不動産の減価償却の計算方法は?事業用と居住用での違いを解説

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不動産の売却や賃貸では、減価償却という言葉が出てきます。

不動産の減価償却を理解するには、簿記2級程度の知識を要するため、初めて聞く人にとっては難しいのではないでしょうか。

例えば、収益物件を売る時と自宅を売る時では、減価償却の計算方法は異なります。
また、収益物件の減価償却の計算方法は、取得時期によって計算式や使用する率も違います。

このように減価償却には様々な計算ルールがあり複雑です。

この記事では、賃貸マンションのような事業用不動産と自宅マンションのような非事業用(居住用)不動産の減価償却の計算方法や耐用年数、中古で不動産を購入したときの償却率の違いを説明します。
この記事を読めば減価償却の基礎知識を得るだけでなく、減価償却費の計算ができるようになりますので、ぜひ最後までお読みください。

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1.減価償却とは

最初に減価償却とは何かについて解説します。

1-1.減価償却の考え方

減価償却とは、土地以外の建物や備品、車両等の固定資産の価値を減少させていく手続きをいいます。
減価償却によって計上される費用のことを「減価償却費」と呼びます。

建物や備品、車両等の固定資産は、使用することによって年々価値が下がっていきます。
その価値の減少分を一定のルールをもとに計算したものが減価償却費です。

減価償却は、あくまでも会計上のルールですので、実際の減耗や劣化に相当する金額ではありません。

管理を丁寧にしているか、ずさんにしているかは関係なく、等しく資産の価値を下げていく機械的な計算です。

また、土地については減価償却を行わないことになっています。
実際の土地価格は、市況によって上下しますが、会計上、土地は何年経っても価値は落ちないと考えるのがルールです。

そのため、不動産で減価償却を行う際は、「土地価格」と「建物価格」を分け、建物価格に対してのみ減価償却を行うことになります。

1-2.定額法と定率法

減価償却の計算方法には、定額法と定率法の2種類があります。


定額法とは、固定資産の耐用年数中、毎期均等額の減価償却費を計上する方法です。
耐用年数は、会計上の使用可能年数を指します。
費用として計上される減価償却費は、毎年、同額です。

定額法による減価償却費の計算方法は、以下のようになります。

定額法による減価償却費(1期分) = 取得価額 × 定額法の償却率

一方で、定率法とは、固定資産の取得費から減価償却累計額を差し引いた未償却残高に、毎期一定の償却率を乗じて減価償却費を計上する方法です。
費用として計上される減価償却費は、毎年、低減していきます。

定率法による減価償却費の計算方法は、以下のようになります。

定率法による減価償却費(1期分) = 未償却残高 × 定率法の償却率

定率法を採用すると、定額法よりも資産の価値が早く減少します。
定率法の償却率については、以下の3つが存在します。

償却率 取得時期
旧定率法 平成19年3月31日までに取得した減価償却資産
250%定率法 平成19年4月1日から平成24年3月31日までに取得した減価償却資産
200%定率法 平成24年4月1日以後に取得した減価償却資産

旧定率法の償却率とは、耐用年数省令別表第7に記載されている償却率を指します。

【旧定率法の償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
  16 0.134 31 0.072 46 0.049
2 0.684 17 0.127 32 0.069 47 0.048
3 0.536 18 0.120 33 0.067 48 0.047
4 0.438 19 0.114 34 0.066 49 0.046
5 0.369 20 0.109 35 0.064 50 0.045
6 0.319 21 0.104 36 0.062 51 0.044
7 0.280 22 0.099 37 0.060 52 0.043
8 0.250 23 0.095 38 0.059 53 0.043
9 0.226 24 0.092 39 0.057 54 0.042
10 0.206 25 0.088 40 0.056 55 0.041
11 0.189 26 0.085 41 0.055 56 0.040
12 0.175 27 0.082 42 0.053 57 0.040
13 0.162 28 0.079 43 0.052 58 0.039
14 0.152 29 0.076 44 0.051 59 0.038
15 0.142 30 0.074 45 0.050 60 0.038

250%定率法とは、平成19年4月1日から定額法(以下、「新定額法」と略)の償却率を2.5倍にした数値を償却率とする方法になります。
例えば、定額法の償却率が0.200なら、定率法の償却率は0.500となるのが250%定率法です。

200%定率法とは、定額法の償却率を2.0倍にした数値を償却率とする方法になります。
例えば、定額法の償却率が0.200なら、定率法の償却率は0.400となるのが200%定率法です。

2.不動産の利用用途で異なる減価償却の計算方法

個人が不動産を売却する際は、税金の発生の有無を調べるため、譲渡所得の計算が必要です。
譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスなら税金が生じ、譲渡所得がマイナスなら税金が生じないことになります。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

ここでポイントとなるのが取得費の計算です。
取得費を求めるためには、建物の減価償却計算が必要となります。

取得費 = 土地購入価額 + 建物取得費
    = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)

2-1.事業用不動産の減価償却方法

事業用不動産とは、貸付用または事業用の建物のことを指します。
貸付用とは、アパートや賃貸マンションのような賃貸物件のことです。
事業用とは、例えば個人事業主が個人で保有している店舗や倉庫、事務所等です。

事業用不動産の取得費は、青色決算書又は収支内訳書に記載された年初未償却残高が基本です。

ただし、譲渡した年の1月から譲渡月まで減価償却費を不動産所得または事業所得の必要経費に算入した場合は、その減価償却費を年初未償却残高から控除した金額が取得費となります。

事業用不動産の減価償却方法は、取得年月によって異なります。
定額法の減価償却費の計算方法は以下の通りです。

平成19年3月31日以前に取得した資産

減価償却費 = (建物購入価額 - 残存価額※1) × 償却率※2 × 業務に供された月数 ÷ 12
      = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 業務に供された月数 ÷ 12

※1:残存価額とは、取得価額の10%です。
※2:償却率は旧定額法の償却率を用います。

【旧定額法の償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
  16 0.062 31 0.033 46 0.022
2 0.500 17 0.058 32 0.032 47 0.022
3 0.333 18 0.055 33 0.031 48 0.021
4 0.250 19 0.052 34 0.030 49 0.021
5 0.200 20 0.050 35 0.029 50 0.020
6 0.166 21 0.048 36 0.028 51 0.020
7 0.142 22 0.046 37 0.027 52 0.020
8 0.125 23 0.044 38 0.027 53 0.019
9 0.111 24 0.042 39 0.026 54 0.019
10 0.100 25 0.040 40 0.025 55 0.019
11 0.090 26 0.039 41 0.025 56 0.018
12 0.083 27 0.037 42 0.024 57 0.018
13 0.076 28 0.036 43 0.024 58 0.018
14 0.071 29 0.035 44 0.023 59 0.017
15 0.066 30 0.034 45 0.023 60 0.017

平成19年4月1日以後に取得した資産

減価償却費 = 建物購入価額 × 償却率※ × 業務に供された月数 ÷ 12

※:償却率は新定額法の償却率を用います。

【償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
  16 0.063 31 0.033 46 0.022
2 0.500 17 0.059 32 0.032 47 0.022
3 0.334 18 0.056 33 0.031 48 0.021
4 0.250 19 0.053 34 0.030 49 0.021
5 0.200 20 0.050 35 0.029 50 0.020
6 0.167 21 0.048 36 0.028 51 0.020
7 0.143 22 0.046 37 0.028 52 0.020
8 0.125 23 0.044 38 0.027 53 0.019
9 0.112 24 0.042 39 0.026 54 0.019
10 0.100 25 0.040 40 0.025 55 0.019
11 0.091 26 0.039 41 0.025 56 0.018
12 0.084 27 0.038 42 0.024 57 0.018
13 0.077 28 0.036 43 0.024 58 0.018
14 0.072 29 0.035 44 0.023 59 0.017
15 0.067 30 0.034 45 0.023 60 0.017

2-2.非事業用不動産の減価償却方法

非事業用不動産とは、居住用の建物のことを指します。
居住用とは、マイホームやセカンドハウスの建物のことです。

非事業用不動産の減価償却計算は、計算方法が1つだけしかないので非常に簡単です。
減価償却の計算方法は以下のようになります。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

非事業用不動産は、月単位ではなく、「経過年数」と呼ばれる年単位で計算するのが特徴です。
経過年数は、築年数ではなく、所有期間を指します。

経過年数の計算ルールは、6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てです。

(償却期間の計算例)

1996年3月~2019年6月・・・23年3ヶ月は「23年」として計算

2001年2月~2019年10月・・・18年8ヶ月は「19年」として計算

2-3.事業用不動産と非事業用不動産の耐用年数の違い

耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える会計上の年数のことです。

耐用年数は減価償却を行う期間ですので、定額法の償却率は以下の式で計算されます。

償却率 = 1 ÷ 耐用年数

例えば耐用年数が22年なら、償却率は0.046(≒1÷22年)と求めることができます。

耐用年数は、建物の構造によって決まっており、その関係は下表の通りです。

建物構造 事業用 非事業用
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造 22年 0.046 33年 0.031
木造モルタル 20年 0.050 30年 0.034
鉄骨造 3mm以下 19年 0.053 28年 0.036
3mm超4mm以下 27年 0.038 40年 0.025
4mm超 34年 0.030 51年 0.020
鉄筋コンクリート造 47年 0.022 70年 0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年 0.022 70年 0.015

非事業用の償却率は、事業用の耐用年数の1.5倍の年数に対応する償却率となっています。

例えば鉄筋コンクリートの事業用の耐用年数は47年ですが、非事業用での耐用年数は70年(≒47×1.5)です。

非事業用の耐用年数が長く定められているのは、マイホームの売却ではなるべく税金を発生させないようにするという政策的配慮があるためです。

上図のように、耐用年数が長くなると償却率が小さくなり、建物の取得原価がなかなか小さくなりません。

すると取得原価が大きく算出されるため、譲渡所得が小さく計算されます。

譲渡所得が小さいということは、税金も少なくなるということです。

また、非事業用不動産は、最後は残存価格が建物購入価額の5%まで償却できます。

事業用のように1円まで償却すると税金が大きくなりますが、非事業用では建物取得費を5%まで残してあげることで、税金がなるべく発生しないようするためです。

マイホームはお金儲けのために売却しているわけではないため、なるべく税金を発生させないようにするための独自の計算ルールがあることを理解しておきましょう。

3.取得年次で異なる事業用不動産の減価償却方法

事業用不動産の減価償却方法は、何度もルール変更が行われています。

よって、アパートや賃貸マンション等の事業用不動産に関しては、取得時期によって減価償却方法が異なります。

平成10年度税制改正により、平成10年4月1日以後に取得した建物(躯体のこと)の償却方法については、定額法に限るとされました。

平成19年度改正により、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については、定額法または定率法のいずれであっても、償却可能限度額(取得価額の95%相当額)および残存価額(10%)を廃止し、耐用年数経過時点に1円(備忘価額)まで償却できるようになりました。

このタイミングで1円まで償却するために、改定償却率や保証率といった概念が導入されています。

また、定率法の償却率は250%定率法が開始されました。

平成23年12月の改正により、定率法の償却率の見直しが行われ、平成24年4月1日以後に取得した減価償却資産の定率法の償却率は、定額法の償却率を2.0倍した数値になりました。

このタイミングから200%定率法の開始です。

平成28年度改正では、平成28年4月1日以後に取得する建物付属設備および構築物の償却の方法については、定率法が廃止され、定額法とすることになりました。

このタイミングで、平成10年3月31日以前に取得した建物や、平成28年3月31日以前に取得した建物付属設備および構築物の償却方法については、定額法と定率法のいずれかを選べるようになっています。

4.中古不動産を取得したときの計算方法

この章では中古不動産を取得したときの減価償却の計算方法について解説します。

4-1.事業用不動産を取得した場合

減価償却の計算には償却率を用いますが、その償却率は耐用年数によって決まります。

中古不動産を購入した場合、その耐用年数を年々とするかが問題です。

事業用不動産を取得した場合、耐用年数の求め方は「法定耐用年数の全部を経過しているケース」と「法定耐用年数の一部を経過しているケース」の2通りがあります。

例えば、木造アパートの収益物件であれば、耐用年数は22年です。

仮に、築30年の中古の木造アパートを購入した場合なら「法定耐用年数の全部を経過しているケース」となり、築10年の木造アパートを購入した場合なら「法定耐用年数の一部を経過しているケース」ということになります。

それぞれのケースにおける耐用年数の決定方法は以下の通りです。

【法定耐用年数の全部を経過しているケース】

中古物件の耐用年数 = 法定耐用年数 ×20%

【法定耐用年数の一部を経過しているケース】

中古物件の耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2

上記の2つの計算により年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨てます。

また、年数が2年に満たない場合には2年とします。

まず、築30年の木造アパート(法定耐用年数は22年)を購入した場合の耐用年数および償却率を求めてみます。

【法定耐用年数の全部を経過しているケース】

中古物件の耐用年数 = 法定耐用年数 ×20%
          = 22年 × 20%
          ≒ 4年 (端数は切り捨て)

新定率法の4年の償却率は0.250です。
よって、築30年の木造アパートを購入した場合、償却率0.250を用いて減価償却の計算を行っていきます。

次に、築10年の木造アパート(法定耐用年数は22年)を購入した場合の耐用年数および償却率を求めます。

【法定耐用年数の一部を経過しているケース】

中古物件の耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2
          = 22年 - 10年 + 10年 × 0.2
          = 12年 + 2年
          = 14年

新定率法の14年の償却率は0.072です。
よって、築10年の木造アパートを購入した場合、償却率0.072を用いて減価償却の計算を行っていきます。

例えば、平成19年4月1日以後に築10年の木造アパートを取得し、その建物購入価額が2,000万円で、業務に供された月数が120ヶ月だった場合、減価償却費および建物取得費は以下のように計算されます。

減価償却費 = 建物購入価額 × 償却率 × 業務に供された月数 ÷ 12
      = 2,000万円 × 0.072 × 120ヶ月 ÷ 12
      = 1,440万円

建物取得費 = 建物購入価額 - 減価償却費
      = 2,000万円 - 1,440万円
      = 560万円

4-2.非事業用不動産を取得した場合

非事業用不動産を中古で取得した場合は、極めて簡単です

非事業用不動産の場合、耐用年数などの計算はせずに、新築のときと同様に構造だけで償却率が決まります。

建物構造 非事業用
耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
木造モルタル 30年 0.034
鉄骨造 3mm以下 28年 0.036
3mm超4mm以下 40年 0.025
4mm超 51年 0.020
鉄筋コンクリート造 70年 0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造 70年 0.015

例えば、木造戸建て住宅を購入した場合、築40年であろうが、築10年であろうが関係なく0.031を償却率として用います。

例えば、築40年の木造戸建て住宅を取得し、その建物購入価額が1,000万円で、経過年数が10年であった場合、減価償却費および建物取得費は以下のように計算されます。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
      = 1,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10年
      = 279万円

建物取得費 = 建物購入価額 - 減価償却費
      = 1,000万円 - 279万円
      = 721万円

非事業用不動産の場合、減価償却の計算では築年数は重要な意味を持ちません。

償却率は単純に構造だけで決まりますし、過去にどれだけ償却されてきたかも関係ないことになります。

まとめ

いかがでしたか。

不動産の減価償却について解説してきました。

減価償却の計算方法は、事業用と非事業用では異なります。

また、事業用は取得年次にとって計算方法が異なってきます。

非事業用不動産は、税金をなるべく発生させないようにするために、償却率が事業用の1.5倍です。

中古不動産を購入した場合には、事業用不動産では耐用年数を求めることが必要です。

一方で、非事業用不動産の耐用年数は構造だけで決まります。

事業用と非事業用の違いを理解し、自分の不動産に合わせた減価償却方法を用いるようにしましょう。

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