マンション売却の流れを9ステップで詳しく解説!

マンション売却流れ

初めてマンションを売却する方にとっては、マンション売却の基本的な流れや必要な準備など、分からないことが多いのではないでしょうか。

マンション売却を成功させるためには、まずは全体の流れを掴むことが重要です。

この記事では、初めてマンションを売る人向けに、知っておくべきマンション売却の流れをステップごとに解説します。
流れを把握した上で進めれば、マンション売却をスムーズに進めることができます。

不動産会社選びで、売却は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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1.【STEP1】マンション売却の全体の流れを把握する

マンション売却の全体の流れを把握する

マンション売却をスムーズに進めるためには、全体像を把握することが大事です。

マンション売却の基本的な流れは、以下の9ステップです。

  1. 全体の流れを把握する
  2. 必要書類の準備
  3. マンション査定を依頼
  4. 付帯設備表と告知書の記載
  5. 不動産会社と媒介契約を締結
  6. 売却活動を開始
  7. 売買契約を締結
  8. 引き渡し
  9. 確定申告

マンション売却の流れ

売却に必要な手順や事前にどのような準備が必要かを把握しておくことで、売却活動を計画的に進める事ができます。

また、マンション売却は「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3つの段階があります。

手順 かかる期間
売り出し前 全体の流れを把握する 1~4週間
必要書類の準備
マンション査定を依頼
付帯設備表と告知書の記載
媒介契約の締結
売り出し中 売却活動を開始 1ヶ月~3ヶ月
売り出し後 売買契約を締結 1~2ヶ月
引き渡し
確定申告

売却の計画を立てる際は、マンション売却の流れと期間も併せて把握しましょう。売却準備から引き渡しまでにかかる期間は、3〜6ヶ月程度です。
売り出し前で1〜4週間、売り出し中の時期は1〜3ヶ月、売り出し後の契約締結や引っ越しなどの手続きで1〜2ヶ月程度かかる計算です。

それぞれの期間はあくまで目安なので、売却活動に充てる期間は余裕をもってスケジュール調整しましょう。

2.【STEP2】マンション売却に必要な書類を準備する

マンション売却に必要な書類を準備する

売却する意思が固まったら、まずはマンション売却に必要な書類を準備することから始めましょう。

必要書類は不動産会社に依頼する際に必要なものと、買主に引き渡す時に必要な書類があります。

不動産会社に売却を依頼する時に必要な書類は以下の通りです。

  • 登記簿謄本または登記事項証明書
  • 売買契約書
  • 物件購入時の重要事項説明書
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 物件の図面
  • 設備の仕様書
  • 建築確認済証および検査済証
  • 建築設計図書・工事記録書
  • マンションの管理規約または使用細則
  • マンション維持費関連書類
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書

書類の内容によっては、用意するのに時間が必要なものもあります。スムーズに売却を進められるよう、書類の準備は余裕をもって進めてください。

3.【STEP3】マンション査定を依頼する

マンション査定を依頼する

マンションの売却準備と平行して、不動産会社へ査定を依頼しましょう。

査定とは、不動産会社に依頼し、マンションがいくらで売れるかを算出する作業になります事前になります。査定を取る理由としては、適正な売り出し価格を決めるため資金計画を具体化するための2つです。

マンション売却では、売り出し価格の設定がとても重要です。価格が高すぎると売れませんし、安すぎれば損をしてしまいます。適正な売り出し価格設定をするために、不動産会社に査定を依頼することが重要なのです。

マンション査定を依頼する際は、必ず複数の不動産会社に依頼してください。

査定額は不動産会社ごとで差があるため、1社しか査定額を取らないと、売り出し価格や資金計画を見誤ることがあります。しかし、複数の不動産会社から査定額を取り、査定額にも幅があることを知ることで、自分のマンションを客観視することができます。

複数の不動産会社から提示された査定額をもとに、売り出し価格や資金計画を検討しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するカンタンな方法は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスが便利です。

一括査定サービスでは、自分の売りたいマンションのエリアで実績のある不動産会社が自動で抽出され、最大6社に無料で査定を依頼することが可能です。 依頼も簡単ですし、何よりも不動産会社を自分で一から探す必要はありません。 運営会社であるNTTデータグループによる審査によって、選りすぐりの不動産会社が多数登録されていますので、ぜひご利用ください。 まずは、「不動産売却 HOME4U」で査定を依頼し、査定額を比較しましょう。

4.【STEP4】付帯設備表や告知書を記載する

付帯設備表や告知書を記載する

マンションの売却では、不動産会社から付帯設備表と告知書の記載を求められます。記載するに当たって物件を細かく確認する作業が必要です。付帯設備表と告知書について解説します。

4-1.付帯設備表の記載

付帯設備表とは、マンションの設備に関する情報を記載する表のことです。
設備とは、インターネット回線やTVモニター付きインターフォン、床暖房、24時間換気システム等です。

まず、設備の中でどれを売却の対象にするかを明確にするため、設備の「有・無・撤去」を記載します。
例えば、そもそも存在しない設備に関しては「無」と記載します。また、TVモニター付きインターフォンのような元々付いていた設備に関しては「有」と記載します。「有」の設備に関しては、備考欄に状況を記載します。

ウォシュレットや空調は外して、引越先に持っていくということであれば、ウォシュレットや空調は「撤去」と記載します。

付帯設備表を作成する時のポイントは、売却前に何を撤去すべきか決めておくことです。

また、故障や不具合は、売却後のトラブルを防ぐためにも、きちんと記載するようにします。例えば、TVモニター付きインターフォンの場合、「音が聞こえづらい」というような不具合があれば、その内容を記載します。

不具合以外にも、買主に伝えておいた方が良いと思われる事項についても記載します。例えば「押入の扉のすべりが悪い」といった些細なことでも記載しておきます。

なお、付帯設備については瑕疵担保責任の対象外とすることが通常です。

瑕疵担保責任の対象外ではありますが、付帯設備は売却後に買主からの不具合の申出が一番多い部分です。後から様々なクレームを生じさせないためにも、しっかりと設備の状況を記載するようにしましょう。

4-2.告知書の記載

付帯設備表とは別に、売主が物件に関して知り得ていることを記載する書面を「告知書」と呼びます。告知書で回答する内容は以下のようなものになります。

  1. 雨漏り
  2. シロアリ被害
  3. 傾き
  4. 漏水
  5. 住宅性能評価の取得の有無
  6. 耐震診断の取得の有無
  7. リフォームの実施の有無(例:2010年9月に和室を洋室に変更)
  8. インスペクションの実施の有無
  9. 騒音・振動・臭気
  10. 周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等(例:ゴミ焼却場等)
  11. 近隣の建築計画(例:向かい側に10階建てのマンション計画がある等)
  12. 電波障害
  13. 近隣との申し合わせ事項
  14. 事件・事故・火災等
  15. 管理費・修繕積立金等の変更予定(例:修繕積立金を増額予定等)
  16. 大規模修繕の予定
  17. 自治会費等
  18. 管理組合集会における討議事項(例:駐車場使用料の値上げ等)

告知書は付帯設備表とは異なり、瑕疵担保責任の対象となる内容です。つまり、売主が知っているにも関わらず買主へ告げなかった場合には、瑕疵担保責任を追及されることになります。

告知書に正直に書くと、価格が下がることを心配される人がいますが、告知書に書かずに売却し、後から損害賠償責任や契約の解除を追及されたときの方が、もっと大きな損失となります。

瑕疵担保責任がある以上、売主としては真っ正直に事実を書くということが絶対条件です。告知書に知り得る事実を全て書いた上で、高く売却することを追求しましょう。

5.【STEP5】不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社と媒介契約を締結する

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、 マンションを売却するにあたり、売却活動の内容や手数料金額などといった条件を定め、不動産会社と売主との間で契約を結ぶことです。

媒介契約には3つの種類があります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
同時に複数の不動産会社と契約 × ×
自分で買主を見つける ×
契約の有効期間 指定なし(基準は3ヶ月以内) 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズへの登録義務 なし あり あり

選ぶ契約種別によって、活動できる範囲や条件が異なります。

一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社と同時に契約することが出来ます。 また、レインズへの登録義務はなく、自分で買主を見つけられるので、他2つの媒介契約と比較して自由度が高いです。

専任媒介は、複数の不動産会社と契約することはできませんが、自分で買い手を探すことができますし、その分営業担当者が力を入れて営業活動を行ってくれるため、買い手が見つかりやすいのが特徴です。

また、やり取りも1社だけなので、スムーズに売却活動を進められます。

専属専任媒介も、専任媒介と同じく契約できるのは1社のみです。違いとしては、自分で買い手を見つけられない点です。

その分、レインズへの登録義務が5日以内であったり、業務報告が義務付けられていたりと、専任媒介と同じく、不動産会社に積極的に活動してもらえる契約内容となっています。

媒介契約はそれぞれにメリットとデメリットがありますので、ご自身の売却活動の状況や売却の条件などに合わせて選ぶようにしてください。

6.【STEP6】マンションの販売活動を開始する

マンションの販売活動を開始する

媒介契約の締結が完了したら、買い手を見つけるために売却活動を開始します。売却活動の主な内容は以下の通りです。

  • 広告活動
  • 内覧準備
  • 内覧当日の対応

広告活動は、主にインターネットやチラシを使って行いますが、不動産会社が実施してくれるため、売主が動く必要はありません。

売主が対応しなければならないのは、内覧準備と内覧当日の対応です。
内覧準備は、内覧者に「このマンションを買いたい」と思ってもらえるよう、室内をきれいに掃除します。

特に重点的にきれいにしておきたいのは、以下のポイントです。

  • キッチン、お風呂、洗面台などの水回り
  • 玄関の埃や靴、スリッパなどの整理整頓
  • お部屋のニオイ
  • 室内の整理整頓

上記以外に、室内に目立つような傷や劣化などがある場合、可能な限り修理を行いましょう。それでも目立つ傷がある場合は、購入希望者に正直に伝えてください。

事前に傷がある箇所を伝えておくことは、信頼関係を築けるだけでなく、後々のトラブルを防ぐことにもつながります。

内覧当日は、内覧者から多くの質問を受けることが予想されますので、物件のポイントや伝えておくべきことがあれば、予め整理しておきましょう。
質問に対する受け答えの印象も、内覧者はチェックしていますし、成約にも大きく影響しますので、積極的にコミュニケーションを取りながら対応するようにしてください。

7.【STEP7】マンションの売買契約を締結する

マンションの売買契約を締結する

買い手が決まったら、売買契約の締結に移ります。
売買契約時の手続きとしては、以下のような内容があります。

  • 契約書の締結
  • 仲介手数料の支払い
  • 手付金の支払い

売買契約の手続きは、不動産会社に買主と売主が集まることが多いです。

契約書の署名や捺印が完了したら、売主は仲介手数料、買主は手付金の支払いを済ませます。手付金は、売買契約がキャンセルとなった場合に、違約金として支払われるお金でもあります。

売買契約の際に支払う仲介手数料は50%、手付金は5〜10%が基本で、残金は引き渡しの際に支払います。

売買契約の締結後にキャンセルとなった場合、違約金が発生しますので、契約内容に相違がないかなど、必ず締結前に相互確認を行いましょう。

8.【STEP8】マンションの引き渡しを行う

マンションの引き渡しを行う

マンションの売買契約が終われば、引き渡すための準備を進めます。引き渡しの当日は残代金の決済も合わせて行います。

売買契約を締結してから、所有権移転や買主の住宅ローンの手続きなどが必要となるため、引き渡しまでに1ヶ月程度かかります。

引き渡し時は、以下の書類が必要です。

  1. 権利証又は登記識別情報通知書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  4. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  5. 住民票
  6. 本人確認資料(運転免許証等)
  7. 固定資産税評価証明書
  8. 鍵(複製も含め全て)
  9. 抵当権等抹消書類(金融機関が用意します)
  10. 管理費・修繕積立金の格の確認書等
  11. 分譲時のパンフレット
  12. 管理規約
  13. 使用細則

引き渡しの当日は、売主と買主以外に、不動産会社と金融機関それぞれの担当者も立ち会って進めます。
引き渡し時の決済は、仲介手数料や売却価格の残りを支払ってもらいます。決済が完了すれば鍵や物件に関する資料などの引き渡しを行って完了です。

売主に住宅ローンの残りがある場合は、返済手続きも平行して行います。抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しておく必要があるので、引き渡し前に住宅ローン残高は把握しておくようにしましょう。

また、決済と引き渡しを行う際は、書類の不備がないか必ず事前に確認しましょう。引き渡し当日に書類の不足や不備があると、手続きを進めることができません。最悪の場合、引き渡しを延期しなければならなくなります。

9.【STEP9】確定申告を行う

確定申告を行う

マンションを売却したら、確定申告を行いましょう。

本来は、譲渡所得が発生した場合に、税金を納めるために必要な手続きですが 、 不動産を売却した場合は、様々な税金特例を適用して節税や税金還付を受けるために行います。

マンションを売却して譲渡所得が発生したら、 譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得は、以下の式で計算します。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

譲渡所得とは売却価格です。 取得費とはマンションの購入額ですが、建物に関しては減価償却後の価格になります。 譲渡費用とは、仲介手数料等、売却に要した費用 になります。

計算の結果、譲渡所得がプラスであれば税金が発生し、マイナスであれば税金が発生しません。

確定申告の期間は、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日と決まっていますので、忘れずに行いましょう。

この記事のポイント

マンション売却全体の流れは?

マンション売却の流れは以下の通りです。

  1. 全体の流れを把握する
  2. 必要書類の準備
  3. マンション査定を依頼
  4. 付帯設備表と告知書の記載
  5. 不動産会社と媒介契約を締結
  6. 売却活動を開始
  7. 売買契約を締結
  8. 引き渡し
  9. 確定申告

詳しくは「1.【STEP1】マンション売却の全体の流れを把握する」で解説しています。

マンション査定を行う目的は?

マンション査定の目的は以下の通りです。

  • 適正な売り出し価格を決められる
  • 金計画を具体化できる

詳しくは「3.【STEP3】マンション査定を依頼する」で解説しています。

マンション売却にかかる費用は?

マンション売却では仲介手数料などの費用や、譲渡所得税などの税金が発生します。
詳しくはマンション売却費用の記事をご確認ください。

マンションを高く売るコツは?

マンションを高く売るためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
詳しくはマンション売却コツの記事をご確認ください。

マンションの売り時はいつ?

マンションの売り時は、その時の経済状況や、物件の状態、条件によって異なります。
詳しくはマンション売却いつからの記事をご確認ください。