離婚時の財産分与で家はどうなる？状況別の取り扱い方法と注意点！

離婚時に共有財産を分割する財産分与ですが、持ち家がある場合にはどのようにして財産分与すれば良いのでしょうか。

住み続ける、もしくは家を売るにしても持分や住宅ローンの状況によって方法が変わるため、トラブル回避のためにも方針を固めたうえで財産分与を進めることが大切です。

本記事では財産分与と持ち家をテーマに以下の内容を解説しています。

1.離婚時に発生する財産分与とは？

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築き上げてきた財産を離婚時に分割することで、家庭裁判上の実務においては夫婦で2分の1ずつ分け合うことが原則とされています。

まずは、財産分与について以下の3つの基本を確認し、取決めの準備をしましょう。

1-1.財産分与の方法は3パターン

財産分与は大きく分けて3種類、「精算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」があります。

この3種類の中で中核をなすのが「清算的財産分与」です。

婚姻中に夫婦間で協力して形成・維持してきた財産を、夫婦の名義にかかわらず共有財産としてとらえ、公平に分配する方法です。

離婚原因の有無にも左右されないため、たとえば浮気（不貞行為）で離婚原因を作った側からも請求できることが特徴です。

扶養的財産分与は、離婚により一方が困窮してしまうケースなどで、生計を助ける目的で財産が分与されることです。

たとえば夫婦の一方が病気である、専業主婦（または主夫）である、高齢である場合に認められます。

慰謝料的財産分与は慰謝料の意味合いをもつ財産分与のことです。

本来、慰謝料と財産分与は別々のものですが、慰謝料と財産分与を区別しないでまとめて財産分与として請求、または支払うことがあります。

1-2.財産分与の対象は「婚姻期間中の夫婦の共有財産」

財産分与の対象になるのは、婚姻期間中に築いて維持してきた財産で、例としては以下のものがあります。

しかしながら、婚姻前から所有していた財産や、婚姻中であっても夫婦の協力以外の方法で取得した財産は財産分与の対象にはなりません。

婚姻前から所有していた所有していた財産の例としては、独身時代に貯めた預貯金や購入した不動産のことです。

夫婦の協力以外の方法で取得した財産とは、婚姻中に相続により取得した遺産などが挙げられます。このような財産のことを「特有財産」と言い、特有財産は財産分与の対象外ということを覚えておきましょう。

また、借金などマイナスの財産も考慮しなければなりません。夫婦の生活を営むために借り入れた借金ならば、財産分与において考慮します。

しかし、自分のために借り入れた借金は財産分与の対象にはなりません。たとえばギャンブルや個人的な買い物につぎ込むための借り入れは、財産分与時に考慮しません。

1-3.財産分与の割合は50％ずつが基本

財産分与の割合は原則として50％ずつ分与することが一般的です。

妻が専業主婦である、パートタイマー・アルバイトなどで働いていて、夫と比べて収入が少ないなどの場合でも、50％ずつ分与します。

ただし、必ず50%であると決定しているわけではありません。夫婦の話し合いによって割合が変わることや、個別の事情により割合が修正されることもあります。

2.離婚時に家（戸建て・マンション）を財産分与する方法

財産分与の対象には不動産も含まれているため、一戸建てやマンションなど持ち家の売買や持分の譲渡も検討するケースも発生します。

売却して現金化するか、夫婦の一方が住み続ける2種類が考えられるでしょう。

2-1.家を売却して現金化する│アンダーローンの場合

持ち家を財産分与する際、売却して現金化することで分割する方法があります。売却にともない仲介手数料や登記費用などが必要になりますが、シンプルな方法なので分かりやすく、その他の資産も合わせて精算しやすい方法です。

しかし、住宅ローンの残債が残っている場合には注意しなければなりません。売却価格に対して住宅ローンの残債が少ない「アンダーローン」の場合、売却して住宅ローンを完済し、残った資金を分割することで財産分与は完了します。

注意点として、頭金を独身時代の貯金で支払ったり、親が頭金を援助してくれたりした場合には特有財産と扱われます。

たとえば、以下の条件で財産分与の対象となる金額を算出してみましょう。

2-2.家を売却して現金化する│オーバーローンの場合

オーバーローンとは売却価格より住宅ローンの残債が大きい状態で、マイホームを売却するには完済の不足分を現金で補填しなければなりません。

このオーバーローンの場合、マイホームは財産分与の対象になりません。売却しても売却金額は返済に回され、財産として分けるお金が手元に残らないためです。

そもそもオーバーローンの場合、現金で不足分を補填できなければ売却そのものができません。それでも住宅ローンの残債が残っているならば、任意売却や強制競売での売却をし、離婚後もローンの名義人が支払う必要があります。

2-3.どちらかが家に住み続け、もう片方に対して現金を支払う

夫婦のいずれかが家に住み続ける場合、住み続ける方はもう片方に現金を支払ってマイホームの財産分与を精算します。

財産分与して持ち分が半分ずつになり、住み続けるほうが相手方の持ち分を買取って精算することをイメージすれば分かりやすいでしょう。この方法は家の名義がどちらか一方になり、将来的な売却や賃貸の際にトラブルが発生しづらくなります。

マイホームに住まない側もまとまった現金を得られるので、離婚後に生活の基盤を作るのに役立てられるでしょう。

注意点としては、マイホームの購入に際して特有財産がある場合には考慮して計算することと、購入時の金額ではなく財産分与時の資産価値を元に支払う現金を決定することです。

財産分与時の資産価値の算出は難しいものなので、不動産会社への査定依頼や不動産鑑定士による鑑定評価など専門家に依頼しましょう。

3.離婚で財産分与する場合の住宅ローンの取り扱い

離婚し財産分与した結果、いずれか一方がマイホームに住み続けることは少なくありません。しかし、住宅ローンが残っている場合には「誰が住み続けるのか」「誰がローンの名義人なのか」に注意しなければなりません。

3-1.住宅ローンの名義人が引き続き住み続ける場合

住宅ローンの名義人がそのまま住み続ける場合は、名義人が住宅ローンを返済し続け、もう片方には支払い義務がありません。

ただし、連帯保証になっている場合には注意が必要です。もし、住宅ローンの名義人が返済不能になってしまった場合、その債務は連帯保証人に請求されてしまうからです。

連帯保証人が債務の返済ができなければ、連帯保証人の個人信用情報に記録されてしまいます。平たく言うとブラックリストに載ってしまうため、今後の借り入れなどに影響が出てしまうでしょう。離婚しただけでは連帯保証人から外れることができないので注意しましょう。

連帯保証人から外れるためには3つの方法があります。

いずれも金融機関の了承が必要となるため、離婚時には住宅ローンの連帯保証人について必ず確認するようにしましょう。

3-2.住宅ローンの非名義人が住み続ける場合

住宅ローンの非名義人が家に住み続ける場合も、住宅ローンの返済状況について注意しなければなりません。

たとえば離婚して妻が家にすみ続け夫が住宅ローンの返済を続けるケースでは、住宅ローンの返済が滞ってしまうと、妻が家から追い出されてしまう可能性があるからです。

妻からすると離婚した夫に生活の基盤を支えてもらう状況なので、その支えが外れると生活自体が崩壊してしまう可能性があります。

また、住宅ローンの名義人が家に住んでいないことが金融機関に伝わると、契約違反として一括返済を求められてしまう可能性があります。その場合でも住むところがなくなってしまうのです。

住宅ローンの非名義人が住み続ける場合には、離婚後も勤務先や状況を把握できて、連絡が取り合える状況を整えることが重要です。

3-3.夫婦でペアローンを借りている場合

夫婦でペアローンを借りている場合でいずれかが住み続ける場合には、ローンの借換えや名義変更などの対策が必要です。

ペアローンは夫婦で住宅ローンを返済する方法なので、一方が家に住まなくなると契約違反として扱われてしまう可能性があります。そして、いずれか一方がローンの返済を滞納すると、家から追い出されてしまう可能性が出てきます。

対策として、金融機関と交渉して単独名義に変更することや、住宅ローンを借り換えることなどが挙げられます。家に住み続ける側がもう片方の持ち分を買い取る、もしくは住宅ローンを一手に引き受けることをイメージすれば分かりやすいでしょう。

4.離婚で家を財産分与する際の注意点

離婚により家を財産分与する際の注意点は以下のとおりです。

売却する場合や住み続ける場合でも共通した注意点なので、しっかりと確認し財産分与後にトラブルが発生しないようにしましょう。

4-1.家の名義人を把握する

財産分与で家を売却する準備として、家の名義人を確認することは重要です。

なぜなら、家の売却は所有者本人じゃなければできないからです。基本的に持分割合は関係なく50%ずつの権利で財産分与しますが、夫婦で持分割合をそれぞれ有している場合にはその内容も確認しておきましょう。

たとえば家の購入時に妻の親から援助金を受け取り、それが持ち分に反映されているのならば特有財産として扱うために財産分与の対象から外れます。

4-2.住宅ローンの名義人を把握する

財産分与の際には、住宅ローンの名義人は誰で、残債がいくら残っているのか、連帯保証人には入っているのかを確認しておきましょう。

残債は残高証明書や、住宅ローン契約時に受け取る返済計画書で確認できます。住宅ローンの名義人や連帯保証人は住宅ローンの契約書に記載があります。

売却する場合には残債の確認と金融機関への手続きが必須です。家に住み続ける場合には、誰が住宅ローンを支払うのか、名義変更や借り換えが必要かなどを決める際に必要な情報です。

4-3.公正証書を作成する

連帯保証人やペアローン、住宅ローンの名義人以外が家に住み続ける場合で住宅ローンの返済が続くようならば、公正証書を作成して、確定した内容を記録しておきましょう。

公正証書は公証人が内容を聞き取りして書面を作成する公的な文章のことです。もし、相手方が住宅ローンの支払いを拒んだ場合、裁判所に訴えることなく強制執行手続きに移ることができます。

財産分与で取り決めした内容の証拠として、万が一支払いが滞った場合の強制力として公正証書を作成することは重要なポイントです。

財産分与では親身にアドバイスをくれる不動産会社を選ぶことが重要です。しかし、数多くある不動産会社の中から信頼できる1社を探しだすのは難しいことです。

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まとめ

離婚時の財産分与とは、夫婦で築いた財産を平等に分配することです。

その際の家の扱いは「家を売却する」か「家に住み続ける」の2つの選択肢があります。家を売却する際に重要なポイントは、住宅ローンの残債を確認することと、家の名義人が誰なのかを確認することです。

家に住み続ける場合には、誰が住んで、住宅ローンの名義人は誰なのか、誰が住宅ローンを支払うのかを確認し、住む人が住宅ローンを支払うように整理することが重要です。そして、財産分与で取り決めしたことは、公正証書で記録するようにしましょう。

こうした手続きをぬけもれなくスムーズに行うためにも、的確なアドバイスをくれる不動産会社を選ぶことが大切です。「不動産売却 HOME4U」を活用し、信頼できる不動産会社を見つけてください。

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