家を売る完全ガイド！初めにやるべき準備や高く売るコツまで解説

いざ「家を売ろう」と思い立っても、何から始め、どこまで理解しておけばいいのか分からない方は多いでしょう。
効率よく準備をして、より高くスムーズに売却するためにはどうしたらいいでしょうか？

この記事では、家の売却でまず最初にすべきことから、売却で後悔しないために必須の知識を紹介します。
時間の無駄なく売却を始めたい方、売り方で後悔したくない方はぜひご覧ください。

売却を急いでいる方は、先に不動産会社へ査定を依頼しておくこともおすすめです。
査定額は不動産会社により異なるので、依頼の際は複数の不動産会社を比較するようにしましょう。
以下のフォームより、一度に最大6社の不動産会社に査定が依頼できます。

この記事の監修者

井口 梓美

宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー。
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。顧客に寄り添ったプランニングで新人賞を受賞。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ入社。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社AZWAYを創業。自らも宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの資格を有し、幸せおうち計画をはじめとした「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

1.家を売るにはまず事前準備

家を売る際、すぐに不動産会社へ行かれる方も多いですが、情報収集や書類集めなどの事前準備も大切です。
具体的に何を知るべきかは、次の章から解説します。

記事の流れと、各省の役割は以下の通りです。

• 2章：売却全体の流れを把握し、行動イメージと大まかなスケジュール感をもつ
• 3章：売却全体に必要な書類を把握し、収集を始める
• 4章：売却にかかる費用と税金を把握し、金銭面の計画を立てる
• 5章：売却の注意点を理解し、失敗しない行動をとれるようにする

6章以降では、売却のコツや不動産会社の選び方など、満足いく売却をするための実用的な情報を紹介しています。

2.家を売る手順とかかる期間

家を売る手順は8つのステップに分けられます。また、家を売るためにかかる期間は、3か月から半年程度です。
家を売る手順を知っていれば、短期間で家を売りたいときに役立ちます。
家を売る8つのステップについて順番に解説しますので、家を売るときの参考にしてください。

売却にかかる期間の目安は、マンションと一戸建てを売る場合で異なります。
より詳しくは、『マンションの売却にかかる期間』または『自宅（一戸建て）売却にかかる期間』をご覧ください。

2-1.家を売る方法を決める

家を売る方法は、大きく分けて3つあります。不動産会社に買主を探してもらう「仲介」、不動産会社に家を買い取ってもらう「買取」、仲介手数料を抑えるために「自分で買主を探す方法」についてそれぞれご紹介します。

仲介

家を売るとき多くの人に選ばれる方法が、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」です。売主は、不動産会社が、インターネット広告や店頭広告などを通じて買主を見つけてくれるのを待ちます。
自分の希望価格を反映させた不動産売却を行えますが、売れない場合は価格の見直しが必要になります。また、売却が決まった場合は、仲介手数料が必要です。
買主が見つからないときは、売却に時間がかかることも覚悟しましょう。家が売れるまでに必要な期間は、3か月から半年が目安です。時間に余裕がある方におすすめします。

買取

家を売る時間に制限がある方や、早く家を売りたい方におすすめしたいのが、不動産会社による家の買取です。仲介との違いは、家の売却価格が低くなる傾向ですが、メリットもあります。
買主が現れるのを待つ時間がないため、スピーディーな売却が可能です。住み替えや遺産分割、転勤など、早く家を売りたい事情がある方は買取に対応している不動産会社に依頼しましょう。

初めて家を売る方の不動産会社探しでおすすめしたいのが、インターネットの一括査定サービスです。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サイトは、物件の情報を入力するだけで、時間をかけずに最大6社の不動産会社に査定の依頼ができます。

「不動産売却 HOME4U」は大手不動産会社から、地域密着の優良企業まで様々な不動産会社約2,100社が提携しているので、まとめて査定を依頼し、査定結果を比較しましょう。

忙しい方でも時間を選ばず利用できて便利ですし、遠方の不動産であってもインターネットで簡単に査定依頼が可能です。利用料も無料なので、ぜひご利用ください。

個人売買

不動産会社を通さない個人売買では、仲介手数料は発生しません。また、自分の希望価格で買主を探すことができます。
一見、メリットしかないように見える個人売買ですが、実は、家を高くスムーズに売るための専門的な知識や資格が必要です。そのため、個人売買は不動産売却の初心者にとっては難しい方法といえます。
家を売るのが初めての方は、不動産会社に売却を依頼しましょう。

ローンが残っている家は売れる？FAQを先に読みたい方はコチラ！

2-2.相場を調べる

家をできるだけ高くスムーズに売りたい場合、相場を自分で調べることから始めます。相場を知らずに不動産会社に査定を依頼しても、査定額が妥当であるか判断がつきません。

家の相場を調べたいときは、不動産会社のポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションなどをご利用ください。

土地の売却をする方は、相場の確認に公示価格も参考になります。

家を売る相場はいくら？相場の調べ方と高く売る3つのコツを解説

家を有利に売るためには、まず相場を知ることが大切です。 正確な相場を知

2-3.不動産会社に査定依頼する

近隣の不動産取引などから家の相場を把握して、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。

査定依頼のポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。同じ物件の査定を依頼しても、不動産会社によって査定額にばらつきが出ます。また、査定額だけではなく、査定時の不動産会社の対応も比較してください。

家の相場を知りたい方や、家を買い替えたくてもお金がないという方は、一度不動産会社に相談してください。正確な査定額を知ることで、資金計画が立てやすくなります。

まだ売却するか迷っている方は、まずは個人情報の登録なしで行える匿名査定やAI査定を利用するのもおすすめです。

不動産売却の豆知識

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
不動産売却 HOME4U（NTTデータグループ運営）では厳選された不動産会社から最大6社をご紹介させていただきます。

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2-4.媒介契約を結ぶ

査定額や不動産会社の対応から、売却を依頼する不動産会社を選定します。不動産会社が決まったら、媒介契約を結びましょう。

2-5.売却活動・内覧対応・販促

不動産会社と契約を結んだら、不動産会社が販促活動を行い、買主を探します。不動産会社による売却活動は、インターネット上の広告、店頭の広告、チラシの投函などです。

なお、売り出し価格は査定額や売却相場を参考に売主自身が決めます。

買主候補が現れたら、部屋の内覧を行います。住みながら家を売るときは、売り主も内覧対応を行います。

2-6.売買契約を結ぶ

買主が見つかったら、売買契約行います。宅地建物取引士による重要事項説明で契約の条件を確認してください。

一度結んだ契約は簡単に覆すことができません。不明点は契約を結ぶ前に確認することがポイントです。

2-7.引き渡しを行う

引き渡しの前に代金の決済、所有権移転手続きや抵当権の抹消手続きがが必要です。手続きが終了次第、売り主から買主に物件を引き渡します。
引き渡しがスムーズに行えるように、内覧対応前から大きな家具やごみを処分しておきましょう。

2-8.確定申告を行う

家を引き渡した年は、確定申告を行いましょう。売却額によっては税金を抑えることもできます。例外もありますが、確定申告は毎年2月15日から3月16日までに行います。

確定申告については、関連記事もご覧ください。

家を売る手順がわかったら、相場を調べて不動産会社に相談してみましょう。
相談できる不動産会社に心当たりがない方は「不動産売却 HOME4U」のご利用がおすすめです。

NTTデータグループが20年以上運営する老舗の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」なら、マイホームの売却や遠方の実家を売りたいときも、インターネットでカンタンに査定の申し込みができます。

3.家を売る際に必要な書類

必要な書類は、売る家のタイプや状況により異なります。また、売却の進行によって必要な書類も異なるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。

初めて家を売る方がスムーズに手続きを進めるポイントは、不動産会社からアドバイスをもらって書類を揃えることです。

事前にどんな書類が必要なのか知っておくと、不動産会社の話を理解しやすくなります。
書類を提出するタイミングは大きく二つに分けられます。

それぞれ、チェックボックス付きの一覧表でわかりやすくご紹介します。

3-1. 不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類

机上査定や訪問査定など、精密な査定を受けたいときは、資料が多いほうがより詳しく査定できます。
書類がなくても受けられるカンタンな査定もありますが、準備できるものはできる限り準備しておくとスムーズです。

必要書類は、物件種別（一戸建てかマンションか）によっても異なります。

査定依頼した不動産会社から、アドバイスを受けながら書類を揃えてください。そのため、親身になってくれる不動産会社選びが大切です。

3-2.買主に引き渡しをするときの必要書類

買主に物件を引き渡すときにも書類が必要です。また、書類ではありませんが、実印も忘れずにご用意ください。

必要書類はとても多く、一般の方が不動産を売る場合はとても覚えきれません。そのため、親身になってアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

4. 家を売るときにかかる費用・税金

家を売るときには費用が掛かります。家を売るときにかかる費用と税金は以下の通りです。

4-1.仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が買主を紹介してくれたことに対して払う手数料のことを指します。

取引価格が1,000万円だった場合の仲介手数料は、1,000万×3%＋6万円で36万円です。

仲介手数料っていくら必要なの？

マネ子先生の回答 仲介手数料は、不動産会社を通じて売買したときに成功

4-2.譲渡所得税・住民税

家を売った時に、購入時の金額よりも高く売れた場合は譲渡所得税や住民税がかかります。

譲渡所得税や住民税は、物件の所有期間によっても変わります。家の売却で税金を抑えたい場合、5年以上住んでからの売却がおすすめです。

計算方法やシミュレーションは関連記事をご覧ください。

ローン中の家を売る2つの方法をプロが解説｜離婚、貸したい場合も

「想定外の転勤」「離婚」「地方への移住」など、さまざまな理由から、住宅

4-3.税金の控除と確定申告

家を売ったら、確定申告を行うと税金の控除が受けられます。該当する年の確定申告を行いましょう。確定申告は、2月16日から3月15日までの1カ月間で行います。

家を売った時に受けられる特例は以下の通りです。

特例を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。

その他特例に関しては『マイホーム売却で使える5つの特例とは？』

をご覧ください。

また、税金や費用を考慮した手取り額をシミュレーションしたい方は以下の記事をご覧ください。

マンション売却シミュレーションとは│手取り（手残り）額や査定方法も解説

誰でも簡単にマンション相場を把握できるサービスに、「マンション売却シミ

5.家を売るときの注意点

家の売却で失敗しないためには、この章で紹介する注意点の把握が重要です。
以下では、古い家を売る場合と、住宅ローンのある家を売る場合に分けて注意点を解説いたします。

5-1.築年数が古い家を売る場合

築年数が20年以上の、古い一戸建てを売るときに「やってはいけないこと（注意点）」は以下の通りです。

築年数が古いといっても、築25年の家と築50年の家では置かれている状況が違います。リフォームすれば住める古い家、解体しなければいけないほどの古い家を扱ったことがない不動産会社など、古い一戸建ての売却経験が乏しい不動産会社との契約は避けてください。

一般的には築20年を超えるあたりで、建物の価値がなくなります。ですが、築年数が古い家でも、自分好みのリフォームをして住みたい買主もいますし、古民家を求めている買主もいます。
そのため、古い家を売るからといって、自己判断で更地にしないように気を付けてください。解体費用や手間がかかり、損をしてしまうこともあります。

また、物件や土地の瑕疵（かし）は隠さずに売ることが大切です。売却前にホームインスペクション（住宅診断）を受けて、安心して暮らせる家だというお墨付きをもらってください。インスペクションは、不動産会社に相談することができます。

古家の売却では、不動産会社ごとに意見が割れることも想定されます。複数の不動産会社に話を聞き、納得できる提案で進めてください。

「不動産売却 HOME4U」の一括査定なら、不動産会社への問い合わせの手間が省けます。一度、インターネットで物件の情報と簡単な質問に答えるだけで複数の不動産会社に査定依頼が可能です。

5-2.住宅ローンのある家を売る場合

住宅ローンのある家を売る場合は、住宅ローンを完済しないと売却できない点に注意しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、手持ち資金と売却代金を合わせて、家の売却決済と同時に完済しなければいけません。
そのため、住宅ローンの残債を払いきれるだけの価値が家にないと、売却できません。
（住宅ローンを滞納している場合は、完済できなくても例外的に売却できる任意売却を検討しましょう。）

住宅ローンのある家を売却する際は、不動産会社に査定を受ける前に住宅ローン残債の確認を行いましょう。
その後査定を受けて、売却できる状態か確認します。

万が一、家に住宅ローンを完済できるだけの価値がない場合、住み替えが目的の売却であれば住み替えローンを利用できます。
住み替えローンは、住宅ローンの残債分と、新居の住宅ローン分をまとめて借り入れられるローン商品です。
借入額が大きくなるため、返済の負担も増す点には注意が必要です。

6.家を売るおすすめの時期など！家をより高く、早く売るコツ！

誰もがなるべく家を高く、早く売りたいと思うものです。そこで、家や自宅を売却するおすすめの時期や家の長所を知る方法、などの「家を高く売るコツ」を5つご紹介します。

6-1.家の売却におすすめの時期は2～3月

不動産売却市場には「繁忙期」があります。一番の繁忙期は新年度が始まる前の2～3月です。
家を高く売るなら、需要が高まる繁忙期に合わせて売却活動ができるように準備することが大切です。2～3月に合わせて売りたい場合は、10月から年末までに売却準備を始めてください。

家を売るには、最低でも3か月～半年は必要です。特に、価格にこだわりたい方は、売主探しに時間がかかることもありますので余裕をもって準備します。

また、2～3月ほどではありませんが、夏休み前の7月や9～10月も春に次いで売り時の時期です。
準備を始める時期の目安を表にしましたので、参考にしてくださいね。

6-2.家のアピールポイントを把握する

なかなか売れない家があると思えば、比較的すんなりと売却できる家もあります。家を高く、早く売るために家のアピールポイントを把握することが大切です。
「価格がお手頃」「利便性がよい」「日当たりがよい」ことは、家のアピールポイントになります。「売れやすい家」とは、結局は、客観的に見て自分でも買いたいと思う要素がある家です。

ただ、条件がよいほうがもちろん有利でしょうが、購入時に何を重視するかは人によって異なります。不動産会社のプロの目で客観的に家を見てもらい、利点を見つけてもらうのも一つの方法です。

6-3.相場を知って適正価格を設定

家を高く、早く売るために、物件の相場を知ることも大切です。物件の価値を正しく知り、家の魅力をアピールすることは売却スピードに関係します。高すぎる価格をつけてもなかなか家は売れません。適正な相場で売りましょう。

6-4.掃除やホームステージングで家の印象アップ

家を高く早く売るには、買主に物件を見てもらう内見は避けて通れません。
やはり第一印象を良く見せることが大切です。ホームクリーニング、ホームステージング、リフォームなど、物件に応じた演出方法を確認しておきましょう。

6-5.買取を利用する

家は、できるだけ早く売れたらうれしいもの。急ぐ場合は不動産会社に物件を買い取ってもらう方法もあります。買取制度は売却価格がやや低くなるデメリットもありますが、長期に渡り家が売れないという事態を防げます。

『家を早く売るコツを教えて！』では、家を早く売るコツを詳しく解説しています。
合わせてご覧ください。

7. 自分に合う不動産会社の選び方について

家を高く、早く売るには不動産会社選びが重要です。ポイントを押さえた選び方をご紹介します。

7-1.不動産会社選び方とポイント

不動産会社選び方とポイントをご紹介します。

不動産会社を選ぶ最大のポイントは、複数の不動産会社を比較することです。まず、問い合わせ時の対応から営業担当との相性を見ます。次に、相場より極端に高い査定額、低い査定額の会社を避けます。

また、不動産会社には一戸建てを売るのが得意、マンション売却が得意、など得意分野があるため取引の傾向を調べてください。比較検討した不動産会社から、自分に合う不動産会社を選びます。
でも、複数の不動産会社にアテがある方は少ないですよね。

そこで、一度の入力で複数の会社から査定を受けられる、便利な一括査定サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」のご利用をおすすめします。

7-2.HOME4Uが安心して利用できる理由

一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」なら、売りたい不動産の情報と簡単な質問に答えるだけで、最大6社の不動産会社に査定依頼が可能です。
インターネットの一括査定サイトは便利ですが、たくさんの会社から連絡が来て困ってしまう印象をお持ちの方もいるかと思います。HOME４Uなら安心して利用できます。

不動産会社選びでお困りの方は、ぜひHOME４Uをご利用ください。
HOME4Uの査定は無料で受けられます。査定価格や担当者とのやり取りを比較して、早く高く売れそうな会社を見つけましょう。

8. 家を売るお悩みQ&A｜住み替え、相続、住宅ローン

住み替え、相続、離婚など、売却を考えるきっかけは人それぞれです。住み替え費用の方法、相続した実家を売るタイミング、住宅ローン中の家を売る方法など、スムーズに家を売却する方法を押さえておきましょう。家を売りたい方の疑問にお答えします。

Q1.住み替え（買い替え）では「売り先行」と「買い先行」どちらがいい？

A.経済力によって選択が異なります。

住み替えのタイミングはいつがベスト？失敗しないための注意点も解説

「子供が生まれて家が狭くなったとき」「老後に向けて生活をダウンサイジ

マンションの住み替えのメリット・デメリット！失敗しない住み替え手順とは

マンションを売却して住み替える場合、主に「マンションからマンション」と

Q2.相続した家を売る時期やポイントは？

A.実家を相続したら早めの売却がおすすめです。

すでに空き家となっている家を売却したい方は『空き家売却の方法と流れ』をご覧ください。

Q3.離婚時に家を売る方法は？

A.住宅ローンが残っていなければ、通常の手順で売却することが可能です。

離婚時マンション売却に関する5つの注意点と売却以外の方法

離婚をすることが決まり、それぞれ別の生活をスタートすることになった場合

まとめ

家を売る方法をご紹介しました。仲介や買取などの家を売る方法や費用など、賢く家を売るためには不動産売却の基礎知識が必要です。

HOME4Uの不動産売却塾では、家の売却に関するさまざまなノウハウを紹介しているので、他のページもぜひご覧ください。

今回は、家の売却について広く解説いたしましたが、マンションや一戸建てなど、どんな家を売却するかでコツなどが変わってきます。
マンションを売りたい方はこちら、一戸建てを売りたい方はこちらも併せてご覧ください。

また、今回の内容が難しいと感じ方は『不動産売却の入門書』をご覧ください。

家を売る際に不動産会社をお探しの方は「不動産売却 HOME4U」の一括査定サイトもご利用ください。査定は無料で行えます。複数の不動産会社を比較し、査定価格や対応の面で納得のいく不動産会社をお探しください。

記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。