不動産売却の手数料でダマされない!計算式やポイントを解説

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家や土地などの不動産を売却するときには、様々な手数料がかかります。
この記事では、「仲介手数料」「印紙代」「登記費用」「その他の費用」について、わかりやすく解説していきます。

まず、手数料のメインになるのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。
仲介手数料という言葉を聞いたことはあっても、具体的にどのくらいかかるかピンとくる方は少ないかもしれません。

仲介手数料は、法律で上限が定められています。
売買価格が400万円以上の場合、「(売買価格×3%+6万円)×1.1」(消費税率10%の場合)という式で計算できます。

仲介手数料の額について、法律で決められているのは「上限」なので、不動産会社によっては割引してもらえることもあります。
ただし、仲介手数料が安い会社を選ぶのが必ずしもトクになるとは限りません

そこでこの記事では、

  • 仲介手数料の原則的な計算方法と例外が知りたい。
  • 手数料はいつ誰に支払うの?
  • 不動産会社を選ぶときに仲介手数料の安さを重視すべき?

といった様々な疑問にお答えしていきます。

ぜひ最後までお読みいただき、売却活動がスムーズに進められるよう、手数料に関する有益な情報を得てください。

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1.不動産売却時に発生する「仲介手数料」とは

不動産を売却するときには、不動産会社が売主と買主のサポートをしてくれます。
「仲介手数料」とは、売買を仲介した不動産会社に報酬として支払うお金です。
不動産会社の営業活動が実り、買主と売主の間で売買契約が結べた際に「成功報酬」として仲介手数料を支払います。
売却を途中で断念したり、物件を不動産会社に買い取ってもらう場合には、仲介手数料は発生しません。
また、複数の不動産会社に売却を依頼している場合には、買主を見つけて売買契約を成立させた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。

では、仲介手数料の金額や支払いのタイミングについて、順番に見ていきましょう。

1-1.仲介手数料の上限

仲介手数料は、法律(宅地建物取引業法)で上限額が定められています。
まずは、仲介手数料の上限額を早見表にしましたのでご覧ください。

売買価格 仲介手数料 税込仲介手数料(消費税10%)
200万円 10万円+消費税(ただし特例あり→1-3で解説) 11万円
400万円 18万円+消費税 19.8万円
500万円 21万円+消費税 23.1万円
1,000万円 36万円+消費税 39.6万円
2,000万円 66万円+消費税 72.6万円
3,000万円 96万円+消費税 105.6万円
4,000万円 126万円+消費税 138.6万円
5,000万円 156万円+消費税 171.6万円
6,000万円 186万円+消費税 204.6万円
7,000万円 216万円+消費税 237.6万円
8,000万円 246万円+消費税 270.6万円
9,000万円 276万円+消費税 303.6万円
1億円 306万円+消費税 336.6万円

 

仲介手数料の計算方法は、原則的な計算方法と簡便法があるので、まずは原則的な方法から解説していきます。

法律では、仲介手数料の上限は以下のとおり決められています。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税

 

例えば、2,000万円の物件の仲介手数料を算出するには、売買価格を3つに分解して計算します。

A:「200万円以下の部分」
B:「200万円を超えて400万円以下の部分」
C:「400万円を超える部分」

3つに分解してそれぞれ計算し、最後に合計した金額が仲介手数料の上限ということになります。
では、実際に計算してみましょう。

A:200万円以下の部分・・・200万円×5%
B:200万円超400万円以下の部分・・・200万円×4%
C:400万円超の部分・・・1,600万円×3%

(A+B+C)×消費税=66万円×1.1=72.6万円

すると、上限は72.6万円と算出されました。
でもこの計算は非常に面倒ですね。

そこで簡単に計算できるのが、こちらの速算式です。

●売買価格400万円以上の場合の計算式(消費税率10%の場合)

(売買価格×3%+6万円)×1.1

売買価格が2,000万円の物件で計算してみましょう。

(2,000万円×3%+6万円)×1.1=72.6万円

原則的な計算方法と同じ答えになりました。

自分で計算する際は速算式を利用したほうが簡単です。
ただし、この方法では、売買価格が400万円未満の場合は計算できません。

1-2.仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は「成功報酬」なので、売買契約が成立するまでは支払う義務はありません。
そもそも、仲介手数料は売買価格が決定しないと算出できないので、価格が決まっていない段階で「手数料は●円なので支払いをお願いします」などと言われたらおかしいと思ってください。

支払いのタイミングは契約する不動産会社により異なりますが、契約時に50%、引き渡しの際に50%と2回に分けて支払うのが一般的です。
不動産会社と「媒介契約」を締結する際に、支払いのタイミングについても説明を受けて、支払い時期までに資金を準備しておきましょう。

1-3.仲介手数料には2つの「例外」がある

(1)依頼者が特別に依頼して発生した費用の実費は請求される場合がある

いわゆるポスティング、チラシなどの広告費用や、入居希望者の現地案内にかかる交通費などは、仲介手数料に含まれますが、例外的な費用が発生する場合もあります。

例えば、

  • 売主の希望で遠方の購入希望者と物件の交渉をしたときの交通費
  • 売主の依頼で新聞や雑誌に広告の掲載をした場合の広告費

このような費用は仲介手数料とは別に請求される場合があります。
仲介手数料は、あくまでも「通常業務に対して支払う費用」です。
そのため、売主の強い要望により発生した費用や、通常の仲介のレベルを超えた特別な費用に関しては、全額請求されてしまう可能性があるので注意しましょう。
ただし、このような特別な費用が請求できるのは、事前に依頼者の了解を得た場合だけと決められています。

(2)低廉な空き家等の売買の特例

2018年1月1日より「低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されました。
これは「低廉な(=値段の安い、安価)400万円以下の不動産売買は、売主から受け取る仲介手数料に調査費用を上乗せでき、上限額は18万円+消費税とする」という内容です。
「400万円以下なら仲介手数料は一律で18万円」というわけではありません。

この法改正の目的は、近年社会問題になっている空き家の流通を促進させることです。
空き家の売却は、通常よりも現地調査や交通費などの費用が発生しやすいのに売買価格が低いため、不動産会社にとっては利益が薄く仲介が難しい案件でした。
この特例により、必要経費をプラスして最大18万円+消費税まで売主に請求することができるようになったので、特例以前より取引が活発に行われるようになりました。

追加される費用については、媒介契約を締結する時に不動産会社から説明を受け、双方で合意する必要があります
実際に根拠となる費用の明細も提示してもらいましょう。

2.不動産売却で発生する「仲介手数料以外の費用」

不動産売却時には仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。
「印紙税」「登記費用」「その他の費用」について見ていきましょう。

2-1.印紙税(印紙代)

印紙税は、不動産売買を行う際に必ず納めなければならない税金です。
買主と売主が「不動産売買契約書(不動産譲渡契約書)」を交わす際、収入印紙を契約書に貼り、印鑑で割印することによって、納税を果たしたことになります。

印紙税の金額は、不動産の売買契約に応じて決まっています。
下記の表の「本則税率」が本来の税額ですが、2014年4月1日から2022年3月31日までは、記載金額が10万円を超える契約書については次の通り「軽減税率」が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

国税庁ホームページより

印紙の貼り忘れや不足等で決められた印紙税を納めなかった場合は、過怠税が課されます。
通常は不動産会社が代わりに印紙を購入してくれて、売主は代金を支払うだけなので、間違えることはないはずです。

2-2.登記費用

不動産の売却で必要になる登記は、抵当権抹消登記と所有権移転登記です。
所有権移転登記の費用は、買主の側で負担してもらえるのが一般的です。

抵当権抹消登記の費用は売主の負担となりますが、およそ2万円~3万円程度です。
「抵当権の抹消」は、売却物件について住宅ローンを借りていた場合に必要となります。
金融機関にローンの全額を返済し、金融機関が設定していた「抵当権」を抹消するための登記手続きです。

抵当権抹消登記の費用の内訳は、次のとおりです。

  • 登録免許税:不動産1個につき1,000円(例えば建物1棟と土地1筆なら2,000円)
  • 司法書士への報酬:1万円~2万円前後

なお、抵当権の抹消登記それ自体は、自分で手続きすることも可能です。
ただし、専門的な書類を作成したり法務局へ出向く必要がある上、売却のために抹消登記を行うときは所有権移転登記と同時に行うので、司法書士に依頼するのが一般的です。

2-3.その他の費用

最後に、忘れてはいけないのが「その他の費用」です。

例えば、次のような費用がかかる場合があります。

  • 内覧前または引き渡し前のハウスクリーニング費用
  • 土地の面積や境界線を明確にするための測量費用
  • 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
  • 古い家の取壊し費用
  • 引っ越し費用

予算に組み入れるのを意外と忘れがちなのが、引っ越し費用です。
家を売却する場合、当然売主は別の場所へ引っ越す必要があります。
新居へ入居する前に一度仮住まいに移り住む場合は、「旧居から仮住まいへの引っ越し」と「仮住まいから新居への引っ越し」と2回になり、仮住まいの敷金等も必要になる可能性があります。
売却のスケジュールしだいで引っ越し費用も影響を受けるので、どのタイミングで不動産を引き渡すのかを不動産会社としっかり相談しておきましょう。

不動産売却塾 コラム
“不動産売却の後にかかるお金も覚えておこう!”

不動産の売却で利益が出たら(買ったときよりも高く売れたら)、誰にとっても嬉しいですよね。
でも、売却後に税金がかかる場合があるので、利益が出ても全部使わないで残しておきましょう
芸能人が「ブレイクした翌年の税金が高い」といっているのを耳にしたことがあるかもしれませんが、ざっくり言えば同じ原理です。
具体的には所得税と住民税、健康保険料に注意してください。

●所得税と住民税

不動産を売却して利益が出たら、所得税や住民税が課税される可能性があります。
利益が出た場合には、売却の翌年に確定申告を行わなくてはなりません。
所得税・住民税を合わせた税率は、所有期間5年以下なら約39%、5年超なら約20%となります。
ただし、マイホームを売却した場合には、利益が3,000万円までなら税金がかからない特例制度があります。
税金の正確な計算は複雑なので、詳しくはこちらの記事をご覧いただくか、税務署等にご相談ください。


【不動産売却の税金シミュレーション】計算方法は?節税のコツもやさしく伝授!
●健康保険料の値上がり

自営業の方などが加入している国民健康保険の場合は、不動産売却で利益が出た場合、翌年のみ健康保険料が上がる可能性があります。
その理由は、国民健康保険では、「所得」を保険料の算定基準にしているからです。
ただし、マイホームを売却した場合は3,000万円の特別控除を受けられることが多いので、一般的な住宅の売却なら国民健康保険料が上がるケースは多くありません。
また、会社員や公務員の場合は「給与」によって保険料が決まるので、不動産の売却は健康保険料に影響しません。

3.仲介手数料で騙されない!不動産会社選びのポイント

売主と買主の間に入り、様々な手続きをサポートしてくれる不動産会社。
信頼できる会社を選ぶにはどんな点に注意すればいいでしょうか?
2つのポイントがありますので、順番にご紹介します。

3-1.仲介手数料について誤った説明をする不動産会社は選ばない

例えば、次のような説明をする不動産会社には要注意です。

●「仲介手数料は法律で決まっているので、どの不動産会社でも同じです」

上限通りの手数料を求めてくる不動産会社がほとんどではありますが、法律で決まっているのは、あくまでも「上限額」です。
このように自分に都合のいいように事実を曲げて説明する不動産会社は、他の面でも信頼できるかどうか疑問符が付きます。

●「宣伝代は実費でいただきます」

仲介手数料以外の費用を当然のように請求されても、支払いの義務はありません。
ごく一般的なチラシや広告など、通常の仲介業務の範囲で発生する費用は、仲介手数料に含まれます。
依頼者の要望で通常のレベル以上の特別な宣伝をした場合などに、別途費用が請求される場合がありますが、これは事前の説明や合意が必要です。

●「着手金として仲介手数料を頂きます」

仲介手数料は「売買契約が成立したとき」に請求権が発生します。
にもかかわらず早々に仲介手数料の一部を請求された場合、支払いの義務はないので断りましょう。
もし売買が成立しなかった場合、取り戻すことができなくなるかも知れません。
また、売買契約が成立したらすぐに仲介手数料の全額を支払うべきかというと、そうとは限りません。
不動産の引き渡しまでには、まだまだたくさんの工程があります。
「契約時半金、引き渡し時半金」とするか、引き渡し時に全額支払うのがおすすめです。
どのタイミングで何割の仲介手数料を支払うかは、不動産会社と「媒介契約」を締結する際に確認しましょう。

仲介手数料について、何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで説明を求めてください。
それでも納得できなかったりおかしいと感じたら、その不動産会社には依頼しないのが賢明です。

3-2.仲介手数料の値引きだけで不動産会社を選ばない

先ほども触れましたが、法律が定めているのは仲介手数料の「上限」ですが、上限どおりの金額を請求する不動産会社がほとんどです。
そんな中、「仲介手数料半額」などを売りにしている不動産会社は売主にはとても魅力的に映るでしょう。
しかし、安さだけで不動産会社を決めてしまうのは危険です。

売主にとっての最優先事項は、「売却物件そのものをスムーズに高く売ってくれるか」ということ。
中古物件市場は、営業マンの売り方次第で、金額が何百万円も変わってくるものです。
例えば約2,000万円の物件の場合、仲介手数料が半額なら約36万円の節約になります。
でも、本来なら2,000万円で売れるはずの物件なのに、不動産会社の力不足のために1,900万円でしか売れなかったら、単純に損です。

また、不動産取引では法的な争いやクレームを避けることも大切です。
買主とのトラブルに巻き込まれないような契約書を作成し、スムーズな売買をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことも意識してください。

また、手数料割引以外のサービスで強味を持っている会社もたくさんあります。
売却時のリフォームが格安でできる企業や、ホームクリーニング、補修費用の負担などのサービスが付いている不動産会社もあります。

仲介手数料だけで不動産会社を選ぶのは避けましょう。
親身に対応してくれるのか、どんな戦略で売出してくれるかなどをきちんと説明し、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが、不動産売却を成功させる秘訣です。

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まとめ

それではおさらいです。
不動産売却時には、仲介手数料、印紙代、登記費用、その他の費用がかかります。

費用のほとんどを占めるのは仲介手数料です。
仲介手数料には上限が定められていて、その額は物件の価格によって異なることがわかりました。

手数料は不動産会社が計算してくれますが、不当な金額を請求されたり、営業担当者の言いなりになってしまうというリスクを避けるためにも、ご自身で把握しておくことが大切です。
そして、資金計画をしっかりと立て、必要なタイミングで資金を用意できるようにしておきましょう。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選び、結果的に損になったり、思わぬトラブルに巻き込まれるのだけは絶対に避けてください。
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