3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?

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3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?

不動産を売却する時の「媒介契約」は、初めてだとどんな内容か心配になるもの。媒介契約は全部で3種類あり、それぞれの契約のメリットとデメリットを把握しましょう。そして、あなたにはどの媒介契約が合っているのか、お伝えします。

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1. 媒介契約とは

不動産を売却する際、個人で買い手を見つけるのはむずかしく、不動産会社に仲介(媒介)してもらうのが一般的です。媒介契約は、物件の売り手と不動産会社とが取り交わすもので、不動産会社が契約内容を記載した書面を作って売り手に渡すよう、宅地建物取引業法(通称:宅建業法)により義務づけられています。

1-1. 媒介契約書とはどんなもの?

不動産会社に売却を依頼する場合の契約の種類やサービス内容、報酬額となる仲介手数料などが明確に記載した書面。国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」に基づいて作成されるのが一般的です。

1-2. 媒介契約書にはどんなことが書かれているの?

媒介契約の種類、物件の内容、不動産会社の業務と義務、契約の有効期間、レインズへの登録の有無、手数料などの内容が明確に記載されます。

1-3. レインズ(REINS)とは?

不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピューターネットワークシステムのこと。全国を4つ(東日本、中部、近畿、西日本)のエリアに分けて運営されています。レインズに登録することで、売却したい物件が広く知られるようになるのです。会員の不動産会社はリアルタイムで最新の物件情報を検索できます。媒介契約の内容によっては不動産会社がレインズに物件を登録する義務があり、登録されると登録証明書が発行されます。

2. 媒介契約の種類とは?

「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3種類。自分の希望にあう媒介契約を選ぼう!

媒介契約には3種類あり、売却を1社のみに依頼する「専属専任媒介」、「専任媒介」や、複数の会社に売却依頼ができる「一般媒介」があります。それぞれのメリットとデメリットを確認しておきましょう。

2-1. 3つの媒介契約の違い

まずは、3種類の媒介契約の違いをご紹介します。

媒介契約名 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
何社と契約できる? 不動産会社1社のみと契約それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する 不動産会社1社のみと契約それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する 複数の不動産会社と契約できる※
自ら買い手を見つけていい? 売主が買い手を見つけて契約する場合は、違約金が発生する 売主が買い手を見つけて契約する場合は、媒介契約の履行のために要した費用を支払う 売主が買主を見つけて契約できる
【不動産会社の義務】売状況の報告頻度は? 1週間に1回以上、売主へ販売状況を報告 2週間に1回以上、売主へ販売状況を報告 報告義務なし
【不動産会社の義務】レインズへの登録は? 媒介契約締結の後、5日以内にレインズへ登録 媒介契約締結の後、7日以内にレインズへ登録 登録義務なし。売主の希望による

※一般媒介契約には、依頼先を公表する「明示型」と、公表しない「非明示型」があり、「明示型」の場合公表していない会社と契約をした際にその報告を怠ると営業経費等の支払いが必要

2-2. 専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

メリット
  • 不動産会社からの報告頻度が3つの契約の中で最も高く設定されているので、売主が販売状況を把握しやすい。
  • 契約を結んだ不動産会社でしか仲介できないため、専任よりも広告費用をかけるなど積極的に活動をしてもらいやすい。
デメリット
  • 自分で買い手を見つけても不動産会社を介さずに売ることはできない。
  • 1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される。
  • 他社との競争がなく、営業が活発でないことがある。

2-3. 専任媒介契約の特徴

専任媒介契約のメリットとデメリット

メリット
  • 不動産会社からの報告頻度が高く設定されているので、売主が販売状況を把握しやすい。
  • 広告費用をかけるなど積極的な販売活動を行ってもらいやすい。
デメリット
  • 1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される。
  • 他社との競争がなく、営業が活発でないことがある。

2-4. 一般媒介契約の特徴

一般媒介契約のメリットとデメリット

メリット
  • 複数の会社に仲介を依頼できるので、買い手の幅が広がる。
  • 会社同士の競争意識がはたらき、営業活動が積極的になる。
  • レインズに登録しなくてよいので、売却物件が公にならない。
デメリット
  • 販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのように活動しているか分かりづらい。
  • 自社で売却できるとは限らないので、積極的な販売活動をしない可能性もある。
  • レインズに登録しない場合、物件情報が広がらない。

3. どの媒介契約を選べばよいの?

結局どの契約を選べばよいのでしょうか?

契約期間に違いはほぼありません。専属専任媒介契約、専任媒介契約の契約期間は3カ月以内。一般媒介契約の場合は法令上の規制はありませんが、行政指導では3カ月以内です。

3-1. 不動産会社が勧めてくるのは、専属専任や専任媒介契約

不動産会社としては一般媒介よりも、専属で販売活動ができる専属専任や専任を勧める傾向があります。不動産会社の報酬は売買が成立した時の仲介手数料によりますが、一般媒介では他社に契約を取られる可能性もあるからです。そのため一定期間内に売却できない時、専属専任や専任契約では、一般に比べて物件の買取制度を設けているところもあります。

ただ契約は、売り手側が自由に選ぶことができます。自分にあっている契約を選択しましょう。

3-2. 専属専任、専任媒介契約に向いているのはこんな人

  • 信頼できる不動産会社(営業マン)に出会えた
  • 売却を急いでいる
  • 売れなかった時に、不動産会社に買い取ってほしい

信頼できる不動産会社だと思えるなら、専任契約を結んでもいいでしょう。また、買い換えなどの理由で家の売却を急いでいる場合は、専属専任や専任にして、売却できない場合の買取特典がある会社を選んだほうが安心です。

3-3. 一般媒介契約に向いているのはこんな人

  • 人気のエリアの物件を持っている
  • 近所に売ることを知られたくない

人気の物件は、購入希望者が多く集まるため一般媒介でスムーズに売却できる場合も。隣近所に売却を知られたくないなら、レインズ登録が義務付けられていない一般媒介を選ぶといいでしょう。

ただ、どの契約を選ぶにしても、依頼する不動産会社の見極めが大切です。売却の時期や物件の特性に応じて、最適なものを選びましょう。

媒介契約3種類のメリットやデメリットについては、いかがでしたか?
不動産売却をする時に、どの媒介契約を選ぶか、どの不動産会社に依頼するかは悩むところですね!的確な判断をするには、いくつかの不動産会社に一度相談してみるのもひとつの方法といえます。「HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて無料相談できるので、査定額や不動産会社の知識を比較することができます。最適なパートナー探しが、売却成功の第一歩。完全無料なのでぜひ一度お試しください!
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