マンション売却の相場の調べ方は?築年数の目安を知って高く売ろう

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マンション売却の相場の調べ方は?築年数の目安を知って高く売ろう

「自宅マンションを売却しようと考えているけれど、いくらで売れるのだろう?」
「自分の住んでいる中古マンションの相場価格って、どうやって調べたらいいのかな?」
「マンションを売却するとき、どれくらい費用が掛かるんだろう?」
とお悩みではありませんか?

この記事では、自宅マンションを少しでも高く売りたいと考えている方へ向けて、

  • マンション価格相場の動向
  • マンション売却の流れと売却までに必要な期間、費用
  • 相場の調べ方とできるだけ高値で売るためのポイント

など、「マンション売却に必要な知識」をご紹介していきます。
この記事を参考に、最適なタイミングでマンションをより高く売るための方法を見つけてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1.マンション相場の推移を見てみよう

今後、中古マンションの価格はどのように推移するのでしょうか。また、マンションはいつが売り時なのでしょうか。
相場の推移を見ながら、マンション売却に適した時期について考えてみましょう。

1-1.中古マンションの価格上昇を見る

中古マンションの価格は、首都圏を中心に高騰が続いています。
新型コロナウイルス感染症流行の影響から、成約数や売り出し数は一時的に減少していた時期もあったものの、成約価格自体に大幅な下落は見られず、特に2020年秋時点では、首都圏ではプラスに転じています。(参考:2020年10月22日 東京カンテイプレスリリース/中古マンション価格70平米価格月別推移

価格高騰の要因のひとつとして考えられるのは、2021年(令和3年)に開催が予定されている東京オリンピック・パラリンピックに向けた建設ラッシュと大規模再開発です。オリンピック・パラリンピックの開催によるインバウンド需要回復への期待も大きいと考えられます。

■中古マンション成約物件

年度 件数(件) 平米単価(万円) 価格(万円) 面積(平米) 築年数(年)
2010 29,961 39.51 2,581 65.32 17.67
2011 29,620 38.66 2,516 65.07 18.50
2012 32,448 38.40 2,515 65.51 19.01
2013 36,762 40.58 2,614 64.42 19.42
2014 32,265 43.41 2,789 64.25 19.66
2015 35,100 45.94 2,932 63.81 20.27
2016 37,446 48.43 3,078 63.54 20.38
2017 37,172 50.63 3,253 64.24 20.75
2018 37,601 52.00 3,354 64.51 21.12
2019 37,912 53.95 3,478 64.46 64.46

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構/レインズデータライブラリーより作成

上の表からも、年によって若干の増減はありますが、2010年と2019年を比較すると、中古マンションの成約件数が増加し、価格が高騰していることがわかります。

1-2.中古マンションの「売り時」はいつなのか?

中古マンションの価格が上昇している今が売り時なのか、それとも、今後まだ値上がりする可能性があるのか判断が難しいところではありますが、首都圏の中古マンションはすでに、一般的な会社員の家庭では購入が難しいほど価格上昇しているのが現状です。
2021年(令和3年)開催予定の東京オリンピック・パラリンピックによる建設需要は落ち着きつつあり、さらなる価格上昇が続く可能性は低いと考えられるでしょう。

一方で、住宅ローンの金利推移をみると、以下のグラフのように変動金利は長期的な最低水準を維持し続けています。

中古マンションの「売り時」はいつなのか? 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

出典:「住宅金融支援機構」l民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

買主にとっては住宅ローン金利の低い時こそ家の買い時であるため、金利が上がる前にマンションを買いたいと考えている方も多いでしょう。
今後も世界的なコロナウイルス感染症の影響などもあり、当面は低金利が続くと思われますが、景気が回復すれば金利も上昇に転じる可能性が高く、買主としても購入の時期を見極めている最中であることが考えられます。

1-3.マンションは築年数が浅いうちの売却が狙い目

戸建て住宅と同様、マンションも築20年を超えると、老朽化が著しくなります。
区分マンションの場合、設備や内装はリフォームできますが、建物外観だけは自身ではどうすることもできません。老朽化しても大規模修繕の費用がないからと放置されることもあれば、購入したとたんに修繕費用の負担がかかる可能性もあります。
そのようなリスクもあるため、築20年を超えたマンションの成約件数は大幅に減少し、価格も大きく下がってしまうのです。

下の表をみると、マンションの価格高騰にともない、成約物件の平均築年数が少しずつ上昇していることがわかります。
築年数の新しいマンションでは、価格が高すぎて手が出ないという方も増えているのかもしれません。

■中古マンション成約物件

年度 件数(件) 平米単価(万円) 価格(万円) 面積(平米) 築年数(年)
2010 29,961 39.51 2,581 65.32 17.67
2011 29,620 38.66 2,516 65.07 18.50
2012 32,448 38.40 2,515 65.51 19.01
2013 36,762 40.58 2,614 64.42 19.42
2014 32,265 43.41 2,789 64.25 19.66
2015 35,100 45.94 2,932 63.81 20.27
2016 37,446 48.43 3,078 63.54 20.38
2017 37,172 50.63 3,253 64.24 20.75
2018 37,601 52.00 3,354 64.51 21.12
2019 37,912 53.95 3,478 64.46 64.46

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構/レインズデータライブラリーより作成

2015年(平成27年)以降、平均築年数は20年を超えているものの、価格の下落にともない、再び需要は築年数の新しい物件へと移行していくことも考えられます。
市場の動向による相場の推移を予測することも大切ですが、価格上昇傾向・低金利が続く今、中古マンションは1年でも築年数が新しいうちに売却することが重要といえるでしょう。

2.マンション売却の流れとは?

ここでは、マンション売却の流れについて説明します。
マンションの売却は、おおむね以下の流れで進めていきます。大きく3段階に分けてみていきましょう。

マンション売却の流れとは? 売却の流れ

2-1.準備~媒介契約(約1~2カ月)

マンションを購入した時の資料や、売却に必要な書類を一式手元に用意しておきます。
次に、自分のマンションがどれくらいの価格で売れるのか、相場を把握します。
できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握できたところで売り出し価格を決め、仲介を依頼する不動産会社を決定します。

2-2.売却活動(3カ月前後)

仲介を依頼する不動産会社を決定したら、売却活動をスタートします。
いかにして買い手を集め、より多くの方に内覧してもらえるかが重要となるため、集客方法などは不動産会社としっかり相談してください。
中古マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶことがポイントとなります。

2-3.決済・引き渡し(約1カ月)

買主が見つかったら、価格交渉などをへて売買契約の締結となります。
必ずしも売り出し価格で売却できるわけではないため、どこまで値引きに応じるかもあらかじめ不動産会社と相談しておいてください。

売買契約の際には、売主と買主は不動産会社へ仲介手数料を支払い、売主は買主から手付金を受け取ります。
後日、残代金の決済と同時に鍵を渡し、マンションの引き渡しは完了となります。

自宅売却するなら知っておくべし!【基礎知識】を丁寧に解説

3.マンションの価格相場を知っておこう

より高く・早くマンションを売却するためには、価格相場を知っておくことが大切です。
ここからは、相場の調べ方を説明していきます。

3-1.一括査定サービスを利用する

一括査定サービスを利用すれば、自分で不動産会社を探す必要がありません。地元不動産会社から大手企業まで、幅広い選択肢の中から査定を依頼する不動産会社を選定するだけです。
一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できるため、かかる時間と手間を大きく削減できるのが、一括査定サービスの最大のメリットです。

一括査定サービスを利用する

査定方法には「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定」の2種類がありますが、できるだけ正確な情報を知りたい方やスピーディに次のステップへ進みたい方には、実際の物件を見て査定してもらう「訪問査定」をおすすめします。

3-2.自分でマンション相場を調べる

不動産の査定方法には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つがあります。
建物は原価法、土地は取引事例比較法で査定することが多く、収益還元法は主に収益物件に対して用いられます。
取引事例比較法は、類似の取引事例の価格をもとに時価や市場動向、対象物件の個別の事情を加味して修正を加える査定方法で、マンションは土地と同様に取引事例比較法で査定するのが一般的です。
では、自分でマンション相場を調べる方法をいくつかご紹介します。

3-2-1.売り出し価格を調べるには

同じようなマンションがどれくらいの価格で売り出されているのかを知りたい時は、不動産情報サイトを活用します。

◆「中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

まず、「相場価格」を選択します。

自分でマンション相場を調べる 中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

「マンション」を選択し、売却する土地の所在地を選びます。

自分でマンション相場を調べる 中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

「中古住宅HOME4U」に掲載されている物件のエリアと面積ごとの価格(平均値)が一覧で表示されます(画像中の価格などは一例です)。

自分でマンション相場を調べる 中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

ここに記載されているのはあくまでも売り出し価格なので、成約価格はもう少し下がる可能性があります。
売却価格を設定する上での参考にしてください。

3-2-2.成約価格を調べる2つの方法

次に、実際に成約した価格を調べる方法を2つご紹介します。

◆「土地総合情報システム

「不動産取引価格情報検索」を選択します。

成約価格を調べる2つの方法 土地総合情報システム

時期、物件の種類、地域を選択し、検索ボタンを押します。

成約価格を調べる2つの方法 土地総合情報システム

所在地や間取り、そのほかの物件情報、取引総額などが一覧で表示されます。

成約価格を調べる2つの方法 土地総合情報システム

国土交通省が実施するアンケート調査結果をもとに作成されたデータで、物件情報の詳細が記載されているため、相場を調べる上では非常に便利です。

◆「レインズ・マーケット・インフォメーション

「マンション」の都道府県と地域を選択し、検索ボタンを押します。

成約価格を調べる2つの方法 レインズ・マーケット・インフォメーション

直近1年の取引情報がグラフと一覧で表示されます。

成約価格を調べる2つの方法 レインズ・マーケット・インフォメーション

成約価格を調べる2つの方法 レインズ・マーケット・インフォメーション

追加条件を入力することでさらに細かく検索できるため、売却を検討中のマンションにより近い条件の情報を探すことができます。
グラフ表示なので、築年数ごとの平均的な価格帯を一目で把握できるのもポイントです。

3-2-3.相場の推移と売り時が直感でわかる

こちらは、全国のマンションの売り時が直感的にわかる「価格天気図」です。

◆「価格天気図

直近のデータを選択します。

相場の推移と売り時が直感でわかる 価格天気図

中古マンション市場の動向に関する直近のコメントと、天気マークで価格変動の傾向を示した日本地図が表示されます。

相場の推移と売り時が直感でわかる 価格天気図

不動産データバンクの東京カンテイが公開しているレポートで、毎月30日前後に公開されています。
売り時に迷った際は、参考にしてみてはいかがでしょうか。

4.マンション売却にかかる費用とは

マンションを売却すると、以下の費用が発生します。

(1)印紙税

不動産売買契約書に貼付します。
住宅ローンの融資を受ける場合、金銭消費貸借契約書にも印紙を貼付します。契約書に記載する売買金額と印紙税の金額は以下通りです。
契約金額が1千万円超、5千万円以下のものであれば、税額2万円です。2022年(令和4年)3月31日までは軽減税率が適用されるため、1万円となります

契約金額 本則税額 軽減後税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの 1万円 5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 2万円 1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

(2)仲介手数料

買主が決まり、売買契約を締結したら、仲介した不動産会社へ手数料を支払います。
以下の算式で、仲介手数料の上限額を計算できます。

仲介手数料の上限額=取引価格×3%+6万円(消費税別)

不動産会社に依頼する仲介のことを「媒介」と呼びます。 媒介契約には、以下の3種類があります。

契約の種類 他の不動産会社への依頼 自己発見取引
専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。 不可
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。 可能
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。 可能

 

自己発見取引とは自分で買主を見つけることを指します。
仲介手数料は成功報酬であるため、支払いは買主を決めてくれた1社だけに支払います(1社に頼んでも、6社に頼んでも、最終的に1社に決まるのでかかる費用は同じ)。

(3)登録免許税

抵当権抹消が必要な場合に限り、登録免許税が発生します。税額は不動産1個につき1,000円ですが、司法書士に登記を依頼する場合、司法書士報酬として1万~3万円ほど必要です。

参考:日本司法書士連合会「司法書士の報酬

(4)所得税と住民税

譲渡所得には所得税と住民税がかかります。税率は所有期間によって、以下のように区分されています。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

 

長期譲渡所得とは、売却する年の1月1日時点でマンションの所有期間が5年を超える場合、短期譲渡所得は5年以下の場合となります。
売却したマンションがマイホームだった場合、3,000万円特別控除、軽減税率、買換えの特例などが適用されることがあります。

(5)各種証明書類の取得手数料

マンション売却に必要な印鑑証明、固定資産評価証明書、住民票を発行する際に、1通300円程度の手数料がかかります。

(6)固定資産税および都市計画税

毎年1月1日時点の固定資産の所有者が固定資産税や都市計画税を支払う必要がありますが、引き渡しの日以降の固定資産税・都市計画税を買主が負担することとして、慣習的に精算が行われます。
管理費や修繕積立金など、ほかにも先払いしている費用がある場合には、あわせて精算を行います。

このほか、住宅ローンの繰り上げ返済手数料やリフォーム費用などが必要に応じて発生します。
これらはトータルでマンション売却価格の3.5%程度になると覚えておいてください。
マンション売却の費用については、以下の記事が詳しいので参考にしてください。

5.マンションを少しでも高く売るには?

いくつかのポイントを押さえておくだけで、マンションを少しでも高く売ることが可能となります。
どのような点に注意すべきか、順に説明していきます。

5-1.3月に向けて売却活動をスタートする

売却活動は3月に向けてスタートします。
3月は転勤、就職などで住み替えが多いため、マンションも買い手がつきやすいです。下の表からも、3月が年間でもっとも成約件数が多いことがわかります。

この時期にタイミングを合わせ、1月頃から売却活動をスタートすると効率よくマンションを売ることができるでしょう。

■2019年中古マンション成約状況(首都圏)

件数(件) 価格(万円)
1月 2,667 3,294
2月 3,484 3,479
3月 4,117 3,490
4月 3,440 3,399
5月 2,749 3,325
6月 3,490 3,361
7月 3,233 3,442
8月 2,584 3,461
9月 3,589 3,463
10月 2,771 3,461
11月 3,175 3,548
12月 2,810 3,550

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構/レインズデータライブラリーより作成

5-2.焦って売らずに余裕をもって対応する

購入希望者が現れると、つい「今売らないと、もう買い手がつかないかもしれない」と飛びつきたくなってしまうかもしれませんが、焦らず余裕をもって対応してください。
マンション売却で損をしないためには、相場を大きく下回るような安易な値引きをしないことが重要です。条件が折り合わない場合は、断ったほうがよいでしょう。
マンションは売却活動を始めてから成約まで最低でも3カ月はかかると考えて、よい買い手がつくのを待つことをおすすめします。
その間、ただ待つのではなく不動産会社の営業担当者と密に連絡を取り合い、現状の報告を求めたり、売却方法を相談したりするとよいでしょう。

5-3.内覧での印象アップを図る

できるだけ好条件で成約につなげるためには、内覧に来た購入希望者に対し、いかによい印象を与えるかが重要となります。
そのためには、クリーニングはできるだけ念入りにし、不要なものは早めに処分して部屋の中をすっきりとしておきます。臭いにも注意が必要です。換気は小まめに行うようにしてください。
部屋をモデルルームのように演出するホームステージングも効果的です。小さなグリーンを飾るだけでも、見る人に与える印象は変わります。

5-4.査定は実績のあるプロに依頼する

査定を依頼する不動産会社によっても、マンションの「売値」は変わります。
不動産会社によって査定価格は異なり、得手不得手もあります。マンションを売却するのであれば、できるだけマンション売却の実績が豊富な不動産会社に査定を依頼してください。
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まとめ

電卓とビジネスマンのミニチュアいかがでしたか?この記事ではマンションの売却相場と概況、相場の調べ方、売却にかかる費用などについて説明しました。

中古マンションの価格高騰が落ち着く兆しもありますが、今後のマンション市場の動向は予断を許さない状況です。住宅ローンの金利も最低水準を維持し続けています。
しかし、築20年を超えた物件は市場価値が大きく下がることを念頭に、少しでも高く売れるタイミングで、1日でも早くマンションの売却準備をスタートすることが得策といえるでしょう。
また、紹介したとおり、マンション売却の流れや売却にかかる費用も頭に入れて、売却活動を進めてください。最初にやるべきことは、売却するマンションの相場を知ることです。自分で調べることもできますが、最初から一括査定サービスを利用するとよいでしょう。
実績豊富な不動産会社を選択することも、マンションを高く売るためのポイントの1つです。信頼できる一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」で、マンションを少しでも高く・早く売ってくれる不動産会社を見つけてくださいね。

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