不動産売却の登記費用の相場は？土地・物件の登記ルールを解説！

不動産を売買する時には、仲介手数料や印紙税など、さまざまな費用がかかりますが、その中のひとつに登記費用があります。

登記費用には、不動産を売る時にかかる抵当権抹消のための登記費用と、不動産を買う時にかかる所有権移転のための登記費用の２つがあります。

この記事では、「登記費用はいくらかかるのか？」「買主から登記費用を負担して欲しいと言われたが、払うべきなのか？」「登記費用は譲渡費用に入れることはできないのか？」等々、これから不動産を売ろうとしている方の疑問に答えます。

登記費用の計算方法や負担者、譲渡費用には含まれない理由が、明確に分かりますので、最後までお読みください。

不動産売却を基礎から知りたい方は『不動産売却の入門書』『【完全版】マンション売却の注意点』も合わせてご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. 土地や物件の登記とは

登記とは、不動産を売買した時、相続や贈与などで取得した時に行う手続きのひとつです。登記を行うことで、不動産に対する所有権や、土地や建物の大きさや構造を証明することができます。

不動産の登記の種類、メリット、対抗力についてご紹介しますので、参考にしてください。

1-1.登記の種類

登記には、「表示の登記（表題部登記）」と「権利の登記（権利部登記）」の2種類があります。
表示の登記とは、土地については所在や地番、地目、地積、建物については所在や家屋番号、種類、構造、床面積等の物理的現況を記録する登記です。
権利の登記とは、所有権に関する登記と抵当権等の所有権以外の権利に関する登記になります。
このうち、表示の登記には不動産登記法上の申請義務がありますが、権利の登記には申請義務がありません。
法律上は、不動産売却を行っても所有権移転登記や抵当権抹消登記といった権利の登記はしなくても良いことになっています。
法律のスタンスとしては、「自分の権利を守りたい者が登記すれば良い」という考えだからです。
法律上の義務はなくても、登記は自分の権利を守るために必要です。

1-2.登記を行うメリット

例えば、分譲マンションの1室に住んでいる人は、借主なのか所有者なのか外見だけでは分かりません。登記を行えば、外見からでは分からない権利関係を当事者以外の第三者に示すことができます。
不動産会社や買主といった第三者が、きちんと所有者を把握することは大切です。もし、借主である居住者が勝手に家を売却しようとしても、その家を間違って買うようなトラブルが防げます。
登記は第三者に権利関係を明示することで、取引の安全を図ることができる制度なのです。

1-3.登記の対抗力

登記には、「対抗力」という効力があります。
対抗力とは当事者以外の第三者に対してその権利を主張できることを指します。
例えば、売買契約をしたとしても、売買契約そのものは売主と買主の契約当事者しか知りえないため、売買契約しただけでは所有権が買主に移ったことが第三者には分かりません。
そこで、登記をすることで権利の変動を当事者以外の第三者にも主張できるのです。
登記は自分の権利を守るために行うものですので、必ず登記をするようにしてください。

2.土地や物件の不動産売買で発生する登記費用

不動産売買で発生する登記費用には、「登録免許税」「司法書士手数料」「抵当権抹消登記費用」「所有権移転登記費用」があります。
また不動産を売却した際に抵当権を抹消しても、所有権移転登記にかかる費用はそれぞれ異なります。順番に詳しく見ていきましょう。

2-1.登録免許税は司法書士へ支払う

不動産登記の登録免許税は、司法書士へ支払います。

登録免許税とは、登記内容を変更する際、国に対して支払う税金です。

税金といっても、法務局の窓口手数料といったイメージのものであるため、納税という感覚が湧かない税金となります。

2-1-1.登録免許税の特徴

登録免許税には、申告や納税通知書が届くなどといった、他の税金に見られるプロセスがありません。
登記の内容を変更する際、法務局にて支払えば、納税完了です。

実際には、引渡の前に司法書士からの請求書が来ますので、指定口座に「登録免許税」と「司法書士手数料」を振り込みます。
登録免許税は一旦、司法書士に預けるといったイメージです。

司法書士は、売主や買主から預かっていた登録免許税を引渡日当日に引出し、法務局に代理で支払って登記手続きを行います。

2-1-2.登記簿謄本について

登記簿謄本は、法務局と呼ばれる国の出先機関にて管轄されています。
法務局に行けば、誰でも登記簿謄本を見ることができますし、登記の内容を変更することも可能です。

2-2.登録免許税の計算方法と税率

登録免許税を求める計算式は以下の通りです。

登録免許税の根拠となる価格は、土地と建物共に固定資産税評価額であり、売却価格とは異なります。

税率は、登記原因によって以下のように定められています。

【所有権移転登記の税率】

また、抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。
土地と建物に抵当権が設定されていれば、2,000円となります。

2-3.抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記費用は、通常、売主が負担する費用です。

抵当権とは、銀行が住宅ローンを貸した際、家を担保に取っている権利のことです。
抵当権は、登記簿謄本の「乙区」にその内容が記載されています。
乙区とは、所有権以外の権利に関する内容が記録されている登記箇所のことです。

不動産の売却では、引渡時に買主から受領する売買代金によって住宅ローンを完済します。 住宅ローンを完済すると抵当権を抹消することが可能です。

抵当権の抹消とは、登記簿謄本から抵当権の記録内容を削除することを指します。

2-3-1.抵当権が抹消された登記謄本

削除といっても、具体的には登記簿謄本の記録にアンダーラインが引かれることで削除されていることを表します。

抵当権が抹消された状態の登記簿謄本は、以下のようになります。

2-3-2.抵当権の設定は土地と建物に行う

抵当権は、通常、土地と建物の両方に設定されます。
「土地だけ」、「建物だけ」に設定すると、いざ住宅ローンが払えなくなって競売になったとき、「土地だけ」または「建物だけ」が競売の対象となります。

例えば土地だけが競売になると、建物には競売後も存続する他人の権利(法定地上権と呼びます)が残ってしまいます。
すると、土地の落札価格が低くなってしまい、担保価値が著しく落ちることになります。

よって、土地と建物がある物件では、抵当権は土地と建物の両方につけることが一般的です。

2-3-3.土地が2筆以上ある場合の抵当権

土地が2筆(筆とは土地の単位のこと)以上ある場合、それぞれの筆に対しても抵当権が設定されます。

土地が3筆、建物が1棟の場合は抵当権が設定されている不動産の個数は4つです。

2-3-4.抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」のため、不動産が4つある場合は4,000円となります。

また、抵当権の抹消は司法書士に依頼しますので、司法書士への手数料が別途発生します。

日本司法書士連合会が公表している「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」によると、抵当権抹消に要する司法書士費用は以下の通りです。

「“報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）”．日本司法書士連合会」をもとに、HOME4Uが独自に作成

尚、節約のために抵当権抹消を司法書士に頼まず自力で行おうとする方がいますが、抵当権抹消は銀行が司法書士を使うことを要請してくるのが通常です。

不動産の売却では、売主の「抵当権抹消」と売主から買主への「所有権移転」、買主の新たな「抵当権設定」の3つの登記を一度に行います。
非常に煩雑な作業を擁し、特に新たな抵当権設定に関してはミスが許されない登記となります。

そのため、抵当権の抹消や新たな抵当権設定を伴う不動産売買では、銀行が自力での登記を基本的に認めてくれません。

司法書士を使わずに自力で登記にチャレンジできる売買は、抵当権の抹消や設定が伴わない売買です。

抵当権抹消費用は基本的に節税や節約ができない費用となりますので、割り切って支払うようにしてください。

抵当権抹消に必要な書類や費用・手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。

2-4.所有権移転登記費用

所有権移転登記費用は、通常、買主が負担する費用です。
所有権移転登記とは、登記簿謄本の「甲区」の内容を書き換える作業を指します。
甲区とは、所有権に関する内容が記録されている登記箇所のことです。

中古住宅では、以下の条件を満たすと住宅の軽減税率を受けることができます。

【住宅の軽減税率の要件】

また、2021年3月31日までに行う土地の売買においては、所有権移転の登録免許税の税率は「1.5％」となります。

住宅の所有権移転の登録免許税の税率は以下の通りです。

また、日本司法書士連合会が公表している「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」によると、所有権移転登記に要する司法書士費用を以下に示します。
報酬は、土地1筆及び建物1棟(固定資産評価額の合計1,000万円)の物件を想定しています。

「“報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）”．日本司法書士連合会」をもとに、HOME4Uが独自に作成

他にも不動産売却に仲介手数料をはじめとした、様々な費用がかかります。
詳しくは『不動産売却の手数料でダマされない！』『マンション売却にかかる手数料はいくら』をご覧ください。

3.登記にかかる登録免許税の相場

登録免許税は不動産を取得した経緯によって異なります。土地を取得したケース別の例をご紹介しますので、参考にしてください。

※計算式
登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　税率
※所有権移転登記の税率
相続、合併・・・0.4％、遺贈、贈与・・・2％、売買等・・・2％(原則税率)

4.登記費用の負担者

登記費用の負担者は以下のように区分されることが一般的です。

実はこの区分は、法律ではなく商習慣によって決まっている区分です。

登録免許税法第3条では、登録免許税の納税義務者は以下のように規定されています。

【登録免許税法】

法律では、例えば売買の所有権移転登記も、売主と買主の2人で負担する義務があると書かれています。
ただし、売買契約書で法律と異なる特約を締結した場合でも、その特約は有効です。

通常、不動産の売買契約書では、登記費用の負担について規定を設けています。
抵当権の抹消等は売主側で消除する条項を置くことが通常ですので、抵当権抹消の登記費用は売主負担となります。

(負担の消除)

また、所有権移転登記に関しては、所有権移転登記の申請の条項にて、買主負担と定めることが一般的です。

(所有権移転登記の申請)

このように、登記費用の負担者は売買契約書で必ず記載されていることですので、誤解が生じた場合には、契約書を確認するようにしてください。

尚、所有権移転費用を買主負担とすることは、あくまでも商習慣に基づくものであり、売主負担としても構いません。

例えば、土地を隣地所有者に「お願い」して買ってもらうようなケースでは、売主の立場が弱いこともあり、サービスで所有権移転費用を売主が負担することもあります。

所有権移転費用が買主負担というのは絶対ではなく、売主と買主のパワーバランス次第では、売主が負担することもあるのです。

5.登記費用が譲渡費用に含まれない理由

個人が不動産を売却した場合、税金を計算するために譲渡所得を求めます。
譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものになります。

※1 譲渡価額とは売却価額です。

※2 取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

※3 譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

抵当権抹消の登記費用については譲渡費用に含めることができないのがルールです。

抵当権では、その必要が無くなれば抹消するという行為は、売却とは別の行為の流れとして捉えられていることが理由です。

例えば、10年前に住宅ローンを完済している方が家を売る場合は、売却時点の10年も前に登記は抹消されています。

10年も前の登記費用を譲渡費用とするのは不自然ですし、また売却と同時に支払う登記費用だけを譲渡費用として認めるのも不公平です。

譲渡費用とは、譲渡を実現するために直接かつ通常必要な費用とされています。 抵当権抹消費用は、たとえ譲渡時点に支払われたとしても、支出の遠因が譲渡以前に無関係に存在する費用であると解されているため、譲与費用とは認められないのです。

6.不動産売却で登記に必要な書類

不動産売却で登記に必要な書類は以下の通りです。

※所有権移転登記で住宅の軽減税率の適用を受ける場合には、市区町村長が発行する住宅家屋証明書等が必要となります。

不動産を売却する際に必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説しています。

7. 登記費用を抑えるコツ

土地や物件の登記費用をできるだけ抑えることができれば、お金を節約することができます。しかし、登録免許税は税金なので、金額がはっきりと決まっており「費用を抑える」ことが難しい項目です。

どうしても税金を安く抑えたい方は、税の軽減措置が取られている期間を狙いましょう。また、登記全体にかかる費用を抑えたい場合は、手数料が少ない司法書士事務所に登記を依頼することも重要です。

さらに不動産売買の費用を抑えたい方は、購入にかかる費用を他の工夫で抑えてください。たとえば、物件価格やリフォーム費用を抑えることや、物件を高く売る工夫なら通年行うことができます。

不動産売却を行う場合は、新たな物件の購入費用や売却にかかる全体の予算を決めて動くことで不要な費用を抑えられます。

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まとめ

いかがでしたか。
不動産売却の登記費用や相場、登記費用を抑えるコツについて解説してきました。

不動産売却では売主に抵当権抹消のための登記費用が発生します。
抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
また、買主に所有権移転登記費用が発生します。

登記費用は譲渡費用には含まれませんので、確定申告では間違わないようにしてください。

登記費用は、物件価格によって相場が異なります。登記費用を抑えたい場合は、軽減税率が適用されるタイミングや司法書士の手数料が安い司法書士事務所を選んでください。

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この記事が、不動産売買にかかる費用を抑える一助になれば幸いです。

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