土地の価格や相場の調べ方│初めてでもわかる画像解説付き

土地の価格相場を把握することは、有利に売却を進めるうえで重要です。

この記事では、東京23区をはじめ、神奈川県、千葉県、愛知県、福岡県などの土地価格の相場を紹介します。不動産売却を成功させたい方は、ぜひご一読ください。

土地売却の基礎知識から詳しく知りたい方は、「土地売却の流れを7ステップで解説｜費用や税金、高く売るコツ」を参考にしてください。

土地相場の入門書！この記事のポイントまとめ

土地の相場を調べる方法としては、下記の5つの方法があります。

それぞれの詳しい方法については「1.土地価格の調べ方5種｜画像解説付き」をご一読ください。

また、ここ最近の土地価格については比較的高値が続いています。

最新の土地の価格や、取引事例別の土地相場について知りたい方は「2.【2025年（令和7年）】土地価格の推移」「5.【地域別】取引事例にみる土地価格の相場」をご覧ください。

似たような土地であっても価値に差があるのはなぜでしょうか？その理由については「3.土地の価格に差が出る理由」で解説しています。

そして最後に、土地の相場を調べる際の注意点について、「6.土地価格相場と売却額は違う？価格と査定の注意点3つ」で触れておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

1.土地価格の調べ方5種｜画像解説付き

土地の価格を調べるには、以下5つの方法があります。

なお、土地の価格は市場や周辺環境によって常に変化します。

不動産会社が算出するような査定額ではなく、あくまで「相場」「目安」と考えておきましょう。

さらに詳しい土地価格の調べ方は以下の関連記事で紹介しています。

土地価格ってどう調べればいいの？

ウリタイガー先生の回答 土地価格を調べたいときは、国土交通省

1-1.公示価格を調べる

はじめに、「地価公示」を参考に、「公示価格（公示地価）」を調べる方法を紹介します。

公示価格は、「不動産情報ライブラリ」で調べることができ、エリアはもちろん、調査年まで自由に範囲を設定できるので、数年にわたる土地価格の推移を見ることも可能です。

以下の公示価格を調べる手順に沿って、東京都新宿区にある新宿駅付近の最新公示価格を調べてみましょう。

【1】国土交通省のサイト「不動産情報ライブラリ」から「地域から探したい方へ」の項目から「地域検索」をクリックします。

【2】地域を指定し地図を表示し、左上の「価格情報」メニューから「都道府県地価調査」を選択します

【3】基準値にある丸マークをクリックすると価格情報が表示されます

【4】地図上の「詳細表示」をクリックすれば、「地価公示」の詳細情報が表示されます。

出典：国土交通省．”不動産情報ライブラリ”．(参照2024-11-20)

土地価格の調べ方や公示価格については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

1-2.相続税路線価を調べる

土地価格は路線価によっても相場をつかむことができます。

路線価には、「固定資産税路線価」と「相続税路線価」の2種類があり、毎年7月1日に国税庁によって発表されます。

一般的に、土地価格の相場の参考にされるのは「相続税路線価」です。

こちらも東京都中央区銀座4丁目のエリアをモデルにして調べてみましょう。

【1】国税庁のサイト「路線価図・評価倍率表」から対象の「年分」と「地域」をクリックします。

【2】「路線価図」をクリックし「中央区」→「銀座4」というように対象エリアを検索します。

【3】対象エリアの路線価図ページ番号をクリックすると路線価図が表示されるので、該当のエリアを探します。

道路に記されている「10,020A」や「39,700A」などの数字が路線価です。

以下の拡大図を見ると、銀座4丁目と5丁目にある鳩居堂と銀座センタービル前のクロス交差点が「42,720A」で、銀座で最も高額な路線価となっています。

出典：“財産評価基準書路線価図・評価倍率表”． 国税庁. （参照2024-03-19）

路線価は千円単位の表記になります。つまり、該当の道路に面している土地の1平米あたりの価格は「4,270万円」ということになります。

土地の相場の目安（公示価格）は、「相続税路線価÷0.8」となります。

例えば、相続税路線価が10万円なら、計算は以下のとおりです。

また、相続税路線価は、相続税や贈与税の計算にも用いられます。

角地など、複数の道路に面している土地の正確な相場を知るには、すべての道路を考慮する必要がありますが、だいたいの相場を知ることが目的であれば、最も高い路線価を参考にしましょう。

1-3.実勢価格を調べる

次に紹介するのは、実際の土地の取引事例である「実勢価格」を調べる方法です。

土地や物件の実勢価格は、個人情報を特定できないよう加工されたうえで、国土交通省が「不動産情報ライブラリ」で3ヵ月（四半期）ごとに公表しています。

実際に、東京都中央区銀座エリアを調べてみましょう。

【1】不動産情報ライブラリの「地域から探したい方へ」の項目から「地域検索」 を選択します。

【2】左上の「価格情報」メニューから「不動産取引価格情報」「成約価格情報」を選択します。

上記項目の隣にある「条件設定」から、詳細な検索条件を設定できるので、以下の様に指定していきます。

1. 種類：「宅地（土地および土地と建物）」を選択
2. 時期：「2023年第三四半期～2024年第2四半期」を選択

【3】該当のエリアをクリックすると価格情報が表示され、詳細情報を閲覧できます。

詳細情報をクリックすると、以下のような画面に遷移します。

出典：国土交通省．”不動産情報ライブラリ”．(参照2024-11-20)

1-4.固定資産税評価額を調べる

続いて、固定資産税評価額から土地の相場を調べる方法を紹介します。

不動産には毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。

不動産を所有している方は、毎年4月～6月頃に届く、固定資産税の納税通知書や課税明細書を見てみましょう。

固定資産税評価額は、そのなかに記載されている土地の「価格」または「評価額」の欄で確認できます。

（※）「固定資産税評価額」と記載されている場合もあります。
（※）「課税標準額」ではないので注意しましょう。

土地相場の目安は、「固定資産税評価額÷0.7」となります。

例えば、土地の「固定資産税評価額」が2,000万円なら、以下が概算の土地の相場です。

下の画像は、横浜市の課税明細書の例です。

出典：“課税明細書の見方①土地の場合”． 横浜市財政局主税部. （参照2024-03-19）

「固定資産税評価額」は、固定資産税等を課税するために、市区町村（東京23区は東京都）が定めた評価額です。

固定資産税評価額は、実際の相場よりも安めの水準で設定されています。

あくまでも税金を決めるための評価額であるため、この価格で売買する義務はありません。

なお、「固定資産税通知書」が手元にない場合には、市町村役場（東京23区は都税事務所）の固定資産税担当窓口で、「固定資産評価証明書」を取得すれば「固定資産税評価額」を知ることができます。

取得には、数百円の発行手数料と申請者の本人確認書類が必要です。

また、所有者本人以外が取得する場合には、委任状や所有者との関係を証明する書類が必要になるので、あらかじめ市区町村役場に問い合わせてから窓口に行きましょう。

1-5.一括査定サイトで調べる

このほか、土地の一括査定サイトで相場を調べることも可能です。

ここでは、「中古住宅HOME4U」での相場の調べ方を紹介します。

【1】「中古住宅HOME4U」のトップページから、気になるエリアを選択します。

【2】相場を知りたいエリア・路線を選択します。

【3】より詳細なエリア・路線を選択し、検索を押します。

【4】「中古住宅HOME4U」に掲載されている土地価格の平均が地区・面積別に表示されます。

【5】「詳細を見る」ボタンを押すことで、より詳しい土地の情報も閲覧可能です。

売却を予定している土地の価格を知りたいなら、簡単な入力で最大6社の不動産会社に一括査定を依頼できる「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスがおすすめです。

物件のある地域を選び、画面の指示にしたがって、物件の種類や所在地、現在の状況、査定結果の連絡先を入れるだけで、最大6社に査定を依頼できます。

売却依頼先となる不動産会社を見つけるのにも役立つため、ぜひご活用ください。

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2.【2025年（令和7年）】土地価格の推移

最新の土地価格の推移を知るには、国土交通省が公表している「地価変動率の推移」を確認するのがおすすめです。

2020年（令和2年）から2024年（令和6年）の地価変動率（住宅地）の推移は、以下のとおりです。

出典：“地価変動率の推移”． 国土交通省. （参照2025-2-26）

2021年（令和3年）にいったん下がった地価は、2022年（令和4年）に一転上昇し、2023年（令和5年）には上昇幅が拡大しました。

全国の値動きや東京の土地価格に関しては、土地価格ランキングも参考にしてください。

主要都市では、現在も比較的高値が続いている不動産市場ですが、2025年（令和7年）2月現在、世界的なインフレが発生しており、この影響で日本の金利も上昇の兆しが見えています。

住宅ローン金利が上がるとなれば、買い手の購買意欲が鈍化する可能性があるため、不動産の売却を検討している場合は、早めの行動がカギとなるでしょう。

土地や家の売却を検討している方は、「不動産売却 HOME4U」などの一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社の査定額を比較検討してみましょう。

なお、2025年（令和7年）のマンションの売り時については、下記の関連記事も併せてご覧ください。

2023年以降マンション売却で儲かるための10大ポイント

マンション売却をご検討の際、気になるのは、どうしたら少しでもプラスに売

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3.土地の価格に差が出る理由

「1.土地価格の調べ方5種｜画像解説付き」で解説した方法で土地の価格を実際に調べてみると、類似した物件や土地にも関わらず、価格に差が出ることに気付いた方も多いのではないでしょうか。

似たような土地なのに、なぜ価格に差が出るのでしょうか。

この章では、土地の価格の決め手となる要素や条件について、以下の4つに分けて解説します。

3-1.【理由1】立地｜利便性・治安・防災

土地が駅から徒歩何分かは、買い手が重要視する要素の一つです。

例えば、9分と10分はたった1分の差ですが、買い手に与えるイメージは大きく異なります。土地の購入者がファミリー層であれば、治安や学区なども重要視されるでしょう。

また、最近ではハザードマップの普及によって防災面や地盤も気にする方が増えています。

防災の観点で優れたエリアであれば、売却の際に大きなアピールポイントになるでしょう。

3-2.【理由2】土地の広さ・形状

広い土地であれば、用途が広がるためその分、基本的には価格も高く設定できるでしょう。

しかし、細長い入口のいわゆる旗竿地や三角地の場合、正方形や長方形の整形地に比べて利用しにくいため、価値は落ちます。

あるケースでは、同じ地域にある整形地と、旗竿地の竿の部分を除く土地の広さがどちらも40坪で、販売価格が2,000万円でした。

この場合、整形地の坪単価は50万円ですが、旗竿地は5坪ある竿の部分の面積も含まれるため、坪単価は44万4,000円となり整形地よりも安くなります。

なお、1坪は約3.3平米です。坪単価から平米単価に変換する場合は、「坪単価÷3.3」で計算できます。

3-3.【理由3】道路との接面

道路に対して接面が多い角地は、日照や風通りが優れていることが多いため、土地価格にプラスの影響が出ます。

なお、土地は、南向き、次に東西、最後に北向きの順で好まれます。

3-4.【理由4】法令上の制限

土地には、どんな建物でも建てられるわけではありません。

都市計画法による用途地域や、建築基準法による建築制限があり、土地によって建築できる建物の種類や大きさに制限がかかることもあります。

例えば、第一種低層住居専用地域では、建てられるのが住宅や小中学校などに限られ、10mまたは12mの高さ制限があります。

一方、第二種中高層住居専用地域なら、日影規制はあるものの高さ制限はなくなるため、マンションのほか、1,500平米までの店舗などが建築可能です。

このような制限によっても需要の大小が異なり、土地の価格が変動することを覚えておきましょう。

4.土地の相場を調べるなら「中古住宅HOME4U」が便利

土地の相場を調べたいなら、「中古住宅HOME4U（ホームフォーユー）」が便利です。国内最大級の物件数を誇る中古住宅専門サイトで、売却に出されている土地の相場も見ることができます。
土地の相場を調べたいときは、売りたい土地の近所の土地価格を調べてみましょう。実際に取引されている土地価格を調べることで、リアルな相場を簡単に知ることができます。

HOME4Uではエリアごとの土地の相場価格も調べることができるので、参考にしてください。

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また、無料で複数の不動産会社に土地の一括査定を依頼することも可能です。査定を行ったからといって、必ず売らなければいけないわけではありません。土地の価格相場が気になる方は、ぜひご利用ください。

5.【地域別】取引事例にみる土地価格の相場

地域による土地価格相場の差はどのくらいあるのでしょうか？

そこで、東京23区、北海道、宮城県、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、広島県、福岡県の土地の相場を紹介します。

5-1.東京23区の土地価格相場

NTTデータ・ウィズが運営する「中古住宅HOME4U」で、東京23区の土地価格相場を調査しました。

該当の広さで、現在販売されていない土地については価格が「－」で表示されます。

広さが異なる土地なら販売されているケースもあるので、チェックしてみてください。

※「中古住宅HOME4U」より（2024年3月11日時点）

土地価格は常に変動しています。土地の相場価格を知りたいと思ったら、最新の相場価格をリサーチしてください。

「土地を売りたい」と悩んでいる方へ

「土地を売りたいけれど、どうしたらいいかわからない」という方は、まず不動産会社に相談してください。

「不動産一括査定」なら複数社に査定依頼できるため、簡単に最高価格を見つけられます

5-2.東京より高い土地もある？東京以外の土地の相場

地方都市でも、東京よりも土地価格が高いところがあります。

そこで、「中古住宅HOME4U」で、東京以外の土地価格相場を調査しました。価格は一例なので、売却を考えたときには最新の価格を調査しましょう。

なお、土地の広さは、売却実績の多い「100平米～」で統一しています。

地方都市でも、立地や土地の希少価値によって、土地価格は高くなる傾向にあります。

今回調査した場所以外の土地も、「中古住宅HOME4U」で調べることができますので、お住まいの地域の土地価格相場を知りたい方は、ぜひ「中古住宅HOME4U」をご利用ください。

相場を把握したうえで、土地の一括査定に進みたい方には、「不動産売却 HOME4U 」の利用がおすすめです。複数の会社に土地の査定を依頼し、信頼できる不動産会社を探しましょう。

6.土地価格相場と売却額は違う？価格と査定の注意点3つ

土地の個性によって、同じ地域でも価格が大幅に異なることは珍しくありません。

そこで、土地査定の注意点を3つ紹介します。

6-1.相場と売却額、手元に残る額に注意する

土地の価値は、相場どおりとは限りません。一般的な相場がいくらであっても、そもそも売り出される物件が少なけれ、ば希少価値から値段が吊り上がったり、あっという間に売買が成立したりすることもあります。

このような場合、不動産会社は相場より強気の値付けをしてくれるかもしれません。

また、取引された土地の価格＝自分の手元に残る額ではない、ということにも注意しましょう。

手取りが減ってしまう原因は、売却にかかる仲介手数料や所得税などの諸費用です。

住み替えなどの資金計画を練る際は、土地の販売価格の7～8割程度が手元に残ると考えましょう。

なお、古家付きの土地を売却する場合、仲介手数料以外にも、更地にするための解体費用などがかかるケースがあります。

6-2.不動産会社の得意分野に注意する

不動産会社の査定額は、会社によって異なります。

各不動産会社には、それぞれ得意エリアがあります。

また、マンションを得意としている会社もあれば、賃貸に特化している会社もあるでしょう。

したがって、知名度にとらわれず、あなたの土地を最も高く売ってくれそうな不動産会社を探しましょう。

それに加えて、不動産取引では「ご縁」も重要です。

査定を依頼した不動産会社が、ちょうどいいタイミングで「このあたりで土地を探している」「急いで土地を見つけたい」といった見込み客を抱えている可能性もあります。

土地をできるだけ高く売るためには、ぜひ複数の不動産会社の査定を受けてください。

初めて査定を申し込む方でも簡単に利用できるのが、NTTデータグループ会社が運営する「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスです。

「査定額には差が出る」ということを念頭におき、「複数の不動産会社の査定額を比較すること」が、失敗しないためのポイントです。

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6-3.査定額以外の内容に注意する

土地を高くスムーズに売るには、査定を受けた後の対応も大切です。

「査定額ばかり気にしていて、ほかにどんな説明を受けたのかよく覚えていない」とならないようにメモを取っておくとよいでしょう。

査定後は「最終的に信頼できる不動産会社を選ぶために、査定額だけではなく、査定の根拠を聞いて、各不動産会社を慎重に比較すること」が大切です。

どんなに査定額が高くても査定根拠がしっかりしていなければ、その金額で売れる可能性はほとんどないかもしれません。

また、知名度が高いからといって、大手の不動産会社が必ず高く売ってくれるとも限りません。

「査定額に一喜一憂せず、きちんと比較する」ことが重要です。

各社に査定根拠を聞けば、「相続税路線価は○円なのですが、このあたりの土地は需要が高いので、これくらいの値段で成約することが多いですよ」といった回答が来るはずです。

特に「そのエリアで土地を購入しようと探している見込み客」を抱えた不動産会社なら、そういったことも盛り込みながら売却戦略まで打ち出してくれるかもしれません。

土地の相場や仕組みを理解しておくと、不動産会社の説明が内容の「濃いものか」「真実味があるか」など見当がつけやすくなります。

不動産会社との会話を通じて、土地相場や不動産会社の傾向、仲介手数料や査定根拠を把握しましょう。信頼できる不動産会社を見極める参考になります。

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7.土地の相場の調べ方に関するQ＆A

最後に、土地の相場の調べ方について、よくある質問と回答を紹介します。

• Q
  土地の坪単価はどうやって計算しますか？
  A
  

  土地の価格は多くの場合、平米単価で記載されます。

  1坪は約3.3平米なので、公示価格の平米単価に3.3を掛ければ、おおよその坪単価を計算できます。

• Q
  今の坪単価はいくらですか？
  A
  

  現在の坪単価を知るには、「1.土地価格の調べ方5種｜画像解説付き」のいずれかの方法で調べてみましょう。

  なお、主要都道府県における平均坪単価（公示価格）は以下のとおりです。

  北海道	72万6,000円
  宮城県	72万6,000円
  東京都	92万4,000円
  埼玉県	69万3,000円
  千葉県	69万3,000円
  愛知県	72万6,000円
  大阪府	72万6,000円
  広島県	72万6,000円
  福岡県	69万3,000円

  出典：“建築着工統計調査住宅着工統計34（新築住宅）利用関係別、構造別、建て方別（住宅の工事費）／戸数、床面積、工事費予定額、１戸あたり工事費予定額、１平米あたり工事費予定額|統計表・グラフ表示”． 政府統計の総合窓口e-Stat. （参照2025-2-26）をもとに、HOME4Uが独自に作成

まとめ

土地の相場を自分で調べる方法には、以下の5つがあります。

ただし、上記はあくまでも一般的な相場を調べる方法です

また、実際に売れる価格は相場どおりとは限りません。

具体的に売却を進めるときには、複数の不動産会社の査定を受けて、物件の正確な価値を把握することから始めましょう。

不動産会社は査定額の高さや知名度だけで選ばずに査定根拠をじっくり聞いて選ぶのがポイントです。

土地の価格相場を把握したら「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスで不動産会社の査定額を比較してみてください。

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