滅失登記は1か月以内に申請を！申請方法や流れを全解説

古い家屋の解体など、建物の取り壊しをした際には「滅失登記」を行なう必要があります。
この手続きは法律で義務付けられており、怠ると過料が科されたり、土地の売却ができなくなったりするなどの不利益が生じる可能性があります。

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1. 滅失登記とは？

土地や建物など不動産を取得した際には、その不動産がどこにあって、どんな状態で、誰が所有しているのか、といった情報を法務局に届け出て公式に記録してもらう必要があります。これを「不動産登記」といいます。

そして、解体や火災による焼失などを理由に建物が物理的になくなった場合は、その登記記録を閉鎖するために「建物滅失登記（めっしつとうき）」という手続きを行います。

この登記記録は、大きく「表題部」と「権利部」に分かれており、それぞれ記載される内容が異なります。

出典：「不動産登記のABC」.法務省 をもとに、HOME4Uが独自に作成

建物を新築した際には、その建物が「いつ、どこに、どんな形で誕生したか」を登録する「建物表題登記」を行いますが、これは人間でいう“出生届”のようなものです。

一方の滅失登記は、人間でいう“死亡届”にあたり、建物の存在を登記上からも抹消するための、法律で定められた重要な手続きなのです。

不動産登記には、土地や建物の情報を一般に公開し、誰にでも権利関係がわかるようにすることで、取引が安全かつスムーズに進められるようにする大切な役割があります。
そのため、手数料を払えば、誰でも「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得して、その不動産の情報を確認できます。

2. 滅失登記の申請期限と過ぎた場合の対処法

滅失登記は、いつまでに行わなければならないのでしょうか。ここでは申請期限と、万が一期限を過ぎてしまった場合の対処法について解説します。

2-1. 申請期限は建物がなくなってから1ヶ月以内

不動産登記法第57条により、建物の所有者もしくは所有権の登記名義人は、建物が滅失した日（解体工事が完了した日や火災で焼失した日）から1ヶ月以内に、滅失登記を申請しなければならないと定められています。

この期限は法律で定められた義務であり、正当な理由なく申請を怠ると、同法第164条に基づき10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。

2-2. 【Q&A】もし申請期限を過ぎてしまったら？

「うっかりしていて1ヶ月を過ぎてしまった…」「罰金を払わなければいけないの？」と不安に思う方もいるかもしれません。

結論から言うと、申請期限を過ぎてしまっても、滅失登記の申請自体は問題なく行えます。

また、実際には期限を少し過ぎたからといって、すぐに過料が科されるケースは稀です。しかし、法律上の義務を怠っている状態であることに変わりはありません。後述するような様々な不利益を避けるためにも、期限を過ぎてしまったことに気づいた時点で、できるだけ速やかに申請手続きを行いましょう。

3. 滅失登記をしないとどうなる？知っておくべき5つのリスク

「申請が面倒」「忙しくて時間がない」といった理由で滅失登記を放置すると、様々なトラブルや不利益につながる可能性があります。ここでは、滅失登記をしないことで生じる具体的な5つのリスクを解説します。

リスク1：10万円以下の過料が科される可能性がある

前述のとおり、不動産登記法では、正当な理由なく滅失登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料に処すると定められています。すぐに請求されることは少ないですが、法律違反である以上、いつペナルティを科されてもおかしくない状態にあることを理解しておきましょう。

リスク2：存在しない建物に固定資産税が課され続ける

固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。滅失登記を申請すると、法務局から市町村役場へその旨が通知され、課税台帳から建物情報が抹消されます。

しかし、滅失登記をしないと、役所は建物が取り壊された事実を把握できず、実際には存在しない建物に対して固定資産税や都市計画税を課税し続けてしまうのです。無駄な税金を払い続けないためにも、速やかな手続きが重要です。

ただし、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が最大6分の1に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例の対象外となり、土地の固定資産税が上がってしまう点には注意が必要です。解体後の土地の活用方法については、事前にしっかり検討しておきましょう。

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リスク3：土地の売却ができない

滅失登記をしていないと、登記記録上は建物が存在していることになるため、その土地を売却しようとしても、買主が見つからない、または契約が進められないという事態に陥ります。

買主からすれば、登記記録と実際の状況が違う土地を購入するのは大きなリスクです。売買契約の前提として、売主側で滅失登記を完了させることが必須となります。

リスク4：土地を担保にした融資が受けられない

土地を担保に金融機関から融資（ローン）を受けようとする際も、滅失登記が完了していないと問題になります。登記記録と現況が一致しない不動産は、担保としての価値を正しく評価できず、融資の審査に通らない可能性が非常に高くなります。

リスク5：その土地に新しい家を建てられない

土地を売却せず、自分で新しい家を建て替える場合も滅失登記は必要です。建築確認申請の際に、登記上、古い建物が存在していると、新しい建物の建築許可が下りないことがあります。

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4. 滅失登記の申請は誰ができる？

滅失登記の申請は、誰でも行えるわけではありません。ここでは、申請を行える人について解説します。

4-1.原則：建物の所有者（登記名義人）

滅失登記の申請ができるのは、その建物の所有者、もしくは所有権の登記名義人です。建物が複数人の共有名義になっている場合は、共有者のうちの1人が単独で申請することも可能です。

4-2.所有者死亡時：相続人

建物の所有者が亡くなっている場合は、その相続人が申請義務を引き継ぎます。相続人が複数いる場合でも、共有のケースと同様に、相続人のうちの1人が代表して申請手続きを行えます。

4-3.代理人：土地家屋調査士

所有者本人に代わって滅失登記の代理申請ができるのは、国家資格者である「土地家屋調査士」だけです。

不動産登記の専門家には「司法書士」もいますが、司法書士が扱うのは権利部（所有権移転や抵当権設定など）の登記です。滅失登記は表題部の登記に該当するため、これを代理で行えるのは土地家屋調査士に限られています。

4-4.【補足】所有者が不明・非協力的な場合

まれなケースですが、購入した土地に前の所有者名義の建物登記が残っていて、その所有者が行方不明、または手続きに協力してくれない、といった場合があります。このような場合は、土地の所有者などの利害関係人が法務局に事情を説明し、「建物滅失登記の申出」を行うことで、登記官が職権で登記を抹消してくれる制度もあります。お困りの際は、管轄の法務局に相談してみましょう。

5. 滅失登記を自分で申請する場合の手順

滅失登記は、必要書類をきちんとそろえれば、専門家に依頼せずご自身で行うことも十分可能です。ここでは、自分で申請する場合の具体的な手順をステップごとに解説します。

ステップ1：必要書類を準備する【チェックリスト付き】

まずは申請に必要な書類を集めます。状況によって追加で必要になる書類もありますが、基本となるのは以下の書類です。

① 建物滅失登記申請書

申請書の様式は、法務局の窓口で受け取るか、法務局のホームページからダウンロードできます。記載する内容は、建物の登記事項証明書（登記簿謄本）を見ながら正確に転記します。法務局のホームページには記載例もあるので、参考にしながら作成しましょう。

② 建物滅失証明書

建物滅失証明書は、建物が取り壊されたことを証明するための非常に重要な書類です。通常、建物の解体を請け負った工事会社に依頼すれば発行してもらえます。この証明書には、解体業者の実印が押されている必要があります。

③ 解体業者の資格証明書・印鑑証明書

建物滅失証明書に押された印鑑が本物であることを証明するために、解体業者の印鑑証明書も必要です。また、業者が法人の場合は代表者の資格証明書（登記事項証明書など）も添付しますが、申請書に「会社法人等番号」を記載すれば、これらの証明書の添付を省略できます。

④ 案内図（位置図）

申請する建物がどこにあるのかを示すための簡単な地図です。提出は任意ですが、添付するのが一般的です。住宅地図のコピーや、Googleマップなどのインターネット地図を印刷し、該当する建物に印を付けたもので構いません。

⑤・⑥ その他の書類

登記記録に記載された所有者の住所や氏名と、現在の住所や氏名が異なる場合は、その繋がりを証明するための書類（住民票や戸籍謄本など）が必要です。また、相続人が申請する場合は、亡くなった所有者の死亡の事実や、自分が相続人であることを証明する書類（除籍謄本や戸籍謄本など）を添付します。

ステップ2：管轄の法務局に申請書を提出する

必要な書類一式がそろったら、建物があった場所を管轄する法務局に提出します。管轄の法務局は、法務局のホームページで確認できます。

申請方法は、法務局の窓口に直接持参するほか、郵送での提出も可能です。郵送の場合は、書類に不備があると修正のために法務局へ出向く必要が生じることもあるため、書類をよく確認してから送付しましょう。

提出した書類や申請内容に問題がなければ、おおむね1週間から10日ほどで手続きが完了し、法務局から「登記完了証」が発行されます。この登記完了証は、登記が問題なく完了したことを証明する大切な書類なので、しっかり保管しておきましょう。

6. 相続人が滅失登記を行う場合の手順

親が亡くなった後に実家を解体した場合など、相続人が滅失登記を申請するケースも少なくありません。ここでは、相続人が手続きを行う際のポイントを解説します。

ステップ1：相続登記行うか省略する

通常、亡くなった方が所有していた不動産は、まず相続人へ名義変更する「相続登記」を行います。しかし、相続した建物をすぐに取り壊す場合は、建物の相続登記を省略して、亡くなった親（被相続人）名義のまま、相続人が直接滅失登記を申請できます。

これにより、建物の相続登記にかかる手間や費用（登録免許税など）を節約できるというメリットがあります。

ステップ2：解体前に相続人全員の同意を得る

遺産分割協議が完了する前に建物を取り壊す場合は、注意が必要です。その建物は相続人全員の共有財産とみなされるため、民法上、共有物を変更する行為には共有者全員の同意が必要とされています。

一人の判断で解体を進めてしまうと、後々他の相続人との間でトラブルに発展する可能性があります。解体費用やその後の土地の活用方法も含め、必ず相続人全員でよく話し合い、同意を得てから進めるようにしましょう。

ステップ3：必要書類を準備する

相続人が申請する場合、前述した基本の必要書類に加えて、以下の「相続があったことを証明する書類」が必要になります。

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7. 滅失登記にかかる費用【自分でやる vs 専門家に依頼】

滅失登記にかかる費用は、自分で行うか、専門家に依頼するかで大きく異なります。

出典：土地家屋調査士報酬ガイド | 日本土地家屋調査士会連合会.(参照2024-03-21)をもとに、HOME4Uが独自に作成

7-1.自分でやる場合：実費の1,000円程度

滅失登記の申請には、登録免許税などの税金は一切かかりません。そのため、自分で手続きを行う場合にかかる費用は、住民票や戸籍謄本といった必要書類の取得手数料（1通300円～750円程度）と、法務局への交通費や郵送費といった実費のみです。合計でも1,000円～3,000円程度で済むことがほとんどです。

7-2.土地家屋調査士に依頼する場合：報酬4～5万円が相場

土地家屋調査士に依頼する場合、上記の実費に加えて、専門家への報酬が必要になります。報酬額の相場は4万円～5万円程度です。この費用には、事前の調査、書類の収集・作成、法務局への申請代行など、手続きの一切が含まれています。費用はかかりますが、面倒な手続きをすべて任せられるのは大きなメリットです。

8. 滅失登記を土地家屋調査士に依頼するメリットと方法

「手続きが難しそう」「平日に法務局へ行く時間がない」という方は、土地家屋調査士への依頼を検討しましょう。

8-1.土地家屋調査士に依頼するメリット

• 書類の収集や作成といった面倒な作業をすべて任せられる
• 法務局の開庁時間（平日）に休みを取る必要がない
• 専門家が確実に手続きを行ってくれるため、書類不備などの心配がない

8-2.土地家屋調査士の探し方

お近くの土地家屋調査士を探すには、各都道府県にある「土地家屋調査士会」に問い合わせて紹介してもらう方法や、インターネットで検索する方法があります。

日本土地家屋調査士会連合会の「土地家屋調査士に相談する」や「土地家屋調査士検索」などをご確認ください。

9. 滅失登記に関するQ&A

最後に、滅失登記に関してよくある質問や、特殊なケースについてQ&A形式で解説します。

• Q
  未登記の建物を解体した場合はどうすればいい？
  A
  登記されていない建物（未登記建物）を解体した場合は、法務局への滅失登記は不要です。その代わり、建物が所在する市区町村の役所（資産税課など）へ「家屋滅失届」を提出する必要があります。これを提出しないと、固定資産税が課税され続けてしまうのでご注意ください。
• Q
  建物を一部だけ取り壊した場合は？
  A
  建物の一部（附属建物や増築部分など）だけを取り壊した場合は、滅失登記ではなく「建物表題変更登記」を申請します。これは、建物の床面積や構造が変わったことを登記記録に反映させるための手続きです。
• Q
  火事で建物が燃えてしまった場合の手続きは？
  A
  火災で建物が焼失した場合も、解体と同様に滅失登記が必要です。申請書の「登記原因及びその日付」の欄には、「令和〇年〇月〇日 火災により滅失」のように記載します。なお、大規模な災害で多数の建物が滅失した場合は、所有者からの申請を待たずに、法務局が職権で滅失登記を行うこともあります。

まとめ

滅失登記とは、解体や火災で不動産が焼失した場合などに、その事実を登記事項証明書（登記簿謄本）に反映する登記のことです。

滅失登記は、建物が消滅した日から1か月以内の申請が義務付けられています。申請を怠ると10万円以下の罰金が科されるほか、土地の活用ができなくなる恐れがあるので注意しましょう。

滅失登記の申請を行なえるのは、建物の所有者もしくは所有権の登記名義人、代理人（土地家屋調査士）です。所有者が死亡している場合には、相続人も行なえます。

使う予定のない空き家などを相続した際には、安易に解体して更地にしてしまうと固定資産税が高くなる場合があるため、活用方法についてよく検討することをおすすめします。

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