土地売却の相談はどこにすべき?内容別に9つの相談先を解説

近年は不動産の二極化が進み、「すぐ売れる土地」と「なかなか売れない土地」がはっきりとしてきました。

なかなか売れない土地をお持ちの方はもちろん、売れやすい土地でも登記、税金、測量などのことで、「どこかに相談したいな」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
土地売却の適切な相談窓口は、解決したい内容によって異なります。

そこでこの記事では、「土地売却に関する相談窓口」について解説します。

「どういった内容ならどこに行けば良いのか」がわかるようになりますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、不安を払しょくする足掛かりにしてください。

土地の売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに土地を売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1.基本的な売却相談なら不動産会社

土地の基本的な売却相談であれば、まずは「不動産会社」です。
不動産会社にとって売主は大切なお客様ですので、売却に関する相談は快く引き受けてくれます。

不動産会社への主な相談内容は、売却価格になるケースが多いでしょう。
いくらで売れそうかという点に関しては、最適な相談先となります。

売却価格の相談とは、いわゆる査定の依頼です。
査定は、例えていうなら工事会社の見積もりのような位置づけになります。

工事会社に見積もりを取っても無料なように、不動産会社に査定を依頼しても無料です。
また、見積もりの結果によって工事を断っても問題ないように、査定結果によって仲介の依頼を断っても問題ありません。
査定は依頼しても、断っても費用を請求されることはないです。

査定価格は売却予想価格であるため、査定結果は不動産会社によって異なります。
基本的には高く売る自信のある会社ほど、査定価格は高いです。

そのため、通常、売主は複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売ってくれる会社を探すことになりますが、不動産会社の中には「賃貸」や「投資物件」が得意で「売却」を積極的に対応していない企業もあるため、一社ずつ売主が探すのはかなり大変な作業です。

そんな時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

不動産売却HOME4U

土地の所在地や広さなどを入力すると、その地域で土地売却の実績が豊富な不動産会社が自動で選ばれ、最大6社の不動産会社に無料で査定依頼できるようになっています。

査定に参画する不動産会社は、土地売却の実績が豊富な会社ばかりであるため、様々なことが相談可能です。
例えば、「古家を取り壊すべきか?」「急いで売りたいがどうすべきか?」等の相談をすることもできます。
一般的な相談内容であれば、不動産会社は無料で気軽に答えてくれます。

頼りになる不動産会社が見つかりますので、まずは「不動産売却 HOME4U」で査定の依頼から始めてみましょう。

2.空き家も含めた相談なら市役所

近年は、「空き家バンク」を設置する市区町村が増えてきました。
空き家バンクとは、自治体が行っている不動産情報サイトのことです。
空き家バンクは、空き家だけでなく、土地も扱っている自治体もあります。

空き家バンクは基本的に「来るもの拒まず」であるため、例えば不動産会社に断られたような物件でも売り出すことが可能です

空き家バンクの担当課は各自治体によって異なっており、「〇〇市 空き家バンク」のように「自治体名」と「空き家バンク」の2つのキーワードを入力して調べることが必要です。

例えば横浜市や千葉市は「市の住宅供給公社」が相談窓口先として出てきます。
東京都の場合は、「東京都の空き家ワンストップ相談窓口」が相談窓口となります。

市役所に土地売却の相談をしたい場合には、「空き家バンク」をキーワードに入れて窓口を探してみてください。

3.登記なら司法書士または法務局

登記に関連することであれば、司法書士に相談することが適切です。
所有権移転登記に関しては、商習慣として買主の費用負担で行うことが通常であるため、売主は司法書士に相談する機会は少ないといえます。

ただし、土地に抵当権が設定されている場合、売主の費用負担で土地の抵当権を抹消することが通常です。

抵当権とは、債権者(銀行)がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

借金を返済中であり、土地の売却と同時に残債を一括返済する場合には、引渡と同時に抵当権を抹消します。

それに対して、既に借金を完済しており、抵当権を抹消し忘れているケースもあります。
単に抵当権を抹消し忘れているだけの場合には、売却前に抵当権を抹消することが可能です。
抵当権を事前に抹消したい場合には、司法書士に依頼すると抹消手続きを行ってくれます。

また、土地を隣地の人に売却するケース等、個人売買をするようなケースも存在します。
不動産会社を介さずに個人売買をするようなケースでは、司法書士に所有権移転登記だけでなく、引渡の立ち会いも依頼すると安全です。

土地の売買には大きな金額が動くため、第三者である司法書士に立ち会ってもらった方が、後のトラブルを防止しやすいといえます

一方で、司法書士費用を節約するため、自力で所有権移転登記を行いたいケースもあります。
自力で登記手続きを行いたい場合には、法務局に出向くと手続きの方法を親切に教えてもらえます。

本来、登記手続きは当事者が行うべきものであり、司法書士はあくまでも本人の代理人の立場です。

法務局は、自分たちで登記を行いたい人に対しても丁寧に対応してくれますので、法務局に直接相談に行くのも一つの選択です。

4.税金なら税理士

税金に関することなら税理士です。
土地の売却では、売却益が出ると税金が発生します。

売却益を計算するには、売却額以外に取得費(購入額)も分かっていることが必要となります。
しかしながら、古くから持っているような土地の場合、取得費が分からないことも多いです。

取得費が分からないケースでは、概算取得費(売却価格の5%)と呼ばれるものを用いることになっています。

また、個人の土地の売却では、所有期間によっても税率が異なります。
さらに、条件によっては特例を利用でき、大きく節税することも可能です。

不動産売却時の税金のルールはとても複雑であり、簡単に把握できるものではありません。
そのため、「税金がどの程度になるか?」とか、「節税方法はあるか?」の相談内容が生じることが多いです。

税金相談は、税理士事務所に直接行ってしまうと有料の相談料を取られてしまいます。
相談料を節約したい場合には、自治体が主催している「税理士の無料相談会」等を利用することをおすすめします。

税理士の無料相談会は、各都道府県の税理士協会が税理士を派遣して行っていることが通常です。

無料相談会の日程は、市区町村か、または税理士協会のホームページに載っているケースが多いので、事前に確認してから行ってみましょう。

5.確定申告なら国税庁電話相談センター

土地の売却後、確定申告に関する相談も多いです。
確定申告に関して簡単な相談をしたいのであれば、国税庁電話相談センターがおススメとなります。

確定申告は、毎年、2月16日から3月15日の間に行います。
確定申告の時期が近付くと、国税庁電話相談センターでは確定申告の相談に特化した窓口に電話を繋げることができます。

国税庁電話相談センターは、無料で相談に応じてもらえます。(電話代は相談者負担です。)
一般的な内容であれば、国税庁電話相談センターでも十分解決してしまうことが多いです。

また、確定申告について対面で相談したい場合には、自治体が主催する確定申告相談会に出向くのをおススメします。
無料相談会は、確定申告の時期が近付くと開催されることが一般的です。

自治体の確定申告相談会でも、都道府県の税理士協会から税理士が派遣されます。
対面で相談することができますので、電話では伝えにくいことも相談することが可能です。

地域によっては自治体の確定申告相談会は非常に混雑します。
できる範囲で構わないので事前に自力で確定申告書を記載していくことが望ましいといえます。

確定申告相談会は、自力である程度確定申告書を作成してから相談に臨むと効果的です。
税理士もその場で確定申告書を添削してくれるため、自力で確定申告ができるようになります。

確定申告は、最初は誰がやっても難しいので、早めに情報を集めながら対応するようにしてください。

6.測量や境界確定なら土地家屋調査士

測量や境界確定なら、「土地家屋調査士」が相談先として適切です。
土地の売却では、買主から確定測量図を引渡すことが条件とされることが一般的となっています。

確定測量図または確定実測図とは、全ての境界が確定しているときのみに発行される実測図のことです。
実測図名に「確定」という2文字が入っていれば、確定測量図に該当します。

土地の境界には、隣地との私有地との境である「民々境界」と、道路との境界である「官民境界」の2種類が存在します。
確定測量図があるということは、民々境界も官民境界も全て確定しているということです。

単に実測図があっても、確定測量図がない場合は、境界が確定していないケースがあります。
法務局で取得できる地積測量図も境界確定を担保しているものではないため、売買においては確定測量図が求められることが一般的です。

よって、土地を売却するにあたっては、まずは確定測量図の有無を確認することが重要となります。

確定測量図がない場合、引渡までに確定測量図を用意することが必要です。
土地売却では、隣地の人が境界確定の判子を押してくれないために土地が売れなかったという失敗が昔からよくあります。

昨今ではこのような典型的な失敗を防ぐために、売却活動に入る前に確定測量図を完成しておくことが一般的です。

確定測量図の作成は、特に官民の境界確定に時間がかかります。
官民の境界確定は、道路管理者だけでなく、当路の反対側の地権者の同意も得ることが必要です。

道路の反対側に多くの地権者がいるようなケースでは、官民境界の確定だけで半年以上の時間がかかってしまうこともあります。

官民境界が確定していないと、引渡までに確定測量図の作成が間に合わないことが多いため、確定測量図は売却活動に入る前に作成しておくことを強くおススメします。

また、境界に関しては越境物がある場合にも、土地家屋調査士に相談するのが適切です。
越境物がある土地を売却する場合、隣地所有者との間で「越境の覚書」を締結しておくことが望ましいといえます。

越境の覚書とは、境界上に越境物がある場合において、隣地所有者との間で「越境物の所有権」や「是正方法」等について取り決めを交わした書面のことです。
土地家屋調査士は、越境の覚書も作成してくれます。

7.法律相談なら弁護士

土地売却で難しい法律トラブルが発生している場合は、弁護士に相談するのがベストです。
例えば、土地の上に所有者不明の車が残置されているようなケースでは、弁護士に相談して対処してもらうことも必要です。

弁護士への相談は、無料相談といったものがあまりありません。
各都道府県の弁護士会が主催している相談サービスだと比較的安い費用で相談することが可能です。

弁護士会の相談サービスは30分が一般的ですが、予約時に相談したい内容を伝えると、その分野に詳しい弁護士が対応してくれる体制になっています。

弁護士は、契約書等を非常に重視しますので、トラブルになっている相手方と何らかの書面が残っている場合には、その書面も必ず持参することをおススメします。

また、大きな都道府県では、宅地建物取引業協会が無料の弁護士相談サービスを行っているケースもあります。

開催頻度は少ないですが、無料で弁護士に相談できるレアなケースですので、興味があれば一度自分の都道府県の宅地建物取引業協会のホームページをご確認ください。

8.同族・関連会社間取引なら不動産鑑定士

同族会社間や関連会社間で土地を売買する場合は、不動産鑑定士に相談します。
関連会社間や社長と会社との間の取引の場合、安く売ったり高く売ったりすることで脱税行為ができてしまいます。

脱税行為としてみなされないようにするためには、適正な時価で取引したことを税務署に認めさせることが必要です。

税務署の証拠資料とするには、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得しておくことが適切となります。

税務署は、鑑定評価書に則った価格で取引をすれば、適正額で取引したものとして認めてくれます。

関連会社間等で取引をすることが決まった場合には、早めに不動産鑑定士に相談するようにしましょう。

9.農地売却なら行政書士

農地の売却なら「行政書士」が良いでしょう。
農地は農地法の規制を受けているため、売却するには原則として許可が必要です。
また、農地を農地以外にして売却するには、農地転用の許可も必要となります。

農地の中には、そもそも転用が認められない農地もあり、売却前に転用できるかどうかの確認を行うことも必要です。

このように農地の売却には転用の許可手続きが必要となり、これらの手続きは行政書士に依頼することが一般的となっています。

よって、農地を売却予定の方は、転用手続きの実績のある行政書士に相談するのがベターです

まとめ

いかがでしたか。
土地売却の関する相談窓口について、解説してきました。

土地売却の相談先は、基本的な相談であれば不動産会社でOKです。
不動産売却 HOME4U」を使えば、適切な不動産会社に無料で査定や相談を依頼することができます。

昨今は、空き家バンクを持っている自治体であれば、市役所も相談先の一つになってきました。

まずはどのような相談内容なのかをご自身でまとめてみて、今回紹介しました相談先の中から適切なものを選んでみてください。
皆さんの土地売却がスムーズに進むことを願っています。