レインズとは?売主が必ず見るべきポイントをやさしく解説

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不動産売却の際、不動産会社と媒介契約をしたタイミングで、「レインズ」という聞きなれない言葉が登場します。

不動産会社から「レインズに登録しておきましたから」と言われ登録済証が交付されるケースもありますが、それがどういう意味を持つのか気になる人も多いでしょう。

そこで、本記事ではレインズについて詳しく解説いたします。
レインズの仕組みを知ると、場合によってはその効果を十分に発揮させることができるようになります。
最後までお読みいただき、ご自身の不動産売却に役立てていただけると幸いです。

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1. レインズとは

レインズとは、指定流通機構が導入している情報システムのことです。

Real Estate Information Network System の頭文字を取って、レインズ(REINS)と称されています。

Real Estateは英語で不動産を意味します。
指定流通機構とは、1988年に建設大臣(現・国土交通大臣)の指定により作られた不動産業界全体を統一するために作られた組織です。

簡単に言うと、レインズは不動産会社向け・プロ以外の一般人には非公開なシステムです。

イメージとしては、一般の方が見るSUUMOやアットホーム、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトの「プロしか見られないバージョン」がレインズになります。

ただ、ちょっと違うのが、一般の方向けのサイトでは売出中の物件しか見ることができませんが、レインズでは売却が決まった成約情報も見ることができるという点です。

レインズでは実際に決まった成約価格を見ることができますので、不動産会社は査定にも役立てることができます

レインズは価格査定にも使われており、不動産会社にとっては必要不可欠なシステムとなっているのです。

2. 媒介契約の種類とレインズの関係

レインズは、媒介契約と深く関わりますので、この章では媒介契約の種類とレインズの関係について解説します。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引も不可。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。

※自己発見取引とは自分で買主を見つけてくることです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
それに対して、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約となります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、専属専任媒介契約は自己発見取引も禁止されており、専任媒介契約では自己発見取引はできるという違いがあります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結すると、不動産会社にレインズへの物件登録義務が生じることになります。
登録義務までの日数の以下のように定められています。

専属専任媒介契約 契約締結の日から5日以内に登録
専任媒介契約 契約締結の日から7日以内に登録

一方で、一般媒介契約にはレインズへの登録義務はありません。

専属専任媒介契約や専任媒介契約の有効期間は最長3ヶ月であり、売主はその間、依頼した1社の不動産会社の対応次第で売却の成否が決まります。

ここで、A社に専任媒介で依頼するケースを考えます。
A社は自分で買主を見つけてくることができれば、売主からも買主からも仲介手数料をもらうことができます。

売主からも買主からも仲介手数料をもらうことを「両手仲介」と呼びます。

一方で、買主を別の不動産会社が見つけてきた場合、買主からの仲介手数料は受け取れません。
売主と買主の不動産会社が別になることを「分かれ」もしくは「片手仲介」と呼びます。

A社は専任媒介を締結すると、3ヶ月以内に買主を見つければ、両手仲介となり、手数料収入が倍になるチャンスが生じます。

例えば、B社なら4,500万円で買う買主を連れてくることができるのに、A社は4,000万円の買主しか見つられないようなことも起こります。

本来、売主にとっては、B社が買主を連れてきた方が得ですが、A社は買主をB社に取られてしまうと、両手仲介の機会を逃してしまいます。

すると、専任媒介を受けた不動産会社は、「外部の不動産会社に情報を公開するのは止めよう」という動機付けが働きます。

専任媒介を受けた不動産会社が情報を隠し、物件を独り占めしようとすることを「囲い込み」と呼んでいます。

売主は、囲い込みを受けると、売却が依頼した不動産会社の力量に大きく依存してしまうため、売却価格が安くなってしまうリスクがあります。

A社がB社の持ち掛けた4,500万円の話を勝手に断り、A社が自分で見つけた4,000万円の客だけを売主に紹介するようなことが起こり得ます。

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、売主側の仲介が1社独占となってしまうことから、構造上、囲い込みリスクが生じやすいのです。

そこでレインズが登場します。
レインズは専任媒介契約制度と同時に誕生しました。

専属専任媒介契約や専任媒介契約を受けて不動産会社に、レインズ登録を義務化すれば、他の不動産会社に強制的に情報が開示されます。

つまり、レインズは「専任媒介または専属専任媒介」で生じやすい囲い込みリスクを緩和するために存在するシステムなのです。

尚、一般媒介では、複数の不動産会社に売却を依頼できるため、そもそも情報が1社だけに囲い込まれてはいません。

一般媒介では売主は不利益を受けにくい契約と考えられるため、レインズの登録義務がないのです。

3. レインズの役割

この章ではレインズの役割について解説します。

3-1. 導入時の時代背景

囲い込みリスクの緩和といっても、最近の人はピンと来ない人がほとんどです。

理由としては、今では多くの売物件の情報が、一般の方が見ることのできる不動産ポータルサイトで公開されているからです。

レインズが最初に運用され始めたのは、1986年(昭和61年)からでした。
当時は、インターネットは普及しておらず、不動産ポータルサイトなどももちろん存在しない時代です。

不動産を購入したい人は不動産会社に出向き、店舗内で物件情報を紹介してもらっていました。

不動産会社の中に入ると営業マンが奥の書棚からゴソゴソっと物件情報を取り出してきて、「実はこんな情報もありますよ」と誰も知らない物件を見せてくれた時代です。

当時は不動産会社が独自で持っていた情報をこっそり扱っていましたので、囲い込みが生じやすい状況にありました。

そこで、囲い込みを是正するために導入されたのがレインズとなります

しかしながら、今は情報を不動産ポータルサイトに載せないと商売にならない時代です。

今どきは、売物件の情報は他社の不動産会社のみならず、個人の買主に対してもフルオープンとなっています。

A社が扱っている情報をB社が知らないというのは考えにくいです。
今ではB社が不動産ポータルサイトでA社の情報を見つけ、A社に問い合わせることもできてしまいます。

そのため、不動産会社間のみで見ることのできるクローズドなシステムの意味合いは薄れてきており、レインズの説明をされてもピンと来ない人は増えています。

3-2. 形骸化していたレインズ機能

レインズには、囲い込みリスクを防止する役割がありましたが、課題もありました。
それは、専任媒介や専属専任媒介を受けた不動産会社には、レインズ登録義務はありましたが、その後の対応には何の義務もなかったという点です。

例えば、A社がレインズに売物件を登録すると、全国の不動産会社が物件情報を見ることができます。

すると、B社が「弊社に良いお客様がいるので紹介したいのですが?」と問合せすることが可能です。

しかしながら、A社はその提案を受けるまでの義務はなかったため、B社からの申出を断ることができました。

A社が他の不動産会社からの申出を断ってしまえば、結局のところ、情報を囲い込んでいるのと同じです。

レインズでは情報公開から先の取扱にルールが存在しなかったため、システムそのものが形骸化していきました。

4. 新たに整備された取引状況管理機能でこんなことがわかる!

レインズが形骸化してしまったことから、2016年1月より取引状況管理機能が加わりました。

4-1. 売却時に売主が必ず確認するべき「取引状況」とは

従来のレインズでは、売主は物件の情報がどのように扱われているのか分かりませんでした。

A社に依頼しても、B社からの申出をA社が断っていた可能性もあったため、囲い込みの懸念が払しょくできないとう課題がありました。

そこで、売主が依頼した不動産会社がきちんと他社の申出を受け付けているかどうかを確認できるようにしたのが「取引状況管理機能」になります。

取引状況には、「公開中」と「書面による購入申込あり」、「売主都合で一時紹介停止中」の3つがあります。

公開中」とは、客付業者(買主を見つけてくれる不動産会社のこと)から案内等を受けられる状態のことを指します。
書面による購入申込あり」とは、客付業者から書面による購入申込を受けた状態のことです。
売主都合で一時紹介停止中」は売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状況となります。

「公開中」となっている物件は、専任媒介を受けた不動産会社は客付業者への紹介を拒否できません。
それに対して、「書面による購入申込あり」や「売主都合で一時紹介停止中」は、客付業者への紹介を拒否できることになっています。

「公開中」の物件は、客付業者への紹介を拒否できないという強制力が加わったため、レインズ掲載後の囲い込みは、取引状況管理機能によってできなくなっています。

4-2. 売主専用画面の使い方

売主は専任媒介または専属専任媒介を依頼した場合、レインズ上で売り主専用画面から取引状況を確認することができます。

不動産会社から受領する登録証明書に記載されているIDとパスワードを使って「売却依頼主物件確認」画面にログインし、登録内容を確認することができます。

取引状況については、「公開中」となっていることをしっかりと確認するようにしてください。

売主が何も指示していないのに、「売主都合で一時紹介停止中」となっていたり、「書面による購入申込あり」となっていて、売主に何も相談が来ていなければ、囲い込みである可能性もあります。

通常、売却を依頼した状態であれば、取引状況は「公開中」となっています。
専任媒介または専属専任媒介で売却を依頼したら、必ず「公開中」となっているかどうかを確認するようにしましょう。

参考資料:公益財団法人 東日本不動産流通機構 「取引状況管理」機能について

不動産売却塾 コラム “近所にバレずに売却するならレインズは効果的!?”

フルオープンな情報公開が当然の昨今では、クローズドな情報公開システムであるレインズの意味合いは薄れつつあります。

しかしながら、売却していることを他人に知られたくない売主にとっては、レインズは大きな効果を発揮します

不動産の売却では、ご近所トラブルや離婚、借金の返済等、売却していることを他人に知られたくないというケースがあります。

通常の方法で売却活動を進めると、チラシ等で「あの家は売りに出されている」ということが近所にも知れ渡ってしまいます。また、ポータルサイトで近所の住民につながりのある誰かの目に触れることで、売却を進めていることが分かってしまいます。

他人に知られたくない人にとっては、フルオープンな情報公開は避けたいところ。そこで、売却を他人に知られたくない人は、専任媒介または専属専任媒介で売却することをおススメします

不動産会社には、ネット広告やチラシを行わないで欲しいと希望をきちんと伝えてください。レインズには情報が公開されるため、プロの方たちの間にのみ広く情報を届けることが可能です。

もちろん、レインズで物件情報を見た不動産会社が広告やチラシを行うことはありません。たまたま「当該物件のような家が欲しい」という買主を抱えている不動産会社がいれば、購入希望者を紹介するだけになります。

レインズの仕組みを理解し、上手に利用することで、不動産売却がスムーズに実現できることでしょう。

まとめ

いかがでしたか。
レインズについて解説してきました。
レインズは、「専任媒介または専属専任媒介」で生じやすい囲い込みリスクを緩和する役目を持ちます。

ただし、現在では売物件はインターネットでフルオープンに情報公開されることが当然となってきたことから、レインズ創設時と比べると、レインズの意味合いは薄れてきています。

ただし、売却していることを他人に知られたくない人は、レインズの効果に期待できます。
売主は取引状況なら確認することができますので、登録済証が発行されたら、ぜひ取引状況を確認するようにして下さい。

レインズの仕組みを上手く利用して、不動産を高くスムーズに売却しましょう。

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