【保存版】土地の相場を調べる4つの方法と売却のコツ

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【保存版】土地の相場を調べる4つの方法と売却のコツ

「土地の相場を今すぐ知りたい!」
「不動産会社に相談する前に、自分で土地の相場が調べてみたい!」

そんな風に思うことはありませんか?

今回は、土地の相場を自分で調べるための4つの方法を解説します。

一般的にはあまり知られていませんが、国土交通省や税務署が公表している情報を利用すれば、だれでも土地のおおよその相場をつかむことができます。

土地の相場を知るために、真っ先に思いつく方法は、売りに出ている土地の値段を不動産ポータルサイトでチェックすることだと思います。

でも、売り物件を検索しただけでは、相場はわかりにくいものです。

なぜなら、あなたの土地の周辺の土地が売り出されていなかったり、面積などの条件が違っていたり、土地価格と建物価格の総額しか表示されていないことも多いからです。

しかも、売り物件として掲載されているのは、あくまでも「売り希望価格」なので、実際の相場よりも高めになっている可能性があることにも注意が必要です。

相場を把握しておくことは、有利に売却を進める上で大切です。
相場を知って、「ではいよいよ本格的に売却に向けて動こう」というときに注意する点もありますので、ぜひ最後まで読んでいただき、不動産売却を成功させましょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.土地の相場を自分で調べる方法

それではさっそく、土地の相場を自分で調べるための4つの方法をご紹介します。

“土地の相場を調べる4つの方法”

  1. 固定資産税評価額を参考にする方法
  2. 相続税路線価を参考にする方法
  3. 地価公示・地価調査を参考にする方法
  4. 取引事例を参考にする方法

ただし、不動産会社が算出するような正確な査定額ではなく、おおよその「相場」「目安」と考えてくださいね。
なお、上記4つを全部やる必要はありません。
読んでみて、あなたが「やりやすそうだな」と思う方法に挑戦してみてください。

それでは順番に見ていきましょう!

1-1.固定資産税評価額を参考にする方法

この方法は、あなたや家族が所有している土地の相場を調べる場合に使える方法です。
これから購入を考えている土地など、他人の土地の相場を調べたいときには、2番目以降の方法を試してください。

不動産には毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。
市区町村から送付されてくる「固定資産税納税通知書」に添付されている「課税明細書」を手元に準備しましょう。
その中に記載されている、土地の「価格」または「評価額」の欄を見てください。
「固定資産税評価額」と記載されている場合もあります。
「課税標準額」ではないのでご注意を。

土地の相場の目安は、「固定資産税評価額」÷0.7となります。

例えば、土地の「固定資産税評価額」が2,000万円ならば、
2,000万円÷0.7=2,857万円
が概算の土地の相場です。

下の画像は、横浜市の課税明細書の例です。

横浜市の課税明細書の例出典:横浜市財務局主税部

「固定資産税評価額」は、固定資産税等を課税するために、市区町村が決めている評価額です。
納税者にとっては嬉しいことに、実際の相場よりも安めの水準で課税されているのですね。
あくまでも税金を決めるための評価額ですので、この価格で売買をする義務などはありません。

なお、「固定資産税通知書」が手元にない場合には、市区町村役場の固定資産税担当窓口で、「固定資産評価証明」を取得すれば「固定資産税評価額」を知ることができます。
ただし、数百円の発行手数料と、本人確認書類や委任状が必要な場合があるので、あらかじめ市区町村役場に問い合わせてから窓口に行きましょう。

【注意点】

注意点としては、都心や商業地、人気住宅地などでは、「固定資産税評価額」÷0.7よりも高めの値段で取引されることが多いということ。

それから、農地や山林の場合には、課税額を抑えるために「固定資産税評価額」が非常に安く設定されていることが多いので注意しましょう。
特に農地や山林の場合は、立地や法規制などによって取引相場はピンキリですので、固定資産税評価額を参考にする方法は向いていません。

1-2.相続税路線価を参考にする方法

次にご紹介するのは、相続税路線価を参考にする方法です。
不動産会社が土地を査定するときにも、必ず相続税路線価はチェックします。

最新の相続税路線価は、国税庁のホームページで検索できます。

「東京都」→「路線価図」→「中央区」→「銀座5」というように検索します。
見慣れない形式の地図なので、該当する場所を見つけるのが少し大変かもしれません。
※住所を検索しても結果が表示されなかった場合には、「注意点」をご覧ください。

こちらは例として、東京都の銀座駅周辺の相続税路線価です。

横浜市の課税明細書の例出典:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

道路ごとに細かく路線価が決められていますね。

路線価は、その道路に面している土地の評価額を表しています。
路線価図には、1平米あたりの単価が千円単位で表示されています。
100と書いてあれば、100千円(1平米あたり10万円)という意味です。
数字の後についているA~Gのアルファベットは「借地権割合」というもので、ここでは関係ないので無視してください。

上記の銀座の例では、最も高い中央通り沿いで44,320と書いてあるので、1平米あたり4,432万円ということになります!
ここは全国で最も地価が高い場所です。うらやましいですね・・・
話を元に戻しましょう。

土地の相場の目安は、相続税路線価÷0.8となります。

例えば、相続税路線価が10万円ならば、
10万円÷0.8=125,000円(平米あたり)
が概算の土地の相場です。

相続税路線価は、相続税や贈与税の計算の元になります。
相続税も固定資産税の場合と同様に、実際の相場よりも安く、納税者にやさしい水準で算定されるようになっています。

角地など、複数の道路に面している土地の場合は、正確には全ての道路を考慮する必要がありますが、だいたいの相場を知ることが目的なので、最も高い路線価を参考にしてみましょう。

【注意点】

注意点は3点あります。

1点目は、都心や商業地、人気住宅地などでは、「相続税路線価」÷0.8よりも高めで取引されることが多いということ。

2点目は、形状や面積は別途考慮する必要があるということです。
相続税路線価は、その道路沿いの標準的な面積・形状の土地の値段を示しています。
例えば、50坪くらいの長方形の土地が並んでいる区画整然とした住宅地の場合、相続税路線価は50坪くらいの長方形の土地の値段として決められています。
同じ道路沿いであっても、500坪の土地や、使いにくい形の土地、角地などの条件によって、相場は変わってきますので注意しましょう。

3点目は、相続税路線価が決められていない場所もあるということです。
市街地の主要な道路には相続税路線価が設定されていますが、行き止まりの私道などには路線価が設定されていないことがあります。
この場合には、一番近くの路線価を参考に土地の相場をつかんでください。
また、郊外などでは、そのエリア全体で相続税路線価が決められていない場合もあります。
国税庁のホームページで検索しても該当する町名が表示されないときには、相続税路線価が設定されていないので、次の方法を試してみましょう。

1-3.地価公示・地価調査を参考にする方法

次にご紹介するのは、地価公示、地価調査を参考にする方法です。
地価公示の公表地点は全国で2万ポイント以上ありますので、あなたの調べたい場所の近くの値段を調べてみましょう。

こちらの国土交通省のサイトの「地価公示都道府県地価調査」をクリックして住所検索してみてください。

住所で絞ったら、「地図で確認する」をクリックすると、地図上で地価公示等の公表地点を確認することができます。
表示される金額は、1平米あたりの単価です。

地価公示、地価調査は、毎年国土交通省あるいは都道府県が発表している「土地の正常な価格」です。
地価公示は1/1時点、地価調査は7/1時点の価格で、どちらも適正な地価の参考になります。

公的に公表されている指標なので信頼できるものではありますが、調べたい場所のすぐ近くに公表ポイントがあるとは限らないのが欠点です。

【注意点】

地価公示・地価調査は適正価格で取引を行えるように公的に公表された価格ですが、同じ水準で取引する義務まではありません。
実際の相場は上下に幅があると思っておきましょう。
都市部や人気住宅地では地価公示等より高めで取引されることが多く、過疎化が進むようなエリアでは地価公示と同じくらいか、低めに取引されることもあります。

また、大通り沿いと裏通りでは当然、相場が異なります
あなたの土地のすぐ近くに地価公示の発表地点があっても、法規制の違いなどがあれば相場も異なるので注意が必要です。

1-4.取引事例を参考にする方法

最後にご紹介するのは、実際の土地の取引事例を参考にする方法です。
通常、過去の土地の取引価格はプライバシーの関係で他人が簡単に知ることはできませんが、個人情報がわからない形で国土交通省が公表しています。
こちらの「土地総合情報システム」というサイトの「不動産取引価格情報検索」から閲覧できます。

左上のドロップダウンで、「平成●年第●四半期(過去2年間を含む)」を選べば、過去2年分の取引価格が検索できます。
種類は「土地」を選んで、例えば「東京都中央区」を選んで検索すると、このような一覧表が表示されます。

横浜市の課税明細書の例出典:国土交通省「不動産取引価格情報検索」土地総合情報システム

検索結果が多すぎるようなら、直近の取引だけに絞ったり、面積などの条件を手掛かりにして並び替えるといいですね。
この中から、あなたの調べたい土地と似ているものを探せば、だいたいの相場が確認できます。

【注意点】

実際の成約価格なので信頼性は高いのですが、調べたい場所のすぐ近くの取引が公表されているとは限らないのが欠点です。
その地域全体の相場観を掴むのには向いている方法といえます。

2.売却できる価格と相場とは違う!?売る予定があるなら受けるべき査定の注意点

ここまで4つの方法をご紹介しました。

調べたい土地のおおよその相場がイメージできましたか?
「このくらいの相場なら売ろうかな」と売却の意思が固まってきたかもしれません。

具体的に売却へ一歩踏み出すならば、正確な査定額を把握して、買換えの資金計画を考えたり、税金の計算もしておきたいですね。

ところが!

ここまでご紹介した「相場を調べる方法」は、あくまでも一般的な概算の相場です。
土地には一つ一つ個性があるので、すぐ近くであっても同じ価値とは限りません。

また、土地の値段は需要と供給のバランスで決まるところも大きいので、一般的な相場よりも高く売れることもあります
あなたの土地が実際にいくらくらいで売れそうなのかを把握するには、不動産会社の査定を受けるのがベストです

そこでこの章では、査定に関する注意点を紹介していきます。

2-1.不動産会社の査定を受けるときの注意点

不動産会社の査定額は、会社によって違うということをご存知でしょうか。

不動産会社には得意分野と得意エリアがあるからです。

不動産会社は全国に精通しているわけではなく、それぞれ得意エリアがあります。
また、マンションを得意としている会社もあれば、賃貸に特化している会社もあります。

あなたの土地を最も高く売ってくれそうな不動産会社を探すためには、知名度にとらわれないことが大切です。

それに加えて、不動産取引は「ご縁」も重要です。

査定を依頼した不動産会社が、ちょうどいいタイミングで「このあたりで土地を探している」「急いで土地を見つけたい」などという見込み客を抱えている可能性があります。

一般的な相場がいくらであっても、そもそも売り出される物件が少なければ希少価値から値段が吊り上がりますし、アッという間に売買が成立してしまうことも珍しくありません。

このような場合、不動産会社は強気の値付けをしてくれるかもしれません。
なるべく多くの不動産会社の査定を受けることで、見込み客を抱えている不動産会社と出会える確率を上げることも大切です。

あなたの土地をできるだけ高く売るためには、ぜひ複数の不動産会社の査定を受けてください

とはいえ、不動産のプロでもなければ、あなたの土地に対応できる複数の不動産会社を見つけるのは、手間も時間もかかります。

そんな時、初めて査定を申し込む方でも簡単に利用できるのが、NTTデータグループが運営している「HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

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HOME4Uの一括査定サービスが人気の理由は3つあります。

“HOME4Uが人気の3つの理由”

  1. 簡単な情報を入力するだけで、その土地や物件に対応できる複数の不動産会社をシステムが自動で抽出し、一括で査定依頼できるのでとても効率的。
  2. 大手不動産会社から地元密着型まで、約1,000社が参画しているので、様々な査定額をまとめて比較できる。
  3. NTTデータグループ会社が運営するサービスのため、不動産会社は厳正に審査されている上、個人情報のセキュリティも万全で安心して使える。

まずは「査定額は不動産会社により差が出る」ということをしっかり念頭におき、「複数の不動産会社から査定額を出してもらうこと」が、失敗しないための注意点です。

2-2.査定を受けた後の注意点

土地を高くスムーズに売るためには、査定を受けた後も大切です。

「査定額ばかり気にしていて、他にどんな説明を受けたのかよく覚えてない」
「担当者はどんな人だったっけ・・・」
とならないように気を付けてくださいね。

査定の後の注意点は「最終的に信頼できる不動産会社を選ぶために、査定額だけではなく、査定根拠をしっかり聞いて、各不動産会社をきちんと比較すること」です。

どんなに査定額が高くても査定根拠がしっかりしていなければ、その金額で売れる可能性はほとんどないかもしれません。

また、知名度が高いからといって、大手の不動産会社が必ず高く売ってくれるとも限りません。
つまり、「査定額に一喜一憂せず、きちんと比較する」ことが重要です。

各社に査定根拠を聞けば、「相続税路線価は●円なのですが、このあたりの土地は需要が多いので、これくらいの値段で成約していますよ」といった回答が来るはずです。

特に「そのエリアで土地を購入しようとして探している見込み客」を抱えた不動産会社なら、そういったことも盛り込みながら売却戦略まで打ち出してくれるかもしれません。

この記事を読んで土地の相場を把握できていれば、不動産会社の説明が内容の「濃いものか」「真実味があるか」など見当がつけやすくなりますし、信頼できる不動産会社を見極める一助になることでしょう。

まとめ

それではおさらいです。
土地の相場を自分で調べる方法には、以下の4つがありましたね。

  • 固定資産税評価額を参考にする方法
  • 相続税路線価を参考にする方法
  • 地価公示・地価調査を参考にする方法
  • 取引事例を参考にする方法

ただ、こうして掴んだのは、あくまでも一般的な相場です。
実際に売れる価格は需要と供給バランスによって変わってきますので、具体的に売却を進めるときには、複数の不動産会社の査定を受けて正確な価値を把握することから始めましょう。

不動産会社は査定額の高さや知名度だけで選ばずに、査定根拠をじっくり聞いて選ぶのが成功のポイントです。
相場を把握した上で、一括査定を利用して、有利に売却を進めてくださいね。

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でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
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