不動産の相場は?土地・マンション・戸建ての調べ方と注意点

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不動産の相場は?土地・マンション・戸建ての調べ方と注意点

不動産を売却する予定がある方は、「相場」が気になるかと思います。
相場よりも安く売ってしまうと損をしますし、相場よりも高く売ろうとすると全く売れないという結果に終わります。

また、相場を調べるにあたっても、「土地」「マンション」「戸建て」では、調べ方や注意点などが異なります。

不動産を売却する上では、売主もある程度の相場を知り納得した形で売りに出すことが、できるだけ高くスムーズに売るための失敗しないコツなので、売却のご予定がある方にはぜひとも知っていただきたい情報です。

そこでこの記事では、「不動産相場の調べ方」や「注意点」について解説します。
ぜひ最後までおつきあいいただき、少しでも高くスムーズに売却を成功させるための第一歩としてください!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1.不動産相場の推移

まずは、不動産の相場の推移について解説します。
公益財団法人東日本不動産流通機構によると、首都圏における「土地」と「マンション」、「戸建て」の過去10年間の平均価格の推移は以下の通りです。

首都圏における「土地」と「マンション」、「戸建て」の過去10年間の平均価格の推移

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)

上記のグラフは青い線が売り出し価格、赤い線が成約価格です。
売り出し価格とは、チラシやインターネット広告に記載されている販売価格のことを指します。
成約価格とは実際に売却が決まった価格のことです。
グラフ中のパーセンテージは、成約価格の売り出し価格に対する割合を示しています。

成約価格の売り出し価格に対する割合は、過去10年間を平均すると、土地が「93%」、マンションが「101%」、戸建てが「80%」となっています。

不動産の相場とは、「成約価格の相場」を指します。
土地価格は、売り出し価格よりも1割程度低い価格が相場です。
マンション価格は、売り出し価格とほぼ同じ価格が相場となっています。
戸建て価格は、売り出し価格よりも2割程度低い価格が相場です。

2020年の傾向としては、マンション価格は2019年よりも上がっています。
一方で、土地と戸建てについては2020年の価格は2019年よりも下がりました。
土地と戸建てについては、価格相場が下落局面に入りつつあります。

次章より不動産のうち「土地」、「マンション」、「戸建て」のそれぞれの相場の調べ方を解説します。

マンションや戸建て、ビル等の相場の変異は土地の変動によるところが大きいため、次章ではまず土地相場の調べ方から紹介します。

2.土地の相場の調べ方

土地の相場の調べ方には、以下の4つの方法があります。

(1)土地総合情報システムで調べる
(2)地価公示・都道府県地価調査で調べる
(3)相続税路線価で調べる
(4)固定資産税評価額で調べる

それぞれ詳しく見て行きましょう。

土地の相場を調べる方法は、こちらの記事で詳しく解説しています。

【保存版】土地の相場を調べる4つの方法と売却のコツ

2-1.土地総合情報システムで調べる

土地の相場を調べるには、土地総合情報システムを利用するのが最適です。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が運営している不動産の価格情報サイトです。
土地総合情報システムは、土地の価格をズバリ把握できるため、土地相場を調べるには最適なシステムとなっています。

不動産を取引した人に対しては、取引後、国土交通省から価格調査等のアンケートが届きます。

アンケートの回答は任意ですが、土地総合情報システムはこのアンケート結果が元データとなっています。

アンケートでは売買当事者でしか知りえない成約価格を回答しますので、土地総合情報システムは成約価格ベースの相場を把握できます。

ただし、公開されているデータは個人情報が特定できない形となっているため、どこの土地の取引なのかはわかりません。
単に数字が羅列されるだけなので、情報としてはわかりにくいです。

また、データ量としては多くはないことから、ほとんど事例が出てこないエリアもあります。
都市部の住宅街のように比較的土地取引の多いエリアでない限り、利用しにくい点がデメリットです。

こちらの記事で詳しく解説しています。

土地総合情報システムって何?どのようなことができるか解説

2-2.地価公示・都道府県地価調査で調べる

土地の相場は、地価公示または都道府県地価調査で調べるという方法もあります。

地価公示や都道府県地価調査は、全国地価マップで調べることができます。

地価公示とは、国が公表している毎年1月1日時点における標準地の価格のことです。
標準地とは、地価公示価格を算出するために指定された定点観測ポイントになります。

標準地は全国で約26,000地点が指定されており、その地域の標準的な利用のされ方がなされている土地が指定されています。

一方で、都道府県地価調査とは、都道府県が公表している毎年7月1日時点における基準地の価格のことです。

基準地とは、地価公示の標準地が不足しているようなエリアにおいて、標準地を補う形で指定された定点観測ポイントになります。

全国で約21,000地点が指定されており、標準地と同様にその地域の標準的な土地が基準地となっています。

地価公示も都道府県地価調査も同じ価格水準です。
違いは価格時点が半年ずれているというだけになります。

地価公示や都道府県地価調査は、時価よりも若干低めの価格設定となっています。
都市部では、時価は地価公示または都道府県地価調査の1.5~2.0倍程度となっているエリアもあります。
地方では、時価は地価公示または都道府県地価調査の1.0~1.1倍程度です。

2-3.相続税路線価で調べる

土地相場は、相続税路線価で調べる方法もあります。
相続税路線価も全国地価マップで調べることが可能です。

相続税路線価とは、国税庁が公表している毎年1月1日時点における全国路線価地区の価格になります。
相続税路線価は、土地の相続税評価額を求めるために使われる土地単価です。

相続税路線価は、地価公示または都道府県地価調査の80%程度の水準で価格が決まっています。

そのため、相続税路線価を0.8で割ると、地価公示または都道府県地価調査の価格水準になります。

都市部であれば、相続税路線価を0.8で割った数値に1.5~2.0倍すれば、およその時価ということになるということです。

「路線価」について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参考ください。

【2021最新版】不動産売却でよく耳にする「路線価」とは?直近3年分の傾向も解説!

2-4.固定資産税評価額で調べる

土地相場は、固定資産税評価額で調べる方法もあります。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されている価格のことです。

固定資産税評価額は、市区町村(東京23区は都)が3年に1度、1月1日時点における全国の課税対象地の価格になります。

固定資産税評価額は、地価公示または都道府県地価調査の70%程度の水準で価格が決まっています。

そのため、固定資産税評価額を0.7で割ると、地価公示または都道府県地価調査の価格水準になります。

都市部であれば、固定資産税評価額を0.7で割った数値に1.5~2.0倍すれば、およその時価ということになるということです。

3.マンションの相場の調べ方

マンションの相場の調べ方には、以下の4つの方法があります。

(1)不動産ポータルサイトで調べる
(2)レインズマーケットインフォメーションで調べる
(3)土地総合情報システムで調べる
(4)シミュレーターを使って調べる

それぞれ詳しく見て行きましょう。

マンション相場の調べ方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

売却前にしっかり調査!マンション相場と相場より高い物件の特徴

3-1.不動産ポータルサイトで調べる

マンションの相場は、不動産ポータルサイトで調べることも可能です。
不動産ポータルサイトとは、売り物件の広告サイトになります。

不動産ポータルサイトは現在売りに出している物件の売り出し価格しか知ることができませんが、マンションは売り出し価格と成約価格がほぼ同じという性質がありました。
したがって、不動産ポータルサイトで知り得る売り出し価格が相場価格と理解して問題ないことになります。

マンションの場合、特に同じマンションの売り物件が相場の参考になります。
同じマンションで、たまたま売り出している物件があれば非常に参考になりますので、ぜひチェックしておきましょう。

3-2.レインズマーケットインフォメーションで調べる

マンションの相場は、レインズマーケットインフォメーションで調べることができます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している公的なサイトです。

全国の不動産会社から大量の成約価格情報を吸い上げてデータが構築されているため、的確な情報を知ることができます。

レインズマーケットインフォメーションなら、地域や最寄り駅、面積、間取り、築年数等の条件を絞り込んで自分のマンションに近い物件の相場を把握することが可能です。

不動産ポータルサイトで同じマンションの売り物件が見つからない場合は、レインズマーケットインフォメーションで調べてみることをおススメします。

レインズの見方や利用時のポイントについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

レインズとは?売主が必ず見るべきポイントをやさしく解説

3-3.土地総合情報システムで調べる

マンションの相場は、「2-1」でご紹介した土地総合情報システムで調べることもできます。
ただし、データ量はレインズマーケットインフォメーションよりも少ないため、若干利用しにくいです。

3-4.シミュレーターを使って調べる

マンションの価格は、シミュレーターを使って調べることもできます。
昨今は、ホームページ上に無料でマンションの価格を調べることができるシミュレーターが存在します。

一部を除き、ほとんどのシミュレーターの精度は高くはありませんが、簡単に相場を把握できるという点はメリットです。

レインズマーケットインフォメーションではわかりにくいという方には、シミュレーターがおススメとなります。

4.戸建ての相場の調べ方

戸建ての相場の調べ方には、以下の4つの方法があります。

(1)レインズマーケットインフォメーションで調べる
(2)土地総合情報システムで調べる
(3)築25年超なら土地価格を調べる
(4)築40年超なら解体費用も調べる

それぞれ詳しく見て行きましょう。

4-1.レインズマーケットインフォメーションで調べる

戸建ての相場は、「3-2」で紹介したレインズマーケットインフォメーションで調べるのが適切です。
戸建ては、統計上の売り出し価格と成約価格との差が2割もあり、不動産ポータルサイトの情報があまり役に立ちません。

そのため、成約価格ベースの情報を知り得るレインズマーケットインフォメーションで調べるのがおススメです。

4-2.土地総合情報システムで調べる

戸建ての相場は、「2-1」で紹介した土地総合情報システムで調べることも可能です。
ただし、データ量はレインズマーケットインフォメーションよりも少ないことから、まずはレインズマーケットインフォメーションを使って調べることをおススメします。

4-3.築25年超なら土地価格を調べる

戸建てで築25年超の物件なら土地価格を調べることが物件価格の相場把握に繋がります。
戸建ては、築25年以上となると建物価格はゼロ円で評価されることが一般的です。

物件がほぼ土地価格のみで取引されることから、「第2章 土地の相場の調べ方」で解説した方法に従い、土地価格で相場を把握することになります。

4-4.「築40年超」なら解体費用も調べる

戸建てで築40年超なら解体費用も調べることが必要です。
なぜなら、築40年超の物件は、取壊し前提で取引されることがよくあります。
取壊し前提の物件は、古家付きのままで売ると、価格は土地価格から解体費用を控除した価格になります。

築40年超の戸建ての価格 = 土地価格 - 解体費用

建物の解体費用も、ある程度の相場が存在します。
構造別にみる解体工事費用の坪単価は下表の通りです。

一戸建ては35坪前後のものが多いため、35坪を前提に総額も表示します。

構造 坪単価 総額※
木造 坪4~5万円 140万円~175万円
鉄骨造 坪6~7万円 210万円~245万円
鉄筋コンクリート造 坪7~8万円 245万円~280万円

※総額は建物を35坪とした場合で計算

築40年を超える戸建てが、必ずしも全て取壊し前提で取引されるとは限りませんが、取壊し前提となると土地価格よりも低く取引されることが一般的です。

5.相場を調べるにあたっての注意点

相場を調べるにあたっての注意点前章まで「調べ方」についてご紹介しましたが、相場を調べるにあたっての注意点が存在します。
注意点は以下の4つです。

(1)自分の調査結果を過信しないこと
(2)売り出し価格と成約価格の違いを意識すること
(3)条件の違いを意識すること
(4)最終的には複数の不動産会社に査定を依頼すること

それぞれ詳しく見て行きましょう。

5-1.自分の調査結果を過信しないこと

相場を調べるにあたっては、自分の調査結果を過信しないことが注意点となります。
相場の把握は方法を知ったからといってできるものではなく、把握ができるようになるには「慣れ」が必要です。

不動産会社の社員は何年もかけて様々な取引事例を見てきているからこそ相場を把握できるのであって、新入社員がいきなり相場を把握できるわけではありません。

不動産の取引には特殊な事情によって高過ぎる価格や安過ぎる価格で取引されている事例も実在し、適正な相場を把握するには特殊な事情を背景とする取引を排除できる目線も必要となってきます。

また、不動産会社は「レインズ」と呼ばれる不動産会社しか見ることのできないシステムを使って具体的な事例を把握しています。

レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムのようなあいまいな情報から相場を推測しているわけではなく、具体的でわかりやすい事例をもって価格を把握しているのです。

そのため、不動産会社は経験も豊富で、一般の方とは参考にしている情報源が全く異なる状況の中で相場を把握していることになります。

逆にいえば、一般の方は経験量も少なく、限られた情報の中でしか相場を調べることができないため、ある意味、間違った相場観を持ってしまう可能性もあります。

レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムでは、ある程度の情報しか知りえないので、調べた調査結果はあくまでも参考程度に留め、過信しないことがポイントとなります。

5-2.売り出し価格と成約価格の違いを意識すること

不動産ポータルサイトやチラシを使って相場を調べるときは、売り出し価格と成約価格の違いを意識することが注意点です。

特に、土地と戸建ては売り出し価格と成約価格との乖離が大きいため、不動産ポータルサイトで知りえた売り出し価格はあまり参考にならないといえます。

レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムは成約価格をベースとした情報サイトですので、相場は成約価格ベースの情報で調べるようにしてください。

5-3.条件の違いを意識すること

事例を見て相場を把握する際は、条件の違いを意識することが注意点です。

土地であれば、駅からの距離や面積、形状、前面道路の幅員、角地か否か等の条件が価格に影響しています。

また、戸建てであれば、さらに建物の築年数や間取り、設備や仕上げの仕様、リフォームの有無等まで加わるため、条件が複雑化します。

マンションの場合、同じマンションであってもバルコニーの向きや階数、部屋の大きさ、間取り、リフォームの有無等が異なるはずです。

相場を把握する上では、できる限り条件の近い事例を参考にすることが基本となります。
全く同じ条件の事例は存在しませんので、どんなに近い条件の物件でも自分の物件の価格とは若干異なるということは知っておきましょう。

5-4.最終的には複数の不動産会社に査定を依頼すること

売却をご検討でこの記事を読んでいる方が実際にどのくらいで売れるのかを最終判断するなら、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することが注意点です。
「複数の会社」という点は、あとでとても重要になるので、頭の隅に入れておいてください。

売却前に自分で相場を調べることは大切ですし、おススメするのですが、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムを使っても、あなたご自身の不動産がいくらで売れるのかをピンポイントで把握するのはやはり困難です。
ですので、ある程度調べたら、すぐに査定の段階へ移行するのが良いでしょう。

ただし、不動産会社の査定も、その会社が考える売却予想価格に過ぎないため、1社だけの査定では正解かどうかの判断はできかねます。
そこで、複数の会社の査定を受け、査定結果を横並びにすると、自然とストライクゾーンが見えてきます。

とはいえ、複数の不動産会社に一社ずつ声をかけるのは手間も時間もかかってしまいます。
場合によっては、賃貸業が専門の不動産会社に声をかけしまい、売却の知見のない査定額を出されてしまう恐れもあります。

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まとめ

いかがでしたか。
不動産相場について解説してきました。

土地相場の調べ方は、土地総合情報システムで調べる方法や、公的評価額から推測する方法がありました。

マンションの相場は、不動産ポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションで調べる方法が適切です。

戸建ての場合は、レインズマーケットインフォメーションを中心に使い、築25年超なら土地価格、築40年超なら解体費用も調べながら相場を把握していきます。

相場を調べるにあたっては、自分の調査結果を過信しないよう注意し、最終的には複数の不動産会社に査定を依頼することをおススメします。

ある程度相場を調べたら、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を使って、売却成功に繋がる「査定」を受けてみてください。

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