東京のマンション売却相場と調べ方！高く売るコツも解説

不動産価格は上昇し続けているので、都内でマンションを所有している方は「いくらで売れるのか」気になるのではないでしょうか。

東京都でもエリアによって不動産相場は異なります。また、タイミングや景気などによっても価格は変動するので、本格的に売却を決める前にマンション売却の流れだけでなく相場を把握しておくことが大事です。

この記事では、東京都のマンション売却相場や、高く売るコツについて解説しています。
マンション売却を検討されている方は、ぜひご参考ください。

マンションの売却について基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』も併せてご覧ください。

1.東京都のマンション売却相場

東京都のマンション売却の相場は常に変動し続けています。 最新の相場を下記の表にまとめましたので、23区とそれ以外のエリアに分けて解説します。マンション売却のシミュレーションをする際の参考にしてください。

1‐1.東京都23区のマンション売却相場

東京都23区のマンション売却相場について、間取り別と面積別に分けて表にまとめました。

1‐1‐1.間取り別のマンション売却相場

間取り別のマンション売却相場は下記の通りです。

出典：不動産売却「HOME4U」※2022年9月時点

間取り別で比較すると、1R〜1DKの間取りでは江東区の2,517万円が最も高い結果となりました。次いで世田谷区の2,123万円、大田区の1,903万円という結果となっています。
4LDK〜5DKの間取りで比較すると、世田谷区の12,338万円が最も高い結果となりました。

間取りが広くなるほど、エリアごとで価格に大きな差が出ています。

1‐1‐2.面積別のマンション売却相場

面積別のマンション売却相場は以下の通りです。

出典：不動産売却「HOME4U」※2022年9月時点

面積40平米以下で比較すると、最も高いのは新宿区の2,874万円という結果となりました。次いで、江東区の2,605万円、世田谷区の2,527万円となっています。 面積100平米〜でも最も高いのは新宿区の16,386万円でした。100平米以下と比較して約2倍近い価格となっています。

間取り別と同様に、面積に対する価格相場はエリアごとに大きな差があると言えます。

1‐2.東京都23区以外のマンション売却相場

東京都23区以外のマンション売却相場は以下の通りです。

出典：レインズ年報マーケットウォッチ｜東日本不動産流通機構. 2020-1-24

最も成約価格が高いのは、武蔵野市の4,537万円という結果となりました。武蔵野市は、住みたい街ランキングで毎年人気上位に上がる吉祥寺などがあるエリアです。

都心部へのアクセスが良く、緑や公園なども充実していることから、ファミリーから高齢者まで幅広い層から人気があります。
東京23区と比較すると売却価格は下がりますが、全国の市区町村と比較すると高いと言えます。

1‐3.【築年数別】東京都のマンション売却相場

築年数別で見る東京都のマンション売却相場は以下の通りです。

出典：レインズマーケットウォッチ｜東日本不動産流通機構. 2022-7-2

築年数別のマンション売却価格を比較すると、成約件数が最も多いのが築6年〜10年で、次いで築16年〜20年となっています。一方、価格を比較すると築5年が最も高く、以降は少しずつ下落する形でマンション価格は推移しています。

この結果から、東京都でマンションを売却するなら築6年～20年の間で、買い手がつきやすく比較的高く売れるタイミングだと言えます。

2.東京都のマンション売却推移

2022年における、東京都のマンション価格推移は、以下のグラフの通りです。

「東日本不動産流通機構. 月例速報Market Watch7月度. 2022-7. 」をもとにHOME4Uが独自作成

レインズが公開している「月例速報Market Watch7月度」のデータを見ると、コロナ禍の2021年〜2022年の間、マンションの売却価格は上昇しています。住宅ローンの低金利が続いていることが影響していると考えられます。

また、近年マンションを建設する際の建築資材が高騰していることから、新築マンションの価格が高騰しているため、中古マンションの需要が高まり価格も上昇しています。

相場も高く需要もあるため、東京でマンションを売却するならタイミングとしてはベストだと言えます。

住宅ローンの低金利や資材高騰はいつまで続くかは不透明のため、売却を検討されている方は早めの売却をおすすめします。

3.東京都のマンションの売却相場を調べる方法

相場を調べる方法は、次の2つです。

それぞれの方法について、特徴を解説します。

3‐1.レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構が運営するサイトです。 実際の取引データが集約されており、そのデータを使ってマンションの売却相場を調べる事ができます。

レインズの特徴としては、物件価格のみならず、エリアごとの築年数平米単価、間取りなども確認できる点です。また、過去2年間の不動産市場の価格推移も確認できるため、今後の予測や売却のタイミングを決める際に便利です。

3‐2.不動産情報ライブラリ

不動産情報ライブラリは、国土交通省が公開しているサイトです。

出典：不動産情報ライブラリ

これまで不動産取引を実際に行った人に対してアンケートを実施し、その結果をデータベース化して公開しています。
実際に取引を行った人の声を元にしているので、情報の質が高いです。ただし具体的な物件名までは公開されていないため、物件の所在地、間取り、築年数などから売りたい物件の条件と近いデータを探し、大体の売却相場を把握することができます。

3‐3.不動産情報サイト

売りたいマンションと類似する物件の売り出し価格を調べる際に便利なのが、不動産情報サイトを活用します。

エリアや間取り、平米数など細かい条件を入力して物件の売却価格を調べる事ができます。具体的なマンション名などは公開されていませんが、所有するマンションが掲載されている可能性もあります。掲載されていれば、具体的な価格を把握することができるので、売り出し価格を決める際の参考にもなります。

不動産情報サイトを利用するなら、「中古住宅HOME4U（ホームフォー・ユー）」がおすすめです。

「中古住宅HOME4U」はNTTグループが運営する不動産情報サイトで、国内最大級規模を誇ります。細かく条件設定で物件を絞り込むことができますので、「所有するマンションがいくらで売れるか」を把握するのにとても便利です。

売却を検討されている方は、「中古住宅HOME4U」をぜひご活用ください。

4.高く売れるマンションの条件

高く売れるマンションの条件は以下の通りです。

その理由について、解説します。

4‐1.築年数が浅い

マンションに限らず、不動産は築年数が浅いほど価値は高いです。

レインズが公開している調査データからも、築年数が経過するごとに売却価格が下落していることが分かります。
築年数が浅いほど物件の状態がよいため、新築と同様の需要があり高値がつく傾向にあります。 築年数が経過すると、価格が下がるだけでなく買い手を見つけることが難しくなってしまいます。

4‐2.立地条件が良

立地もマンション価格に影響します。駅やスーパーなど生活に欠かせない場所へのアクセスが良いかなど、利便性が重要視される傾向にあります。

例えば、「駅から徒歩5分圏内」「駅が近く、電車の路線も多くて移動が便利」などの物件は人気がありますので、価格も高くなります。
ファミリー層の場合は、学校や商業施設などを重要視して選ばれる方も多いです。

4‐3.設備環境が整っている

マンションにおける設備環境とは、お部屋の中と共用部で分けて考えられます。
お部屋の中だと、キッチンやお風呂などが最新の設備となっているか気にされる方は多くいます。

共用部であれば、居住者が共用できるラウンジがあるか、フィットネスジム、宅配ボックスなど生活をより充実させるための設備がある方が高く売れやすいです。

4‐4.高層階の角部屋

同じマンションの中でも、低、中層階より高層階かつ角部屋は人気があり高値でも売れます。
高層階は景色がよく、戸数が限られていることから希少性があるため、価格が高くても買い手が見つけやすいです。

また、「生活音が気にならないか」もマンション選びの際に重要視されます。そのため、角部屋に限定して探される方がいるのに対して戸数は限りがあるため、同じマンションの他の部屋よりも高く売れる傾向にあります。

5.マンションを高く売却するコツ

マンションを高く売るためには、以下の3つのコツをおさえましょう。

それぞれのコツについて、詳しく解説します。

5‐1.高く売れる時期を狙う

マンションは高く売れる時期を狙って売りに出しましょう。

引っ越しや転勤、子供の学校への入学など、一年を通して住む場所を変えるタイミングがあります。そのような時こそ購入需要が高まるので、マンションを高く売るチャンスです。

時期としては1月〜3月で、1年の中で特に不動産が高く売れるタイミングです。マンション売却は売却期間に余裕をもって進めることが成功させるために大事なポイントなので、この時期に売却完了を狙うのであれば、11月頃から売却に必要な準備を進めましょう。

5‐2.売り出し価格を相場より高く設定する

売り出し価格は売却相場よりも少し高く設定しましょう。

売り出し価格は実際に売れる価格とは異なります。購入希望者は内覧を行った後、購入するか最終的な判断をするのが基本ですが、その際に値引き交渉が発生することもあります。

値引き交渉に応じて価格を下げて売却するケースは珍しくありません。値引きを想定せずに相場の価格で売り出してしまうと、値引き後の売却価格は相場を下回ってしまう可能性があります。売主が損をしてしまうので、相場より価格を高くして売り出すことがとても大事です。

価格設定は相場に1割上乗せした価格を目安に設定しましょう。判断に迷った場合は不動産会社に相談し、アドバイスをもらって決めましょう。

5‐3.複数の不動産会社に査定を依頼する

相場よりも安い金額での売却を避けるためには、必ず複数社へ査定を依頼してください。

不動産査定は、依頼する会社ごとに独自の査定基準を設けているため査定結果にも差があります。中には査定額が100万円以上も異なるケースもあります。

それぞれの不動産会社から提示された査定結果や査定の根拠を確認、比較してください。少しでも疑問点があれば不動産会社に問い合わせをし、「本当にこの査定結果が妥当なのか」を見極めましょう。

不動産査定を複数社に依頼するのに便利なのが、一括査定サイトの「不動産売却 HOME4U」です。

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6.マンション売却時の注意点

マンション売却時は、以下の点に注意してください。

それぞれの注意点について解説します。

6‐1.住宅ローンの残高を確認しておく

マンションの売り出し価格を決める前に、住宅ローンの残高を必ず把握しておきましょう。

物件を購入する際、住宅ローンを借りたら抵当権が設定されます。住宅ローンを借りて契約した物件は、売却する際に抵当権の抹消が必要となります。抹消するためには住宅ローンの完済が必須です。

通常は売却して得た利益で住宅ローンを完済しますが、売却益よりも住宅ローン残高が上回ってしまうと、自己資金で補うなどして完済しなければなりません。
住宅ローンの完済ができないと抵当権の抹消ができず、結果的にマンションを売却することができないのです。

また、売り出し価格を設定する際は、住宅ローンを完済できるかだけでなく売却にかかる諸費用も含めて決めなければなりません。全体でかかる費用やお金の流れを把握しておく意味でも事前に確認をしましょう。

6‐2.自分にあった媒介契約を選ぶ

不動産選びの際に注意しなければならないのが、媒介契約の種類です。マンション売却に失敗しないためにも、自分にあった媒介契約を選ぶことが大事です。

媒介契約には、次の3種類があります。

表の通り、契約形態によって複数の不動産会社との契約が可能か、レインズに報告義務があるのかなど条件が異なります。

例えば、一般媒介の場合は、複数の不動産会社と同時契約が可能なので、買い手を見つけやすいです。対して、専任媒介や専属専任媒介は、同時契約は一社としかできないため、不動産会社や担当者の営業力の影響を受けやすいです。その分、営業活動や買い手を見つけるまで熱心に動いてくれますし、コミュニケーションも取りやすいなどといったメリットがあります。

どの媒介契約が自分にあっているのかは、物件の条件や売却活動に充てられる期間、その他細かい条件によって判断が変わりますので、契約をする前に不動産会社に相談してください。

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