不動産売却の仲介手数料の計算方法は？支払うタイミングや不動産会社の選び方をプロが解説

家や土地などの不動産を売却するときには、「仲介手数料」「印紙代」「登記費用」「その他の費用」などの費用がかかります。

この記事では、最も大きな費用になりやすい「仲介手数料」を中心に解説しています。
仲介手数料は、売却できた際に不動産会社へ支払う手数料です。
不動産は大きな取引ですから消費者保護が必要で、不動産会社の請求できる仲介手数料は、法律で売却金額に応じた上限額が決められています。

初めての不動産売却を行う方には難しく考えられがちですが、「（売買価格×3％＋6万円）×消費税」の式で簡単に計算できます。

この記事を通して、仲介手数料について深く理解し、売却への不安をなくしていきましょう。

この記事の監修者

あなたのよしおさんFP相談室

秋山 芳生

1.不動産売却時に発生する「仲介手数料」とは

不動産を売却するときには、不動産会社が売主と買主のサポートをしてくれます。

「仲介手数料」とは、売買を仲介した不動産会社に報酬として支払うお金です。不動産会社の営業活動が実り、買主と売主の間で売買契約が結べた際に「成功報酬」として仲介手数料を支払います。

売却を途中で断念したり、物件を不動産会社に買い取ってもらう場合には、仲介手数料は発生しません。

また、複数の不動産会社に売却を依頼している場合には、買主を見つけて売買契約を成立させた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。

では、仲介手数料の金額や支払いのタイミングについて、順番に見ていきましょう。

1-1.仲介手数料の上限

仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められています。
まずは、仲介手数料の上限額を早見表にしましたのでご覧ください。

仲介手数料の計算方法は、原則的な計算方法と簡便法があるので、まずは原則的な方法から解説していきます。

法律では、仲介手数料の上限は以下のとおり決められています。

例えば、2,000万円の物件の仲介手数料を算出するには、売買価格を3つに分解して計算します。

A：「200万円以下の部分」は、×5％
B：「200万円を超えて400万円以下の部分」は、×4％
C：「400万円を超える部分」は、×3％

3つに分解してそれぞれ計算し、最後に合計した金額が仲介手数料の上限ということになります。

（A+B+C）× 消費税 ＝ 66万円 × 1.1 ＝ 72.6万円

すると、上限は72.6万円と算出されました。

不動産売却手数料の相場はいくら？売却にかかる費用をチェックしよう！

「不動産を売却すると売却額がそのまま手に入る」と思っている方も多いので

1-2.仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は「成功報酬」なので、売買契約が成立するまでは支払う義務はありません。

そもそも、仲介手数料は売買価格が決定しないと算出できないので、価格が決まっていない段階で「手数料は●円なので支払いをお願いします」などと言われたらおかしいと思ってください。

支払いのタイミングは契約する不動産会社により異なりますが、契約時に50％、引き渡しの際に50％と2回に分けて支払うのが一般的です。

不動産会社と「媒介契約」を締結する際に、支払いのタイミングについても説明を受けて、支払い時期までに資金を準備しておきましょう。

不動産を売るときには、仲介手数料がかかります。これは売買成立時に仲介した不動産会社に支払う報酬で、その額は売買価格に応じて法律で上限が定められています。契約時に半分、引き渡し時に残りの半分を支払うのが一般的ですね。

不動産売却の豆知識

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1-3.仲介手数料が高くなる？2つの「例外」

前項までに、仲介手数料には上限額が決められていること、計算の方法を解説しました。

ただし、以下2つの場合においては、上述の計算よりも仲介手数料が高くなることがあります。

• 依頼者の特別な依頼で費用が発生した場合
• 安価な空き家を売却した場合（低廉な空き家等の売買の特例）

（1）依頼者の特別な依頼で費用が発生した場合

いわゆるポスティング、チラシなどの広告費用や、入居希望者の現地案内にかかる交通費などは、仲介手数料に含まれますが、例外的な費用が発生する場合もあります。

例えば、

• 売主の希望で遠方の購入希望者と物件の交渉をしたときの交通費
• 売主の依頼で新聞や雑誌に広告の掲載をした場合の広告費

このような費用は仲介手数料とは別に請求される場合があります。仲介手数料は、あくまでも「通常業務に対して支払う費用」です。

そのため、売主の強い要望により発生した費用や、通常の仲介のレベルを超えた特別な費用に関しては、全額請求されてしまう可能性があるので注意しましょう。

このような特別な費用が請求できるのは、事前に依頼者の了解を得た場合だけと決められています。

仲介手数料が追加になる例外ケースもあるので、媒介契約を締結する際は、費用の詳細や合意事項を不動産会社とよく話し合って、納得いくまで確認しておくことが重要です。

（2）安価な空き家を売却した場合（低廉な空き家等の売買の特例）

売却金額が安い不動産ほど、仲介手数料の上限額は低くなりますが、一つの売却活動に費やす不動産会社の労力は変わりません。
このままの仕組みでは、不動産会社が「安い不動産は売りたくない」と考えるのは普通で、空き家などが流通しにくくなり、空き家問題が深刻化してしまいます。

そのため、低廉（＝値段の安い、安価）な空き家などの売買では、「仲介手数料に調査費用を上乗せできる」という特例制度が設けられています。
ただし、仲介手数料と調査費用の合計は「30万円＋消費税まで」と定められています。

追加される費用については、媒介契約を締結する時に不動産会社から説明を受け、双方で合意する必要があります。
実際に根拠となる費用の明細も提示してもらいましょう。

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2.仲介手数料で騙されない！不動産会社選びのポイント

売主と買主の間に入り、様々な手続きをサポートしてくれる不動産会社ですが、信頼できる会社を選ぶにはどんな点に注意すればいいでしょうか？

2つのポイントがありますので、順番にご紹介します。

不動産会社の選び方やポイントについて、こちらの記事で詳しく解説しています。

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これから不動産を売却しようとしている方の中には、「不動産会社はどこがい

2-1.仲介手数料について誤った説明をする不動産会社は選ばない

例えば、次のような説明をする不動産会社には要注意です。

●「仲介手数料は法律で決まっているので、どの不動産会社でも同じです」

上限通りの手数料を求めてくる不動産会社がほとんどではありますが、法律で決まっているのは、あくまでも「上限額」です。

このように自分に都合のいいように事実を曲げて説明する不動産会社は、他の面でも信頼できるかどうか疑問符が付きます。

●「宣伝代は実費でいただきます」

仲介手数料以外の費用を当然のように請求されても、支払いの義務はありません。ごく一般的なチラシや広告など、通常の仲介業務の範囲で発生する費用は、仲介手数料に含まれます。

依頼者の要望で通常のレベル以上の特別な宣伝をした場合などに、別途費用が請求される場合がありますが、これは事前の説明や合意が必要です。

●「着手金として仲介手数料を頂きます」

仲介手数料は「売買契約が成立したとき」に請求権が発生します。にもかかわらず早々に仲介手数料の一部を請求された場合、支払いの義務はないので断りましょう。

もし売買が成立しなかった場合、取り戻すことができなくなるかもしれません。

また、売買契約が成立したらすぐに仲介手数料の全額を支払うべきかというと、そうとは限りません。不動産の引き渡しまでには、まだまだたくさんの工程があります。

「契約時半金、引き渡し時半金」とするか、引き渡し時に全額支払うのがおすすめです。

どのタイミングで何割の仲介手数料を支払うかは、不動産会社と「媒介契約」を締結する際に確認しましょう。

仲介手数料について、何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで説明を求めてください。

それでも納得できなかったりおかしいと感じたら、その不動産会社には依頼しないのが賢明です。

2-2.仲介手数料の値引きだけで不動産会社を選ばない

先ほども触れましたが、法律が定めているのは仲介手数料の「上限」ですが、上限どおりの金額を請求する不動産会社がほとんどです。

そんな中、「仲介手数料半額」などを売りにしている不動産会社は売主にはとても魅力的に映るでしょう。

しかし、安さだけで不動産会社を決めてしまうのは危険です。

売主にとっての最優先事項は、「売却物件そのものをスムーズに高く売ってくれるか」ということでしょう。

中古物件市場は、営業マンの売り方次第で、金額が何百万円も変わってくるものです。例えば約2,000万円の物件の場合、仲介手数料が半額なら約36万円の節約になります。

しかし、本来なら2,000万円で売れるはずの物件なのに、不動産会社の力不足のために1,900万円でしか売れなかったら、単純に損です。

また、不動産取引では法的な争いやクレームを避けることも大切です。買主とのトラブルに巻き込まれないような契約書を作成し、スムーズな売買をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことも意識してください。

また、手数料割引以外のサービスで強味を持っている会社もたくさんあります。

売却時のリフォームが格安でできる企業や、ホームクリーニング、補修費用の負担などのサービスが付いている不動産会社もあります。

仲介手数料だけで不動産会社を選ぶのは避けましょう。

親身に対応してくれるのか、どんな戦略で売出してくれるかなどをきちんと説明し、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが、不動産売却を成功させる秘訣です。

とはいえ、「高くスムーズに売る力があって、誠実でサービスも良い不動産会社」を見つけるのは、なかなか大変です。そんなときは「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用していただくと、売りたい不動産のエリアや種類に応じて、最適な不動産会社を探すことができます。

売却したい不動産の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、システムにより適した不動産会社が自動でピックアップされます。

「不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループが運営しており、登録されている企業は厳しい審査を通過した優良で実績豊富な不動産会社に絞られています。優良な不動産会社を見つけ、まとめて査定を依頼するところまで簡単に完了するので、あとは自宅で連絡を待つだけです。

いくつかの不動産会社の査定結果を見比べて、営業担当者の対応も比較してみてください。良心的で信頼できる不動産会社がきっと見つかるはずです。

不動産会社選びで失敗したくない方にぴったりの無料サービスなので、ぜひご利用ください。

不動産会社選びには、重要なポイントがあります。まず仲介手数料に関して誤った説明をする業者を選ばないことです。また、安い仲介手数料が魅力的でも、安さだけで選ばず、物件を高い金額でスムーズに販売してくれるかどうか、法的な問題やトラブルを避けてくれるかどうかを考えるべきでしょう。

親身になって誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが、不動産売却を成功させる秘訣ですね。

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3.不動産売却で発生する「仲介手数料以外の費用」

不動産売却時には仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。

「印紙税」「登記費用」「その他の費用」について見ていきましょう。

3-1.印紙税（印紙代）

印紙税は、不動産売買を行う際に必ず納めなければならない税金です。

買主と売主が「不動産売買契約書（不動産譲渡契約書）」を交わす際、収入印紙を契約書に貼り、印鑑で割印することによって、納税を果たしたことになります。

印紙税の金額は、不動産の売買契約に応じて決まっています。

下記の表の「本則税率」が本来の税額ですが、2014年4月1日から2027年3月31日までは、記載金額が10万円を超える契約書については次の通り「軽減税率」が適用されます。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”. 国税庁. （参照2024-04-09）

印紙の貼り忘れや不足等で決められた印紙税を納めなかった場合は、過怠税が課されます。

しかし、通常は不動産会社が代わりに印紙を購入してくれて、売主は代金を支払うだけなので、間違えることはないはずです。

不動産売買時にかかる印紙代（印紙税）はいくら？一覧表でわかりやすく解説

不動産売却で契約書を作成する際、印紙税という税金が課せられます。この印

3-2.登記費用

不動産の売却で必要になる登記は、抵当権抹消登記と所有権移転登記です。

所有権移転登記の費用は、買主の側で負担してもらえるのが一般的です。

抵当権抹消登記の費用は売主の負担となりますが、およそ2万円～3万円程度です。

「抵当権の抹消」は、売却物件について住宅ローンを借りていた場合に必要となります。金融機関にローンの全額を返済し、金融機関が設定していた「抵当権」を抹消するための登記手続きです。

抵当権抹消登記の費用の内訳は、次のとおりです。

• 登録免許税：不動産1個につき1,000円（例えば建物1棟と土地1筆なら2,000円）
• 司法書士への報酬：1万円～2万円前後

なお、抵当権の抹消登記それ自体は、自分で手続きすることも可能です。

ただし、専門的な書類を作成したり法務局へ出向く必要がある上、売却のために抹消登記を行うときは所有権移転登記と同時に行うので、司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権抹消に必要な書類や費用・手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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抵当権抹消登記費用は、不動産1個につき1,000円です。 司法書士に依頼した

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3-3.その他の費用

最後に、忘れてはいけないのが「その他の費用」です。

例えば、次のような費用がかかる場合があります。

• 内覧前または引き渡し前のハウスクリーニング費用
• 土地の面積や境界線を明確にするための測量費用
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
• 古い家の取壊し費用
• 引っ越し費用

予算に組み入れるのを意外と忘れがちなのが、引っ越し費用です。家を売却する場合、当然売主は別の場所へ引っ越す必要があります。

新居へ入居する前に一度仮住まいに移り住む場合は、「旧居から仮住まいへの引っ越し」と「仮住まいから新居への引っ越し」と2回になり、仮住まいの敷金等も必要になる可能性があります。

売却のスケジュールしだいで引っ越し費用も影響を受けるので、どのタイミングで不動産を引き渡すのかを不動産会社としっかり相談しておきましょう。

“不動産売却の後にかかるお金も覚えておこう！”

不動産の売却で利益が出たら（買ったときよりも高く売れたら）、誰にとっても嬉しいですよね。

しかし、売却後に税金がかかる場合があるので、利益が出ても全部使わないで残しておきましょう。

芸能人が「ブレイクした翌年の税金が高い」といっているのを耳にしたことがあるかもしれませんが、ざっくり言えば同じ原理です。具体的には所得税と住民税、健康保険料に注意してください。

●所得税と住民税

不動産を売却して利益が出たら、所得税や住民税が課税される可能性があります。

利益が出た場合には、売却の翌年に確定申告を行わなくてはなりません。

所得税・住民税を合わせた税率は、所有期間5年以下なら約39％、5年超なら約20％となります。

ただし、マイホームを売却した場合には、利益が3,000万円までなら税金がかからない特例制度があります。

税金の正確な計算は複雑なので、詳しくはこちらの記事をご覧いただくか、税務署等にご相談ください。

【不動産売却の税金計算方法】具体例や節税のコツも解説！

不動産の売却では大きな金額が動くので、「税金がかかるのかな？」と心配に

●健康保険料の値上がり

自営業の方などが加入している国民健康保険の場合は、不動産売却で利益が出た場合、翌年のみ健康保険料が上がる可能性があります。

その理由は、国民健康保険では、「所得」を保険料の算定基準にしているからです。

ただし、マイホームを売却した場合は3,000万円の特別控除を受けられることが多いので、一般的な住宅の売却なら国民健康保険料が上がるケースは多くありません。

また、会社員や公務員の場合は「給与」によって保険料が決まるので、不動産の売却は健康保険料に影響しません。

仲介手数料以外にも様々な費用がかかるものです。印紙税は契約書に収入印紙を貼ることで納める税金で、契約金額によって税額が変わります。また不動産売買時には抵当権抹消登記と所有権移転登記の2つの登記が必要です。

そのうち所有権移転登記費用は一般的に買主負担ですが、抵当権抹消登記費用は売却物件について住宅ローンを借りていた場合に必要で、売主負担となります。またその他費用がかかる場合もあります。特に引っ越し費用は予算に組み入れるのを忘れがちなので注意が必要です。

まとめ

それではおさらいです。

不動産売却時には、仲介手数料、印紙代、登記費用、その他の費用がかかりますが、費用のほとんどを占めるのは仲介手数料です。

また、仲介手数料には上限が定められていて、その額は物件の価格によって異なります。

手数料は不動産会社が計算してくれますが、不当な金額を請求されたり、営業担当者の言いなりになってしまうというリスクを避けるためにも、ご自身で把握しておくことが大切です。

そして、資金計画をしっかりと立て、必要なタイミングで資金を用意できるようにしておきましょう。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選び、結果的に損になったり、思わぬトラブルに巻き込まれるのだけは絶対に避けてください。

「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を上手に利用して、安心して任せられる不動産会社をぜひ見つけてくださいね。

不動産売却においては多岐に渡る費用がかかります。その費用のほとんどは仲介手数料です。仲介手数料は上限が決められていますから、不当な金額を請求されたり、担当者の言いなりにならないよう、自身でしっかりと把握しておくことが大切です。

一方で手数料の安さに惑わされずに、物件を高くスムーズに、トラブルなく売ってくれる不動産会社を選ぶことも重要です。不動産売買で成功するためには、安心して任せられる不動産会社を見つけることが極めて重要ですね。

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• Q
  不動産売却時にかかる仲介手数料は、どう決まるの？
  A
  
  不動産会社に支払う「成功報酬」で、法律（宅地建物取引業法）によって上限額が定められています。
  売買価格が400万円を超える場合は、「（売買価格×3％＋6万円）×消費税」で簡単に算出でき、
  もし売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
  
• Q
  仲介手数料はいつ支払うの？
  A
  
  売買契約が成立して初めて支払義務が発生します。
  多くの場合、契約時に半額・引き渡し時に半額という2回払いですが、不動産会社によって異なることも。
  契約前に「着手金」などを請求されるのは不当なので注意しましょう。
  
• Q
  仲介手数料で騙されないためには？
  A
  
  「法律でどこでも同じ額」と誤解させたり、通常の広告費を追加請求する会社は要注意です。
  また、仲介手数料の安さだけに飛びつくと、物件が安く売れる・トラブルになるリスクも。
  総合的な実績や信頼度、誠実さなどを見極めて選ぶのが重要です。
  
• Q
  仲介手数料以外に必要な費用はあるの？
  A
  
  契約書に貼る印紙代（印紙税）、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用などがあります。
  このほか測量費やハウスクリーニング費用、引っ越し費用なども発生する場合があるので、
  資金計画やスケジュールをしっかり立てておくことが大切です。
  

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この記事の監修者

秋山 芳生

家計簿アプリマネーフォワードMEの元事業責任者。
複数のベンチャー企業での上場経験を通じて資産構築をしFIREを達成。現在はFPとして講演・執筆・面談を行う傍らYouTube（チャンネル登録2万人以上）で情報発信するなどマルチに活動をしている。

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