宅地が115.6（同0.5％増）、マンションが193.9（同0.2％増）と前月をわずかに上回っています。

引用：“不動産価格指数（令和5年10月・令和5年第3四半期分）”． 国土交通省. 2024-01-31 （参照2024-03-11）

この数値は、2010年（平成22年）の平均価格を100とした場合の、不動産価格の動きを指数化したものです。

戸建て住宅は前月から0.7％減とわずかに下回ったものの、不動産価格指数は115.6であることから、2010年（平成22年）の平均価格を上回っていることがわかります。

参考：“不動産価格指数（令和5年10月・令和5年第3四半期分）”． 国土交通省. 2024-.01-31

続いて、中古戸建ての不動産価格動向を築年数別に見てみましょう。

東日本不動産流通機構が発表している「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2023年10～12月】」によると、首都圏における中古戸建て住宅の築年数別の平均成約価格は、次の通りです。

参考：“首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2023年10～12月】”． 東日本不動産流通機構. （参照2024-03-22）をもとに、HOME4Uが独自に作成

築26～30年のみ前年比を下回ったものの、他の築年数ではすべて前年の価格を上回っています。

あらゆるタイプ、築年数の不動産価格に上昇傾向が続いていることからも、2024年（令和6年）は不動産の「売り時」といえるでしょう。

2-1.2024年（令和6年）はエリア・物件による格差拡大の可能性あり

不動産価格は上昇傾向にあるものの、一方で下落が見られるエリア・物件もあり、この格差が今後広がっていく可能性もあると考えられます。

東日本不動産流通機構が発表した「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」によれば、2023年（令和5年）の東京都の中古マンション平均価格は前年比6.5％アップで、5,678万円となっています。

一方、千葉県は6.1％アップの2,762万円、埼玉県は4.7％アップの2,872万円となっており、都心と郊外で価格動向に格差が生じていることがうかがえるでしょう。

中古住宅でも、全体の成約数に占める高価格帯物件の割合が増えているという見立てがあります。

資産価値の高い都市部や利便性の高い物件、住宅性能の高い物件は中古でも高値で売れ、利便性や性能で劣る物件はなかなか売れないといったことになるかもしれません。

したがって今後、資産価値の高い都市部の物件、住宅性能の優れた物件は中古でも高値で売れ、利便性や性能で劣る物件はなかなか売れない、といった格差が広がるかもしれません。

参考：“首都圏不動産流通市場の動向（2023年）”． 東日本不動産流通機構. 2020-01-22

2-2.金利動向によっては価格の下降局面に転じる？

近年の不動産価格上昇の大きな要因の一つが、日銀のマイナス金利政策がもたらした、住宅ローンの歴史的な超低金利状態です。

日銀が2024年（令和6年）1月22日・23日に開催した金融政策決定会合では、現在の金融緩和政策を維持することが決定されました。

しかし、その会合のなかで、マイナス金利政策の解除を含む政策変更に向けた意見もあったことから、日銀の今後の判断に注目が集まっています。

参考：
“当面の金融政策運営について”． 日本銀行. 2024-01-23

“金融政策決定会合における主な意見（2024年1月22、23日開催分）”． 日本銀行. 2024-01-31

なお、大手金融機関では、2023年（令和5年）7月・10月の政策修正により決定した長期金利の上限の引き上げに伴い、住宅ローンの固定金利を引き上げました。

しかし、現状は住宅ローン利用者の7～8割が変動金利を選択しているため、変動金利が引き上げられない限りは、不動産価格に大きな影響はないと考えられます。

しかし、日銀がマイナス金利政策の解除に踏み切ることがあれば、短期金利の上昇により変動金利が高まる可能性もあります。

変動金利が上昇すると住宅ローンを組むことに対するハードルが高くなるため、住宅需要が低下して不動産価格が下落に転じることになるかもしれません。

2024年（令和6年）は、これまで以上に日銀の金利政策の動向に注目する必要があるでしょう。

3.不動産の売却相場を自分で調べる方法

適正な価格で不動産を売却するには、不動産の売却相場を調べることが重要です。自身でリサーチして大まかな相場を把握し、不動産会社が提示する査定額や売出し価格の妥当性を判断できるようになれば理想的です。

自身で不動産の売却相場を調べる手段としては、以下のような方法があります。

実際の不動産取引価格を調べるには、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」や、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」の利用が便利です。

土地総合情報システムでは、土地・戸建て・マンションの取引価格のほか、公示地価・基準地価も確認できます。また、レインズマーケットインフォメーションでは、全国指定流通機構連絡協議会が管理する戸建て・マンションの取引情報をチェックできます。

上記のほか、売出し価格を調べる際におすすめなのが「中古住宅HOME4U」を用いたリサーチです。「中古住宅HOME4U」では、市区町村や駅ごとに広さ・間取り別の平均価格を簡単に確認できます。

4.不動産売却にかかる費用と税金

不動産を売却する際には、手数料などの諸費用がかかるうえに、登録免許税・印紙税といった税金を納めなければなりません。

また、売却によって利益が発生した場合には、譲渡所得税と呼ばれる所得税や住民税などが課せられるケースもあります。

参考：
“No.7191 登録免許税の税額表”． 国税庁
“No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで”． 国税庁
“No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）”． 国税庁

そこで本章では、以下の内容について詳しく解説します。

4-1.不動産売却にかかる費用の内訳と平均額

不動産売却では、目安として売却価格の5～7%程度の諸費用（税金も含む）がかかります。

例えば、3,000万円でマイホームを売却した場合にかかる諸費用の目安は、150万～210万円程度です。

ここでは、具体的にどのような費用が発生するのかを表で紹介します。

▼売却するうえでかかる費用

このなかで最も高額になりやすいのが、仲介手数料です。

仲介手数料とは、媒介契約を結んだ不動産会社が売買契約を成立させた際に、売主・買主側が支払う成功報酬です。上記で紹介した他の費用と同様に、売却活動の開始時点では支払う必要はありません。

加えて、状況によっては以下のような費用がかかる場合もあります。

▼場合によってかかる諸費用

4-2.不動産売却で発生する税金一覧

不動産売却にあたっては、いくつかの税金を納める必要があります。
本章では、不動産売却で発生する可能性がある税金を一覧で確認しましょう。

印紙税は売買契約書を締結する際に、契約書に印紙を貼付する形で納めます。

登録免許税は、住宅ローンを組むにあたって金融機関が設定した抵当権を抹消する、抵当権抹消登記の際に納める税金です。抵当権抹消登記は、一般的に残代金の決済や物件の引き渡し時に行われます。

譲渡所得税は売却によって売却益（譲渡所得）が出た場合にのみ納める税金です。
譲渡所得は次の計算式を使って算出します。

単純に売却価格から取得費を差し引いた金額ではなく、譲渡にかかった費用なども考慮したうえで、譲渡所得に対して課税されます。

譲渡所得がプラスになった場合や特例を利用する場合は、確定申告をして納税することも覚えておきましょう。

これらの税金は、それぞれ売買契約締結時・登記内容の変更時・売却の翌年にかかるものです。そのため、売却活動を開始したタイミングですぐにかかるものではありません。

参考：
“No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで”． 国税庁
“抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税”． 法務局
“No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）”． 国税庁
“No.3255 譲渡費用となるもの”． 国税庁

譲渡所得税の計算方法は？ケースごとのシミュレーションで具体的に解説！

不動産を売却したときは、「譲渡所得」が発生すると税金が生じます。 譲渡

不動産売却のときにかかる諸費用は？

不動産売却には諸費用が必要となり、売却額をそのまま受け取れるわけでは

不動産売却時にかかる税金と計算方法｜税金対策の方法も解説

不動産を売って利益が生じると、原則として不動産売却の譲渡所得税が課せら

4-3.費用や税金を抑えて不動産を売却する方法

不動産売却により譲渡所得が発生すると譲渡所得税を支払わなければなりませんが、マイホームの売却に関しては、特別控除などのさまざまな優遇措置が設けられています。

参考：“No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）”． 国税庁

こうした制度を活用すれば、納める税金を大きく減額、あるいはゼロにできる可能性があります。

マイホームを売却した場合に利用できる主な特例は、次の通りです。

なお、譲渡所得額を計算する際の「取得費」には、物件価格以外に取得時の測量費や各種税金など諸費用を加えることができます。

取得費に諸費用を加えると売却価格から差し引く金額が多くなり、課税所得を小さくできるため、節税につながります。したがって、取得時の契約書類や領収書などは大切に保管しておきましょう。

参考：
“No.3302 マイホームを売ったときの特例”． 国税庁
“No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例”． 国税庁
“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”． 国税庁
“No.3252 取得費となるもの”． 国税庁

不動産売却にかかる税金の節税方法について、詳しくは「不動産売却の税金を抑えよう！14の節税対策を伝授」をご覧ください。

不動産売却に関してわからないことがあれば、税理士や司法書士、弁護士などの専門家への相談も検討してみましょう。

それぞれ相談できる内容は異なるため、悩みに応じた相談先については「土地売却の相談はどこにすべき？内容別に9つの相談先を解説」を参考にしてください。

また、不動産売却にかかる費用目安などについては「不動産売却でかかる8つの費用めやすと計算方法をやさしく解説」で紹介しています。

5.不動産の売却理由別｜知っておくべきポイントや注意点

以下のとおり、不動産の売却理由にはさまざまなものがあります。

※集計期間：2021年（令和3年）9月1日～2022年（令和4年）2月28日　当社調べ「一戸建て住宅の売却理由」

本章では、売却理由ごとに押さえておきたいポイントや注意点を解説します。

5-1.「住み替え」が理由の不動産売却

住み替えを行う場合は、売却と購入を並行して進めることが大切です。どのような流れで住み替えを完了させるのかを、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

このなかで、最も金銭的負担を抑えられるのが「売り買い同時進行」です。

売り先行では、売却に時間をかけられるため、妥協せずに納得のいく条件で旧居を売却できるでしょう。その一方で、売却のタイミング次第では、新居が決まるまでは仮住まいが必要になることがあります。

買い先行では、じっくりと新居を探すことができ、気に入った物件を購入しやすいのがメリットです。ただし、旧居の住宅ローンを完済できていない場合は、売却が済むまでの間、2重ローンになるリスクがあります。

売り買い同時進行では、旧居の引き渡しと同時に新居への引越しを行うため、上記2つの方法より金銭的な負担を抑えられます。ただし、売却と購入のタイミングを調整して合わせるのは難しいケースもあるでしょう。

さらに、購入とのタイミングを無理に合わせようと売り急ぎ、妥協して旧居を安く売却せざるを得ない事態に陥る可能性も考えられます。

住み替えについて詳しくは「住み替えを成功させるための重要ポイントは、ローンの設定における資金計画！」をご覧ください。

5-2.「相続」が理由の不動産売却

相続した不動産を売却する場合には、事前に名義変更（相続登記）が必要です。

また、複数の相続人で共有状態になっている不動産を売却するには、共有者全員から売却の同意を得るか、名義を売主個人へと変更しなければなりません。

厳密には、共有不動産でも自身の持分のみであれば共有者の同意なく売却できますが、購入希望者が現れにくく、トラブルを起こすリスクもあります。

相続不動産の売却では、税金や節税について知っておくことも重要です。詳しくは「相続した土地の売却で税金はいくらかかる？知っておくべき節税対策5つ」をご覧ください。

5-3.「離婚」が理由の不動産売却

離婚時に不動産を売却する場合、「不動産が財産分与の対象であるか」「事前に協議を済ませているか（分割方法を決めているか）」が重要です。

財産分与の対象となる不動産は、婚姻後に購入したもの、もしくは夫婦が共同で購入したものに限ります。例えば、夫側が婚姻前に購入し、住宅ローンを完済した不動産は対象になりません。

名義人であれば不動産の売却を独断で行えますが、財産分与の対象である場合は、事前に協議して財産分与の割合を決定したうえで売却を行います。

財産分与の割合は1/2ずつとなるのが原則ですが、どちらか一方の給与が著しく高い（財産を築くうえでの貢献度が高い）場合は、その限りではありません。

ただし、財産分与はお互いが合意すれば基本的には自由に行えます。今後の生活の基盤となる財産を平等に分けるためにも、しっかりと話し合いをしましょう。

参考：“財産分与”． 法務省

5-4.「金銭的問題」が理由の不動産売却

「生活費が賄えない」「住宅ローンが払えない」といった、金銭的な理由での不動産売却もあります。住宅ローンの滞納が続くと、最終的には家が競売にかけられてしまうため、早期に売却を検討すべきでしょう。

しかし、売却金額と自己資金を合わせても旧居の住宅ローンを完済できない場合には、原則、家の売却はできません。

ただし例外的に、金融機関との交渉により、任意売却が認められるケースもあります。

金銭的な事情による売却では、急ぎ売却を完了させなければならない事情もあるでしょう。しかし、時間的な余裕がないと、安い価格での売却で妥協せざるを得なくなります。

少しでも高値で売却してローン返済に当てられるよう、できる限り早く行動を起こすことをおすすめします。

5-5.「転勤」が理由の不動産売却

転勤が理由の売却も、引越しのタイミング次第では、売却に十分な時間をかけられないこともあります。

早く売却することばかりに集中すると、相場より安い価格で旧居を手放す事態になりかねないため、タイムリミットを明確にし、早めに売却活動をスタートしましょう。

なお、転勤後でも、遠方から売却を進めることは不可能ではないため、焦って安売りするくらいなら、転勤後に売却活動を継続することを検討してみてください。

ただし、「時間さえあれば希望価格で売れる」という保証はないため、その地域の事情に精通した不動産会社に相談しながら、売却方針や販売戦略を練ることが重要です。

転勤で引越しするものの、数年後に現在の家に戻る可能性があるなら、家を一時的に賃貸に出すのも選択肢の一つです。

ただし、賃貸に出す場合には、基本的に住宅ローンの継続ができないため、比較的金利が高い賃貸用のローンに借り換える必要があることも覚えておきましょう。

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6.不動産売却で後悔しないためのポイント

ここでは、不動産売却で失敗しないためのポイントを紹介します。

6-1.信頼できる不動産会社を見極める

良い不動産会社を見つけられれば、不動産売却のトラブルを避けて、スムーズに売却活動を進められるでしょう。

具体的には、以下のような不動産会社であれば、信頼できる可能性が高いと考えられます。

信頼できる不動産会社を選べば、不動産売却のタイミングの見極めから販売活動、引き渡し後のトラブル回避まで、幅広いサポートが期待できます。
そのためには「複数社に話を聞く」ことがポイントです。

1社に絞ってしまうと、その会社の説明が正しいのか間違っているのかさえわかりません。したがって、必ず複数の不動産会社から話を聞き、対応などを比較検討したうえで、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

不動産会社選びの際には、複数社にまとめて査定の依頼ができる「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」などの不動産一括査定サービスを利用するのがおすすめです。「不動産売却 HOME4U」なら、各社の対応の質や査定価格や、営業担当との相性などを簡単に比較することができます。

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6-2.媒介契約の種類に気をつける

不動産会社と締結する媒介契約には、次の3種類があります。

どの契約方法を選ぶかによって、契約期間や販売活動の報告頻度などが異なります。
それぞれの特徴を踏まえて、媒介契約を選びましょう。

ここでは、それぞれの媒介契約について解説します。

6-2-1.一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる契約です。
自分で見つけた買主と売買契約を直接締結する「自己発見取引」が可能であり、契約期間の法的な制限がないなど、3種類のうち最も自由度が高いのが特徴です。

一方、レインズへの登録や活動状況の報告に関する義務がないため、これらは不動産会社の任意で行われます。

また、不動産会社からすると、労力をかけても仲介手数料を得られるかどうかはわからないため、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があるでしょう。

参考：“宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款”． 国土交通省. 2022-05-26

一般媒介契約について詳しくは、「【図解】一般媒介契約のメリット・デメリットとおすすめの人」をご覧ください。

6-2-2.専任媒介契約

専任媒介契約は、同時に依頼できる不動産会社が1社に限られる契約です。

不動産会社には7日以内のレインズ登録と、2週間に1回の活動状況報告が義務付けられています。契約期間は3カ月以内とされており、期待した成果を上げられない場合、契約更新を見送ることも可能です。

専任媒介契約では1社のみと契約するため、不動産会社は積極的に売却活動を展開してくれる可能性が高いでしょう。
また、自己発見取引が可能であり、ある程度の自由度があるのも専任媒介契約の特徴です。

最適な契約は状況によって異なりますが、自分で買主を探す自己発見取引を検討しつつ、不動産会社の手厚いサポートを受けたい方には、専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約については、「専任媒介契約とは？一般媒介や専属専任媒介との違いやメリット・デメリットを解説」の記事も参考にしてください。

参考：“宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款”． 国土交通省. 2022-05-26

6-2-3.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類のうち最も制約が厳しく、契約できるのは1社の不動産会社のみで、自己発見取引も認められません。

したがって、売主が自分で買手を見つけたとしても、媒介契約を締結した不動産会社を通して取引しなければならない点に注意が必要です。

さらに、不動産会社には5日以内のレインズ登録と1週間に1回の活動状況報告が義務付けられており、専任媒介契約以上に厳しい内容になっています。

専属専任媒介契約については、「専属専任媒介契約とは？特徴やメリット、注意点などをわかりやすく解説」の記事も参考にしてください。

参考：“宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款”． 国土交通省. 2022-05-26

6-3.不動産会社とこまめに連絡をとる

媒介契約を結び、販売活動が開始したあとも、不動産会社と定期的にコンタクトをとりましょう。不動産会社の担当者は数多くの物件を抱えているため、なかには報告が途切れやすい担当者もいるかもしれません。

なかなか売却に至らない場合には、こまめに状況を把握し、都度対策を立てることが大切です。専任媒介契約は2週間に1回、専属専任媒介契約は1週間に1回と、それぞれ報告義務があるので連絡をとりやすいでしょう。

また、媒介契約の契約期間は、一般的に3カ月が目安です。
したがって、まずは一般媒介契約で複数社の動きを比較したうえで、最も対応が良い1社と専任媒介契約を結ぶこともできます。

6-4.内覧は丁寧に対応する

内覧時には、以下のような丁寧な対応を心がけましょう。

内覧をするということは、立地面や家の外観、販売条件などを、ある程度良いと思っている可能性が高いです。
したがって、家の中を見て最終的に購入するかを決める方が多く、内覧時の売主の対応が購入の大きな判断材料になるのです。

また、内覧時に丁寧な対応をすることで、誠実さをアピールできます。「売主は信頼できる人物である」という印象を与えられれば、前向きに家の購入を検討してもらえるでしょう。

不動産売買は、売主と買主の信頼関係があって初めて成立するものである、ということを忘れないでください。

6-5.不動産の瑕疵（欠陥）を隠さない

雨漏りやひび割れなどの住宅の瑕疵（かし）は、必ず不動産会社に報告しましょう。
これらを隠したまま売却すると「契約不適合責任」を問われ、欠陥部分の補修や損害賠償、契約解除などを求められる場合があります。

参考：“第20回　瑕疵担保責任（契約不適合責任）”． 国民生活センター

特に、中古物件の売却では注意が必要です。
例えば、アスベストの使用調査記録がある物件を売却する場合は、買主側への報告義務があります。

アスベストは、2006年（平成18年）9月から全面的に使用が禁じられている素材ですが、それ以前に建築された不動産では使用されている可能性があります。

また、アスベストの使用調査を実施したことがあるか不明である場合には、不明である旨を買主に伝える必要があるので、十分に注意しましょう。

参考：
“アスベスト全面禁止”． 厚生労働省
“宅地建物取引業法”． e-Gov法令検索

住宅の欠陥は査定額に大きく影響するため、売主としてはなかなか言い出しにくいポイントでしょう。

その場合には、不動産会社に相談することで、契約不適合責任を負わない（免責）として販売する、最低限のリフォームを施すなど、適切なアドバイスを受けることができます。

大きなトラブルを避けるためにも、物件について気になる部分があれば、必ず買主に伝えましょう。

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7.売却の決め手！不動産会社を選ぶ4つのコツ

ここでは、不動産会社選びのポイントを4つ紹介します。

7-1.売却実績や得意分野を確認する

依頼する不動産会社を決める前に、不動産会社の過去の売却実績や得意分野を確認しておきましょう。戸建て売却を得意とする会社もあれば、マンション売却を得意とする会社もあります。

例えば、築古や駅から距離のある戸建てでも、地域情報の収集に長けた地元の不動産会社に依頼すれば、物件とともにエリアの魅力を紹介することで、購入希望者を見つけてくれる可能性があります。

どのようなタイプの方にどのような不動産会社が向いているのか、一例を紹介します。

過去の売却実績や得意分野などは、不動産会社のホームページや店頭で確認しましょう。特に実績を掲げていない場合は、査定依頼のタイミングで確認することをおすすめします。

7-2.査定の根拠を確認する

不動産の査定額は、不動産会社によって異なります。したがって、査定額の根拠を必ず確認しましょう。

「宅地建物取引業法第三十四条の二　第二項」において、不動産会社は査定の根拠を示す必要があると定められています。

参考：“宅地建物取引業法第三十四条の二　第二項”． e-Gov法令検索

複数社の査定額を比較すると、高額な査定額を提示する不動産会社もあるかもしれませんが、査定額が高ければいいというわけではありません。

なかには、媒介契約を結びたいがために、現実的ではないほど高い査定額を提示する不動産会社もあります。
その査定額を信じて、高すぎる金額で家や土地を売出しても、長期間売れ残ってしまう可能性が高いでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶには、査定額の根拠を確認したうえで、その正当性を検討するのがおすすめです。

7-3.大手と中小を比較して選ぶ

不動産会社には、多くの方が名前を知っているような大手の会社から、地域密着の会社まで、さまざまあります。

そのなかから、不動産会社を選ぶのは大変ですが、それぞれの特徴を理解して自分の所有する不動産に合った会社を選ぶことが大切です。

顧客をたくさん抱えている大手不動産会社のほうが、すぐに高く売れそうと考える方もいるかもしれませんが、大手がいいとは一概にいえません。

たしかに、大手不動産会社は顧客数や認知度がありますが、中小不動産会社は地域の特性を理解していて、コミュニケーションも積極的にとってくれるでしょう。

例えば、人気エリアでの不動産売却をする場合は、大手不動産会社に依頼することでより高く売れる可能性があります。

一方で、地方や立地のあまり良くない場所であれば、地元の中小不動産会社に依頼するのがおすすめです。不動産会社の人脈を頼りに、地元で買主を探すほうが、スムーズに売却できるかもしれません。

大手と中小、それぞれの不動産会社が持つメリット・デメリットをまとめると、以下のとおりです。

「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」では、全国の不動産会社の情報を簡単に調べることができます。

ご自身が所有している不動産に合わせて、最適な不動産会社を選びましょう。

7-4.複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社に査定依頼することで、売却価格への納得感が増すうえに、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。

しかし、複数社に依頼して回るのは、手間も時間もかかります。したがって、忙しい方にはインターネットの不動産一括査定サービスをおすすめします。

一括査定サービスとは、売却を希望している不動産の簡易的な情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を提示してもらえるサービスです。

一括査定サービスにはさまざまなものがあるため、実績や安全性を重視して利用するサービスを選んでください。ここでおすすめしたい一括査定サービスは「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

お住まいの住居のタイプや住所、部屋の広さなどを入れるだけの簡単入力で、最大6社までの査定価格の取り寄せが可能です。23年の運用実績と、累計55万件以上（2023年11月時点）の売却査定実績が自慢です。

査定依頼は無料でできるので、不動産を売却したい方はぜひ「不動産売却 HOME4U」をご利用ください。

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まとめ

不動産売却を成功させるには、不動産会社に任せきりにするのではなく、売主自身も不動産売却に関する知識を深めておくことが重要です。

特に、売りたい物件の相場を理解しておくことは、適正な売出し価格の指標になるだけでなく、売却の成功にも大きく影響します。

納得のいく形で売却活動を進めるためにも、基本的な知識を身に付けて、信頼できる不動産会社を探しましょう。

不動産会社を探す際には「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をご利用ください。
NTTデータグループによる23年の運営実績があり、全国から厳選された約2,500社の不動産会社が参画しています。
査定は無料で行えるので、不動産売却を検討している方は、ぜひご利用ください。

この記事の監修者

井口 梓美

宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー。
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。顧客に寄り添ったプランニングで新人賞を受賞。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ入社。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社AZWAYを創業。自らも宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの資格を有し、幸せおうち計画をはじめとした「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。