不動産売却の登記費用って何?意外と謎が多いルールを解説!

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不動産を売買する時には、仲介手数料や印紙税など、さまざまな費用がかかりますが、その中のひとつに登記費用があります。

登記費用には、不動産を売る時にかかる抵当権抹消のための登記費用と、不動産を買う時にかかる所有権移転のための登記費用の2つがあります。

この記事では、「登記費用はいくらかかるのか?」「買主から登記費用を負担して欲しいと言われたが、払うべきなのか?」「登記費用は譲渡費用に入れることはできないのか?」等々、これから不動産を売ろうとしている方の疑問に答えます。

登記費用の計算方法や負担者、譲渡費用には含まれない理由が、明確に分かりますので、最後までお読みください。

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1.登記が必要な理由

不動産は、専有しているだけでは所有関係が分からないといった特徴があります。
例えば、分譲マンションの1室に住んでいる人は、借主なのか所有者なのか外見だけでは分かりません。

登記が必要な理由は、外見からでは分からない権利関係を当事者以外の第三者に示すためです。

不動産会社や買主といった第三者がきちんと所有者を把握できれば、例えば借主である居住者からその家を間違って買うようなトラブルが防げます。
登記は第三者に権利関係を明示することで、取引の安全を図ることができる制度なのです。

登記には、「表示の登記(表題部登記)」と「権利の登記(権利部登記)」の2種類があります。

表示の登記とは、土地については所在や地番、地目、地積、建物については所在や家屋番号、種類、構造、床面積等の物理的現況を記録する登記です。

権利の登記とは、所有権に関する登記と抵当権等の所有権以外の権利に関する登記になります。

このうち、表示の登記には不動産登記法上の申請義務がありますが、権利の登記には申請義務がありません。

法律上は、不動産売却を行っても所有権移転登記や抵当権抹消登記といった権利の登記はしなくても良いことになっています。
法律のスタンスとしては、「自分の権利を守りたい者が登記すれば良い」という考えだからです。

法律上の義務はなくても、登記は自分の権利を守るために必要です。
登記には、「対抗力」という効力があります。

対抗力とは当事者以外の第三者に対してその権利を主張できることを指します。
例えば、売買契約をしたとしても、売買契約そのものは売主と買主の契約当事者しか知りえないため、売買契約しただけでは所有権が買主に移ったことが第三者には分かりません。

そこで、登記をすることで権利の変動を当事者以外の第三者にも主張できるのです。
登記は自分の権利を守るために行うものですので、必ず登記をするようにしてください。

2.不動産売買で発生する登記費用と支払いのタイミング


不動産売買で発生する登記費用には、「登録免許税」と「司法書士手数料」の2つがあります。
また抵当権抹消しても所有権移転登記にかかる費用はそれぞれ異なります。
順番に詳しく見ていきましょう。

2-1.司法書士への支払い

登録免許税は先に司法書士への支払いを行います。
登録免許税とは、登記内容を変更する際、国に対して支払う税金です。

税金といっても、法務局の窓口手数料といったイメージのものであるため、納税という感覚が湧かない税金となります。

登記簿謄本は、法務局と呼ばれる国の出先機関にて管轄されています。
法務局に行けば、誰でも登記簿謄本を見ることができますし、登記の内容を変更することも可能です。

登録免許税には、申告や納税通知書が届くなどといった、他の税金に見られるプロセスがありません。
登記の内容を変更する際、法務局にて支払えば、納税完了です。

実際には、引渡の前に司法書士からの請求書が来ますので、指定口座に「登録免許税」と「司法書士手数料」を振り込みます。
登録免許税は一旦、司法書士に預けるといったイメージです。

司法書士は、売主や買主から預かっていた登録免許税を引渡日当日に引出し、法務局に代理で支払って登記手続きを行います。

司法書士に支払う手数料は別途2-3、2-4でご紹介します。

2-2.登録免許税の計算方法と税率

登録免許税を求める計算式は以下の通りです。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率

登録免許税の根拠となる価格は、土地と建物共に固定資産税評価額であり、売却価格とは異なります。

税率は、登記原因によって以下のように定められています。

【所有権移転登記の税率】

相続、合併 0.4%
遺贈、贈与 2%
売買等  2%(原則税率)

また、抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。
土地と建物に抵当権が設定されていれば、2,000円となります。

2-3.抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記費用は、通常、売主が負担する費用です。

抵当権とは、銀行が住宅ローンを貸した際、家を担保に取っている権利のことです。
抵当権は、登記簿謄本の「乙区」にその内容が記載されています。
乙区とは、所有権以外の権利に関する内容が記録されている登記箇所のことです。

不動産の売却では、引渡時に買主から受領する売買代金によって住宅ローンを完済します。
住宅ローンを完済すると抵当権を抹消することが可能です。

抵当権の抹消とは、登記簿謄本から抵当権の記録内容を削除することを指します。
削除といっても、具体的には登記簿謄本の記録にアンダーラインが引かれることで削除されていることを表します。

抵当権が抹消された状態の登記簿謄本は、以下のようになります。

アンダーラインが引かれるだけなので、内容が丸見えで気持ち悪いですが、これで抹消されたことになっています。

抵当権は、通常、土地と建物の両方に設定されます。
「土地だけ」、「建物だけ」に設定すると、いざ住宅ローンが払えなくなって競売になったとき、「土地だけ」または「建物だけ」が競売の対象となります。

例えば土地だけが競売になると、建物には競売後も存続する他人の権利(法定地上権と呼びます)が残ってしまいます。
すると、土地の落札価格が低くなってしまい、担保価値が著しく落ちることになります。

よって、土地と建物がある物件では、抵当権は土地と建物の両方につけることが一般的です。
土地が2筆(筆とは土地の単位のこと)以上ある場合、それぞれの筆に対しても抵当権が設定されます。

土地が3筆、建物が1棟の場合は抵当権が設定されている不動産の個数は4つです。
抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」のため、不動産が4つある場合は4,000円となります。

また、抵当権の抹消は司法書士に依頼しますので、司法書士への手数料が別途発生します。

日本司法書士連合会が公表している「報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)」によると、抵当権抹消に要する司法書士費用は以下の通りです。

低額者10%の
平均
全体の平均値 高額者10%の
平均
北海道地区 8,358円 15,532円 30,120円
東北地区 8,307円 13,863円 26,001円
関東地区 9,536円 15,613円 83,795円
中部地区 9,839円 16,638円 35,220円
近畿地区 9,933円 18,795円 32,444円
中国地区 9,471円 15,289円 26,682円
四国地区 9,917円 14,409円 21,562円
九州地区 9,737円 13,821円 22,676円

尚、節約のために抵当権抹消を司法書士に頼まず自力で行おうとする方がいますが、抵当権抹消は銀行が司法書士を使うことを要請してくるのが通常です。

不動産の売却では、売主の「抵当権抹消」と売主から買主への「所有権移転」、買主の新たな「抵当権設定」の3つの登記を一度に行います。
非常に煩雑な作業を擁し、特に新たな抵当権設定に関してはミスが許されない登記となります。

そのため、抵当権の抹消や新たな抵当権設定を伴う不動産売買では、銀行が自力での登記を基本的に認めてくれません。

司法書士を使わずに自力で登記にチャレンジできる売買は、抵当権の抹消や設定が伴わない売買です。

抵当権抹消費用は基本的に節税や節約ができない費用となりますので、割り切って支払うようにしてください。

2-4.所有権移転登記費用

所有権移転登記費用は、通常、買主が負担する費用です。
所有権移転登記とは、登記簿謄本の「甲区」の内容を書き換える作業を指します。
甲区とは、所有権に関する内容が記録されている登記箇所のことです。

中古住宅では、以下の条件を満たすと住宅の軽減税率を受けることができます。

【住宅の軽減税率の要件】

  1. 自分が住むための住宅であり、床面積の90%以上が居住部分であること。
  2. 床面積が50平米以上であること。
  3. 取得後1年以内に登記をすること。
  4. 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること。

(ア)木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること。
(イ)築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと。
(ウ)既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)。

また、2021年3月31日までに行う土地の売買においては、所有権移転の登録免許税の税率は「1.5%」となります。

住宅の所有権移転の登録免許税の税率は以下の通りです。

(住宅の軽減税率がない場合)
土地 1.5%
建物 2%
(住宅の軽減税率がある場合)
土地 1.5%
建物 0.3%

また、日本司法書士連合会が公表している「報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)」によると、所有権移転登記に要する司法書士費用を以下に示します。
報酬は、土地1筆及び建物1棟(固定資産評価額の合計1,000万円)の物件を想定しています。

低額者10%の
平均
全体の平均値 高額者10%の
平均
北海道地区 22,320円 42,999円 70,527円
東北地区 27,901円 42,585円 77,483円
関東地区 31,105円 51,909円 83,795円
中部地区 32,131円 51,065円 89,414円
近畿地区 36,042円 64,090円 114,279円
中国地区 28,897円 48,035円 79,344円
四国地区 30,380円 51,369円 77,528円
九州地区 27,672円 45,729円 74,880円

3.登記費用の負担者

登記費用の負担者は以下のように区分されることが一般的です。

登記内容 負担者
抵当権抹消の登記費用 売主
抵当権抹消の登記費用 買主

実はこの区分は、法律ではなく商習慣によって決まっている区分です。

登録免許税法第3条では、登録免許税の納税義務者は以下のように規定されています。

【登録免許税法】

(納税義務者)

第3条 登記等を受ける者は、この法律により登録免許税を納める義務がある。この場合において、当該登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う

法律では、例えば売買の所有権移転登記も、売主と買主の2人で負担する義務があると書かれています。
ただし、売買契約書で法律と異なる特約を締結した場合でも、その特約は有効です。

通常、不動産の売買契約書では、登記費用の負担について規定を設けています。
抵当権の抹消等は売主側で消除する条項を置くことが通常ですので、抵当権抹消の登記費用は売主負担となります。

(負担の消除)

第〇条 売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。

また、所有権移転登記に関しては、所有権移転登記の申請の条項にて、買主負担と定めることが一般的です。

(所有権移転登記の申請)

第〇条 売主は、売買代金全額の受領と同時に、買主の名義にするために、本物件の所有権移転登記申請手続きをしなければならない。
2 所有権移転登記の申請手続きに要する費用は、買主の負担とする。

このように、登記費用の負担者は売買契約書で必ず記載されていることですので、誤解が生じた場合には、契約書を確認するようにしてください。

尚、所有権移転費用を買主負担とすることは、あくまでも商習慣に基づくものであり、売主負担としても構いません。

例えば、土地を隣地所有者に「お願い」して買ってもらうようなケースでは、売主の立場が弱いこともあり、サービスで所有権移転費用を売主が負担することもあります。

所有権移転費用が買主負担というのは絶対ではなく、売主と買主のパワーバランス次第では、売主が負担することもあるのです。

4.登記費用が譲渡費用に含まれない理由

個人が不動産を売却した場合、税金を計算するために譲渡所得を求めます。
譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものになります。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。

※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

ここで、抵当権抹消の登記費用については譲渡費用に含めることができないのがルールです。

抵当権では、その必要が無くなれば抹消するという行為は、売却とは別の行為の流れとして捉えられていることが理由です。

例えば、10年前に住宅ローンを完済している方が家を売る場合は、売却時点の10年も前に登記は抹消されています。

10年も前の登記費用を譲渡費用とするのは不自然ですし、また売却と同時に支払う登記費用だけを譲渡費用として認めるのも不公平です。

譲渡費用とは、譲渡を実現するために直接かつ通常必要な費用とされています。
抵当権抹消費用は、たとえ譲渡時点に支払われたとしても、支出の遠因が譲渡以前に無関係に存在する費用であると解されているため、譲与費用とは認められないのです。

5.不動産売却で登記に必要な書類

不動産売却で登記に必要な書類は以下の通りです。

必要書類 用意する方
登記済証(権利証)または登記識別情報通知書 売主
実印 売主
印鑑証明書(3ヶ月以内) 売主
固定資産税評価証明書 売主
住民票 売主
住宅家屋証明書等※ 売主
委任状 司法書士
抵当権抹消書類 売主側の銀行

※所有権移転登記で住宅の軽減税率の適用を受ける場合には、市区町村長が発行する住宅家屋証明書等が必要となります。

まとめ

いかがでしたか。
不動産売却の登記費用について解説してきました。

不動産売却では売主に抵当権抹消のための登記費用が発生します。
抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

負担者は商習慣で売主が抵当権抹消費用、買主が所有権移転費用を負担します。
登記費用は譲渡費用には含まれませんので、確定申告では間違わないようにしてください。

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