更新日:2024.02.19 不動産売却の基礎講座, 不動産売却のノウハウ 家を売る完全ガイド!注意点と初めにやるべき準備|高く売るコツも解説 記事の流れと、各章の役割は以下の通りです。 いざ「家を売ろう」と思い立っても、何から始め、どこまで理解しておけばいいのか分からない方は多いでしょう。 効率よく準備をして、より高くスムーズに売却するためにはどうしたらいいでしょうか? この記事では、家の売却でまず最初にすべきことから、売却で後悔しないために必須の知識を紹介します。 “この記事の内容” 家を売る手順と準備の仕方 家を売るときにかかる費用・税金 家を売る前に知るべき注意点やコツ 時間の無駄なく売却を始めたい方、売り方で後悔したくない方はぜひご覧ください。 一戸建てを売りたい方はこちらも合わせてご覧ください。 「家を売りたい」と悩んでいる方へ 「何から始めたらいいか分からない方」は、まず不動産会社に相談を 「不動産一括査定」で複数社に査定依頼し、”最高価格”を見つけましょう 「NTTデータグループ運営」のHOME4Uなら、売却に強い不動産会社に出会えます 完全無料一括査定依頼をスタート この記事の監修者 井口 梓美 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー。大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。顧客に寄り添ったプランニングで新人賞を受賞。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ入社。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社AZWAYを創業。自らも宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの資格を有し、幸せおうち計画をはじめとした「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。 Contents1.家を売るにはどうする?はじめの情報収集について2.家を売る方法を決める2-1.仲介2-2.買取2-3.個人売買3.家が売れやすい時期を知る3-1.【季節】3月が最も売れやすい3-2.【築年数】築25年までが売れやすい4.家を売る手順とかかる期間4-1.事前準備を始める4-2.不動産会社に査定依頼する4-3.媒介契約を結ぶ4-4.売却活動・内覧対応・販促4-5.売買契約を結ぶ4-6.引き渡しを行う4-7.確定申告を行う5. 家を売るときにかかる費用・税金5-1.仲介手数料5-2.譲渡所得税・住民税5-3.税金の控除と確定申告6.家を売る際に必要な書類6-1. 不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類6-2.買主に引き渡しをするときの必要書類7.家を売る前に知るべき注意点7-1.【売却前】住宅ローンが完済できるか確認しておく7-2.【売却前】自己判断でリフォームや解体工事をしない7-3.【売却前】3社以上を比較して選ぶこと7-4.【売却前】物件に合った媒介契約を選ぶこと7-5.【売却中】内覧の準備や当日対応をないがしろにしない7-6.【売却中】瑕疵などを隠さない7-7.【売却後】書類に不備がないか事前に確認してもらう7-8.【売却後】契約通りに準備を行う7-9.【売却後】利益が出た場合・特例利用の場合は確定申告必須8.家をより高く、早く売る4つのコツ8-1.家のアピールポイントを把握する8-2.売主自身が売却相場を把握し判断材料にする8-3.掃除やホームステージングで家の印象アップ8-4.買取を利用する9. 自分に合う不動産会社の選び方について9-1.不動産会社選び方とポイント9-2.HOME4Uが安心して利用できる理由10.こんな時どうする?売却状況別の売り方10-1.住宅ローン支払い中の家売却10-2.相続前後の家売却10-3.空き家の売却10-4.認知症になった親の家の売却10-5.離婚のための家売却10-6.住み替えによる家売却10-7.築古の家売却まとめこの記事のポイント まとめ 1.家を売るにはどうする?はじめの情報収集について 不動産会社に売却を依頼すれば、不動産の知識がなくても誰でも家を売れます。 ただし、後悔しない家売却を行うには、売主自身がある程度の情報収集を行っておくことが重要です。 この記事では、売主が知っておくべき知識を以下の順番でまとめています。 最後までお読みいただければ、売却についての十分な情報取集を行えます。 2章:3つの売却方法を把握して、方針に見当をつける 3章:売れやすいタイミングがあることを知る 4章:売却全体の流れを把握し、行動イメージと大まかなスケジュール感をもつ 5章:売却にかかる費用と税金を把握し、金銭面の計画を立てる 6章:売却全体に必要な書類を把握し、収集を始める 7章:売却の注意点を理解し、失敗しない行動をとれるようにする また8章以降では、売却のコツや不動産会社の選び方など、満足いく売却をするための実用的な情報を紹介しています。 2.家を売る方法を決める 家を売る方法には、『仲介』『買取』『個人間売買』の3つがあります。 以下でそれぞれを解説します。 2-1.仲介 仲介は最も一般的な売却方法で、不動産会社を通して買主を探し、売却する方法です。 不動産会社が仲介業者として介入するため、仲介手数料が発生しますが、次に説明する買取よりも高く売却できます。 仲介で売却する場合は、平均的な期間として、マンションで3カ月、一戸建てで6カ月ほどかかります。 2-2.買取 買取は、家を不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。 買取は仲介手数料がかからないうえ、最短1週間ほどで現金化ができるため、早急に手間なく売却したい人に向いている方法です。 ただし、仲介で売却する場合の7割程度の価格で取引されるのが一般的で、ほとんどの場合で仲介よりも手取り額が少なくなります。 不動産買取と仲介の違いって何? 甲斐トリス先生の回答 不動産会社に依頼して売却する場合、2つの方法が 2-3.個人売買 不動産会社を通さない個人売買では、仲介手数料は発生しません。また、自分の希望価格で買主を探すことができます。 一見、メリットしかないように見える個人売買ですが、実は、家を高くスムーズに売るための専門的な知識や資格が必要です。そのため、個人売買は不動産売却の初心者にとっては難しい方法といえます。 家を売るのが初めての方は、不動産会社に売却を依頼しましょう。 「家を売りたい」と悩んでいる方へ 「家を売りたいけど、どうしたらいいか分からない方」は、まず不動産会社に相談を 「不動産一括査定」なら複数社に査定依頼でき”最高価格”が見つかります 「NTTデータグループ運営」のHOME4Uなら、売却に強い不動産会社に出会えます 完全無料一括査定依頼をスタート ローンが残っている家は売れる?FAQを先に読みたい方はコチラ! 3.家が売れやすい時期を知る 家には『売れやすい時期』があります。 売却しやすい時期に売り出せば、強気な価格で売り出すチャレンジもしやすいですし、比較的短い期間で売却ができます。 以下では、季節と築年数の観点で見る『売れやすい時期』について解説いたします。 3-1.【季節】3月が最も売れやすい 不動産取引には繁忙期と閑散期があります。 特に新学期前の3月は、転勤、進学などの事情で住み替え需要が高まり、取引量も増加します。 反対に、1月・8月あたりは取引量がきわめて少なく、不動産における閑散期と言えます。 売れやすい3月や9月を狙うのであれば、遅くても2月あるいは8月には査定すませて売り出し準備を始めるなど、前倒しの売却スケジュールを組んでおくことが大切です。 3-2.【築年数】築25年までが売れやすい 物件の人気を高める要因は、立地や建物の作りなど様々ですが、築年数は売れやすさを推し量る一つの指標として有用です。 過去の不動産取引における築年数別のデータは多く出されており、そこからは木造の戸建てなら築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年以内までが売れやすいことが読み取れます。 以下は、首都圏における築年数別の成約物件と在庫物件の割合を表したグラフです。 築20年以上、あるいは築25年一上あたりから在庫割合が上回っており、供給過多の状況が読み取れます。 出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」 売れやすい家の条件は5つ!家をスムーズに売却する手順を伝授 家には、条件によって「売れやすい家」と「売れにくい家」があります。 ま 4.家を売る手順とかかる期間 家を売る手順は8つのステップに分けられます。また、家の売却にかかる期間は、3か月から半年程度です。 家を売却する流れを知っていれば、短期間で家を売りたいときに役立ちます。 家を売る8つのステップについて順番に解説しますので、家を売るときの参考にしてください。 売却にかかる期間の目安については『マンションの売却にかかる期間』をご覧ください。 4-1.事前準備を始める まずは、家を売るための事前準備を始めていきましょう。 事前準備をしっかり行うことで、売却を円滑にすすめられるうえ、売却後の悔いが残りにくくもなります。 家の査定を行う前に、以下の準備を行いましょう。 住宅ローンの残高を確認する 売却相場を調べておく 売却の希望を明確にしておく できる限り書類を準備しておく 住宅ローンの残高を確認する 住宅ローンを払い終えてない方は、住宅ローン残高を確認しましょう。 家の売却では、原則として売却金額の決済時に住宅ローンの完済をしなければいけないためです。 売却相場を調べておく 自分で売却相場を確認しておきましょう。 売却相場を知っておくことで、不動産会社の査定を比較する際の目安となります。 直近の家売却相場や、相場の調べ方については『最新の家売却相場はいくら?』をご覧ください。 また、土地の売却をする方は、公示価格も相場確認の参考になります。 売却の希望を明確にしておく 「いくらぐらいで売りたい」「いつまでに売りたい」といった売却の希望を明確にしておきしょう。 売却に当てる時間が少なすぎると、安売りしてしまう原因になりますので、できるだけ時間に余裕を持てる様にしましょう。 できる限り書類を準備しておく 査定や売却に必要な書類は不動産会社から説明を受けることができますが、できる限り準備しておくことでスムーズに査定、売却を進めることができます。 必要書類について詳しくは本記事6章をご覧ください。 4-2.不動産会社に査定依頼する 近隣の不動産取引などから家の相場を把握して、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。 査定依頼のポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。同じ物件の査定を依頼しても、不動産会社によって査定額にばらつきが出ます。また、査定額だけではなく、査定時の不動産会社の対応も比較してください。 家の相場を知りたい方や、家を買い替えたくてもお金がないという方は、一度不動産会社に相談してください。正確な査定額を知ることで、資金計画が立てやすくなります。 まだ売却するか迷っている方は、個人情報の入力なしで査定依頼できる匿名査定やAI査定もおすすめです。 詳しくは『登録不要・個人情報なしでマンション査定をして売却額を知る方法』をご覧ください。 不動産売却の豆知識 不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。 実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。不動産売却 HOME4U(NTTデータグループ運営)では厳選された不動産会社から最大6社をご紹介させていただきます。 【完全無料】一括査定依頼をスタート 戸建ての査定は何を見られているの?価格の決まり方も解説 一軒家などの戸建ての査定では、不動産会社がチェックするポイントを押さえ 4-3.媒介契約を結ぶ 査定額や不動産会社の対応から、売却を依頼する不動産会社を選定します。不動産会社が決まったら、媒介契約を結びましょう。 4-4.売却活動・内覧対応・販促 不動産会社と契約を結んだら、不動産会社が販促活動を行い、買主を探します。不動産会社による売却活動は、インターネット上の広告、店頭の広告、チラシの投函などです。 なお、売り出し価格は査定額や売却相場を参考に売主自身が決めます。 買主候補が現れたら、部屋の内覧を行います。住みながら家を売るときは、売り主も内覧対応を行います。 4-5.売買契約を結ぶ 買主が見つかったら、売買契約行います。宅地建物取引士による重要事項説明で契約の条件を確認してください。 一度結んだ契約は簡単に覆すことができません。不明点は契約を結ぶ前に確認することがポイントです。 4-6.引き渡しを行う 引き渡しの前に代金の決済、所有権移転手続きや抵当権の抹消手続きがが必要です。手続きが終了次第、売り主から買主に物件を引き渡します。 引き渡しがスムーズに行えるように、内覧対応前から大きな家具やごみを処分しておきましょう。 4-7.確定申告を行う 家を引き渡した年は、確定申告を行いましょう。売却額によっては税金を抑えることもできます。例外もありますが、確定申告は毎年2月15日から3月16日までに行います。 確定申告については、関連記事もご覧ください。 家を売る手順がわかったら、相場を調べて不動産会社に相談してみましょう。 相談できる不動産会社に心当たりがない方は「不動産売却 HOME4U」のご利用がおすすめです。 NTTデータグループが20年以上運営する老舗の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」なら、マイホームの売却や遠方の実家を売りたいときも、インターネットでカンタンに査定の申し込みができます。 信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。 【無料】一括査定依頼スタート 5. 家を売るときにかかる費用・税金 家を売るときには費用が掛かります。家を売るときにかかる費用と税金は以下の通りです。 家を売る流れと必要な期間の目安 名称 金額や計算方法など 仲介手数料 取引価格400万円以上の場合 取引価格×3%+60,000円(税別) 抵当権抹消登記 不動産1件につき1,000円 抹消登記時の司法書士への報酬 10,000円程度 印紙税 1,000万円超5,000万円以下の契約の場合は10,000円(令和6年(2024年)3月31日までの軽減措置) 譲渡所得税 住民税や所得税 最高3,000万円の特別控除あり 引っ越し代 荷物の量や行き先によって変動 5-1.仲介手数料 仲介手数料は、不動産会社が買主を紹介してくれたことに対して払う手数料のことを指します。 仲介手数料の目安 取引価格400万円以上の場合 取引価格×3%+60,000円(税別) 取引価格が1,000万円だった場合の仲介手数料は、1,000万×3%+6万円で36万円です。 仲介手数料っていくら必要なの? マネ子先生の回答 仲介手数料は、不動産会社を通じて売買したときに成功 5-2.譲渡所得税・住民税 家を売った時に、購入時の金額よりも高く売れた場合は譲渡所得税や住民税がかかります。 譲渡所得税や住民税は、物件の所有期間によっても変わります。家の売却で税金を抑えたい場合、6年以上住んでからの売却がおすすめです。 【関連記事】 マンション売却シミュレーションとは│手取り(手残り)額や査定方法も解説 一戸建ての売却で損失が出るのはどんなケース?損失が出た場合に使える特例とは 5-3.税金の控除と確定申告 家を売ったら、確定申告を行うと税金の控除が受けられます。該当する年の確定申告を行いましょう。確定申告は、2月16日から3月15日までの1カ月間で行います。 家を売った時に受けられる特例は以下の通りです。 節税のための特例 3,000万円特別控除 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 特定の居住用財産の買換え特例 税金が還付される特例 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 特例を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。 その他特例に関しては『マイホーム売却で使える5つの特例とは?』 をご覧ください。 また、税金や費用を考慮した手取り額をシミュレーションしたい方は以下の記事をご覧ください。 マンション売却シミュレーションとは│手取り(手残り)額や査定方法も解説 誰でも簡単にマンション相場を把握できるサービスに、「マンション売却シミ 6.家を売る際に必要な書類 必要な書類は、売る家のタイプや状況により異なります。また、売却の進行によって必要な書類も異なるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。 初めて家を売る方がスムーズに手続きを進めるポイントは、不動産会社からアドバイスをもらって書類を揃えることです。 事前にどんな書類が必要なのか知っておくと、不動産会社の話を理解しやすくなります。 書類を提出するタイミングは大きく二つに分けられます。 不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類 買主に引き渡しをするときの必要書類 それぞれ、チェックボックス付きの一覧表でわかりやすくご紹介します。 6-1. 不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類 机上査定や訪問査定など、精密な査定を受けたいときは、資料が多いほうがより詳しく査定できます。 書類がなくても受けられるカンタンな査定もありますが、準備できるものはできる限り準備しておくとスムーズです。 ▼不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類 チェック 書類の名称 マンション 一戸建て 土地 登記簿謄本または登記事項証明書 〇 〇 〇 売買契約書 〇 〇 〇 物件購入時の重要事項説明書 〇 〇 〇 登記済権利書または登記識別情報 〇 〇 〇 土地測量図・境界確認書 〇 〇 〇 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 〇 〇 〇 物件の図面 〇 〇 設備の仕様書 〇 〇 建築確認済証および検査済証 〇 建築設計図書・工事記録書 △ △ マンションの管理規約または使用細則 〇 マンション維持費関連書類 〇 耐震診断報告書 △ △ アスベスト使用調査報告書 △ △ 必要書類は、物件種別(一戸建てかマンションか)によっても異なります。 査定依頼した不動産会社から、アドバイスを受けながら書類を揃えてください。そのため、親身になってくれる不動産会社選びが大切です。 6-2.買主に引き渡しをするときの必要書類 買主に物件を引き渡すときにも書類が必要です。また、書類ではありませんが、実印も忘れずにご用意ください。 ▼買主に引き渡しをするときの必要書類 チェック 書類の名称 マンション 一戸建て 土地 本人確認書類 〇 〇 〇 実印 〇 〇 〇 印鑑証明書 〇 〇 〇 住民票 〇 〇 〇 銀行口座の通帳(銀行振り込み先情報) △ △ △ ローン残高証明書またはローン返済予定表 △ △ △ 物件のパンフレット △ △ △ 必要書類はとても多く、一般の方が不動産を売る場合はとても覚えきれません。そのため、親身になってアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。 すぐに資料を揃えられなくても、申し込みできる査定もある! HOME4Uの一括査定なら、住所とカンタンな物件情報を入力するだけでも査定の申し込みが可能です。 一回のお申込みで最大6社の不動産会社に査定依頼ができるので、カンタンに会社の比較ができます。実際に不動産会社の営業担当とやり取りをして、信頼できるパートナーを見つけましょう。 【無料】一括査定依頼スタート 7.家を売る前に知るべき注意点 前章までで、売却の基礎をおおむね把握できたかと思います。 すでに家を売ることができる状態ではありますが、売却で後悔を残さないためには注意点を理解しておくことが重要です。 ここでは、家を売る前に知るべき注意点を「売却前」「売却中」「売却後」の3段階に分けてご紹介します。 【売却前】住宅ローンが完済できるか確認しておく 【売却前】自己判断でリフォームや解体工事をしない 【売却前】3社以上を比較して選ぶこと 【売却前】物件に合った媒介契約を選ぶこと 【売却中】内覧の準備や当日対応をないがしろにしない 【売却中】瑕疵などを隠さない 【売却後】書類に不備がないか事前に確認してもらう 【売却後】契約通りに準備を行う 【売却後】利益が出た場合・特例利用の場合は確定申告必須 それぞれ詳しく見ていきましょう。 関連記事:家を売る前におさえておくべき注意点!種別ごとの注意点も解説 7-1.【売却前】住宅ローンが完済できるか確認しておく 住宅ローンが残っている家を売却するには、物件の引き渡し直前までに住宅ローンを完済しなければいけません。 手持ち資金で完済できない状態の方は、売却金額の決済と同時に完済手続きを行い引き渡します。 事前に残債を調べた上で、家の査定を行い、完済が現実的か確認しておきましょう。 住宅ローン返済中に住み替えたい場合は、以下の記事で解説しています。 住宅ローンが残っている時の住み替えの注意点は?購入物件でもローンは組める? 家を住み替える場合、気になるのが残っている住宅ローンの扱いです。 住宅 7-2.【売却前】自己判断でリフォームや解体工事をしない 「リフォームした方が売れるのではないか」と、自己判断でリフォームや解体を行うのは辞めましょう。 リフォームや解体の工事費で売値が高まるのなら、「劣化した状態でも安く買いたい」と考える方も多いためです。 素人判断で工事はせず、地域の傾向を深く知る不動産会社と相談しながら決めると安全です。 マンション売却のリフォーム不要説は本当?すべきか否か判断する方法は? 初めてマンションを売る人の中には、「リフォームしないと売れないのではな 7-3.【売却前】3社以上を比較して選ぶこと 不動産会社の実力や対応はもちろん、査定額も会社により異なるので、複数社の比較は必須です。 3社以上の候補があるなら、最低でも3社は比較することをおすすめします。査定額をはじめ、担当者の対応の良さなどを比較しやすくなるためです。 付近のエリア内で、戸建てなら戸建て、マンションならマンションの売却実績の豊富差も比較するようにしましょう。 7-4.【売却前】物件に合った媒介契約を選ぶこと 不動産会社選びを頑張っても、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類を適切に選べないと、売却に悪い影響が出る場合もあります。 媒介契約には『一般媒介』『専属媒介』『専属専任媒介』の3種類がありますが、不動産会社のビジネス的都合上、専属か専任専属の契約をおすすめされやすい傾向にあります。 不動産会社に押し切られる様な契約をしないよう、事前に契約方法を選んで置きましょう。 媒介契約の種類については、以下の記事で詳しく解説しています。 【図解】一般媒介契約のメリット・デメリットとおすすめの人 一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介依頼ができる契約方法です 7-5.【売却中】内覧の準備や当日対応をないがしろにしない 内覧でいい印象を得られないと、買手は購入を決断できません。 内覧前は必ず掃除を行い、空調や照明等の設備に不具合がないかを確認しておきましょう。 購入希望者をもてなす意識で対応し、度が過ぎない程度で物件の魅力をアピールできると効果的です。 内覧時のポイントは以下の記事で詳しく解説しています。 家を売る際、内覧者を迎えるときのポイント 家やマンションを売りたいとき、チラシやホームページなどで物件情報を掲 7-6.【売却中】瑕疵などを隠さない 物件の欠陥や不具合などを瑕疵といいます。 売買契約では買主に対し、瑕疵を適切に伝えなければいけません。 売却後に契約内容にない瑕疵が見つかった場合は、損害賠償や契約解除などの対応が必要になる場合もあります。 シロアリや雨漏りなど、簡単に見つからない隠れた瑕疵などは特に、嘘偽りなく伝えるようにしましょう。 「隠れた瑕疵」のリスク回避のため売主が知っておくべき3つの対策 不動産の売却を考えている方がよく目にする言葉の1つに、「隠れた瑕疵」と 7-7.【売却後】書類に不備がないか事前に確認してもらう 引き渡し時には3章で解説したような様々な書類が必要になります。 引き渡し時日に書類に不備があれば、引き渡しを行得ません。 事前に不動産会社の担当者などに書類が十分にそろっているか確認してもらうと安心です。 不動産売却の必要書類はこれでバッチリ!全ての書類を一挙紹介 マンションや戸建て、土地などの不動産を売却する際は「売買物件引渡確認書 7-8.【売却後】契約通りに準備を行う 売買契約時に、引き渡し日までに行う条件(設備の修理など)をつけた場合は、それらを引き渡し日までに確実に準備できるよう余裕をもって取りかかりましょう。 居住中の家を売却する際は、引き渡し日までに完全撤退しなければいけません。場合によっては、売買契約よりも前に引っ越しの準備や、業者の手配を初めておく必要があるでしょう。 可能な範囲で掃除もして、綺麗な状態で引き渡しができるよう心がけましょう。 不動産売却時の決済から引き渡しまでの流れ!必要な書類と持ち物も解説! 不動産の売買契約が締結できたら、決済と引き渡しの手続きがあります。ただ 7-9.【売却後】利益が出た場合・特例利用の場合は確定申告必須 家の売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかるため、確定申告の義務が発生します。 確定申告は、売却した翌年の2月16日~3月15日に行います。 また、4章で紹介したような特例を利用する際も確定申告による申請が必要です。 不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要なのでしょうか? 所得を得た人は、確定申告をする決まりになっています。不動産を売却した 8.家をより高く、早く売る4つのコツ 誰もがなるべく家を高く、早く売りたいと思うものです。そこで、家や自宅を売却するおすすめの時期や家の長所を知る方法、などの「家を高く売るコツ」を5つご紹介します。 家を高く、早く売るコツ 家のアピールポイントを把握する 相場を知って適正価格を設定 掃除やホームステージングで家の印象をアップ 買取を利用する 8-1.家のアピールポイントを把握する なかなか売れない家があると思えば、比較的すんなりと売却できる家もあります。家を高く、早く売るために家のアピールポイントを把握することが大切です。 「価格がお手頃」「利便性がよい」「日当たりがよい」ことは、家のアピールポイントになります。「売れやすい家」とは、結局は、客観的に見て自分でも買いたいと思う要素がある家です。 ただ、条件がよいほうがもちろん有利でしょうが、購入時に何を重視するかは人によって異なります。不動産会社のプロの目で客観的に家を見てもらい、利点を見つけてもらうのも一つの方法です。 売れやすい家の条件とは? 8-2.売主自身が売却相場を把握し判断材料にする 『売り出し価格』『値下げ幅』などを決定する上で、売却相場は大きな目安となります。 売主自身が売却相場を知っていることで、後悔のない価格設定が行えるようになるでしょう。 また不動産会社の査定額を比較するうえでの目安にもなるので、信頼できる不動産会社を見極めるためにも重要です。 家の売却相場については『最新の家売却相場はいくら?相場の調べ方と築年・エリア別の動向』をご覧ください。 8-3.掃除やホームステージングで家の印象アップ 家を高く早く売るには、買主に物件を見てもらう内見は避けて通れません。 やはり第一印象を良く見せることが大切です。ホームクリーニング、ホームステージング、リフォームなど、物件に応じた演出方法を確認しておきましょう。 高く売るために!一戸建て売却の流れや費用、コツを紹介 8-4.買取を利用する 家は、できるだけ早く売れたらうれしいもの。急ぐ場合は不動産会社に物件を買い取ってもらう方法もあります。買取制度は売却価格がやや低くなるデメリットもありますが、長期に渡り家が売れないという事態を防げます。 家の売却は「買取」で良いの?知らないと損する特徴など解説 戸建て売却は「買取」と「仲介」どちらを選ぶべき?選ぶポイントも解説 不動産の売却方法には、買取と仲介の2種類があります。 買取とは、転売を 【関連記事】 家を早く売るコツを教えて! 一戸建て売却を成功させる5つのコツ! 9. 自分に合う不動産会社の選び方について 家を高く、早く売るには不動産会社選びが重要です。ポイントを押さえた選び方をご紹介します。 9-1.不動産会社選び方とポイント 不動産会社選び方とポイントをご紹介します。 複数の不動産会社を比較して選ぶ 問い合わせ時の対応を比較して選ぶ 相場に近い査定額の会社を選ぶ 不動産会社の得意分野を見極める 信頼できる一括査定サービスを利用する 不動産会社を選ぶ最大のポイントは、複数の不動産会社を比較することです。まず、問い合わせ時の対応から営業担当との相性を見ます。次に、相場より極端に高い査定額、低い査定額の会社を避けます。 不動産売却はどこがいい?大手・地元だけじゃない決め手とは? また、不動産会社には一戸建てを売るのが得意、マンション売却が得意、など得意分野があるため取引の傾向を調べてください。比較検討した不動産会社から、自分に合う不動産会社を選びます。 でも、複数の不動産会社にアテがある方は少ないですよね。 そこで、一度の入力で複数の会社から査定を受けられる、便利な一括査定サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」のご利用をおすすめします。 9-2.HOME4Uが安心して利用できる理由 一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」なら、売りたい不動産の情報と簡単な質問に答えるだけで、最大6社の不動産会社に査定依頼が可能です。 インターネットの一括査定サイトは便利ですが、たくさんの会社から連絡が来て困ってしまう印象をお持ちの方もいるかと思います。HOME4Uなら安心して利用できます。 HOME4Uが安心して利用できる理由 自分で選んだ不動産会社とだけやりとりできるから安心 プライバシーマーク取得済で個人情報が保護されるから安心 参画している企業を常にパトロールしているから安心 NTTデータグループが運営しているから安心 20年以上の運営実績があるから安心 HOME4Uの査定は無料で受けられます。不動産会社選びでお困りの方は、ぜひHOME4Uをご利用ください。 【無料】一括査定依頼スタート HOME4Uでは、パソコンからの査定依頼が不安な方もご利用いただけるよう、お電話でのお問い合わせも承っております。家を売りたい方、住み替えをご検討の方は、ぜひご相談ください。 10.こんな時どうする?売却状況別の売り方 売却したい理由や、物件の状態は人それぞれです。 自身の状況に応じた売り方を知っていると、売却に不安を感じることも少なくなるでしょう。 この章では、以下の状況別に特徴や売り方を紹介します。 住宅ローン支払い中の家売却 相続前後の家売却 空き家の売却 認知症になった親の家の売却 離婚のための家売却 住み替えによる家売却 築古の家売却 10-1.住宅ローン支払い中の家売却 不動産を売却する際は、原則として、住宅ローンを完済する必要があります。 住宅ローン支払い中の家を売る場合、売却の決済時に、売却金額や自己資金で住宅ローンを完済することで売却できます。 まずは、住宅ローン残高と、査定額、自己資金を確認して、住宅ローンの完済が可能かを把握して売却を決めましょう。 ただし、経済的事情で住宅ローンを滞納してしまうような状況では、住宅ローンを完済できなくても売却できる場合があります。 これは、金融機関と交渉し同意を得ることで売却をする方法で、任意売却と言います。 Q:任意売却は誰でもできる? 住宅ローンが完済できない状態で、金融機関の合意をえて行う売却を、任意売却といいます。 任意売却は、あくまでも住宅ローンの支払いが困難な方が利用できる手段です。 本来住宅ローンの滞納は、最終的に競売へと発展しますが、競売は債務者にとって不利益も多く、この競売を回避する救済措置的に任意売却が認められるのです。 Q:住み替えなら住宅ローンを完済しなくてもいいって本当? 住み替えを行う際も、売却するには住宅ローンの完済が基本になります。 そのため、家の価値が住宅ローン残高より高いあるいは、それを補うだけの自己資金が必要です。 ただし、住み替えローンを使えばその限りではありません。 住み替えローンは、現在の住宅ローン残高と、新居の購入資金となる住宅ローン分をまとめて借り入れられるローンです。 融資された資金で住宅ローンを完済することで、売却が可能になります。 住み替えローンは、住宅ローン残高が多い状態でも住み替えができる魅力的な商品ではありますが、借り入れ額が大きくなるうえ、一般的な住宅ローンより金利が高く設定されています。 ローン中の家を売る2つの方法をプロが解説|離婚、貸したい場合も 「想定外の転勤」「離婚」「地方への移住」など、さまざまな理由から、住宅 10-2.相続前後の家売却 家を売却できるのは、家の名義人本人のみ(委任状がある場合を除く)です。 相続する家を売却する場合は、相続後に、相続登記(相続語の名義変更手続き)が完了してから行いましょう。 遺産分割協議の時点で、所有者をはっきりとさせ、スムーズに相続登記まで済ませることが重要です。 Q:家を売却してから現金で遺産分割をする場合は? 不動産を売却して現金で遺産分割する方法を、換価分割といいます。 換価分割を行う際も相続登記は必要で、相続人全員で共有名義として登記するか、代表者一人に単独名義として登記する必要があります。 遺産分割協議の際に、売却の段取りや、現金の分割方法をきちんと話し合い、遺産分割協議書にまとめましょう。 Q:相続後の家売却で使える税金特例は? 以下二つの特例が利用が検討できます。 相続税の一部を、売却で生じる所得から控除できる『取得費加算の特例』 相続後空き家となる物件の売却で、売却で生じる所得から最大3,000万円まで控除できる『3,000万特別控除の特例』 【関連記事】 【詳しく解説】実家・家屋相続マニュアル。相続時に検討すべきこと一覧 家の相続に関した手続きフローと支払うべき税金と費用まとめ 実家を処分したい!流れやポイント、注意点をわかりやすく解説 10-3.空き家の売却 相続等によって取得下家が、数年間放置され、空き家の状態となっているケースはよくあります。 空き家を売却する際は、家の名義人が本人なっている必要があります。 2024年6月1日から相続登記が義務化されますが、それまでは相続登記をしないことに対する罰則がありません。 そのため長い間、相続登記忘れている方も多く、いざという時に名義違いで売却できないといった自体に陥ります。 また、放置期間が長く、激しく劣化している空き家は売りにくく、場合によってリフォームや解体が必要になります。 この際、素人判断でリフォーム等を決定せず、信頼できる不動産会社と相談をしながら決めていきましょう。 Q:10年放置した空き家でも名義変更はできる? 相続から10年経過したとしても、名義変更は可能です。 ただし、長い時間が経過するほど相続関係が複雑になり、名義変更が困難になる可能性があります。 不動産の相続登記をしない場合、相続人全員の共有不動産とみなされます。 さらに、共有者の誰かが死亡した場合は、さらに相続が発生し、不動産の共有者が増えることになります。 単独名義に変更するには、共有者全員の同意が必要になります。 Q:相続空き家の3,000万円特別控除は使える? 前項でも紹介しましたが、相続後空き家となる家を売却する場合は、売却で生じる所得を3,000万円まで控除できる特例を適用できます。 ただし、「相続開始か3年を経過した年の12月31日までに売却しなければならない」といった適用要件があるので注意が必要です。 空き家売却の方法と流れ│特例・費用・不動産会社の選び方も解説 相続で引き継いだ実家やマイホーム、別荘など、空き家をお持ちの方の中には 10-4.認知症になった親の家の売却 自分自身が名義人でない家でも、法的に有効な委任状があれば代わりに売却できます。 しかし、委任者が認知症(意思能力がかける状態)である場合は、これができません。 認知症の親の家を売却したい場合などは、成年後見制度を利用します。 成年後見制度とは、判断能力が十分でない人のために、裁判所が選任した成年後見人が判断を財産管理などを補う制度です。 成年後見人が裁判所に対して、『居住用不動産処分の許可の申立て』を行い、裁判所の許可がりると家を売却できます。 Q:成年後見人は親族ではない? 成年後見人は必ずしも親族になるわけではありません。 成年後見制度は、本人が判断能力のあるうちに後見人を任意で選任する任意後見と、判断能力低下後に裁判所の判断で後見人が選任される法廷後見があります。 法廷後見の場合、『法廷後見人の申立て』を行う際に後見人を推薦することができますが、必ずしも推薦された人が後見人として選任されるわけではありません。 10-5.離婚のための家売却 離婚に伴う家売却では、住宅ローンが完済しきれていないケースが多くあります。 家を売却する際は、売却金額や自己資金で住宅ローンを完済する必要があるため、住宅ローン残債よりも家の価値が少なく、また自己資金も少ない場合は売却ができません。 また、家が夫婦共有名義である場合は、売却に対するお互いの合意が必要になります。 Q:家は財産分与の対象? 婚姻中に気づいた財産は、財産分与の対象です。 家の財産分与では、どちらか一方が家の権利をもらう場合と、家を売却し現金を分ける場合があります。 Q:一方が家に住み続けることも可能? 家を売却せずに、どちらか一方が家に住み続けることも可能です。 小さい子供がいる家族では、住居環境を買えないために、子供と妻が家に残るケースもあります。 一方が家に住み続けるケースで注意すべきは、家とローンの名義についてです。 例えば、「住宅ローンの名義は夫のままで、妻が住み続ける」ような場合、夫のローン滞納により競売を余儀なくされる可能性があります。 離婚後に不動産を通じたトラブルを起こさないためにも、住宅ローン・不動産名義と実際の居住者を一致させることをおすすめします。 離婚時マンション売却に関する5つの注意点と売却以外の方法 離婚をすることが決まり、それぞれ別の生活をスタートすることになった場合 10-6.住み替えによる家売却 住み替えには、『売却』と『購入』が必要なため、段取りの決め方が重要です。 売却を先行する(売り先行)か、購入を先行する(買い先行)かを、自身の状況にあわせて適切に検討する必要があります。 売り先行は、売却に余裕をもたせることができるため、強気な売却ができます。 ただし、いつ売却できるかは分からないため、欲しいと思った物件を逃してしまう可能性があります。 また売却後、新居が見つかるまで仮住まいが必要なる場合もあります。 買い先行は、欲しい物件をすぐに抑えることができます。 ただし購入後は、売り出し中の物件と二重ローンになるなど、支払いがかさむ可能性があります。 この事態を回避するべく、売り急ぎ、不要な値下げをするなど、弱気な売却をしてしまいやすくなります。 Q:売り買い同時進行とは? 売り買い同時進行は、売却活動中に購入先を探し、売却の契約と購入の契約が同日になるよう目指す住み替え方法です。 仮住まいが必要ないうえ、二重ローンのリスクもなくなるため、最も支出を抑えられます。 一方で、売却と購入のタイミングを合わせるのは難しく、場合によって値下げなどで調整する必要がでてきます。 引き渡し日程についての交渉なども重要になってきます。 Q:住み替えローンを使うには? 住み替えローンとは、売却物件の住宅ローン残債と、購入資金となる新たな住宅ローン分をまとめて借り入れられるローンです。 本来、売却時に住宅ローンを完済する必要がありますが、住み替えローンを使ええば、完済が難しい状況でも売却が可能になります。 ただし、住み替えローンを使うには、売却と購入を同時決済に合わせる必要があります。 【関連記事】 住み替えのタイミングはいつがベスト?失敗しないための注意点も解説 マンションの住み替えのメリット・デメリット!失敗しない住み替え手順とは 急いで家を売りたいときはどうしたらいい? 10-7.築古の家売却 築年数が古いといっても、築25年の家と築50年の家では置かれている状況が違います。リフォームすれば住める古い家、解体しなければいけないほどの古い家を扱ったことがない不動産会社など、古い一戸建ての売却経験が乏しい不動産会社との契約は避けてください。 一般的には築20年を超えるあたりで、建物の価値がなくなります。会計上の減価償却計算に用いる耐用年数という指標に追従するように、20年ほどで価値ゼロと判断されてしまいやすくなるのです。 ただ、築年数が古い家でも、自分好みのリフォームをして住みたい買主もいますし、古民家を求めている買主もいます。 そのため、古い家を売るからといって、自己判断で更地にしないように気を付けてください。解体費用や手間がかかり、損をしてしまうこともあります。 Q:気づかれにくいけど雨漏りがある。隠しておくべき? 物件にある欠点や欠陥を瑕疵といいます。雨漏りやシロアリ被害等は、中古売買における代表的な瑕疵です。 家を売却する際は、瑕疵を隠さずに、不動産会社や買主に伝えることが重要です。 売却後に、契約で説明、明記していない瑕疵が見つかった場合は、契約不適合責任により、契約解除や損害賠償などの要求に応じる必要があるためです。 Q:ホームインスペクションとは?必要なの? ホームインスペクション(住宅診断)とは、専門家が住宅の状態を診断するサービスです。 第三者の診断がされた物件であることは、購入希望者にとって大きな安心材料となるため、購入されやすくなります。 費用相場は5万円ほどなので、築10年以上の物件であれば積極的に行うことをおすすめします。 ホームインスペクションを無料サービスとして実施している不動産会社もいるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。 【関連記事】 古い家を売るには?6つの方法と注意点・税金の節税方法とは 建売住宅を売却したい!高くスムーズに売るための全知識を解説 今売っている一戸建てが売れない10の理由と売れるための対策 老後に家を売るメリット・デメリット・注意点を徹底解説 まとめ 家を売る方法をご紹介しました。仲介や買取などの家を売る方法や費用など、賢く家を売るためには不動産売却の基礎知識が必要です。 家を売る手順 期間 費用 必要書類 やってはいけないこと 高く売るコツ 不動産会社選びのポイントなど HOME4Uの不動産売却塾では、家の売却に関するさまざまなノウハウを紹介しているので、他のページもぜひご覧ください。 今回は、家の売却について広く解説いたしましたが、マンションや一戸建てなど、どんな家を売却するかでコツなどが変わってきます。 マンションを売りたい方はこちら、一戸建てを売りたい方はこちらも併せてご覧ください。 また、今回の内容が難しいと感じ方は『不動産売却の入門書』をご覧ください。 家を売る際に不動産会社をお探しの方は「不動産売却 HOME4U」の一括査定サイトもご利用ください。査定は無料で行えます。複数の不動産会社を比較し、査定価格や対応の面で納得のいく不動産会社をお探しください。 記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。 【無料】一括査定依頼スタート この記事のポイント まとめ 家を売る方法は何?選べるの? 家を売る方法は以下の通りです。 不動産会社に仲介を依頼し買主を探してもらう 不動産会社に家を買い取ってもらう 自分で買主を探して個人売買を行う 家を売る方法には、仲介、買取、個人売買があります。不動産会社による仲介が、一番多くの方に選ばれる方法です。 不動産会社探しでお困りの方は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」をご利用ください。 家を売る手順が知りたい!何から始めるべき? 家を売るときは、自分で相場を調べるところから始めてください。 家を売却する手順は以下通りです。 家を売る方法を決める 相場を調べる 不動産会社に査定依頼 媒介契約 売却活動・内覧対応・販促 売買契約 引き渡し 確定申告 すべての手順を踏んで、家を売却するのに最低でも3か月~半年かかります。 家を売るときは、不動産会社に相談しながら、計画的に取り組むことをおすすめします。 詳しくは「4.家を売る手順とかかる期間」をご覧ください 家を売るときに必要な書類は何? 家を売るときには登記事項証明書や売買契約書など、様々な書類が必要です。 家を売るときに必要な書類は以下の通りです。 家を売るときに必要な書類のリスト(一部抜粋) 登記簿謄本、または登記事項証明書 売買契約書 物件を購入したときの重要事項説明書 登記済権利書、または登記識別情報 土地測量図・境界確認書 固定資産税納税通知書と、固定資産税評価証明書 物件の図面、設備の仕様書 建築確認済証と、検査済証 建築設計図書、工事記録書 マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書、など 必要書類は、売却する物件のタイプや状況によって異なります。 詳しいリストは「5.家を売る際に必要な書類」をご確認ください。 家を売るには費用がかかる?必要な費用が知りたい 家を売るために必要な費用は以下の通りです。(一部抜粋) 仲介手数料 抵当権抹消登記 抹消登記時の司法書士への報酬 印紙代 諸費用の一覧など、詳しくは「6. 家を売るときにかかる費用・税金」をご確認ください。 家を高く、早く売るにはどうしたらいい?方法はある? 家を高く早く売るためのポイントは以下の通りです。 家の特徴を把握する 相場を知る 物件の魅力をアピールする 家の印象をよく見せる 買取を利用する さらに詳しい内容は「8.家をより高く、早く売るコツ!」をご覧ください。 家を売るときの不動産会社の選び方は? 家を売るための、不動産会社の選び方やポイントは以下の通りです。 複数の不動産会社を比較して選ぶ 問い合わせ時の対応を比較して選ぶ 相場に近い査定額の会社を選ぶ 不動産会社の得意ジャンルを見極める 信頼できる一括査定サービスを利用する 信頼できる一括査定サービスをお探しの方は「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。プライバシーマークの取得や、パトロールなど、皆様に安心してご利用いただくための対策を行っています。 詳細は「9. 自分に合う不動産会社の選び方について」をご覧ください。 Facebook twitter feedly