家を売る方法完全ガイド!初めてでもわかる売却の流れ・注意点・高く売るコツ

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「古くなった家を売りたい」「住み替えをしたい」と思ったら、家を売るためのコツを抑えましょう。実は、家を売るおすすめの時期や、賢い不動産会社の選び方にはポイントがあります。

この記事では、家を売る方法や必要な費用、注意しておきたいことについて、ぜひ知っておきたい最新の情報をまとめました。はじめて家を売る方も、スムーズに、できるだけ高く家を売る方法がわかります。ぜひ最後までお読みください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。
この記事の監修者
吉田 由華
宅地建物取引士。不動産売却や土地活用、注文住宅事業など不動産業界に10年以上勤務。不動産売却に関する知識・経験が豊富のため、記事執筆多数。

1.家を売る方法

家を売る方法は、大きく分けて3つあります。不動産会社に買主を探してもらう「仲介」、不動産会社に家を買い取ってもらう「買取」、仲介手数料を抑えるために「自分で買主を探す方法」についてそれぞれご紹介します。

1-1.仲介:不動産会社に買主を探してもらう

家を売るとき多くの人に選ばれる方法が、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」です。売主は、不動産会社が、インターネット広告や店頭広告などを通じて買主を見つけてくれるのを待ちます。

自分の希望価格を反映させた不動産売却を行えますが、売れない場合は価格の見直しが必要になります。また、売却が決まった場合は、仲介手数料が必要です。

買主が見つからないときは、売却に時間がかかることも覚悟しましょう。家が売れるまでに必要な期間は、3か月から半年が目安です。時間に余裕がある方におすすめします。

仲介のメリット・デメリット

  • メリット:希望価格に近い価格で家を売ることができる
  • メリット:買取よりも高く家を売ることができる
  • デメリット:売却に時間がかかる
  • デメリット:仲介手数料がかかる

1-2.買取:不動産会社が家を買取る

家を売る時間に制限がある方や、早く家を売りたい方におすすめしたいのが、不動産会社による家の買取です。仲介と比べ、家の売却価格が低くなる傾向ですが、メリットもあります。

買主が現れるのを待つ時間がないため、スピーディーな売却が可能です。住み替えや遺産分割、転勤など、早く家を売りたい事情がある方は買取に対応している不動産会社に依頼しましょう。

買取のメリット・デメリット

  • メリット:スピーディーな売却が可能
  • メリット:早く売れるため次の不動産購入の資金計画が立てやすい
  • デメリット:家の売却価格が仲介に比べて低くなる
不動産買取と仲介の違いって何?

初めて家を売る方の不動産会社探しでおすすめしたいのが、インターネットの一括査定サービスです。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サイトは、物件の情報を入力するだけで、時間をかけずに最大6社の不動産会社に査定の依頼ができます

不動産売却 HOME4U」は大手不動産会社から、地域密着の優良企業まで様々な不動産会社約1,800社が提携しているので、まとめて査定を依頼し、査定結果を比較しましょう

忙しい方でも時間を選ばず利用できて便利ですし、遠方の不動産であってもインターネットで簡単に査定依頼が可能です。利用料も無料なので、ぜひご利用ください。

1-3.個人売買:不動産会社を通さず自分で家を売る

不動産会社を通さない個人売買では、仲介手数料は発生しません。また、自分の希望価格で買主を探すことができます。

家を高くスムーズに売るためには、専門的な知識や資格が必要です。家を売るのが初めての方は、不動産会社に売却を依頼しましょう。

不動産会社を通さずに個人で売買したいんだけれど・・・メリットとデメリットは?

2.家を売る際の期間・流れ

.家を売る際の期間・流れ

家を売る流れには7つのステップがあります。また、家を売るためにかかる期間は、3か月から半年程度です。
7つのステップについて順番に解説しますので、家を売るときの参考にしてください。

2-1.相場を調べる

家をできるだけ高くスムーズに売りたい場合、相場を自分で調べることから始めます。相場を知らずに不動産会社に査定を依頼しても、査定額が妥当であるか判断がつきません。

自分の家の相場を調べたいときは、不動産会社のポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションなどをご利用ください。

【家の査定】相場はいくら?調べ方と高く売る5つの方法を伝授

2-2.不動産会社に査定依頼

近隣の不動産取引などから家の相場を把握して、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。

査定依頼のポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。同じ物件の査定を依頼しても、不動産会社によって査定額にばらつきが出ます。また、査定額だけではなく、査定時の不動産会社の対応も比較してください。

2-3.媒介契約

査定額や不動産会社の対応から、売却を依頼する不動産会社を選定します。不動産会社が決まったら、媒介契約を結びましょう。

媒介契約と売買契約の違いって?

2-4.売却活動・内覧対応・販促

不動産会社と契約を結んだら、不動産会社が販促活動を行い買主を探します。不動産会社による売却活動は、インターネット上の広告、店頭の広告、チラシの投函などです。

買主候補が現れたら、部屋の内覧を行います。住みながら家を売るときは、売り主も内覧対応を行います

2-5.売買契約

買主が見つかったら、売買契約行います。宅地建物取引士による重要事項説明で契約の条件を確認してください。

一度結んだ契約は簡単に覆すことができません。不明点は契約を結ぶ前に確認することがポイントです。

2-6.引き渡し

引き渡しの前に代金の決済、所有権移転手続きや抵当権の抹消手続きがが必要です。手続きが終了次第、売り主から買主に物件を引き渡します。
引き渡しがスムーズに行えるように、内覧対応前から大きな家具やごみを処分しておきましょう。

2-7.確定申告

家を引き渡した年は、確定申告を行いましょう。売却額によっては税金を抑えることもできます。例外もありますが、確定申告は毎年2月15日から3月16日までに行います。

確定申告については、関連記事もご覧ください。

住宅を購入したら、忘れずに確定申告を!

家を売ることが決まっていたら、まずは不動産会社に相談してみましょう。
不動産売却 HOME4U」なら、遠方の家を売る場合でもカンタンにインターネットで申し込みが可能です。

不動産売却HOME4U


3.家を売る際に必要な書類

必要な書類は、売る家のタイプや状況により異なります。また、売却の進行によって必要な書類も異なるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。

初めて家を売る方がスムーズに手続きを進めるポイントは、不動産会社からアドバイスをもらって書類を揃えることです。

事前にどんな書類が必要なのか知っておくと、不動産会社の話を理解しやすくなります。

必要書類の表を用意しましたので、参考にしてください。チェックボックスも設置しましたので、準備した書類のチェックにもご利用いただけます。

    

▼不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類
チェック 書類の名称 マンション 一戸建て 土地
登記簿謄本または登記事項証明書
売買契約書
物件購入時の重要事項説明書
登記済権利書または登記識別情報
土地測量図・境界確認書
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
物件の図面  
設備の仕様書  
建築確認済証および検査済証    
建築設計図書・工事記録書  
マンションの管理規約または使用細則    
マンション維持費関連書類    
耐震診断報告書  
アスベスト使用調査報告書  
▼買主に引き渡しをするときの必要書類
チェック 書類の名称 マンション 一戸建て 土地
本人確認書類
実印
印鑑証明書
住民票
銀行口座の通帳(銀行振り込み先情報)
ローン残高証明書またはローン返済予定表
物件のパンフレット

それぞれの書類の解説は、関連記事でご覧いただけます。

不動産売却時の必要書類

スムーズに家を売りたいなら、パートナーである不動産会社選びが大変重要になってきます。「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスを使えば、一回のお申込みで最大6社の不動産会社に査定依頼ができるので、カンタンに会社の比較ができます。実際に不動産会社の営業担当とやり取りをして、信頼できるパートナーを見つけましょう。

4. 家を売るときにかかる費用・税金

家を売るときには費用が掛かります。家を売るときにかかる費用と税金は以下の通りです。

【家を売る流れと必要な期間の目安】
名称 金額や計算方法など
仲介手数料 取引価格400万円以上の場合
取引価格×3%+60,000円(税別)
抵当権抹消登記 不動産1件につき1,000円
抹消登記時の司法書士への報酬 10,000円程度
印紙代 1,000万円超5,000万円以下の場合は10,000円(2020年3月31日作成までの軽減措置)
譲渡所得税 住民税や所得税
最高3,000万円の特別控除あり
引っ越し代 荷物の量や行き先によって変動
不動産売却のときにかかる諸費用は?

4-1.仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が買主を紹介してくれたことに対して払う手数料のことを指します。

仲介手数料の目安

取引価格400万円以上の場合
取引価格×3%+60,000円(税別)

取引価格が1,000万円だった場合の仲介手数料は、1,000万×3%+6万円で36万円です。

4-2.譲渡所得税・住民税

家を売った時に、購入時の金額よりも高く売れた場合は譲渡所得税や住民税がかかります

譲渡所得税や住民税は、物件の所有期間によっても変わります。家の売却で税金を抑えたい場合、5年以上住んでからの売却がおすすめです。

計算方法やシミュレーションは関連記事をご覧ください。

【不動産売却の税金シミュレーション】計算方法は?節税のコツもやさしく伝授!

4-3.税金の控除と確定申告

家を売ったら、確定申告を行うと税金の控除が受けられます。該当する年の確定申告を行いましょう。確定申告は、2月16日から3月15日までの1カ月間で行います。

家を売った時に受けられる特例は以下の通りです。

節税のための特例

  • 3000万円特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例

税金が還付される特例

  • 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。詳しい適用条件については、関連記事をご覧ください。

マイホーム売却で使える5つの特例とは?損をしないための節税テクを伝授

5.家のタイプ(物件種別)別売却方法

マンションと一戸建てでは、売却の際に気をつけたいポイントが異なります。物件の種別別に「売却時に注意すべきポイント」を押さえておきましょう

5-1.マンションの売却方法

マンション売却をできるだけ高く売る方法をご紹介します。最低限やっておきたいポイントは以下の通りです。

  • 部屋の価値を客観的にチェックする
  • 複数の不動産会社から信頼できる不動産会社を選ぶ
  • 相場をチェックして売り出す
  • 内覧で物件の魅力をアピールする

詳しく知りたい方は、こちらの記事もチェックしてみてください。

高く売るために!マンション売却の際にやるべき4つのこと

5-2.築年数が古いマンションの売却方法

築年数が古いマンションは「そもそも売れるのか」と不安になるもの。
そのまま売るのがいいのか、リフォームしてから売ったほうがいいのかも悩むところです。買主の中には、自分好みにリフォームしたい方もいます。そのため、リフォームは不動産会社に相談して行いましょう。

一般的に、利便性の高い立地であれば資産価値は高いといえます。どうすれば有利に売れるのか、詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

築年数が古いマンションの売却方法は?

5-3.一戸建ての売却方法

家のリフォームは不動産会社と相談したいところですが、外観のいい家は買主にとって好印象です。外壁の塗装や、庭の草木を整えておきましょう。
また、家の状態や価値を客観的にチェックして、魅力をアピールするのはもちろん、一戸建てが得意な不動産会社を選ぶこと、片付いた家で内覧を行うことも重要です。

高く売るために!一戸建て売却の際にやっておくべき4つのこと

5-4.築年数が古い一戸建ての売却方法

築年数が古い一戸建てを売る方法は以下の通りです。

  • 複数の不動産会社に査定依頼をする
  • 更地にするかしないかは不動産会社に相談する
  • ホームインスペクション(住宅診断)を依頼する

築年数が古い一戸建て売却で、更地にするか、リフォームするかお悩みの場合は、不動産会社と相談してから行ってください。築年数の古い一戸建ての売却は、相談できる不動産会社を見つけることが重要です。古家の売却や、土地の売却に慣れている不動産会社をおすすめします。

また、古い物件は買主にとって安全性が気になるところです。ホームインスペクション(住宅診断)を受けて、安心して暮らせる家だというお墨付きをもらいましょう。こちらも、不動産会社に相談ができます。

古家の売却では、不動産会社ごとに意見が割れることも想定されます。複数の不動産会社に話を聞き、納得できる提案で進めてください

不動産売却 HOME4U」の一括査定なら、不動産会社への問い合わせの手間が省けます。一度、インターネットで物件の情報と簡単な質問に答えるだけで複数の不動産会社に査定依頼が可能です。

6.家をより高く、早く売るコツ

誰もがなるべく家を高く、早く売りたいと思うものです。売れる家の条件や、相場から適正な価格をつける方法、家の印象をよくする方法、買取の利用方法などの「家を売るコツ」ご紹介します。

6-1.家の特徴を把握する

なかなか売れない家があると思えば、比較的すんなりと売却できる家もあります。家を高く、早く売るためには家の特徴を把握することが大切です。どんな家が売れやすいといえるのでしょうか。
「価格がお手頃」「利便性がよい」「日当たりがよい」など、売れるためのいろいろな特徴や要素があります。「売れやすい家」とは、結局は、客観的に見て自分でも買いたいと思う要素がある家です

ただ、条件がよいほうがもちろん有利でしょうが、購入時に何を重視するかは人によって異なります。不動産会社のプロの目で客観的に家を見てもらい、利点を見つけてもらうのも一つの方法です。

売れやすい家の条件とは?

6-2.相場を知って適正価格を設定

家を高く、早く売るために、物件の相場を知ることも大切です。物件の価値を正しく知り、家の魅力をアピールすることは売却スピードに関係します。高すぎる価格をつけてもなかなか家は売れません。適正な相場で売りましょう。

また、不動産会社選びでは、相場より極端に高い査定額を出す不動産会社、極端に低く査定する不動産会社は避けます。

売るためのポイントについて、もっと詳しく知りたい方は関連記事もご覧ください。

不動産を高く!早く!売るための3つのポイントとは?

6-3.掃除やホームステージングで家の印象アップ

家を高く早く売るには、買主に物件を見てもらう内見は避けて通れません。
やはり第一印象を良く見せることが大切です。ホームクリーニング、ホームステージング、リフォームなど、物件に応じた演出方法を確認しておきましょう。

高く売るために!一戸建て売却の流れや費用、コツを紹介

6-4.買取を利用する

家は、できるだけ早く売れたらうれしいもの。急ぐ場合は不動産会社に物件を買い取ってもらう方法もあります。買取制度は売却価格がやや低くなるデメリットもありますが、長期に渡り家が売れないという事態を防げます。

家の売却は「買取」で良いの?知らないと損する特徴など解説

不動産売却HOME4U

家を早く、高く売るには、複数の不動産会社に相談し、不動産売却のパートナーとなる不動産会社を早く見極めることが重要です。
一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」なら、売りたい不動産の情報と簡単な質問に答えるだけで、最大6社の不動産会社に査定依頼が可能です。
査定価格や担当者とのやり取りを比較して、早く高く売れそうな会社を見つけましょう。

7. 家を売るお悩みQ&A|住み替え、相続、住宅ローン

住み替え、相続など、売却を考える状況は人それぞれです。住み替え費用や、住宅ローンの残高、実家を処分するタイミングなど、スムーズに家を売却する方法を押さえておきましょう。家を売りたい方の疑問にお答えします

Q1.住み替え(買い替え)では「売り先行」と「買い先行」どちらがいい?

A.経済力によって選択が異なります。

住宅ローンの支払いが残っている状態で買い先行を選ぶ場合、2重ローンに耐えられる経済力がポイントです。買い先行は経済力に余裕がある方におすすめします。

売り先行は、いつ売れるか保証がないため、住み替えまでに時間がかかるデメリットはありますが、家を売って買い替えの資金にすることができます。売り先行は、経済的な余裕はなくても時間に余裕がある方におすすめです。

売り先行でどうしても期日までに引っ越しをしたい場合は、売却価格は低くなりますが不動産会社の「買取」も検討しましょう。

住み替えを成功させるコツ~売却と購入のタイミング~

Q2.相続した家を売る時期やポイントは?

A.実家を相続したら早めの売却がおすすめです。

早めに実家を売ったほうがいい理由は、不動産の価値が落ちてしまうからです。相続した実家に誰も住まない場合、家が傷みます。

できるだけ高く売りたいなら、相続してすぐに売却を検討してください。相続する方が複数いる物件では、遺産分割協議や名義変更などで売却に時間がかかります

相続した実家を売るポイントは以下の通りです。

  • 相続人を確認する
  • 遺産分割協議を行う
  • 相続登記を行う
  • 相続税の申告
  • 確定申告
相続した不動産を売却する手続き|流れや相続税対策の注意点

Q3.住宅ローンが残っている家を売る方法は?

A.住宅ローンが残っている家も条件を満たせば売却できます。

住宅ローンが残っている家を売る条件は、抵当権を抹消できることです。ローンが残っていると抵当権が消せませんので、貯蓄や家の売却益でローンを完済します。

抵当権を抹消する方法

  • 貯金や家を売却した利益でローンを完済する
  • 住み替えローンを利用する

家の売却益で住宅ローンを清算したい場合は、家がいくらで売れるのか不動産会社に相談をおすすめします。

住宅ローンが残っている不動産を売却する方法とは!?

まとめ

家を売る方法をご紹介しました。家を売る流れ、期間、費用、必要書類、高く売るコツ、ポイントなど、賢く家を売るためには不動産売却の基礎知識が必要です。

HOME4Uの不動産売却塾では、家の売却に関するさまざまなノウハウを紹介しているので、他のページもぜひご覧ください。

また、家を売る際に不動産会社をお探しの方は「不動産売却 HOME4U」の一括査定サイトもご利用ください。査定は無料で行えます。複数の不動産会社を比較し、査定価格や対応の面で納得のいく不動産会社をお探しください。

この記事のポイント まとめ

家を売る方法は?

家を売る方法は以下の通りです。

  1. 不動産会社に家を買い取ってもらう
  2. 自分で買主を探して個人売買を行う

詳細は「1.家を売る方法」をご覧ください。

家を売る流れは?

家を売却する流れは以下通りです。

  1. 相場を調べる
  2. 不動産会社に査定依頼
  3. 媒介契約
  4. 売却活動・内覧対応・販促
  5. 売買契約
  6. 引き渡し
  7. 確定申告

詳しくは「2.家を売る際の期間・流れ」をご覧ください

家を売る際に必要な書類は?

家を売る際に必要な書類は以下の通りです。
家を売るときに必要な書類のリスト(一部抜粋)

  1. 登記簿謄本、または登記事項証明書
  2. 売買契約書
  3. 物件を購入したときの重要事項説明書
  4. 登記済権利書、または登記識別情報
  5. 土地測量図・境界確認書
  6. 固定資産税納税通知書と、固定資産税評価証明書
  7. 物件の図面、設備の仕様書
  8. 建築確認済証と、検査済証
  9. 建築設計図書、工事記録書
  10. マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類
  11. 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書、など

必要書類は、売却する物件のタイプや状況によって異なります。
詳しいリストは「3.家を売る際に必要な書類」をご確認ください。

家を売るときに必要になる費用は?

家を売るために必要な費用は以下の通りです。(一部抜粋)

  1. 仲介手数料
  2. 抵当権抹消登記
  3. 抹消登記時の司法書士への報酬
  4. 印紙代

諸費用の一覧など、詳しくは「4. 家を売るときにかかる費用・税金」をご確認ください。

家を高く早く売る方法は?

家を高く早く売るためのポイントは以下の通りです。

  • 家の特徴を把握する
  • 相場を知る
  • 物件の魅力をアピールする
  • 家の印象をよく見せる
  • 買取を利用する

さらに詳しい内容は「6.家をより高く、早く売るコツ」をご覧ください。

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