不動産売却における譲渡所得税とは？税金の計算方法と特別控除

不動産を売却したとき、利益が出ると原則、譲渡所得税を支払わなくてはいけません。税金は多くの方が頭を悩ませる問題ですね。特に、初めての売却では、どれだけの税金がかかるのか、予想もつかないものです。

しかし、計算方法を一つひとつ丁寧に理解していけば、意外とシンプルなので、目を背けずしっかりと向き合いましょう！

2.不動産売却の譲渡所得税を計算する方法

ここでは、改めて譲渡所得税の計算方法についてシミュレーションを交えて解説します。

譲渡所得税の計算は以下の手順です。

譲渡所得税の計算方法を覚えておくことで、正しい納税額を算出できるだけでなく、納税準備も進めやすくなります。

2-1.譲渡所得を計算する

「1-2.譲渡所得税がかからない場合とは」で前述した通り、譲渡所得は以下の計算式で求められます。

減価償却費とは、建物の資産としての使用可能期間（耐用年数）によって、費用を計上するための金額です。取得費を求めるのに欠かせないものですが、計算が複雑なため「2-1-2.減価償却費の計算方法」でシミュレーションを交えて解説します。

譲渡費用とは、売却にかかった諸経費のことです、譲渡費用として認められるものと認められないものがあります。

計算の結果、不動産売却で「譲渡損失」（譲渡所得のマイナス）が発生する場合は税金がかからないことになります。
取得費については、次章で解説していきます。

2-1-1.【一覧表】取得費となる諸経費

取得費は不動産の取得時に支払った費用のことで、購入代金と諸経費の総額です。取得費にもれがあると、その分課税が増えるためしっかり把握しておきましょう。

取得費として算入できる諸経費は、以下の通りです。

参考：“No.3252 取得費となるもの”. 国税庁. （参照2024-04-17）

建物がある場合、不動産売却時の取得費を計算するためには取得費から減価償却費を差し引かねばなりません。

以下、減価償却費の算出方法を確認しましょう。

2-1-2.【シミュレーション】減価償却費の計算方法

減価償却とは、経年劣化により減少した建物の価値のことです。
税法上、建物には法定耐用年数という資産価値が定められている期間があり、その期間を過ぎると価値がなくなったとみなされます。

たとえば、居住用の木造一戸建ての法定耐用年数は33年なので、築30年ならばあと3年分の建物価値が残っていると考えます。

このとき、取得時の建物価格から30年分減少した建物の価値のことを、減価償却費と呼びます。

減価償却費を計算するには新旧含めた4種類の計算方法がありますが、不動産を購入したタイミングに旧定額法と定額法のどちらかを用いることが一般的です。

旧定額法は、2007年3月31日までに建物を取得した場合に用います。

対して定額法は、2007年4月以降に建物を取得した場合に使います。

償還率は建物の構造によって定めている耐用年数に応じたものを国税庁「減価償却資産の償還率等表」を用いて確認できます。

法定耐用年数は国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」を参照にします。ただしこの表は事業用の耐用年数のため、マイホームなどの居住用であれば、該当する耐用年数を1.5倍にして求めます。

以下の条件で、減価償却費がいくらになるかシミュレーションしてみましょう。

木造一戸建て住宅の法定耐用年数は33年、旧定額法の償還率は0.031のため、以下の式になります。

この計算例では取得費を計算する際に、減価償却費の1506.6万円を差し引いて計算します。

なお、相続などで取得費が不明なケースは、不動産売却価格の5％を概算取得費として計算することが可能です。その場合、減価償却費の計算も不要ですが、譲渡所得税が高額になる可能性があるため、注意が必要です。

購入時の売買契約書や住宅ローンの契約書など、取得費が分かる書類をできるだけ探すようにしましょう。

2-1-3.譲渡費用の計算方法

譲渡費用は不動産売却時にかかった諸経費を算入します。

参考：“No.3255 譲渡費用となるもの”. 国税庁. （参照2024-04-17）

売却時に住宅ローンなどを完済した場合、抵当権の抹消費用や金融機関への手数料などが発生しますが、譲渡費用に算入できないので注意しましょう。

2-2.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、譲渡所得に税率をかけて計算します。
不動産の所有期間により、税率が大きく異なるため注意が必要です。

■短期譲渡所得と長期譲渡所得

参考：
“No.3208 長期譲渡所得の税額の計算”. 国税庁
“No.3211 短期譲渡所得の税額の計算”. 国税庁. （参照2024-04-17）

保有期間5年以下の税率を短期譲渡所得、5年超の税率を長期譲渡所得と呼びます。いずれの税率も内訳は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」です。

2-3.【シミュレーション】戸建てを3,780万円で売却した場合の譲渡所得税

不動産を3,780万円で売却した場合、いくら譲渡所得税がかかるか、各計算式を組み合わせてシミュレーションしてみましょう。

まず、売却金額は3,780万円です。
取得費は3,600万円ですが、以下の計算式で減価償却費を計算し、取得費から差し引かなければなりません。

※旧定額法で算出

旧定額法で計算する期間については国税庁「旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)」をご覧ください。

不動産の保有期間が5年を超えているので税率を20.315％として、譲渡所得税の計算式に当てはめます。

計算の結果、譲渡所得税は202万7,559円と算出できました。
200万円超の税金を納税することになりますが、「4-1.マイホーム売却にかかる3,000万円特別控除」で後述する特例 を利用することで、課税をなくすことが可能です。

譲渡所得税の計算、ちょっと複雑に感じますよね。特に、減価償却費は持ち家の場合、ふだん意識しないので、「どうやるの？」と不安に思う方もいるのではないでしょうか？しかし、現在は「定額法」が用いられており、実はさほど難しくありません。予想外の出費を避けるためにもしっかりとシミュレーションをしましょう。

3.譲渡所得税以外でかかる税金

不動産売却で譲渡所得税以外にかかる税金は以下になります。

• 印紙税
• 消費税
• 登録免許税

印紙税は、売買契約書に貼り付けるための印紙を負担する場合にかかります。印紙を購入し、契約書に貼付けて、消印することで納税されます。

不動産売却時の消費税は、仲介手数料や司法書士に支払う手数料、住宅ローンを一括返済しているのならば事務手数料等に課税されます。

登録免許税は、住宅ローンを返済して不動産に付与されていた抵当権を抹消した場合や、登記簿謄本上の所有者住所から変更が必要な場合に納税します。

4.譲渡所得税に適用できる5つの控除・特例

譲渡所得に適用できる控除や特例の制度を利用することで、譲渡所得が発生しても、税金を非課税にできるケースがあります。

不動産売却の税金対策として適用できる、5種類の控除や特例を見ていきましょう。

4-1.マイホーム売却にかかる3,000万円特別控除

マイホーム売却にかかる3,000万円の特別控除とは、一定の条件を満たしたマイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を差し引ける控除制度です。

譲渡所得が発生したとしても、この制度の適用を受ければ大きく税金を減らせます。不動産売却時の3,000万円特別控除については、関連記事で詳しく解説しています。

自宅の売却で使える「3,000万円控除」とは？必要書類や要件を解説

不動産を売却すると、多額の税金がかかることがあります。 ただし、「自

4-2.居住用財産の買い換え特例

居住用財産の買い換え特例とは、住宅を売却して新たなマイホームを購入した場合、旧居の譲渡所得税の支払いを、新居を売却する際の納税時まで延期できる特例です。

つまり、将来的に新たに購入した家を売却しなければ、譲渡所得税が課税されない制度とも言えます。

ただし、新たに購入した家を売却し、その家も譲渡所得税が発生したならば先に売却した家の譲渡所得税も合わせて課税されるので注意しましょう。

参考：“No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-17）

4-3.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した際の軽減税率の特例

居住用財産を譲渡した際の軽減税率の特例とは、10年超所有したマイホームを売却し、一定の条件を満たした場合、譲渡所得税の税率が14.21%まで軽減される特例です。

長期譲渡所得の20.315%より低い税率になるこの特例は、マイホーム売却にかかる3,000万円特別控除とも併用可能です。

参考：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁. （参照2024-04-17）

4-4.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは、確定申告で給与所得などと損益通算して、所得税を抑えられる特例です。

譲渡損失が大きく、1回では損益通算しきれなくても、以降の3年間繰越控除が可能です。

ただし、この特例を利用するためには一定の条件を満たしたうえで確定申告が必要なので、譲渡損失だとしても確定申告するようにしましょう。

参考：“No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”. 国税庁. （参照2024-04-17）

4-5.居住用財産の買い替えで譲渡損失が発生した際の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い替えの場合、売却した家で譲渡損失が発生したとしても、本特例を適用できれば確定申告することで、損益通算と繰越控除が可能になります。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と同様に、給与所得などと損益通算して、控除しきれなかった部分については3年間の繰越控除が可能です。

詳しくは“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例”. 国税庁. （参照2024-04-17）

不動産の売却時にかかる税金は実は譲渡所得税だけではありません。印紙税なども見逃さないようにしてくださいね。

また、マイホームの売却には様々な控除や特例があります。これらをしっかりと活用することで大きく節税できますので、要件などをしっかり確認しましょう！

5.譲渡所得税の納税方法（確定申告）

譲渡所得税を納税するためには確定申告が必要ですが、具体的にどんな書類が必要で、いつ納付するのでしょうか。

不動産売却後の譲渡所得税の納税について確認しましょう。

5-1.所得税の納付

譲渡所得税の所得税部分は不動産売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間で確定申告し、同時に税金を納税しなければなりません。

確定申告には以下の書類が必要です。

確定申告の必要書類

• 確定申告書B様式（第一表）
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 本人確認書類
• 登記事項証明書
• 譲渡所得の内訳書
• 取得費用が確認できる書類の写し
• 譲渡費用が確認できる書類の写し
• 不動産購入時の売買契約書の写し
• 不動産売却時の売買契約書の写し

書類を用意し確定申告の手続きを進めるとともに、確定申告が済んだら同時に所得税を納税しましょう。

納税方法は金融機関の窓口や税務署の窓口、口座振替やクレジットカードでの支払いも可能です。

5-2.住民税の納付

不動産売却の住民税は、翌年の6月以降に納税する住民税に反映されます。

給与所得者は翌年の6月以降に給与から徴収され、普通徴収の場合には6月、8月、10月、1月の分割で支払います（一括払いも可能）。

ここまで譲渡所得税について解説してきましたが、不動産は個別性が高いため、これから不動産を売却する場合は、実績のある不動産会社に相談するのもおすすめです。

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まとめ

ここまで、不動産売却の譲渡所得税について解説してきました。

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には譲渡所得税が発生します。ただし、譲渡損失の場合や控除により譲渡所得が0円になった場合には課税されないため、条件について理解しておくことが大切です。

譲渡損益が発生した場合には、条件を満たせば以下の控除や特例を利用できます。

• マイホ ーム売却にかかる3,000万円特別控除
• 居住用財産の買い換え特例
• 所有期間10年長の居住用財産を譲渡した際の軽減税率の特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 居住用財産の買い替えで譲渡損失が発生した際の損益通算及び繰越控除の特例

また、譲渡所得税は不動産売却した翌年の2月16日から3月15日の間で、確定申告して納税します。申告しないと控除が受けられませんので、忘れずに申請しましょう。

不動産を売却する際には、譲渡所得税をはじめとする様々な税金がかかることを知っておく必要があります。

税金の計算は難しいイメージがありますが、少しずつ進めていけばかなり正確にシミュレーションできます。予想外の出費を避けるためにも、かかる税金はしっかり把握しておきましょう。

一方で、マイホーム売却には特例や控除があります。手続きを怠ったり、知らなかったりすると大きな損をしてしまう可能性もありますから、しっかりと理解しておくことが大切ですね。