新築マイホームを購入後に離婚…どうする？3つの選択肢と家の売却方法を解説

夢の新築マイホームを前に、まさかの離婚に直面。
「この家、どうすればいいんだろう？」と途方に暮れる方は少なくないでしょう。

住宅ローンの残債、名義、財産分与… 離婚における不動産問題は、複雑で精神的にも大きな負担です。

本記事では、離婚で新築の家を売却することを踏まえて、損をしない家の扱い方・売却の流れ・注意点をわかりやすく解説します。
後悔しないための選択を、一歩ずつ整理していきましょう。

今なら!一括査定申し込みでもらえる

カンタン
1分入力

あなたの不動産はいくら？あなたの不動産、今ならいくらで売れる？

＼ お持ちの不動産はどのタイプ？ ／

選択してください

• 
  マンション
  一室
• 
  一戸建て
• 
  土地

• 
  ビル一室
• 
  店舗・事務所
  倉庫
• 
  マンション
  一棟
• 
  アパート一棟
• 
  ビル一棟
• 
  その他

その他の不動産はこちら

＼ 「」の所在地を選択してください ／

都道府県を選択 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 群馬県 栃木県 茨城県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 山梨県 長野県 富山県 石川県 福井県 愛知県 静岡県 岐阜県 三重県 大阪府 兵庫県 滋賀県 京都府 奈良県 和歌山県 岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県 香川県 愛媛県 高知県 徳島県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

都道府県が選択されていません。

市区町村を選択

市区町村が選択されていません。

物件を再選択

無料一括査定スタート

物件種別が選択されていません。

査定をご希望のマンション名を教えてください。

マンション名を選択して▼一括査定依頼スタート▼

「マンション」の検索結果はありませんでした

検索リストにマンション名が無い場合も
査定依頼ができます
下部の「査定依頼スタート」からお進みください

を
査定依頼スタート

入力したマンション名で検索

一括査定依頼スタート

上部マンション名を入力いただくと
マンションの候補が表示されます

1.離婚で家をどうする？まず知っておきたい3つの前提

離婚の際、新築の家をめぐる問題を解決するためには、現実的な条件から整理することが大切です。
ここでは、判断を誤らないために押さえておきたい3つの基本を紹介します。

【1】住宅ローンの残債はいくらか

まず確認すべきは住宅ローンの残高です。

ローン残債が家の売却価格より多いオーバーローンなら、通常の売却では完済できず、任意売却など別の手段を検討する必要があります。

新築直後は、住宅ローン残債が多くオーバーローンになりやすいです。
そのため、金融機関に残高証明書を依頼し、家の資産価値と差額を把握するのが出発点になります。

ローン中の家を売る方法や、オーバーローンについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

【2】家の名義は誰になっているか

家の売却や名義変更の手続きは、登記簿上の所有者（名義人）しか行うことができません。

法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、所有者が「夫単独名義」「妻単独名義」「夫婦の共有名義」のどれになっているかを正確に把握しましょう。

共有名義の場合は、どちらかが持分を買い取るか、売却して分配するかを決める必要があります。
名義とローンの名義が異なる場合、手続きが複雑になるため、早めの確認が不可欠です。

【3】今後の生活設計をどうするか

家の問題は金銭的な側面だけでなく、離婚後の生活基盤そのものです。
以下の点を明確にすることで、最適な選択肢が見えてきます。

経済的な見通し・子どもの進学・勤務先の通勤距離など、離婚後の生活設計を前提に判断しましょう。
感情ではなく、「支払いが続けられるか」「再スタートに向けてどんな環境が必要か」を軸に考えることが重要です。

なお、新築住宅は一般的に築1年以内の物件を指しますが、築2年以内の家も新築として高く評価されることがあります。
そのため、売却を検討する際は、家の相場を把握することが非常に重要です。

特に築5年以内の家は、高く売れる可能性が高いです。
高く売る方法や相場については、以下の記事もご覧ください。

2.離婚後の新築住宅の3つの選択肢

離婚後のマイホームには大きく3つの選択肢があります。

どの道を選ぶかは、ローン残高・収入・家族構成などの条件によって変わるため、ご自身の状況に合うものを選びましょう。

選択肢1：売却する

最もシンプルかつ、財産分与の清算が明確になる方法です。
売却によって得た代金でローンを完済し、残った利益（または不足した負債）を財産分与として清算します。

築浅のうちは高く売れやすいため、早めの判断が得策です。
NTTデータ・ウィズが運営する一括査定サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用すれば、最大6社の優良企業に一括で査定を依頼できます。

一度の申し込みで
最大6 社に依頼 できる

売却したいけど何から
始めたらいいかわからない方は
不動産売却のプロに
相談しましょう！

大手から地元密着企業まで
約2,500社参画

無料 売却のプロに相談する

“任意売却って何？競売との違いは？”

住宅ローンの返済が困難になり滞納が続くと、担保の家は最終的に金融機関により差し押さえられ競売にかけられます。
競売では市場価格の5〜7割程度で売却されることが多く、ローン残債が多く残りがちです。

これに対し、任意売却は、債務者（あなた）が金融機関と交渉し、合意を得て一般の市場で売却する手続きです。
そのため、市場価格の8〜9割程度で売却できる可能性があり、残債を大きく減らせるのが最大のメリット。

「競売」が強制的な公売であるのに対し、「任意売却」は債務者の意思と協力のもとで行われる再出発のための手段と言えます。

【図解】任意売却とは？基本からわかりやすく解説

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、融資先の金融機関

選択肢2：どちらか一方が住み続ける

主に子どもがおり、生活環境を変えたくない場合に選ばれる方法です。
住み続ける側が単独でローンを組むか、または名義を引き継ぎ、住まない側へ財産分与として相当額を支払うことで清算します。

ただし、名義変更には金融機関の審査があり、収入条件を満たさなければ承認されません。
無理に引き継ぐより、売却後に再出発するほうが現実的な場合もあるでしょう。

選択肢3：賃貸に出す

「しばらくは家を売却したくない」「不動産市場の回復を待ちたい」といった場合に選択されます。

家賃収入をローン返済に充てますが、空室リスクや管理負担があり、離婚後に対応し続けるのは簡単ではありません。
「一時的な保有」として検討するのが現実的です。

3.住宅ローンと名義に関する3つのポイント

特に新築住宅の場合、住宅ローンが複雑に絡み合います。
ここでの取り決めを誤ると、離婚後も元配偶者との金銭的な関係が断ち切れず、大きなトラブルに発展する恐れがあるため、注意が必要です。

ポイント1：住宅ローンは誰が払うのか

財産分与の取り決めとは別に、住宅ローンの債務者（支払い義務者）は契約書上の名義人です。
離婚協議で「夫が払う」と決めても、債務者が妻であれば、金融機関は妻に返済を求め続けます。

支払いを放棄すると信用情報に傷がつくため注意が必要です。
話し合いで「誰が支払うのか」を明確にし、書面で残しましょう。

ポイント2：名義変更とローン名義の引き継ぎ

住宅ローンの返済中に、金融機関に無断で不動産の名義（登記簿）を変更することは、契約違反にあたります。
ローンの名義変更は、原則として借り換え以外では認められません。

したがって、住み続ける場合は、新たな単独名義人が改めて審査を受け、ローンを組み直す必要があります。

妻と共同名義の住宅ローン、離婚したらどうなるの？

マネ子先生の回答 住宅ローンが夫婦で共同名義になっている場合、離婚に

ポイント3：税金・控除と公正証書の活用

離婚による財産分与で家を受け取っても、通常は贈与税はかかりませんが、財産分与が不公平だと課税されることもあります。

たとえば、片方が家を受け取り、もう一方が十分な財産を受け取らない場合などです。

また、住宅ローン控除の扱いも変わるため、税理士への確認が安心です。
さらに、支払いや名義に関する取り決めは公正証書にしておくと、後にトラブルになった際の強力な証拠となり、強制執行の効力を持たせることができます。

4.離婚時に新築住宅を売却する6ステップ

家を売却する決断をした場合、スムーズに、かつ高く売るためには以下の手順で進めることが重要です。

ステップ1：家の相場を把握する

まずはご自宅が現在いくらで売れそうか、相場を調べます。
近隣の築年数や間取りが近い物件の販売事例を、レインズや不動産情報ライブラリを参考にして、相場感を養いましょう。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼し、自宅の適正な売却価格を出してもらいます。
築浅である新築住宅は、買主にとって魅力的なため、強みとしてアピールしてくれる会社を選ぶことが重要です。

信頼できる会社を選ぶ際には、一括査定サイトの活用が効率的です。

ステップ3：不動産会社と媒介契約を締結

信頼できる不動産会社を選定したら、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかの形で媒介契約を結び、正式に売却活動を開始します。

媒介契約とは？一般・専任・専属専任を徹底比較

不動産の売却を考え始めたとき、最初に出会う専門用語の一つが「媒介契約（

ステップ4：売買契約と残債精算

買主が見つかり売買契約を締結したら、決済（引き渡し）日に向けて準備を進めます。
売却代金をもって住宅ローンを一括で完済するための手続きを金融機関と行います。

ステップ5：決済・引き渡し

売買代金の受け取り、ローンの完済手続き、抵当権の抹消登記、所有権の移転登記を司法書士の立ち会いのもと同時に行います。
鍵を買主に引き渡すことで取引完了です。

ステップ6：売却代金の分配・財産分与

ローン完済後に残った売却益は、夫婦の共有財産として財産分与の割合（原則1／2）に基づき分配します。
オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補い、その負担割合も協議書に明確に記載します。

その際、養育費や慰謝料と混同しないよう注意しましょう。

離婚時の財産分与で家はどうする？分与方法と注意点を詳しく解説

離婚時に共有財産を分割する財産分与ですが、持ち家がある場合には、住み続

5.離婚で新築住宅を売却する際の注意点

新築離婚での売却はデリケートな問題です。
トラブルを避けるために、以下の4点に特に注意してください。

【1】共有名義・連帯ローンのまま売却を進めない

共有名義の家を売却するには、夫婦双方の署名・実印が必要です。
また、連帯債務や連帯保証がある状態で売却しないまま離婚すると、金銭的な関係が断ち切れず、どちらかの信用情報に傷がつくリスクが残ります。

どちらの名義で売るのか、事前に明確にしておきましょう。

【2】オーバーローン状態を放置しない

オーバーローンで売却を諦めて放置すると、ローンの支払いだけが続くことになり、経済的な破綻を招きかねません。

オーバーローンの場合は、競売よりも高く売れる任意売却という手段も検討できますが、金融機関との交渉が必要です。
早めに専門家（不動産会社、弁護士など）に相談しましょう。

オーバーローンについては【1】住宅ローンの残債はいくらか
で詳しく解説しています。

【3】離婚協議書・公正証書で取り決めを残す

「誰がローンを払うのか」「売却益をどう分けるのか」といった取り決めを口約束で済ませず、必ず離婚協議書として書面に残し、可能であれば公正証書を作成しましょう。
口約束では法的効力が弱く、支払いトラブルの原因になります。

そのため、これは将来的な紛争を避けるための最大の防御策なのです。

【4】税金・控除の確認を怠らない

家を売却すると、利益が出た場合譲渡所得税がかかる可能性があります。
ただし、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「買い換え特例」といった優遇税制が適用できる場合があります。

適用条件が複雑なため、税理士や専門家に相談し、適用できる控除は確実に受けられるように準備しましょう。

なお、不動産を売却する際は、まずは複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

6.離婚によって新築住宅を売却する際のよくある質問

• Q 離婚前に家を売るのと、離婚後に売るのはどちらが得？
  A

  一般的には離婚前に売却したほうが、財産分与が明確でスムーズです。

  売却手続きとローンの清算を財産分与の一部として行えるため、話がシンプルになります。

  離婚後に売却する場合、すでに財産分与の期限（離婚から2年）や居住用財産の特別控除の適用条件（別居から3年以内など）に影響が出ることがあります。

• Q 住宅ローンを滞納している場合でも売れるの？
  A

  通常の売却は難しいものの、任意売却の道があります。
  ローン滞納が続くと、金融機関から担保である家の差し押さえが行われ、競売にかけられることがあります。

  競売は市場価格よりも低くなることが多いため、競売を避けるために金融機関の合意を得て行う任意売却を検討しましょう。
  任意売却は市場価格に近い額で売却できる可能性が高まります。

• Q 離婚相手が売却に協力してくれない場合はどうすれば？
  A

  共有名義の場合、相手の協力なしに売却はできません。
  まずは弁護士に相談し、財産分与請求調停を申し立てます。

  調停で合意に至らない場合は、裁判で売却を命じる判決を得る必要があります。

• Q 建築途中・未入居でも売れるの？契約解除できる？
  A

  売却は可能ですが、契約解除は困難です。

  建築途中の家や、完成したものの未入居の家でも売却は可能です。未入居の築浅物件は買主にとって非常に魅力的な存在だからです。

  一方、建築請負契約や売買契約の契約解除は、違約金が高額になることが多く、現実的ではありません。売却を検討しましょう。

• Q 離婚後も同じ家に一時的に同居するのはあり？
  A

  感情的なトラブルを避けるため、離婚後の同居は避けるべきです。
  やむを得ず同居する場合でも、「いつまで同居を続けるか」「家賃や光熱費の負担はどうするか」を明確に取り決め、公正証書に残してください。

  また、住宅ローンの借り換えや売却手続きを遅らせる要因にもなりかねません。

今すぐ動けば、築浅のうちに高く売れるチャンスも！

新築直後の家を売却することには抵抗があるかもしれませんが、築浅であることは不動産市場において大きなアドバンテージです。
築年数が浅ければ浅いほど、高額での売却が期待できます。

離婚という現実に向き合い、「どうすれば金銭的なリスクを最小限に抑え、次の人生をスムーズに歩み出せるか」という視点で、選択肢を整理することが重要です。
一人で悩まず、信頼できる不動産会社や専門家へ相談することから、未来を守る最初の一歩を踏み出しましょう。