マンション売却の流れを8ステップで詳しく解説！

マンション売却を成功させるには、はじめに全体の流れを知ることが重要です。

そこで本記事では、初めてマンションを売る方向けに、知っておくべき売却の流れを8ステップに分けてわかりやすく解説します。

また、マンション売却について基礎から知りたい方、マンション1棟の売却をお考えの方は以下の記事をご覧ください。

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マンション売却の流れは以下のとおりです。

マンション売却の全体の流れについては、「1.【STEP1】マンション売却の全体の流れを把握する」で解説しています。

また、マンションの売却に必要な書類については「2.【STEP2】マンション売却に必要な書類を準備する」をご覧ください。

そして、マンションの査定のポイントについては、「3.【STEP3】マンション査定を依頼する」で解説しています。

1.【STEP1】マンション売却の全体の流れを把握する

マンション売却をスムーズに進めるためには、売却までの全体の流れを把握することが大切です。

マンション売却の基本的な流れは、以下の8ステップです。

準備開始から、売却完了までにはおよそ6ヵ月の期間を要します。

以下の図のとおり、売り出し中（売主の募集期間）が最も長く、状況によってはさらに長くなる可能性もあります。

それぞれのステップの期間の目安は、以下のとおりです。

売り出し中の時期は1～3ヵ月、売り出し後の契約締結や引越しなどの手続きで1～2ヵ月程度かかります。

ただし、上記はあくまで目安なので、売却活動にあてる期間には可能な限り余裕を持って、スケジュールの調整をしましょう。

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2.【STEP2】マンション売却に必要な書類を準備する

マンション売却の意思が固まったら、売却に必要な書類の準備を始めましょう。書類には、不動産会社に売却を依頼する際に必要なものと、買主に物件を引き渡す際に必要なものがあります。

不動産会社に売却を依頼する際に必要な書類は、以下のとおりです。

必要書類については、こちらからPDFでダウンロード可能ですので、確認の際にぜひご活用ください。

なお、書類によっては、入手するのに時間がかかるものもあります。スムーズに売却を進められるよう、書類の準備は余裕を持って進めてください。

3.【STEP3】マンション査定を依頼する

マンションの売却準備と並行して、不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定とは、マンションがいくらで売れそうかを算出する作業です。

査定をするのは、「適正な売り出し価格を決めるため」、そして「資金計画を具体化するため」です。

マンション売却では、売り出し価格の設定がとても重要です。価格が高すぎると売れず、安すぎると損をしてしまうからです。

適正な売り出し価格を設定するためにも、不動産会社に査定を依頼することが重要です。

不動産査定には「匿名査定・AI査定」「机上査定」「訪問査定」の3種類があります。

それぞれメリット・デメリットがあるため、特徴を理解したうえで活用しましょう。

3-1.「匿名査定・AI査定」とは

「匿名査定・AI査定」とは、Webサイト上で売却したい物件の概要とメールアドレスなどの情報を入力することで、簡単に査定額が確認できる査定方法です。
個人情報の入力が不要で、入力後すぐに査定結果をチェックできる手軽さが魅力です。

ただし、算出される査定額は過去の取引データなどをもとにしたもので、最新情報は反映されにくく、精度はあまり高くないといえます。

3‐2.「机上査定」とは

「机上査定」は、Webサイトなどで入力された対象物件の情報をベースに、不動産会社の担当者が売却価格の目安を算出する査定方法です。

「匿名査定・AI査定」ほどのスピード感はないものの、即日〜3日程度の短期間で査定結果を確認できます。

また、より詳細な物件情報を入力したうえで査定するため、匿名査定・AI査定に比べて査定の精度は上がるでしょう。

ただし、机上査定もあくまでデータのみで査定額を算出する方法であるため、このあと紹介する「訪問査定」と比較すると、どうしても精度は劣ります。

3‐3.「訪問査定」とは

「訪問査定」とは、不動産会社の担当者が現地を訪れ、物件をチェックしたうえで査定額を算出する方法です。

訪問査定は物件の実際の状況はもちろん、周辺環境なども確認したうえで、慎重に査定額を算出するため、精度が高いのが特徴です。

はじめに複数の不動産会社に机上査定を依頼し、候補となる数社に訪問査定を依頼する、というのが一般的な流れです。

ただし、訪問査定は現地調査がある分、担当者との日程調整に時間がかかります。
また、査定結果が出るまでに数日～1週間程度見ておく必要があるでしょう。

3‐4.査定は必ず複数社に依頼する

マンション査定を依頼する際は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

査定額は不動産会社ごとに異なるため、1社のみの査定を鵜吞みにして売却活動をスタートしてしまうと、最適な売り出し価格や資金計画の見極めに失敗するリスクが高まります。

したがって、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、各社の結果を比較することで、大まかな相場や自身のマンションの客観的な価値を確認しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスが便利です。

「不動産売却 HOME4U」なら、自身のマンションがあるエリアで実績のある不動産会社が自動で抽出され、最大6社に無料で査定を依頼することができます。

査定依頼は簡単で、不動産会社を一から探す手間もありません。
運営会社であるNTTデータグループが選りすぐった全国約2,300社の優良不動産会社が登録されていますので、ぜひお気軽にご利用ください。

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4.【STEP4】付帯設備表や告知書を記載する

マンションの売却では、不動産会社から付帯設備表と告知書の記載を求められます。

付帯設備表とは、マンションの設備に関する情報を記載する表のことです。

インターネット回線やTVモニター付きインターフォン、床暖房など、もともとない設備は「無」、売却時に残す設備は「有」を選択しましょう。
売却しない設備には「撤去」と記載してください。

また、買主からのトラブルを避けるために、設備に関する不具合があれば、必ず申告しましょう。

告知書とは、売主が物件に関して知り得ていることを記載する書面です。

売主には契約不適合責任があるため、告知すべきことを契約時に買主に共有しておかないと、売却後でも契約キャンセルや損害賠償を求められるリスクがあります。

告知書に記載すべき内容の例は、以下のとおりです。

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5.【STEP5】不動産会社と媒介契約を締結する

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、マンションを売却するにあたり、売却活動の内容や手数料などの条件を定め、不動産会社と売主との間で結ぶ契約のことです。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれの特徴を以下のとおりまとめました。

このように選ぶ契約種別によって、活動できる範囲や条件が異なるため、種類ごとの内容を詳しく見ていきましょう。

5‐1.「一般媒介契約」とは

複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約タイプを「一般媒介契約」といいます。

契約期間の定めはなく、業務状況報告やレインズへの登録義務がないなど、3つの契約形態の中で最も自由度が高いのが特徴です。

売主自身で見つけた買主と売買契約を締結する「自己発見取引」も認められています。

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5‐2.「専任媒介契約」とは

1社のみ媒介契約を結ぶ契約形態を「専任媒介契約」といいます。契約の有効期間が3ヵ月以内に制限されているほか、レインズへの登録義務があります。

売主へ2週間に1回以上、業務状況の報告が義務付けられているため、「売却活動の進捗はどうなっているのか」といった不安を感じるシーンは少ないでしょう。

また、不動産会社は成約すれば確実に仲介手数料を受け取れるので、優先的に営業活動をしてくれる可能性もあります。

一般媒介契約に比べて適度に拘束力があり、自己発見取引も認められているため、バランスの取れた選択肢といえます。

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5‐3.「専属専任媒介契約」とは

「専属専任媒介契約」も、専任媒介契約と同じく1社のみとしか契約できません。

専任媒介契約との違いは、自己発見取引が認められていないことです。

専属専任媒介契約の場合、たとえ売主が買主を自身で見つけてきたとしても、不動産会社を通して契約をしなければならず、仲介手数料も発生するため、3つの中で最も拘束力の強い契約だといえます。

しかしその分、不動産会社には、5日以内にレインズへの登録、1週間に1回以上の業務報告が義務付けられており、積極的に営業活動を行ってくれる可能性が高いでしょう。

このように、媒介契約は種類ごとに異なるメリット・デメリットがあります。

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5‐4.3つの媒介契約、どれを選ぶべき？

3つの契約形態の違いは分かったものの、自分に向いているのがどの媒介契約かわからない、という方もいるでしょう。

そこで本章では、各媒介契約に向いている方の特徴を紹介します。

一般媒介契約が向いている方の特徴

専任媒介契約が向いている方の特徴

専属専任媒介契約が向いている方の特徴

特筆するような物件の特徴がなく、不動産会社の手厚いサポートを希望するのであれば、専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

媒介契約を締結するにあたっては、はじめに査定を依頼して各社を比較することが重要です。一括査定サービスの「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を活用して、気になる不動産会社へ一括査定依頼をするところから始めてみましょう。

以下のボタンより、必要項目を入力してわずか1分ほどで査定を依頼できます。

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6.【STEP6】マンションの販売活動を開始する

媒介契約を締結したら、買い手を見つけるために売却活動を開始します。
主にインターネットやチラシを使って購入希望者を募りますが、各種活動は不動産会社が行うため、基本的に売主が動く必要はありません。

売主が行わなければならないのは、内覧準備と内覧当日の対応です。内覧者に「このマンションを買いたい」と思ってもらえるよう、室内の掃除を徹底しましょう。

重点的に対策しておきたいのは、以下のポイントです。

上記以外にも室内に目立つ傷や劣化などがある場合は、可能な限り修理を行いましょう。

それでも目立つ傷がある場合は、内覧時に購入希望者に正直に伝えてください。

事前に傷がある箇所を伝えておくことは、購入希望者との信頼関係の構築につながるだけでなく、後々のトラブル予防にもつながります。

また、内覧当日は、内覧者から多くの質問を受けることが予想されるため、物件のアピールポイントや伝えておくべき内容をあらかじめ整理しておきましょう。

内覧者は、質問に対する受け答えの印象もチェックしています。
売主の人柄は成約可否に大きく影響するため、積極的にコミュニケーションを取りながら対応することが大切です。

なお、築年数の古いマンションを売却する際は、売却活動前にリフォームを検討する方もいますが、基本的にはリフォームをせず売却することをおすすめします。

7.【STEP7】マンションの売買契約を締結し不動産を引き渡す

買い手が決まったら、売買契約の締結に移ります。

売買契約の手続きは、不動産会社の担当者・買主・売主が集まって行われるのが一般的です。

契約書の署名・捺印が完了したら、売主は買主から手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料を支払います。

手付金は、売買契約がキャンセルとなった場合に違約金としての役割を果たすもので、通常、売却金額の5～10％が目安です。

また、不動産会社に支払う仲介手数料は、売却金額の3%～5%程度が相場です。
売買契約成立時に半金を支払い、引き渡し後に残りの半金を支払うケースが一般的です。

なお、売買契約の締結後に売主・買主いずれかの事情で契約がキャンセルとなった場合には、違約金が発生します。

契約内容に認識の相違がないかなども含めて、契約締結前に必ず詳細を確認しましょう。

7‐1.必要書類の確認

売買契約を締結してから、所有権移転登記や買主の住宅ローン契約の手続きなどが必要になるため、引き渡しまでには1ヵ月程度の時間がかかります。

引き渡し時の必要書類は、以下のとおりです。

引き渡し時に必要になる書類の一覧については、こちらからPDFでダウンロード可能です。必要な書類を確認する際に、ぜひご活用ください。

上記の書類に不足があると、予定していた引き渡し日に物件を引き渡せない可能性もあります。
売却をスムーズに完了させるためにも、抜け漏れがないよう準備を徹底しましょう。

7‐2.ローンの実行と残代金の支払い

引き渡し当日は、買主が利用する住宅ローンの融資実行が必要になるため、買主・売主・不動産会社の担当者が、融資する金融機関の店舗に集まって手続きするのが一般的です。

買主が住宅ローンの手続きを完了して融資が実行されたら、その場で手付金を差し引いた残代金が売主の指定口座に振り込まれます。

また、所有権移転登記や抵当権設定登記を行うため、立会人として司法書士が同席し、その足で法務局に出向いて手続きを行うケースも珍しくありません。

7‐3.仲介手数料の支払い

買主から残代金が支払われたら、売主は不動産会社に仲介手数料の残金を支払います。
通常、売買契約締結時に半金を支払い、引き渡し時に残りの半金を支払うのは、先に触れたとおりです。

なお、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法（宅建業法）で定められています。
売却金額が400万円を超える場合には「売却金額（税抜）×3％＋6万円＋消費税」が法定上限額となります。

参考：“宅地建物取引業法第四十六条”． e-Gov法令検索

仲介手数料っていくら必要なの？

マネ子先生の回答 仲介手数料は、不動産会社を通じて売買したときに成功

上限額となる4%が仲介手数料の相場となりますが、詳細な金額は不動産会社によって異なります。

「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」で複数の不動産会社に一括査定を依頼して、仲介手数料の設定についても比較しましょう。

7‐4.鍵や書類の引き渡し

決済とすべての手続きが完了したら、いよいよ売主から買主に物件の所有権が移転します。売主はあらかじめ準備していた必要書類一式と、複製したものも含めたすべての鍵を買主へ引き渡します。

なお、売主が住宅ローンを組んだ際に抵当権が設定されている場合、決済が完了した段階で抵当権抹消登記を行わなければなりません。

抹消の手続きをしないと売却ができないため、司法書士にあらかじめ依頼しておきましょう。

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8.【STEP8】確定申告を行う

マンションを売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、その利益に所得税と住民税（以下、合わせて譲渡所得税と呼びます）がかかるため、確定申告の義務が発生します。

また、不動産売買の際に適用可能なさまざまな特例を利用するためには、確定申告が必要です。したがって、売却益が出ていない場合にも、確定申告をすることをおすすめします。

確定申告が必要な方は、売却をした翌年の2月16日～3月15日の間に、管轄の税務署で確定申告を行いましょう。
事前に書類の作成が必要であるため、余裕をもって準備を始めてください。

なお、売却益（譲渡所得）は売却金額とは別物である点に注意しましょう。

マンション売却を成功させたい方は、余裕をもって不動産会社に査定を依頼しましょう。
一括査定サービスの不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)を利用すれば、一度に最大6社の不動産会社に査定依頼ができるため、不動産会社を比較検討する際に非常に便利です。

以下のボタンより、1分程の簡単な入力で査定依頼が完了します。

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9.マンション売却の流れに関するQ＆A

最後に、マンション売却の流れについてよくある質問に回答します。

9‐1.マンション売却のお金はいつ入る？

売却代金は、2回に分けて受け取るのが一般的です。
具体的には、売買契約締結時に買主から手付金として一部を受け取り、残金を引き渡し時に受け取ることになります。

大半の買主は住宅ローンを利用して物件を購入するため、引き渡し時に実行される融資金から残金が支払われることになるでしょう。

9‐2.マンション売却にはどれくらいの時間がかかる？

マンションの売却期間は、平均で3ヵ月といわれています。準備期間を考えると、半年程度見ておくと安心です。

ただし、すべての物件が3ヵ月～半年で売れるわけではありません。

マンションの売却にかかる期間は、売り出し価格の設定、売り出す時期、競合物件の存在などさまざまな要因によって変動します。

順調に買い手が見つかり3ヵ月以内で決まることもあれば、場合によってはなかなか売却できないケースもあるでしょう。

3ヵ月経っても買い手が見つからない場合、価格の見直しや不動産会社の変更など、状況に応じた対策を検討する必要があるかもしれません。

マンション売却にかかる期間や早く売るコツに関しては「マンション売却の平均期間は？早く売るコツ・売れない時の対策を大公開」をご覧ください。

9‐3.マンションを売却後、いつ税金を払えばいいですか？

マンション売却にかかる税金と支払いのタイミングは、以下のとおりです。

マンション売却にかかる税金の種類、実際の金額シミュレーションは、「マンション売却時の税金はいくらか計算！シミュレーション有りで詳しく解説」を参考にしてください。

まとめ

マンション売却は、平均3ヵ月の売却活動期間を含め、検討開始から引き渡しまでおおむね6ヵ月を見込んでおく必要があります。場合によっては、さらに長期化する可能性もあるため、余裕を持ったスケジューリングが大切です。

マンション売却を成功させるには、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。
「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を活用して複数社に査定を依頼し、信頼できる相性の良い不動産会社を選ぶようにしましょう。

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