土地売却に必要な確定測量の費用と流れは？失敗しない注意点も紹介

土地、もしくは土地付き一戸建てを売りたいが、土地の境界が曖昧で、

• 売り方の手順がわからない
• 測量を誰にいつ依頼するかわからない

など悩みを抱えている方も多くいると思います。
通常、隣家との間には土地や道路との境界を示す「境界標」や「境界杭」がありますが、先祖代々引き継いでいる土地には、いつの間にかなくなっているような土地も数多くあります。そのような土地の売却を検討している方は、まずは不動産会社に相談いただければ大丈夫です。不動産会社が確定測量する企業を紹介してくれることが一般的だからです。

確定測量をしておかないと、売却するときに買主や隣地所有者と境界について揉める場合があるため、土地を売却するには境界を明確にすることがとても重要です。

この記事では、土地や土地付き一戸建てを売却したい方のために、確定測量について、費用や期間など詳しく説明しています。
ぜひ参考にしていただき、トラブルの起きない売却を実現していただければ幸いです。

1.確定測量と現況測量の違いは何か？

• 確定測量とは
  確定測量とは、隣地所有者立会いの下、正確な面積を測り、境界を確定させる作業です。
  土地を売却する場合や、相続税をお金ではなく物で支払う物納の場合など、土地の価値を決定するときに確定測量が必要です。

• 現況測量とは
  一方で、現況測量というのがあり、こちらは、隣地所有者の立ち合いが不要で、現時点で確認できる土地境界点を元に境界を決定します。費用は抑えられますが、実際の面積と異なる場合があるため、売却時に損をする可能性があります。

2.確定測量した方がいい土地、しなくてもいい土地

では、確定測量したほうがいい土地とはどのようなものがあるのでしょうか。
下表にまとめましたので、見ていきましょう。

それでは、上表の各項目について詳しく見ていきましょう。

2-1.確定測量したほうがいい土地、確定測量が必要な土地

• 境界が一部不明の土地、最後に測量してから年月が経っている土地、境界杭・フェンス・塀がない土地
  このような土地をお持ちの場合は、境界が確定していない部分があるため、確定測量で境界をはっきりさせてから、売却することをお勧めします。境界杭が何らかの理由で無くなった場合も同様です。
  また、測量してから年数の経っている土地も現在の技術で再度測量し境界を確定したほうがいい場合があります。
• 市街地で評価が高い土地
  市街地のような地価の高いエリアの土地をお持ちの場合、登記簿上の面積と実際の面積に乖離があると、実際よりも狭い面積で登記簿に登録されている場合は、評価額に大きな差が出てしまいます。確定測量で正確な面積を出しましょう。
• 抵当権を設定しようとしている土地
  お持ちの土地に抵当権を設定する場合は、正確な土地の面積が必要なため、確定測量が必要です。また、土地の一部に抵当権を設定する場合も、土地の分筆をするために確定測量が必要です。
• 相続税を物納する土地
  相続した土地の相続税を物納（お金でなくて物で支払う）する場合も、正確な土地の価値を調べる必要があるため、確定測量が必要です。

では、確定測量しなくてもいい土地はどのようなものがあるでしょうか。詳しく見ていきましょう。

2-2.確定測量しなくてもいい土地

• 分譲されたばかりで境界が明確な土地
  最近分譲されたばかりの土地を売る場合、法務局に分筆後の正確な地積測量図がある場合があります。この場合は、法務局の地積測量図を元に境界を確認することができるので、確定測量は不要です。
• 地方の広大な土地、土地の価格よりも確定測量の費用が高くなりそうな土地
  地価の低い広大な土地や確定測量の費用の方が高くかかりそうな土地の場合は、確定測量をせずに土地を売買したほうが良い場合があります。
• 行政の承認まで時間がかかる土地
  土地の境界を決めるのに、行政が関係する場合は承認に長い時間がかかります。
  そのような場合には、確定測量の完了前に買主との合意のもと、売却することが可能です。

土地売却を具体的にお考えであれば、確定測量を請け負ってくれる不動産会社もあるので、まずは不動産会社に相談してみましょう。国内最大級の不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)　」なら一度の申し込みで最大6社にまとめて査定依頼ができます。確定測量の相談に応じ、お持ちの土地を高く売却してくれそうな会社を見つけてください。

3.確定測量にかかる費用

次に確定測量にかかる費用を見ていきましょう。
もし、売却予定の土地が公道や河川など国や行政が所有する官有地と接しているのであれば、官民査定と言って境界の確認に国や行政の確認を取らなければならず、費用は高めの60～80万円が相場です。

民有地のみと隣接している場合は、官民査定無しの確定測量になりますので、官民査定有りの半分くらいで35～45万円程度となります。

確定測量の工程別の費用の内訳は以下となりますので、参考にしてみてください。

※依頼先、土地の状況により費用に幅が出ますので、詳細は企業に確認してください。

お持ちの土地の形状や依頼する業者により費用が異なりますので、売却を検討していたらまずは不動産会社に確定測量ができるかどうか相談してみましょう。確定測量のみ実施したい場合は、法務局で確定測量を実施してくれる会社を紹介してもらえます。複数の会社に見積もりを依頼するとよいでしょう。

4.確定測量の流れ

確定測量は、土地家屋調査士に依頼して作業してもらいます。登記を申請するまでに大体1か月半～3か月以上かかります。スケジュールに余裕をもって進めましょう。
では、実際に確定測量を依頼する場合、どのような流れで進めればよいでしょうか。
簡単な工程とかかる期間を示しましたので、参考にしてください。

ステップ1．土地家屋調査士に測量を依頼
確定測量する際には、不動産の登記の専門家である土地家屋調査士に依頼しましょう。
売却を検討していたら不動産会社でも紹介してもらえる場合があるので、まずは相談してみましょう。確定測量のみ依頼する場合は、法務局に相談すれば企業を紹介してもらえます。

ステップ2．資料をそろえる
確定測量の前に、まずは大まかな境界を測量する現況測量を行います。現況測量に必要な書類を法務局や役所に行って揃えます。
以下の書類を集め、土地家屋調査士に提出しましょう。

• 公図
• 登記簿謄本
• 共同担保目録
• 地積測量図
• 建物図面

ステップ3．現況測量
前述の資料をもとに土地家屋調査士が現地で測量をし、仮境界を定めます。場合によっては仮杭の設置もあります。この時、隣地所有者の測量の立会いは必須ではありません。
仮測量実施後に、隣地所有者への立会い依頼をします。

ステップ4．境界確認作業
隣地所有者立ち会いの下、依頼主と土地家屋調査士で仮境界を示しながら同意を得る作業です。
この時、道路などの公共用地と接していれば、行政の職員が立ち会います。

ステップ5．確定測量を実施、境界確認書を作成
決定した境界線を元に図面を作成します。境界点を示した境界確認書を作成し、依頼主と隣地所有者双方で押印します。確定測量図が認定されたら、正式な境界標を設置します。

ステップ6．登記を申請
確定測量図面と境界確認書を法務局に提出し、登記申請を行います。

5.確定測量を失敗しないための注意点

では、実際に確定測量を実施する際の注意点を見ていきましょう。具体的には以下の2点に気をつければ問題ありません。
確定測量の際にトラブルが発生し、境界の確定に時間がかかってしまうと、土地を売りたい時期に売れなくなってしまうなど、売却活動にも影響が出てきてしまうこともあるので、注意が必要です。

• 隣地所有者との関係を良好にする
  境界確定には隣地所有者の立会いも必要なため、普段から隣人との関係を良好にしておくことが重要です。

• 時間に余裕をもって動く
  第4章「確定測量の流れ」で示すように、確定測量には1か月半～3か月以上の時間がかかります。
  お持ちの土地の売却を検討していたら、早めに確定測量の手続きを進めましょう。

6.まとめ

いかがでしたか。
この記事のポイントは、以下の3つです。

1. 土地の売却を検討していたら、確定測量の依頼は不動産会社に相談しましょう。
2. 確定測量の費用の相場は、官民査定の場合は60～80万円、官民査定無しでは35～45万円程度です。
3. 確定測量には大体1か月半～3か月以上の期間を要するので、スケジュールに余裕をもって進めましょう。

土地を売るためには、境界をはっきりさせることが重要だと分かりました。
売却活動をスムーズに進めるためにも、確定測量を検討してみてください。
これを機会に、専門家に相談し、賢く土地を売却しましょう。

売却を具体的にお考えであれば、まずは不動産会社に相談してみましょう。
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