土地を売却したら要チェック！確定申告の必要書類を徹底解説

土地を売却した翌年には、確定申告が必要な場合があります。確定申告では主に次の書類が必要になります。

また、人によっては、上記の他にも追加書類が発生することがあります。なぜかというと、土地を売却したときには様々な特例制度があるので、特例を使うときには提出書類が増えることがあるからです。
面倒に感じるかもしれませんが、特例制度についてしっかり手続きをすれば土地売却時に税金の優遇を受けたり、払いすぎた税金を取り戻せることもあります。

なお、土地売却後も確定申告しないケースもあるので、ご注意ください。

この記事では、「確定申告に必要な書類は？」「確定申告が必要になるケースとは？」「どんな特例制度が使える？」といったギモンをわかりやすく解決します。

この記事の監修者

あなたのよしおさんFP相談室

秋山 芳生

1. 土地の売却で確定申告が必要なケースは？

土地を売却した翌年には、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。

売却で譲渡所得（利益）が発生したときには、確定申告をしなければなりません。

譲渡所得が発生しなかったときには確定申告は義務ではありませんが、損失が出たときには確定申告をしたほうが有利になるケースがあります。

まずは確定申告が必要かどうかについて詳しく見ていきましょう。（ご自身が確定申告をしなければならないかどうか判明している方は、2章の「必要書類」へどうぞ。）

1-1.確定申告しなければならないケース

次のようなケースでは売却の翌年に確定申告の必要があります（原則として2月16日から3月15日まで）。

（1）利益が出たとき

土地の売却で譲渡所得（利益）が出たときは、確定申告が必要です。わかりやすく言うと、売却した土地が買ったときよりも高く売れて「利益」が出た場合、確定申告をして所得税と住民税を納める必要があります。

例えば、2,000万円で購入した土地が3,000万円で売れたとします。

このときの仲介手数料などの譲渡費用合計が100万円だったとすると、譲渡所得＝3,000万円－（2,000万円＋100万円）＝900万円になり、譲渡所得が発生するため確定申告が必要です。

（2）取得価格が不明のとき

先祖代々の土地などでは、購入時の価格がわからないことが珍しくありません。

このようなときには、取得費は、収入金額の5％で計算することになっています。購入価格が不明なときには、譲渡所得が発生して確定申告が必要になる可能性が高くなります。

（3）特例を適用すれば納税額が減るとき

譲渡所得の計算では、様々な「特例制度」を利用して納税額が減るケースがあります。

特例制度を利用すれば結果的に税金がゼロとなるケースでも、確定申告が必要です。

例えば、マイホームが建っていた土地を売却するときに「3,000万円の特別控除」を使えば、利益が3,000万円まで非課税になりますが、確定申告が必要です。

なお、特例の適用には一定の条件があるためご注意ください。

税金の計算について詳しくはこちらの記事でご紹介しています。

【不動産売却の税金計算方法】具体例や節税のコツも解説！

不動産の売却では大きな金額が動くので、「税金がかかるのかな？」と心配に

1-2.確定申告が義務ではないケース

土地の売却で損が出たときには、確定申告は義務ではありません。

ただし、一定の条件に当てはまれば所得税の還付が受けられるケースもあるので、確定申告した方が有利です。

これを「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、土地の売却による損失を給与所得などから控除する（差し引く）ことができる制度です。

損益通算できる可能性があるのは次の2つのケースです。

（1）住宅ローンで新たなマイホームを購入したとき
（2）売却代金で住宅ローンが完済できないとき

特例の適用には一定の要件があるので、国税庁ホームページでご確認ください。

参考：
“マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）
“特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）

土地売却においては確定申告が必要なケースがほとんどです。特に利益が出た場合や取得価格が不明な場合、特例制度を利用しての減税した場合です。損失が出た場合は確定申告を行う義務はありませんが、節税ができる場合もあるので確定申告をした方が有利ですね。

2. 土地売却後の確定申告の必要書類【必ず必要なもの】

土地売却後の確定申告では、誰でも共通して必要になる書類と、人によって必要となる追加書類があります。

この章では共通して必要な書類について解説します（追加書類は次章で説明します）。

必要書類は次の通りです。

2-1.売却時の書類

売買契約書のコピー

土地を売却した際の売買契約書は、収入を証明するために必要です。念のため、売買契約書には収入印紙の添付があるか確認してください。

手数料や税金の領収書のコピー

売却の経費を計上すると税額が抑えられるので、土地の売却にかかった費用に関する書類をすべて揃えておいてください。具体的には、仲介手数料、契約書に貼り付けた印紙代、建物の取壊し費用などです。

2-2.購入時の書類

売買契約書のコピー

購入時の売買契約書は、購入価格を証明するために必要です。相続した土地なら、故人が購入したときの売買契約書を使います。

売買契約書が見つからない場合には、売却価格の5％で計算することになり、税額が大きくなってしまう確率が高くなるのでできるだけ探してみてください。

売買契約書以外のものでも購入価格を証明できる書類があれば認められる場合があるので、税務署に相談してみることをおすすめします。

手数料や税金の領収書のコピー

購入したときの経費を計上すると、税額が抑えられます。仲介手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税、測量費用、土地の造成費用の領収書などを探してみてください。

2-3.登記事項証明書

土地の登記事項証明書は、法務局の窓口で請求するか、郵送で交付請求もできます。

インターネットを利用したオンライン請求も可能です。

なお、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」を提出すれば、登記事項証明書の添付を省略できます。

2-4.税務署のホームページなどで入手する書類

以下の3つの書類は税務署の用意している書式です。

近くの税務署に行って入手するか、国税庁のホームページからダウンロードして手書きで作成することができます。一番便利なのは、国税庁ホームページ「確定申告書作成コーナー」で必要事項を入力して、完成した書類を印刷する方法です。

（1）確定申告書B様式（第一表）

確定申告書はAとBの2種類があり、土地を売却して「譲渡所得」を申告する場合はBを用います。

（2）確定申告書第三表（分離課税用）

第一表から第五表まであります。土地を売却したときには分離課税なので第三表を使います。

（3）譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」を正確に記載する必要があります。

2-5.本人確認書類、源泉徴収票など

確定申告書にはマイナンバーの記載と、本人確認書類の写しの添付が必要です。

ただし、インターネット（e-Tax）で手続きする場合には、本人確認書類の写しの提出は不要です。給与所得者の場合は源泉徴収票も必要ですが、内容を記載すれば、源泉徴収票の提出は省略できます。

土地売却後の確定申告には上記で述べたように様々な書類が必要です。ここで不備があると、修正申告の手続きが発生したり、延滞税や無申告加算税などが課せられることもあります。書類はミスのないよう、しっかりと確認しましょう。

事前に不動産の売却に伴う税制に詳しい税理士や税務署に確認するのも手です。

3. 特例を使う場合の必要書類【追加で必要なもの】

次に、ケースバイケースで必要になる書類を解説します。

土地を売却すると、様々な「特例」制度を利用できる場合があり、それぞれの特例に応じて追加で必要な書類が出てきます。

「特例」を利用すれば大きく節税できる可能性があるため、国税庁のホームページで要件を満たすかどうか確認したり、税務署や税理士に確認して申請を進めましょう。

主な特例の適用を受ける場合の添付書類については国税庁のチェックシートがあります。

ここでご紹介する特例は次のとおりです。

3-1. マイホームの建っていた土地を売却した人

マイホームの敷地を売却した場合、一定の要件を満たせば適用できる特例が2種類あります。この2つの特例は併用が可能です。

3-1-1.「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」

この特例は、自分が住んでいたマイホームを売却した場合に3,000万円までの特別控除を受けることができる制度です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税等はかからないということになります。

マイホームを取壊して、その敷地を売却したときにも、要件を満たせば特例の適用を受けられます。

主な要件は次のとおりです。

• 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の売却契約を結んでいること。
• 家屋に住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡すること。
• 家屋を取り壊してから敷地の売却契約を結ぶまで、貸付けその他の用に使用していないこと。

【主な追加書類】

• 戸籍の附票の写しなど（その敷地を売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにする書類）

参考：
“No.3320　マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき”. 国税庁. （参照2024-04-09）
“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）

3-1-2.「居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」

居住用不動産を売却する場合、10年を超える所有期間であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。

【主な追加書類】

• 戸籍の附票の写しなど

参考：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）

3-2.相続税を払った人

「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」

この特例を受けると、すでに支払った相続税額のうち一定金額を「取得費」に加算することができます。

相続税の申告書を見ながら、以下の書類を作成します。

【主な追加書類】

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書（税務署で入手）

参考：“No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）

3-3.相続した空き家を取り壊して売却した人

「被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例」

故人が居住していた家屋とその敷地等を売却した場合や、家屋を取り壊して敷地を売却した場合に、譲渡所得額から3,000万円まで控除できる特例です。

2023年（令和5年）12月31日までの間に売却した場合の期間限定の特例となっています。

この特例を適用するには、主に次のような要件があります。

• 相続開始から３年を経過する日の属する年の年末までに売却すること。
• 家屋を取り壊した後に敷地を売ったときは、相続したときから譲渡まで事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていないこと。

【主な追加書類】

• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村長から交付を受ける）

参考：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）

3-4.マイホームを買い換えた人

「特定居住用財産の買換え特例」

売却するマイホームよりも高い金額の家に買い換える場合に、元のマイホームの譲渡益にかかる所得税を先送りするという特例です。

買換え先の住宅を売るときまで課税のタイミングが先送りされることになり、税金が免除されるわけではありません。この特例は、マイホームの所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用できます。

なお、買換え特例は、3,000万円特別控除と併用できません。

【主な追加書類】

• 戸籍の附票の写しなど（売った資産に住んでいた事実がわかる書類）
• 買換えた家の登記事項証明書、売買契約書の写し

参考：“No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）

3-5.「譲渡所得」がマイナスになった人（損失が出た人）

売却で損失が出たとき、次の2つの特例のいずれかに当てはまれば、税金の還付を受けられます。

3-5-1.「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

マイホームの買い換えで「譲渡損失」が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得などの他の所得にかかる税金が軽減される制度です。

この特例を使うと、給与所得や事業所得から譲渡損失を控除でき、控除しきれなかった分を翌年以降に繰り越して、最長3年間まで繰越控除できます。

主な適用要件は次のとおりです。

• マイホームを取壊した場合は、取り壊した日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えること。
• 取壊しから1年以内に土地の譲渡契約が締結され、かつ、住まなくなってから3年目の年末までに売却すること。

【主な追加書類】

• 戸籍の附票の写し（住民票に記載の住所と売却した家の所在地が異なる場合など）
• 新居の登記事項証明書、売買契約書、残高証明書

参考：“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき”. 国税庁. （参照2024-04-09）

3-5-2.「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

住宅ローンの残っているマイホームを、住宅ローン残高よりも安く売却して損失が生じたときは、損失をその年の給与所得等から控除できる制度です。

その年に控除しきれなかった損失は、3年にわたって繰越控除できます。

この特例を適用するには、主に次のような要件があります。

• 所有期間5年を超えること。
• 家屋を取り壊してから1年以内に売却契約を締結し、かつ、住まなくなってから3年目の年末までに売ること。

【主な追加書類】

• 戸籍の附票の写しなど（そのマイホームに居住していたことを明らかにする書類）
• 住宅ローンの残高証明書（売買契約日の前日のもの）

参考：“No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”. 国税庁. （参照2024-04-09）

3-6.収用等で土地を売却した人

「譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例」

公共事業のために土地建物を売った場合には、その譲渡益について5,000万円までの特別控除が認められる特例です。

【主な追加書類】

• 公共事業用資産の買取り等の申出証明書や買取り等の証明書など

参考：“No.3552　収用等により土地建物を売ったときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）

土地売却後には特例が使える場合があります。この特例を使うことで節税できる可能性がありますが、土地の用途や収益の有無、相続税の支払いなどによって先程紹介した書類とはまた別の書類を準備する必要が出てきます。自身の条件をしっかりと確認して申請を進めていきましょう。

4. 確定申告の流れ

最後に、確定申告の流れを見ていきます。

4-1.自分で確定申告を行う場合

（1）必要書類を集める

ここまで見てきたとおり、確定申告時に添付する必要書類はたくさんあります。できれば確定申告が始まる前のタイミングで書類を集めておくと、余裕をもって手続きできます。

（2）申告書を記入する

国税庁のホームページ上に開設された「確定申告書作成コーナー」で入力していくと、確定申告書や譲渡所得の内訳書などを作成して印刷できます。

わかりにくい場合は、ショッピングモールや公民館で行われる確定申告の相談会を利用すると記入方法を教えてもらえます。税務署で相談したい場合には事前予約が必要です。

（3）書類を提出する

書類の提出は、税務署に持参または郵送するか、電子申告（e-Tax）を利用します。e-Taxを利用すれば、税務署に行ったり郵送したりする手間がかかりません。

（4）納税または還付

納税が必要な場合は、申告時期と同じ3月15日までに納付します。還付を受ける場合は、申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。

4-2.税理士に確定申告を依頼する場合

土地を売却した後の確定申告は手間がかかります。余分な税金を支払うことにならないよう、特例を使えるケースはもれないように手続きしたいものです。

しかし、「譲渡所得の計算が難しい」「どの特例が適用できるのか分からない」「この書類でよいのかどうか自信がない」などと悩んでしまったら、税理士に相談してみることをおすすめします。

自分で確定申告を行えば費用はかかりませんが、「特例」が使えるのに見逃してしまって損をするよりは、プロに依頼したほうが安全かもしれません。特に、売却益が高額なときは、税理士に依頼するメリットが大きいでしょう。

確定申告時の税理士の報酬は、だいたい10万円～20万円が相場となります。

初回相談は無料という税理士事務所もあるので、詳しくは税理士事務所に相談しましょう。確定申告の期間が始まる前に余裕をもって依頼するのがおすすめです。

確定申告を自分で行えば依頼料はかかりませんが、申告漏れがあったり、特例を使いそびれるケースもあるため注意が必要です。売却益が大きい場合、申告漏れの際の延滞金が大きくなってしまうため、自信がない場合は税理士に依頼するのも1つの手ですね。

まとめ

それではおさらいです。

土地の売却では、利益が出る場合は確定申告が義務ですが、損失が出る場合も確定申告を行うと税金の還付を受けられる場合があります。

確定申告のタイミングは、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

ケースごとに確定申告の必要書類は異なるため、手間はかかりますが、税金が安く抑えられる場合もあるので、しっかり準備をして忘れずに確定申告をしましょう。

土地を売却した場合は、利益の有無にかかわらず確定申告することを前提にしましょう。利益が出たら必ず必要ですし、損失が出ていた場合にも税金が減る場合があります。

なお土地売却には減税の恩恵を受けられるさまざまな特例がありますから、それに応じた書類をきちんと揃えられるように準備をしておくと良いでしょう。

不備があると追加の手続きや税金までかかってしまうケースがあるから要注意。確定申告は自分ですると費用はかからないですが、売却益が大きい場合は申告漏れをなくすために詳しい税理士に依頼することも手ですね。

この記事の監修者

秋山 芳生

家計簿アプリマネーフォワードMEの元事業責任者。
複数のベンチャー企業での上場経験を通じて資産構築をしFIREを達成。現在はFPとして講演・執筆・面談を行う傍らYouTube（チャンネル登録2万人以上）で情報発信するなどマルチに活動をしている。

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