【土地売買の基本】売主・買主の流れと費用、上手く進めるコツ

土地売買は人生で何度も経験することではありません。そのため、「どうやって進めたらいいのか」「実際にどれくらいの費用がかかるのか」など、不安に思う方もいるでしょう。

本記事では、売主・買主の方に向けて、土地売買の基本的な流れと発生する費用の内訳などについて解説します。土地売買を検討されている方は、売却完了までの流れと主な費用をおさえておきましょう。

土地売却の具体的な流れを知りたい方は『土地売却の流れを7ステップで解説｜費用や税金、高く売るコツ』をご覧ください。

1.土地売買の基本的な流れ

土地を売買するにあたって、まずは基本的な流れを把握しましょう。

土地売買は、以下の流れに沿って進めていきます。

売却前から売却完了までの期間は、およそ3ヶ月～6ヶ月かかります。

土地売却は売却活動が長期に渡る可能性が高いため、余裕を持ってスケジュールを確保しましょう。

ここからは、手順ごとに売主と買主それぞれの視点からポイントを解説します。

なお土地の売却をしようと決めたら、一度の申し込みで最大6社に査定依頼できる一括査定サービスがおすすめです。

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1-1.土地の売買の準備

土地売買は売ると決めたらすぐに売り出せるわけではなく、次のような準備が必要です。

〈1〉売買準備・相場調査【売主】

土地を売買するなら、まず初めに行うべきことは相場のリサーチです。

相場から大きく外れた価格で売り出しても買い手はつきませんので、まずは売りたい土地の相場を調べ、周辺状況なども考慮しながら適正な売り出し価格を決めていきます。

自分で相場を調べる方法は、以下2つがあります。

「レインズ・マーケットインフォメーション」と「不動産情報ライブラリ」はどちらも過去の不動産取引の事例を調べられるサイトです。

「レインズ・マーケットインフォメーション」はレインズ（REINS）に登録されている情報のうち、個人情報を伏せた状態で公開されています。

「不動産情報ライブラリ」は、様々な不動産情報が集約されたサイトで、不動産取引を行った人へのアンケートをもとに作成した成約価格（不動産取引価格情報）を閲覧できます。

どちらのサイトも無料で利用できるため、所有する土地の条件に近い売買事例を探し、相場を把握してから不動産会社へ査定を依頼しましょう。

〈2〉不動産会社へ査定依頼【売主】

相場を調べたら不動産会社に査定を依頼して、「いくらで売れるのか」を確認しましょう。

土地査定は、必ず複数社に依頼して比較するようにしてください。

不動産会社ごとに独自の査定基準を設けているため、会社によって査定結果に差があるからです。

まずは簡易査定を受け、その中から気になる不動産会社を1～〜2社選んで訪問査定を依頼します。

査定結果を比較する際は、査定額だけでなく、査定の根拠や担当者の対応、相性に問題がないかなども含めて検討し、不動産会社を選ぶことが大切です。

複数社へ査定依頼する際は、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」がおすすめです。

インターネットを介した一括査定サービスで、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

2,500社もの全国の不動産会社と提携しており、エリアなどの情報から、適切な不動産会社を複数ピックアップします。また、業界最大手のNTTデータグループが運営しているため、情報のセキュリティ面も安心です。

一括査定サイトを利用するなら、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用してみてください。

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〈3〉媒介契約の締結【売主】

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約は以下3つの種類がありますので、ご自身の状況に適したものを選びましょう。

売り手にとって最も自由度が高いのは一般媒介契約です。

複数社と媒介契約を結べますし、ご自身で買い手を探すことも可能です。

ただし、レインズへの登録義務や売却活動の報告義務がないので、スケジュールに余裕があり、自主的に売却活動を進める意欲がある方に向いていると言えます。

対して専任媒介契約、専属専任媒介契約は、一社としか契約することができません。

その分、レインズへの登録と売却活動の報告も義務づけられおり、不動産会社にとっては競合がいないので、買い手探しに積極的に動いてくれる可能性が高く、期間を決めて売却活動に注力したいという方に適しています。

1-2.土地の売り出し中

土地の売り出し中に行うことは、主に以下の2つです。

〈4〉販売活動の開始【売主・買主】

売主が土地を売り出すにあたって、まずは広告活動を行い多くの方に興味を持ってもらう必要があります。

不動産会社が広告活動は全て行いますので、売主が行う準備などは特にありませんが、チラシに掲載する写真や文言などは土地の印象に影響するので、確認しておくと良いでしょう。

また、売主は雑草やゴミを処分するなど整備して、内覧準備を進めていきます。

内覧当日の対応は不動産会社に任せることもできますが、基本は売主立ち会いのもとで実施します。

買主が内覧をする際には、チラシやインターネットの情報だけではわからない自治会の様子や病院・学校などの近隣環境ついて確認しておきましょう。

また、「リフォーム歴はあるか」「外の音が気にならないか」といったネガティブな情報も遠慮せずに聞きましょう。

互いに様々な情報を共有しておくことで、契約後のトラブルを未然に防ぐことができます。

〈5〉売買契約の締結【売主・買主】

買主は土地購入を決意したタイミングで、不動産会社を経由して「買付申込書」を売主に提出します。

この際、買主は買付申込書に記載された価格や手付金などを確認し、希望購入価格と売り出し価格に差がある場合は、売主に対して値引き交渉を行います。売主は買主から提示された価格を検討します。いずれも不動産会社を介して価格交渉を行います。

なお、買付申込書に法的拘束力はなく買主はキャンセルすることが可能です。

そして、買主・売主ともに価格や条件に合意したら、売買契約を締結します。売主と買主、双方の不動産会社の担当者が集まり、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げます。

その内容に双方が納得したら、両者ともに押印し、買主は売主に手付金を支払います。同時に、買主は住宅ローンの本審査に申し込み、売主は不動産会社に対して仲介手数料を半額支払います。

契約締結後のキャンセルや内容変更は違約金が発生する可能性があるため、買主は十分に注意しましょう。

1-3.土地の売り出し後

買主の住宅ローンの本審査が通るまでの期間は、2～3週間が目安です。

無事に審査を通過したら、以下を行います。

決済と物件引き渡しは、売買契約締結時から約1ヶ月後を目安に決済と引き渡し日を設定することが一般的です。

〈6〉決済・引き渡し【売主・買主】

決済と引き渡しは、通常同日に行います。

その日は、売主と買主、不動産会社の担当者、所有権移転登記を行うための司法書士が集まるのが一般的です。

決算では、買主は購入金額の残金を、売主は不動産会社に残り半額の仲介手数料を、双方が司法書士へ所有権移転登記の依頼報酬を支払います。

また、最終的な引き渡しの完了は、所有権移転登記を申請してから1～2週間後になります。

2.土地売買で売主・買主が支払う費用と税金

土地売買は、売主と買主で支払う税金が異なります。

以下の一覧表を確認し、余裕を持った資金計画をたてましょう。

2-1.不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に売却を依頼する場合、売主と買主どちらも仲介手数料が発生します。

仲介手数料は法律によって以下の上限額が定められています。

ほとんどの場合は上限額で請求されるので、「売買額×3％+6万円（＋消費税）」で計算すると必要な上限額がすぐに算出できます。

仲介手数料は売買契約時に50％、決済と引き渡しの際に残り50％を支払うのが基本です。

2-2.土地の整備にかかる費用

長く使用していない土地は、雑草を刈り取ったり、ゴミを撤去したりなど、売り出す前に整備が必要です。

土地の整備にかかる費用は以下の通りです。

更地にするためには、まず建物を解体しなければなりません。

地盤調査は必須ではありませんが、売却した後に問題が発覚した場合、契約不適合責任によって売主が責任を負う可能性があります。

土壌調査も必須ではありませんが、もともと工場として使用していた土地などは、土壌汚染対策法に基づき調査対象となれば、実施しなければなりません。

また、残置物がある場合は、必ず処分してから売り出しましょう。

引き渡し時に残置物がそのままだと買主との間でトラブルが生じる可能性があります。加えて、残置物の所有権は売主にあるので、処分や費用も売主が負担するのが基本です。

土地整備にかかる費用は土地の広さや状態、建物があるかなどで大きな差がありますので、専門の会社に一度見積もりを出してもらうことをおすすめします。

2-3.土地の確定測量費

土地の測量費用は30万円～80万円程度です。

土地の境界線がはっきりしていない場合、売主は確定測量を行う必要があります。

境界線を明確にしておかないと、土地の面積が正確に算出できないだけでなく、隣人とのトラブルにつながりやすくなります。

土地の測量は土地家屋調査士に依頼します。

測量当日は売主だけでなく隣接する土地の所有者も立ち会いのもとで実施します。

2-4.司法書士へ依頼した場合の成功報酬

司法書士に登記申請を代行してもらう場合、成功報酬の相場は5万円～10万円ほどです。

売主は抵当権抹消登記、買主は所有権移転登記の申請を司法書士へ依頼する場合は、それぞれ報酬が発生します。このとき買主が司法書士の手配することが一般的です。

また、どちらもご自身で申請できますが、必要書類や確認事項が多く、時間や手間がかかるため、司法書士に依頼して効率的に進めることをおすすめします。

2-5.譲渡所得税

売主は土地を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、譲渡所得税を支払わなければなりません。譲渡所得税は、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。

所有税率は、不動産の所有期間によって2種類に分類されています。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり39.63％の税率がかかり、5年以上の場合は「長期譲渡所得」となり20.315％の税率がかかります。

なお、所有期間は土地売却した年の1月1日時点で何年所有したのかの判断になるため、しっかり確認しましょう。

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2-6.印紙税

印紙税は、土地売買の契約書を作成する際にかかる税金ですので、売主と買主それぞれに発生します。

印紙税の金額は、土地の売却価格によって以下の税率が設定されています。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

平成26年4月1日〜令和6年3月31日までの売買は軽減税率が適用されます。

2-7.登録免許税

登録免許税は、登記申請を行う際に課税される税金です。

売主は抵当権抹消登記、買主は所有権移転登記の登録免許税を負担します。登録免許税は、売主は不動産1件につき1,000円、買主は固定資産税評価額×2％です。

なお、買主は2026年3月31日までに登記する場合、税率1.5％に軽減されます。

また、「2-4」で解説した通り、司法書士へ依頼する場合は、売主・買主ともに別途費用がかかります。

3.土地売買で売主・買主に必要な書類リスト

土地売買では、物件情報や所有権の確認、契約締結時などに多くの書類が必要となります。

売主と買主で必要書類が異なります。

以下は売買の時系列ごとに必要な書類をまとめた一覧表です。書類の収集に時間がかかるものもあるため、早めに準備していきましょう。

印鑑証明書〇×住宅ローン本審査の時審査申込書×〇課税証明書×〇決済・引き渡しの時売買契約時に用意した書類・印鑑〇〇住民票△〇

■土地売買で必要な書類

書類によっては申請してから手元に届くまで数週間程度かかる場合もあるので、余裕を持って準備を始めることをおすすめします。

4.土地の売買を上手に進めるコツ

土地売買をスムーズに進めるためには、次の3つのコツをおさえておくと安心です。

4-1.土地の権利者全員と話し合意を得ておく

土地売買を進めるにあたり、はじめに権利者全員と話をして売却について同意を得ておきましょう。

土地を複数者で所有している場合、全員の同意がなければ売却できません。

万が一、権利者全員から売却の合意を得られなかったら、持分のみ売却する方法や、分筆して売却する方法があります。

4-2.買主に告知すべき事がないかを把握する

土地に不具合や欠陥があるなら、売買契約を締結する前に買主に全て伝えましょう。

例えば、「敷地や所有物の一部が隣地に越境している」「土壌汚染が発覚した」などです。

欠陥がある状態を隠したまま契約を結び、後に発覚した場合は、契約不適合責任に基づき売主が責任を負います。

売主は欠陥改善にかかる費用や最悪の場合は損害賠償を請求される可能性もありますので、必ず伝えましょう。

4-3.複数社に査定を依頼する

土地売買を依頼する不動産会社は、複数社に査定を依頼してから決めましょう。

不動産会社によって土地売買の実績や知名度、エリアに精通しているかなど特徴が異なります。また、不動産会社ごとに独自の査定基準を設けていて、査定結果にも差があります。複数社の査定結果を比較して、ご自身が希望する条件で売却が実現できる不動産会社を見つけましょう。

複数社への査定依頼は、「不動産売却 HOME4U」などの一括査定サービスがおすすめです。まとめて複数社に同じ質問ができるため、回答によって担当者の姿勢や提供される情報などからかんたんに比較できます。

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まとめ

土地売買の基本的な流れや費用について解説しました。

売主は、土地を売り出す前から必要書類を揃えたり、相場を調査したりするなどの準備が必要です。売り出した後の広告活動は不動産会社に任せるケースが増えますが、内覧準備や当日の対応は売主が行います。

また、買主は購入希望の土地を内覧し、購入の意思が固まったら不動産会社を経由して買付申込書を売主に提出し、価格交渉後、売買契約を締結します。

そして、買主の住宅ローンの本審査が完了したら、決算と引き渡しを行います。

買主が決まった後の手続きも含めると、準備期間から売却完了まで3ヶ月～6ヶ月程度はかかることが想定されるため、売主は余裕を持ったスケジュール調整が重要です。

少しでも高値での売却を実現するために、土地査定は複数社へ依頼し、内容を比較してから依頼先を決めましょう。