土地売却の成功術!高く早く売りたい方に必見の手順と注意点

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土地売却の成功術!高く早く売りたい方に必見の手順と注意点

「土地を売りたい!」けど、「何から手を付けたら良いのかわからない」、「できれば高く売りたい」、そんな思いを持っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

土地を売るとき、ほとんどの人が初めての経験となるため、手順やコツがわからないのは当然です。

土地の売却は、事前に少しだけ知識を得てからスタートすると、格段にスムーズに進めることができます。
しかも、ちょっとした工夫をするだけで、高く売ることも可能なのです。

何を知ってどんな工夫をすれば土地売却に成功するのか、気になりますよね?

そこでこの記事では、土地を売りたいと思っている方のために、上手に売るために知っておくべき基礎知識や高く売るために踏む手順などを紹介します。
この記事を読んでから売却に取り掛かれば、土地を高く売ることができるようになります。
また、後で損をしないために税金についても触れておきますので、ぜひ最後までおつきあいください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.売れる準備ができているか確認しよう

土地を売る前に、そもそも土地が売れる状態になっているか確認することが第一歩です。

1-1.名義変更はできている?

土地を売却するにあたっては、登記簿謄本の所有者がきちんと売主の名義に変更されていることが最低限必要です。

登記簿謄本とは、法務局で取得できる登記事項証明書と呼ばれる書面のことです。
不動産の所有者や面積、地番、地目等が記載されています。

土地は現地に名前が書いてあるわけではないので、誰が所有者なのかを外部から判別するには登記簿だけが頼りになります。

もし登記簿上の所有者が売主を名乗る人と異なっていれば、お金を払う買主はとても不安になってしまいます。
お金を払う買主にとって誰が売主なのか良くわからない土地はとても不安な物件であり、かなり売却しにくくなります。

自分が買った土地であれば、ほぼ間違いなく自分に名義変更されているはずですので大丈夫だと思われますが、相続で引き継いだ土地の場合、名義変更がなされていないケースもあります。

もし名義変更がなされていないようであれば、司法書士に依頼し、名義変更を済ませてから売却に着手することが適切です。

登記の名義変更は、司法書士なら誰でもできますので、インターネットで近所の司法書士を探して相談してみましょう。

1-2.必要な資料は揃っている?

最初の段階で、最低限、持っているかどうかを確認しておきたい資料は以下の3つです。

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 実測図
  • 土地を購入したときの売買契約書

まず、権利証と登記識別情報通知書は同じ役割を果たす書類になります。
権利証も登記識別情報通知書も、所有者本人しか持っていない書類です。
所有者は、権利証または登記識別情報通知書のいずれか一方を持っています。

権利証とは、所有者が登記権利者として権利を取得した際に、申請書に添付した「原因証書」または「申請書副本」に登記済の押印がなされ、登記所(法務局)から渡されている書類です。
権利証は俗称ですので、実際には「登記済証」と書かれたものが、いわゆる権利証になります。

登記識別情報通知書とは、購入時の登記申請を行った際、権利証の代わりに登記名義人となった申請人に対し通知された書面を指します。

平成17年(2005年)3月7日より改正不動産登記法が施行されたことにより、権利証は廃止され、登記識別情報通知書になっています。

簡単にいうと、すごく昔から持っている土地であれば権利証、2005年以降に購入した土地なら登記識別情報通知書ということです。

権利証または登記識別情報通知書は、最終的に売却時に買主へ引き渡す書類となるため、しっかりと保管しておくようにしてください。

もし権利証や登記識別情報通知書を紛失してしまっている場合には、代替の書類を取得する方法があります。

書類を紛失している場合には、最初に不動産会社にその旨を伝え、代替方法を教えてもらうようにしましょう。(不動産会社の選び方は、「3-1.高く売ってくれる不動産会社を探す」で詳しく紹介します。)

「実測図」については次節、「土地を購入したときの売買契約書」については「第5章 土地売却で発生する税金」にて詳しく解説します。

1-3.境界は確定している?

市街地にある一般的な宅地を売る場合、境界は確定しておくことが必要です。

購入にあたっては、買主から境界が確定していることを条件とされることが多いため、境界確定は原則として必須とお考えください。

土地の境界には、道路との境である官民境界と、隣地との境である民民境界の2種類があります。

境界は確定している? 官民境界と民民境界

官民境界も民民境界も確定している場合のみ、「確定測量図」と呼ばれる測量図が存在します。
確定測量図があれば、官民境界も民民境界も全て確定しているということです。

一方で、確定測量図がない場合、どこかの境界が確定していない可能性があります。
確定測量図がない場合には、測量会社に依頼して確定測量図を作るようにします。
確定測量図は測量会社(土地家屋調査士事務所)なら、どこでも対応してくれますので、インターネットで近所の測量会社を調べて相談すれば大丈夫です。

土地の売買では、引渡までに確定測量図の作成が間に合わず売れなかったという失敗が昔からよくあります。

そのような失敗を防ぐため、今ではほとんどの不動産会社が査定のときに確定測量図の有無について確認してきます。

確定測量図がない場合、不動産会社から「確定測量図を用意してください」と言われることが多いので、確定測量図は査定を依頼する前に作っておくことをおススメします。

確定測量図は、官民境界が確定していないケースだと作成までに時間がかかります。
官民境界の確定には、道路の反対側の地権者の同意まで得る必要があるからです。

例えば、上図のように道路の反対側に所有者ABCと3人いるようなケースでは、3人の同意を得なければならないことになります。
境界が確定していない場合には、早めに確定測量を依頼するようにしましょう。

尚、もし隣地所有者と揉めており、境界が確定できない事情がある場合には、とりあえずその状態のまま査定を依頼し、不動産会社に相談するようにしてください。
不動産会社が売却するためのアドバイスをくれます。

不動産売却塾 コラム
“公簿売買と実測売買”土地の売買には公簿売買実測売買の2種類があります。
公簿売買とは登記簿謄本に記載された地積をもって売買対象面積とする取引です。
それに対して、実測売買とは、広義の意味で実測面積をもって売買対象面積とする取引のことを指します。

土地の中には、山林や原野、田、畑のように面積が広大な割に土地価格が低く測量費用が見合わないような土地があります。

山林等の土地では、売却のためにわざわざ確定測量を行わず、公簿売買とすることが通常です。
そのため、全ての土地の売却で確定測量が必要ということではありません。

一方で、建物が建てられる一般的な宅地の場合は、実測売買となることが通常です。
そのため、宅地の場合には確定測量図等の実測図が必要となります。

2.土地を売る手順

高く売る方法は3章で詳しく説明しますが、ここでは基本知識として一般的な売却の流れを紹介します。

土地を売る手順 土地売却の流れ

境界が確定していない土地は、最初に測量を行います。
既に確定測量図をお持ちの人はすぐに不動産会社に土地の査定を依頼して大丈夫です。

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約の締結をします。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。

媒介契約を締結したら、いよいよ販売開始です。
土地の販売期間は、概ね3ヶ月程度が目安となります。

買主が現れたら、買主から条件が提示されます。
要求される条件には、「引渡時まで確定測量図を用意すること」等の条件があります。

売買契約では売買契約書に売主と買主が押印を行います。
売買契約では買主から手付金を受領します。

手付金は、売買代金の10%程度が相場であり、特に問題がなければ引渡時にそのまま売買代金の一部となります。

売買契約から引渡までは1~2ヶ月ほど時間を空けるのが一般的です。
その間に、売主は買主に対して境界の明示を行います。

引渡では手付金以外の残りの残金を受領します。
売主からは、権利証等の登記に必要な書類や確定測量図等を渡して売買は終了です。

尚、土地の売却によって税金が生じるケースでは、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行うことになります。
税金については「第5章 土地売却で発生する税金」で詳しく解説します。

3.土地を高く売る方法を知ろう

土地を売ろうとする時、誰もが「少しでも高く売りたい」と思います。
この章では、できるだけ土地を高く売る方法についてご紹介します。

3-1.高く売ってくれる不動産会社を探す

土地を高く売るには、高く売ってくれる不動産会社を探すことが最も効果的な方法です。
土地はどの不動産会社で売っても同じ値段で売れるものではなく、不動産会社が変われば値段まで変わってくる財産になります。

土地は立地等の条件を含めると、同じものが1つとして世の中に存在しない特殊な財産です。

値段が最初からついているわけではないので、まず「どう評価するか」で価格が決まります。
例えていうなら、ピカソの絵を「落書き」と評価するか「芸術」と評価するかのように、評価する人が誰かによって価格が決まるのと同じです。

同じ土地でも4,000万円と査定する不動産会社もあれば、4,500万円と査定する不動産会社もいます。

4,000万円と査定する不動産会社よりも、4,500万円と査定する不動産会社に依頼した方が、高く売ってくれるわけです。

高く売ってくれる不動産会社を探す 各社比較

そのため、土地を高く売るには、まずは高く評価してくれる不動産会社を探すことが重要となってきます。

土地を高く売ってくれる不動産会社を探すのであれば、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスがおススメです。

不動産売却HOME4U

不動産売却 HOME4U」は、土地の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで最大6社の不動産会社に無料で査定を依頼できるサービスです。

土地の売却を得意としている不動産会社が数多く登録されていますが、複数社から査定額の提示を受けることで、より高く売ってくれる不動産会社を見つけることができます。

不動産売却 HOME4U」は土地を高く評価してくれる不動産会社を探す最適なサービスとなっていますので、まずはできるだけ多くの不動産会社の査定を受け、各社の査定額を比較することから始めてください。

3-2.隣地所有者に声をかけてみる

土地を高く売るのにぜひ実践したいことは、隣地所有者に声をかけてみるということです。
隣地の方は土地を高く買ってくれる可能性が高いので、隣地所有者に打診することは昔から土地を売る上でのセオリーとなっています。

隣地所有者に声をかける方法としては、以下の2パターンがあります。

  • 不動産会社に声をかけてもらう
  • 自分で声をかける

不動産会社を通じて声をかける場合には、特に問題ありません。
営業担当者に「隣地にも打診しておいてください」と伝えておけば大丈夫です。

一方で、自分で声をかける場合には少し注意が必要となります。
不動産会社との媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引も不可。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。

 

3種類の契約の中で注目すべきワードは「自己発見取引」という部分です。
自己発見取引とは自分で買主を見つけてくることを指します。

隣地所有者に自分で声をかけることは、自分で買主を見つけてくる行為ですので、自己発見取引に該当します。

専属専任媒介契約は自己発見取引が禁止されている媒介契約であるため、専属専任媒介契約を締結してしまうと、自分では隣地所有者に声をかけられなくなってしまいます。

隣地の場合、昔から知っている間柄であれば、不動産会社を通すよりも自分で話を付けた方が早い場合があります。

自分で隣地所有者に声をかけたいと思っている方は、専属専任媒介契約を選択しないようにしておきましょう。

3-3.越境の覚書を締結しておく

土地の売却では、越境の覚書を締結しておくことも高く売る方法の一つです。
越境の覚書とは、境界上に越境物がある場合において、隣地所有者との間で「越境物の所有権」や「是正方法」等について取り決めを交わした書面になります。

隣地との境界を確定すると、次に越境の問題が生じることがあります。
越境には木の枝や、ブロック塀、フェンスの基礎、擁壁、エアコンの室外機等々、様々なものがあります。

越境は売却時に存在しないことが望ましいですが、例えば擁壁の地下部分の越境等のように簡単には是正できない越境も存在します。

このような簡単に是正できない越境がある場合でも、越境の覚書があれば買主は安心して購入することができます。

越境の覚書は必須書類ではありませんが、あると買主の印象がかなり良くなる書類です。
越境の覚書も、測量会社に依頼すると作成してくれます。

これから確定測量図の作成を依頼するのであれば、ぜひ越境の覚書も同時に依頼するようにしましょう。

尚、越境物が存在しない土地であれば、もちろん越境の覚書は不要です。

3-4.古家や廃棄物は取り除いておく

古家や廃棄物は取り除いておく 古い家土地の上に古家や廃棄物がある場合は取り除いておくことが高く売るコツです。
古家は買主が住める利用価値のあるものであれば、壊さなくてもスムーズに売れる可能性はありますが、廃墟のような建物であれば売主側で壊すことをおススメします。

廃墟や廃棄物が残っている場合、買主が撤去しなければならないため、少なくとも撤去費用の分は価格が安くなります。
また、廃墟や廃棄物が残っている土地は、価格以前にそもそも売りにくくなります。

廃墟とまでは言えない古家の場合、壊すのに迷うと思います。
そのような場合は、とりあえず古家は残したまま一度、不動産会社の査定を受けることをおススメします。
壊すべきかどうかは、実際に不動産会社に見てもらった上で判断した方が無駄はありません。

不動産売却 HOME4U」なら古家が建っている土地について適切な判断をしてくれる不動産会社が多いので、壊すべきかわからない場合には、まずは不動産会社に見てもらいましょう。

3-5.駐車場のアスファルトは撤去しておく

現在駐車場の土地を売る場合、高く売るなら駐車場は解約し、アスファルトも撤去しておくことをおススメします。

駐車場の契約は簡単に解約できますので、駐車場のままでも普通に売ることは可能です。
ただし、駐車場のまま売ると、アスファルト撤去費用が買主の負担となってしまいます。

そのため、アスファルト撤去費用が値引きの交渉材料となってしまい、売却価格が下がる恐れがあります。

少しでも高く売るのであれば、アスファルトも撤去し、土地がすぐに使える状態にして売るようにしましょう。

4.土地を売るときの注意点

3章で紹介したコツに加えて、押さえておいた方が良い注意点が存在します。
この章では土地を売るときの注意点について解説します。
2点しかありませんので、ぜひ意識してください。

4-1.事前に相場を調べておこう

土地を売るときは、査定を依頼する前にある程度自分で相場を調べておくことをおススメします。

理由としては、売主も事前に相場を知っておかないと、査定価格が高いのか安いのか判断が付かないというデメリットがあるからです。

相場を知っておくと、査定価格に対しても納得感を得ることができますので、査定の前には相場を調べておくようにしましょう。

土地の相場を調べるなら、国土交通省が開示している土地総合情報システムで調べるのが適切です。

事前に相場を調べておこう 土地総合情報システム

地域を絞っていくと、土地の取引事例の一覧の中に坪単価の表示が出てきますので、なんとなく地域の土地相場を把握することができます。

4-2.売却期間に余裕を持っておこう

土地の売却には売却期間に余裕を持っておくことが注意点です。
スケジュールに余裕を持っておかないと、焦って安く売ってしまう可能性が生じるというデメリットがあります。

公益財団法人東日本不動産流通機構によれば、首都圏における過去10年間の売却に要する日数は以下のようになっています。

売却期間に余裕を持っておこう 売却に要する平均日数

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

土地の販売期間は10年間を平均すると94.3日、つまり3ヶ月ちょっとです。
場合によってはもっと長引くこともあります。

焦って安く売り急がないようにするためにも、最初から余裕を持ったスケジュールを組んでおきましょう。

5.土地売却で発生する税金

最後に土地売却で発生する税金について解説します。

5-1.土地を売ったときの税金の基本的な考え方

土地を売ったときの税金は、簡単にいうと、買ったときの金額よりも高く売れたときに生じます。

税金が生じるかどうかを調べるには、譲渡所得というものを計算します。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。
取得費とは、土地については購入額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費、建物取り壊し費用などの売却に直接要した費用です。

土地の売却では、取得費を計算するために、購入時の売買契約書が必要です。
購入時の売買契約書がある方は、写しを確定申告時に提出する必要がありますので、売却後も確定申告が終わるまでは捨てずに残しておくようにしておきます。
尚、購入時の売買契約書がない場合の対応は、次節で紹介します。

譲渡所得の計算にあたっては、単純に売却額から購入額を引くのではなく、測量費等の譲渡費用も引けることがポイントです。
計算の結果、譲渡所得がマイナスになれば税金は生じないことになります。

税金は譲渡所得に税率を乗じることで求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」という扱いになります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

相続した土地を売る場合、所有期間は親の所有期間も引き継ぎます。
親の所有期間が5年超であれば、相続後、すぐに売却しても長期譲渡所得となるということです。

5-2.土地を売ったときの税金の計算方法

土地の売却では、相続した古い土地を売るケース等、そもそも購入時の売買契約書が存在しないケースが良くあります。

土地の取得費が不明の場合には、「概算取得費」とうものを用います。
概算取得費とは、「譲渡価額の5%」を取得費として計算する方法です。

ここで、概算取得費を用いた場合の税金の計算例を示します。
尚、購入額がわかるケースでは、概算取得費を用いずに以下の条件中の取得費を購入額に置き換えて計算してください。

(条件)

売却価格:3,000万円
取得費:不明
譲渡費用:150万円
保有期間:50年(長期譲渡所得に該当)

(計算例)

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 譲渡価額 - 概算取得費 - 譲渡費用
     = 3,000万円 - 3,000万円×5% - 150万円
     = 3,000万円 - 150万円 - 150万円
     = 2,700万円

所得税 = 2,700万円 × 15%
    = 405万円

復興特別所得税 = 405万円 × 2.1%
        ≒ 8.5万円

住民税 = 2,700万円 × 5%
    = 135万円

税額 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税
   = 405万円 + 8.5万円 + 135万円
   = 548.5万円

まとめ

相談風景いかがでしたか。
土地を売りたい方向けの基礎知識について解説してきました。

土地を売るときは、まず土地が売れる状態になっているか確認することから始めます。

土地を高く売る方法としては、高く売ってくれる不動産会社を探すことが最も効果のある方法です。
高く売ってくれる不動産会社を探すには、「不動産売却 HOME4U」がおススメでした。

土地を売るときは、「事前に相場を調べておく」ことと、「売却期間に余裕を持つ」ことが注意点です。
税金に関しては、購入額よりも高く売れたときに生じます。

土地売却の全体像が分かったら、早速、複数社の査定を受けて、高く売れる不動産会社を見つけることから始めてください。

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「不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない。」

でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
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