家を売る方法、完全ガイド

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家を売る方法、完全ガイド

家を売りたい、住み替えをしたいけれど「住んでいる家は売れるのか?」「家を売却するには何から始めたらいいか分からない」と思っている人も多いでしょう。

車やバイクは専門会社が買い取りをしてくれるのが一般的ですが、不動産は違います。不動産会社に買主を探してもらう「仲介」が日本では主流です。 家を売るのは何度も経験することがないことだけに、不安な点もたくさんありますね。ここでは、家を売る方法や必要な費用、注意しておきたいことについて、ぜひ知っておきたい情報をまとめました。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,000社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. まずは、家を売るための流れを把握する

家を売却する理由はさまざまで、初めて経験する人が多く戸惑うもの。家を売るためのおおまかな流れを確認しておきましょう。

1-1. 不動産売却のおおまかな流れ

(1)相場を調べてみる

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(2)買ってくれる人を探す(不動産会社に依頼 or 自分で探す)

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(3)買主が見つかったら、価格交渉の上、契約する

家がいくらで売れるのか、最も気になるところ。まずは相場を調べてみましょう。
(1)の相場の調べ方は、国土交通省の「不動産取引価格交渉情報検索」を使って、実際に取引されている価格を調べることができます。
また、「中古住宅HOME4U」などの家を買いたい人が見るサイトで、自分の物件に似ている家がいくらで売り出されているか見るのも良いでしょう。自分の家がいくらくらいで売れるのか、事前に調べておくと資金計画が立てやすくなります。

そして重要なのが、(2)の買ってくれる人を探す方法です。 方法は2つ。不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうか、自分で買主を探すか、どちらかです。 不動産会社に依頼するメリットは、何といっても、家を買ってくれる人を全国中から探してくれること。幅広いネットワークを駆使して、あなたの家を買ってくれる人を探し出してくれます。

不動産会社を探す場合はインターネットの一括査定サイト「HOME4U」で探すと便利です。

不動産会社を探す方法については、2章で詳しく説明します。

(3)の契約や価格交渉をすべてお任せできるのも安心ですね。ただし、その分仲介手数料がかかります。仲介手数料は、売却した物件価格の3%+6万円が上限と決まっています※。
例えば、3,000万円で売れた場合は、96万円(税抜き)です。 ※売却金額によって変りますが、多くの物件は、3%+6万円です。詳しくは、「仲介手数料」のページを参考にしてください。

もし、親戚や知り合いに買ってくれる人がいたり、自ら買主を探し出せそうなら、仲介手数料がかからない個人売買を選択する方法もあります。
ただし、売主が負う瑕疵担保責任など法律や専門知識が必要とされる不動産取引には心配なことも。個人売買にはメリットとデメリットがありますので、きちんと把握してからどちらにするか考えてみましょう。

また、不動産会社に依頼する場合の細かな流れは、下記のページを参考にしてください。

 

2. 不動産会社の探し方

不動産会社に依頼する場合、どうやって不動産会社を探せばよいのでしょうか。 もしも信頼できる不動産会社の知り合いがいるのなら、その方にお任せするのがよいでしょう。新たに不動産会社を探すなら、3つの方法があります。

  1. 近所の不動産会社を探す
  2. 広告などで目にする不動産会社に直接問い合わせてみる
  3. インターネットの一括査定サイトで不動産会社を探す

(1)近所の不動産会社は、大手不動産会社の店舗と地元の不動産会社の2種類があります。
どちらにしても、入りやすい雰囲気の店舗であれば、直接相談に行ってみるのもよいでしょう。

(2)広告で目にする不動産会社に問い合わせるには、インターネットや広告に記載されている電話番号を調べて、電話をしてみましょう。インターネットから問い合わせをする場合は、「査定を依頼する」方法が一般的です。どの不動産会社でも、ホームページに「査定依頼」の入口がありますので、そこから問い合わせをしてみましょう。あなたの家の査定価格を提示してくれます。

思い浮かぶ不動産会社がない場合は、(3)のインターネットの一括査定サイトを利用してみるのがよいでしょう。

不動産売却HOME4U

HOME4U(ホームフォーユー)の一括査定サイトは、一度物件の情報を入力するだけで、その物件にあった不動産会社をシステムが自動で見つけてくれて、複数の会社に同時に査定の依頼ができます

大手不動産会社から、地域に密着し常に見込み客を抱えているような地元専門の不動産会社まで様々な不動産会社が提携しているので、まとめて査定を依頼して査定結果を比較しましょう
忙しい方でも時間を選ばず利用できて便利ですし、完全無料で安心して査定を依頼することができます。

3. 不動産会社に依頼する前に知っておきたい「仲介」と「買取」の違い

これまで「仲介」を中心にお話をしてきましたが、実は不動産会社に家を買い取ってもらう「買取」という方法もあります。
バイクや車などは「買取」が普通ですが、不動産売買は「仲介」の方が一般的な取引です。なぜならそれは、「買取」よりも「仲介」の方が高く売れるから。

「買取」は、不動産会社が直接物件を購入して、誰かに販売をします。買った金額と売った金額の差額が不動産会社の利益になるわけです。
そのため、不動産会社は市場価格よりも安く家を買い、市場価格で売り出します。売る側にとっては、安く買われてしまう、ということになります。

ただし、買主が見つかるまで売れない「仲介」に比べ、不動産会社が直接すぐに買ってくれる「買取」は、現金がすぐ手に入る点が大きなメリットです。
少しでも高く売りたくて、時間的にも余裕がある場合は「仲介」がおすすめ。一方、時間がなくて、多少安くなってもいいからなるべく早く売りたいのなら「買取」がよいでしょう。それぞれのメリットとデメリットを理解して、依頼する方法を選択してください。

とはいえ、高く売りたいけど、長引くのは困る、という方も多いと思います。その場合は、最初は「仲介」で依頼して、売れない時は「買取」してもらう、という方法もあります。仲介も買取も両方取り扱っている不動産会社を選んでおくと良いでしょう。

4. 不動産会社の選び方

売却するなら販売実績が多くあり、信頼して任せられる不動産会社を選びたいものです。チェックすべき点を確認しておきましょう。

4-1. 不動産会社の得意分野を見極める

不動産会社は多くありますが、賃貸中心、売買中心と取扱物件が分かれています。
一戸建てが得意、マンションの取り扱いがメインといった会社もあるのです。売ろうとしている物件を得意とする会社に仲介を依頼するほうが、早く、高く売ってくれる可能性が高くなります。

複数の会社の話しを聞いてみると、違いが見えてくるものです。比較することで、その会社の得意な分野を見極めましょう。

4-2. 複数の会社へ相談して傾向をつかむ

そして、何社ぐらいに相談するとよいのか考えるもの。できれば複数の会社に査定を依頼するところから始めるのがよいでしょう。

そこで、複数の会社に相談、査定依頼をする際は不動産一括査定サイト「HOME4U」が便利です。

不動産売却HOME4U

簡単な必要項目を入力をするだけで、あなたの不動産を高く売ってくれそうな不動産会社を複数ピックアップし、同時にまとめて査定を依頼することができます。

もちろん利用は無料で、NTTデータのグループ会社が運営しており、長年の実績があるサイトなので安心です。

相談、査定を依頼して会社ごとの傾向がつかめたら、その中から媒介契約を結ぶ会社を絞り込みます。ただし、数が多すぎると混乱するので、3~6社くらいが煩わしくなく、比較がスムーズに進むでしょう。

※媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約のこと。複数の会社と契約することもできます。詳しくは「3つの媒介契約」のページをご確認ください。

4-3. 不動産会社を選ぶ

スムーズに売却を進めるためには大手に依頼するのがいいか、地元の不動産会社のほうがいいか悩むところです。
大手は取引実績が豊富で、やはり安心感がありますね。地元の不動産会社の場合は、地域に精通しており、大手では入手できない地域情報でスムーズに売却してくれるかもしれません。
しかし、最も重要なのは、その不動産会社をあなたが信頼して任せられるかどうかです。
3つのチェックポイントを参考に、信頼できる不動産会社を選んでください。

3つのチェックポイント
  • 売却するあなたの事情を親身になって聞いてくれるか?
  • 売却査定額は、相場に比べて高すぎることはないか?あなたの売却希望額を考慮して適切なアドバイスをくれるか?
  • 売りたい物件のエリアの売却実績が豊富にあるか?

4-4. 遠方の物件を売りたいときの依頼先はどこ?

離れている実家などを売りたいときは、売る家に近い不動産会社に依頼したほうがいいのか、連絡がとりやすい今住んでいる場所の近くの不動産会社に相談すべきなのか、考えるところ。
家を売るなら、やはり売りたい家の地域情報に精通している不動産会社に任せた方が安心です。メールや写真のやり取りで現地に赴かずに売ることもできるので、どのような時にどんな手段でやり取りするのか事前に確認しておくと安心です。
遠方の不動産会社をインターネットで探すなら、一括査定サイトを利用すると便利です。

5. 家が売れるまでの期間

家の売却には、通常2〜6ヶ月間必要です。

不動産会社を選び、媒介契約を結ぶまでに1~3週間。

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家の売り出しを開始して、買ってくれる人が見つかるまで1〜3ヶ月。 売り出してすぐに購入希望者が見つかる場合もありますし、数ヶ月経ってもなかなか見つからない場合もあります。

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買い手と売買契約を結ぶまで1~2週間。 売買契約をするまでに、価格や条件の交渉が行われます。

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売買契約後、決済までに1ヶ月程度。 買い手側のローン申込み、審査などにかかる期間が通常1ヶ月程度です。

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引き渡しに、数日~数週間。

このように、「家を売ろう」と思ってから完了までは、結構な時間がかかります。 6ヶ月くらいかかると想定して行動を始めると、焦らずに進められます。

6. 家を売るときに必要になる費用

家を売る際には、準備しておきたいお金があります。諸費用や税金がどれくらい必要となるかチェックしておきましょう。

6-1. 売るために必要な諸費用

家を売るときには諸費用が必要です。売った金額がそのまま手取り額になるのではなく、別途、仲介手数料、住宅ローンや登記の手続費用、各種税金、引っ越し代を用意しておくことになります。
あとで慌てることのないよう、あらかじめ必要な金額を知っておきましょう。

6-2. 売った時にかかる税金

買った時より家が高く売れると税金がかかります。
つまり、買った時より安く売れた場合には、税金はかからないといいうことです。 算出する方法は、譲渡所得を計算し、所有年数を確認してから所得税や住民税を計算します。
一定の要件に当てはまれば、軽減措置もあります。詳細は、担当の不動産会社が教えてくれますが、自身でも把握しておきたい場合は、下記のページを参考にしてください。

6-3. 売却時の確定申告

不動産を売却して、譲渡益(利益)が出ると確定申告が必要となります。
要件を満たせば、確定申告により所得税が安くなる3,000万円特別控除の特例などもあります。
お得な特例について、普通は不動産会社がアドバイスをしてくれます。こういった、お得な節税方法を丁寧に説明してくれる会社を選びたいですね。

 

7. 家を売る際に必要な書類を知っておこう

不動産会社に売却を依頼する際に用意しておきたい書類は、登記関係のものや買った時の売買契約書などたくさんあります。
家にまつわる書類は買主へ物件の情報を伝えるためにも必要です。円滑に売却手続きを進めるためにも、リストをチェックして早めに準備しておきましょう。

8. マンション、一戸建て。それぞれの注意すべきポイント

マンションと一戸建てでは、売却の際に気をつけたいポイントが異なります。注意すべきポイントを抑えておきましょう。

8-1. マンションの売却方法

できるだけ高く売るために、最低限やっておきたいポイントがあります。
売却物件を客観的にチェックして魅力のピックアップを行うのはもちろん、不動産会社の選び方、内覧時はどんな点に気をつければよいか、事前に知っておきましょう。

8-2. 築年数が古いマンションの売却方法

築年数が古いマンションは「そもそも売れるのか」と不安になるもの。
そのまま売るのがいいのか、リフォームしてから売ったほうがいいのかも悩むところです。
一般的に、利便性の高い立地であれば資産価値は高いといえます。どうすれば有利に売れるか、その方法を見ていきましょう。

8-3 一戸建ての売却方法

なるべく高く売るために、最低限おさえたいポイントがあります。
家の状態や価値を客観的にチェックして魅力をアピールするのはもちろん、不動産会社の選び方、内覧時はどんな点に気をつければよいか、あらかじめ知っておきましょう。

8-4. 築年数が古い一戸建ての売却方法

築年数が古い一戸建ては更地にしてから売るか、そのまま売れるのか、どうすれば有利に売れるか考えるところ。
価格の安さは魅力にはなりますが、ホームインスペクション(住宅診断)を依頼して、安心して暮らせる家だというお墨付きをもらうという方法もあります。
物件特性や家の状態によってどんな点に注意すればよいか確認しましょう。

9. より高く、早く売るコツ

誰もがなるべく家を高く、早く売りたいと思うものです。そのためにはどんなところに気をつければいいのでしょうか。

9-1. 売れやすい家とは

なかなか売れない家があると思えば、比較的すんなりと売却できる家もあります。どんな家が売れやすいといえるのでしょうか。
価格がお手頃だったり、利便性がよかったり、日当たりがよいなど、いろいろな特徴があります。結局は、客観的に見て自分でも買いたいと、思う要素がある家です。

ただ、条件がよいほうがもちろん有利でしょうが、購入時に何を重視するかは人によって異なります。不動産会社のプロの目で客観的に家を見てもらい、利点を見つけてもらうのも一つの方法です。

9-2. 高く、早く売る方法

家を高く、早く売るためには、いくつかの要素があります。
まずは相場を知ること、次に物件の魅力をアピールすること、売却物件を得意とする不動産会社を選ぶことが大切です。どんなところに気をつければいいのか、あらかじめそのポイントを押さえておきましょう。

9-3. 家を高く売る方法

家を高く売るためには、どんな点をアピールすればよいのでしょうか。
やはり第一印象を良く見せることが大切です。ホームクリーニング、ホームステージング、リフォームなど、物件に応じた演出方法を確認しておきましょう。

9-4. 家を早く売る方法

できるだけ早く売れたらうれしいもの。急ぐ場合は不動産会社に物件を買い取ってもらう方法もありますが、家の印象をアップさせるホームステージングを検討するのも一案です。
そのためにはどんなところに気をつければよいのでしょうか。

10. 状況別にポイントをチェック

住み替え、相続など、売却を考える状況は人それぞれ。
事情に応じてなるべくスムーズに売却する方法を押さえておくと安心です。

10-1. 住み替え(買い替え)の場合

住み替えをスムーズにするには、「売る」と「買う」、どちらを先にすればいいのでしょうか。
今の家を売って新しい家に住み替える場合は、現住居の売却と新居の購入を同時期、もしくはどちらかを先行させる必要があります。
それぞれの事情によっても異なるのでスケジュールなどを見ておきましょう。

10-2. 相続した家を売る場合

実家を相続しても、その家には誰も住まないケースが増えています。
相続したらどうすればいいのか、相続税の申告方法など、手続きが煩雑で分からないこともいっぱいです。また、相続した不動産をうまく売却するコツを知っておきましょう。

10-3. 住宅ローンが残っている家を売る場合

転勤や家族構成の変化など、急な事情で家を売る場合もあります。
住宅ローンが残っている家は、売れるのだろうか?と心配になるもの。住み替えローンを利用した売買のタイミング、売却方法を押さえておきましょう。

 

11. まとめ

家を売る方法の全知識を紹介しました。なかなか経験する機会がない家の「売却」。
これから住み替えや買い替え、相続などで売却を考える際、疑問や心配事があったら、このページをぜひ参考にしてくださいね。

HOME4Uの不動産売却塾では、家の売却に関するさまざまなノウハウを紹介しているので、他のページもぜひご覧ください。

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