【完全版】マンション売却の注意点！流れや費用、失敗例、税金特例を紹介

マンションは売却のやり方を間違ってしまうと、スムーズに売れなくて困ることもあります。マンション売却を大変に思い、やめたいと感じることもあるでしょう。実は、売却の流れや注意点、失敗例を知ることで、スムーズにマンションを売却することができます。

「できるだけ高く売りたい」「スムーズにマンション売却を行いたい」方の、不動産売却のお手伝いができれば幸いです。ぜひ、最後までご覧ください

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンション売却の流れ

中古マンション売却は、売却の準備、売却活動、売却後の税金の支払いなど、やることが多くて大変な印象があります。

途中で「マンション売却をやめたい」と思わないために、売却の流れを知って手際よく進めていくことが大切です。流れを知れば、失敗を回避することもできます。
一度にすべて覚えなくても大丈夫です。わからないことがあれば、不動産会社にアドバイスを求めることもできますので安心してください。

マンション売却では、売却の準備や価格査定、売買契約などを順番に行っていきます。売却の流れについて、もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考ください。

2.マンション売却にかかる費用

マンション売却には、仲介手数料、印紙代、登記費用、譲渡所得税などの費用がかかります。費用の目安は、マンションの売却価格の約3.5%です。それぞれの手数料をご紹介します。

2-1.仲介手数料

仲介手数料とは、買主を見つけてくれた不動産会社に支払う手数料のことを指します。買主が見つかった場合のみに発生する手数料で、着手金とは違います。
マンション売却にかかる仲介手数料は、400万円超の場合、取引額の3％＋6万円までです。別途消費税がかかります。

2-2.印紙代

売買契約書は課税文書です。そのため、印紙代がかかります。印紙代は、取引価格に応じて異なります。例えば1,000万円超5,000万円以下の取引の場合10,000円です。また、印紙代は税金として処理されます。
売買契約書は売主用と買主用で、2枚作成するため、3,000万円の取引をした場合は、20,000円の印紙代がかかります。

2-3.登記費用

不動産登記にかかる費用です。登録免許税として数十万円かかります。そのほかにも、土地家屋調査士や司法書士への報酬を支払わなくてはなりません。取引する土地の価格によっては100万円を超えることもあります。

2-4.譲渡所得税

土地や建物を売ると、所得税がかかります。給与所得や事業所得とは、別に区分して計算する所得税です。売った土地の所有期間によって、税率は変わります。
詳しくは国税庁サイトに詳しく乗っているので、参考にしてください。
国税庁：土地や建物を売ったとき

マンション売却は、費用がかからずにできると考えていると失敗につながります。マンション売却の費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

3.マンション売却前の注意点

マンション売却は「売却前」「売却活動中」「売却後」の3つのフェーズに分けられます。それぞれ順番に、初めてマンションを売る方にもわかりやすく紹介しますので参考にしてください。

注意点を知れば、マンション売却のコツも見えてきます。

失敗を防ぐための「マンション売却前」の注意点は以下の通りです。

注意点が最も多いのはマンション「売却前」です。それは、マンションを賢く売却するために、相場や不動産会社の下調べが一番大切だということを示しています。
注意点が多くても大丈夫です。項目が多いからといって、内容が難しいわけではありません。落ち着いて順番に見ていきましょう。

3-1.マンション市場が活発なタイミングを狙う

中古マンション市場は、2~3月にかけて活発になります。4月の新生活に向けて、マンションを購入したい方がいるからです。

マンションの売り時を逃さないために、マンション市場が活発なタイミングを狙いましょう。
マンションを売る場合、不動産会社に申し込みをして売買契約が成立するまで、3か月～半年の時間がかかります。

また、マンションを売るときは、自分の引っ越し先も探さなくてはなりません。
時間に余裕を持って売るために、遅くとも10~12月上旬までに「査定依頼」や「不動産会社選び」などの売却活動を始めることをおすすめします。

「マンション売却で儲かった！」というケースは、価格上昇や繁忙期など、マンション市場が活発になるタイミングを逃さず売却しているケースです。

ここまでマンション売却のタイミングについて解説してきましたが、マンション売却を成功させるためには「保有するマンションがいくらで売却できそうか」を把握することが大切です。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「不動産売却 HOME4U」では不動産会社に行かずともネットで無料で申し込むことが可能です。

「不動産売却 HOME4U」には、運営元であるNTTデータグループの厳しい審査を通過した2,100社が登録しており、自分のマンション売却に適した不動産会社を見つけることができます。

まずは「不動産売却 HOME4U」から査定依頼をスタートしてみましょう！

3-2. 相場を参考に売り出し価格を設定し、売れ残りを防ぐ

マンション売却の不安材料の一つは「売れ残る」ことです。「中古住宅HOME4U」などで、マンション売却相場を調査して適切な売り出し価格を設定してください。相場は、実際に売りに出ている物件の、築年数、広さ、設備などを見て、自分の物件と比べるとわかりやすいです。
適切な売り出し価格とは、マンションが3か月～半年程度で売れる価格のことを指します。
近隣のマンション売却相場をもとに、高すぎず低すぎない価格設定ができるように注意してください。

3-3. いつまでに売るのか売却期間を設定

もし、売りに出したマンションが1年経っても売れなかったら困りますよね。そうならないために、いつまでに売りたいのか、売却期間を設定することも重要です。

「半年経っても売れない場合は買取を利用したい」など、売却の方針を変えるタイミングを考えておきましょう。

どうしても売れ残りを防ぎたい場合は、契約する不動産会社が買取を行っているか、事前に確認しておいてください。

3-4. マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

街にはたくさんの不動産会社がありますが、不動産会社1社1社に個性があります。
マンション売却が得意な不動産会社、一戸建て売却が得意な不動産会社など、過去の取引状況から得意分野を見極めることが大切です。

マンション売却を検討している場合、マンション売却が得意な不動産会社に依頼することをおすすめします。

マンション売却に強い不動産会社を見つけたいなら「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスを利用すると便利で安心です。

インターネットでマンションの情報を入力すれば、「不動産売却 HOME4U」が、自分の保有するマンション売却に適した不動産会社をピックアップ。そのまま査定依頼の申し込みができます。

登録企業は、運営元であるNTTデータグループの厳しい審査を通過した不動産会社のみな。だから、安心して自分のマンションに合った不動産会社が見つけられます。

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3-5. 査定額や相性を考えて不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶときは、周辺相場から大きく差がない査定額を算出する不動産会社を選んでください。査定額が高すぎればマンションは売れにくくなり、逆に低すぎれば損をしてしまいます。

また、査定額だけではなく、不動産会社の営業マンと自分の相性にも注目してください。
マンション売却は大変なこともありますが、信頼できる営業マンに出会えれば、スムーズに進行できます。

話しやすく、疑問に対して的確に答えてくれる営業マンがおすすめです。問い合わせのメールや電話で、営業マンの対応をチェックしましょう。

不動産売却の豆知識

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
不動産売却 HOME4U（NTTデータグループ運営）では厳選された不動産会社から最大6社をご紹介させていただきます。

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3-6. 自分に合う契約方法を選ぶ

売主と不動産会社が結ぶ、マンション売却契約のことを「媒介契約」といいます。
媒介契約は3種類あり、その中から自分の売却活動と合う契約方法を選ぶことが大切です。

こまめな連絡や手厚いサポートを望むなら「専属選任媒介契約」がおすすめです。
もう少し、連絡の頻度が落ちても大丈夫なら、専任媒介契約も利用できます。

専属選任、専任では、不動産会社1社と契約を結びます。

また、複数の不動産会社に競ってもらいたい場合は、一般媒介契約がおすすめです。ただし、一般媒介契約では、売れなければ不動産会社にメリットはないため、自分からマメに連絡を取って、営業マンのモチベーションを上げなくてはなりません。
詳しくは関連記事もご覧ください。

3-7. 売り逃さないように最低売却価格を決める

マンションを売るなら高く売りたいところですが、せっかく買主が現れても価格交渉されることもあります。

売り逃しを防ぎ、少しでも早くマンションを売りたい方は、家族や親族が納得する「最低売却価格」を決めておきましょう。

本当は3,000万円で売りたいけど、ローンが完済できる2,800万円なら売ってもいいですよ、というのが「最低売却価格」です。
最初から値引き交渉に応じるつもりで、少し高く売却価格を設定しておくこともできます。しかし、価格設定が高すぎると買主は現れません。安くしすぎてもローンを返しきれずに損をします。加減に気を付けましょう。

売却前のリフォームや必要書類について知りたい方は関連記事もご覧ください。

4.マンション売却活動中の注意点

「売却活動中」に注意したい点は以下の通りです。

不動産会社を選んだら、いよいよ自分の家の相場を調べ、不動産会社と契約したら、いよいよマンションの売却活動に入ります。

マンション売却中の注意点についてご紹介しますので、賢いマンション売却の参考にしてくださいね。

4-1.営業マンとマメに連絡をとる

売却が始まったら「買主からの問い合わせがあるのか」「周辺マンションの売り出し状況はどうなのか」など、不動産会社とコミュニケーションをとるように注意してください。

特に、一般媒介契約の場合は、不動産会社とのコミュニケーションが重要です。連絡を取らなければ、自分の案件を後回しにされてしまうこともあります。

不動産会社に忘れられないよう、営業マンのモチベーションを下げないように、マメに連絡を入れて下さい。
忙しい方や、自分からコミュニケーションをとるのが苦手な場合は、専属選任契約を結んでみるのも手段です。

4-2.部屋の掃除や対応など内覧の段取り

売却活動には、買主が部屋を閲覧する「内覧」があります。汚い部屋で買主を迎えても、購買意欲は上がりませんよね。

内覧で注意したい段取りは以下の通りです。

ホームクリーニングや粗大ごみの片づけ、水回りの掃除、換気など、清潔感に注意して内覧を行いましょう。また、スリッパを用意し、買主に明るく丁寧に対応することも大切です。
清潔な部屋で、感じよく買主を迎えてください。

4-3.買主の与信に注意

買主が見つかっても、物件が必ず売れるとは限りません。買主の与信次第では、住宅ローンの審査に通らないこともあるからです。

買主が決まってほっとして、うっかり手付金を使わないように注意してください。
買い替えでマンションの売却益をアテにしている場合、買主の住宅ローンの審査が通ってからにしましょう。

査定は無料ですが、実際にマンション売却を行うと費用がかかります。買主から振り込まれるお金をアテにしすぎるとマンション売却に失敗しますので、お金に余裕をもって売ることも大切です。

4-4.設備の不具合の告知を行う

マンションを売るときには「契約不適合責任」に注意してください。
契約不適合責任とは、買主に売ったマンションに「契約内容に適合しない」品質を欠く瑕疵（かし）があった場合、売主が売却物件の瑕疵に対して補修や賠償を行うことです。

マンションの設備の告知を正確に行うことで、売却後のトラブルを防ぎましょう。告知は「付帯設備表」および「告知書」を作成して行います。事前に「インスペクション（建物状況調査）」を行って、設備の状態をチェックしてください。

契約不適合責任のトラブルは、場合によって、買主は契約解除も請求することができるため注意が必要です。

5.マンション売却後の注意点

マンション売却後は、新居への引っ越しやお金の分配、確定申告などが待っています。マンション売却後の注意点は以下の通りです。

5-1.引き渡しに向けて速やかに引っ越しを行う

売買契約後は、スムーズに引っ越しできるように注意してください。引っ越しが引渡の期限に間に合わなければ、買主とトラブルになりかねません。

賃貸住宅でも、新たに買い替えた新居でも、期限に間に合うように住み替える家を契約してください。

また、引っ越しの繁忙期の場合、引っ越し会社が見つからないこともあるため早めに見積もり、荷造りをするようにします。

5-2.手残りの金額に注意

マンションを売っても、売った額が丸々手に入るわけではありません。費用や税金を引いた額が「手残りの金額」です。

マンションを売ったお金で、新居になるマンションを買いたい方や、遺産相続で、お金を兄弟姉妹でわけるときには注意してください。

マンション売却前に、いくらぐらいで売れそうなのか、仲介手数料などの費用がいくらかかるのか、税金がかかるほどマンション売却の利益がでるのか、あらかじめ試算しておきましょう。

5-3.確定申告を忘れずに行う

マンションを売却したら、確定申告を行います。マンションの売却益は、所得税に関係するため申告漏れがないように注意しましょう。

マンションが高く売れた場合は、マンションの売却益から税金の控除を受けることができる「特例」があります。売却損が出た時に使える特例もありますが、どの特例を使うにも確定申告が必要です。

6.マンション売却7個の失敗例

マンション売却を失敗しないために、失敗例を知っておきましょう。失敗する原因は、時間的な要因、不動産会社選びの失敗、価格設定の失敗など、だいたいパターン化されています。
7個の失敗例をご紹介しますので、売却時の参考にしてください。

6-1.マンション売却が不得意な不動産会社に依頼してスムーズにいかなかった

マンション売却が不得意な不動産会社に依頼すると失敗します。そのため、スムーズなマンション売却では不動産会社選びが重要です。

一戸建てとマンションでは、構造や管理方法が違います。

不動産会社は買主に対して、最新の管理規約に基づき、重要事項説明を行わなければなりません。そのため、マンションを売却する前には、数々の調査が必要です。

マンションは不動産会社にとって、一戸建てや土地の売却よりも確認事項が多く、専門性が高くなる案件です。不慣れな不動産会社に依頼してしまうと、売却がスムーズに進まなくなるリスクがあります。

6-2.新生活までにマンションが売れなかった

マンション売却で、査定額だけで不動産会社を選んでしまい、なかなか売れなかった失敗例をご紹介します。

マンションの査定額は不動産会社ごとに異なります。多少の差はあったとしても、突出して高い査定額は少しおかしいと判断しましょう。

ほかにも、築年数が古くてなかなか売れないケースもあります。詳しくは関連記事をご覧ください。

6-3.チャレンジ価格が高すぎて売れ残った

マンション売却が失敗する理由の多くは、売り出し価格が高過ぎることが原因です。
マンションの売却では、仮に査定額が適正だったとしても、本人の希望で査定額よりも高く売りたいということがあります。例えば、適正な査定額が3,500万円であるにも関わらず、残っている住宅ローン残債が4,000万円あれば、売り出し価格を4,000万円で設定することがあります。

これを、チャレンジ価格といいます。

本人の希望価格と売れる価格は異なるため、自分が設定した価格が高過ぎると、やはりマンション売却は上手く行きません。あまりにも高い価格を付け過ぎると、最初から全く相手にされないことも多いです。

6-4.ローン残高が高すぎて売出価格が相場に合わなかった

お金がない方は、ローンを返しきるために売り出し価格を高く設定してしまい失敗します。高すぎる物件の買主を見つけることは至難の業です。
お金がない状態で売却する場合、少しでも住宅ローンを減らすことを目的としましょう。

ローンを返しきれないけど抵当権を抹消したいという場合、任意売却という手段もあります。

任意売却でローンを返しきれなかった分は、負債になります。引き続き返済していくことになりますが、ローン全体の額を減らすことは可能です。
マンションの住み替えは計画的に行いましょう。

6-5.手付金を使い込んだ後解約になってしまった

買主が決まり手付金をもらった時に、調子に乗って使い込んでしまうと失敗します。

万が一、買主がローンの審査に落ちた場合、手付金を返さなければなりません。手付金を返せるだけの金銭的余裕がないと、大慌ててしまいます。

契約解除となる典型的な例としては、ローン特約による解除です。買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に、違約金無しで契約解除できる特約を「ローン特約」と言います。
買主の住宅ローンの審査が終わるまで手付金は使わないようにしましょう。

6-6.付帯設備表と告知書が元で契約解除

マンション売却では、売主が「付帯設備表」および「告知書」を作成し、買主へ渡さなくてはいけません。

付帯設備表や告知書の書き方に不備があると「契約不適合責任」でクレームを受け、契約解除になり「売却失敗」というケースもあります。

付帯設備表とは、マンション設備の「有・無・撤去」および「不具合」に関する記載する書類です。また、告知書とは、物件が抱えている問題点(「瑕疵(カシ)」ともいう)についての書類となります。瑕疵がある場合、買主に承諾して買ってもらうか、売主負担で修繕して買ってもらうかのどちらかです。

売却後に発覚した場合も、修繕の対象になるため、瑕疵があっても隠さず正直に書いてください。

書き方に不安がある場合は、不動産会社のアドバイスをもらいましょう。
また、瑕疵のトラブルを避けるために、事前にリフォームしておくことも一つの手段です。

6-6-1.付帯設備表に記載する設備

マンション売却時、付帯設備表に記載しなければならない設備の例をご紹介します。

【付帯設備表に記載する設備】

付帯設備表には、設備や建具に至るまで、細部の動作状況を確認して記載することになります。
例えば、お風呂や洗面所の鏡のくもり止めは普段気にしていない機能かもしれませんが、知らない間に壊れている可能性があります。壊れていれば、その旨を正直に記載しなくてはなりません。

付帯設備表や告知書の記載は時間がかかります。売却が決まったら早めに設備の動作確認をしておきましょう

設備の不具合は、致命的なもの以外直す必要はありません。そのままの状態で引き渡し、買主が修理やリフォームを行います。

6-6-2.付帯設備表や告知書作成の注意点

付帯設備表や告知書を不動産会社に任せることはやめましょう。トラブル発生の原因になります。記載漏れがあり、売却後にクレームが発生すると、不動産会社では対応しきれないため、結局は売主が対応せざるを得なくなります。

自分の家のことは、普段使っている自分が一番よく知っています。付帯設備所や告知書には、自分で正確な情報を記載することが、スムーズなマンション売却につながります。

付帯設備書や告知書を正確に書かなくてはいけない理由が知りたい方は、「民法改正前に売るべき？瑕疵担保責任の基本知識をやさしく解説」をご覧ください。

6-7.確定申告を忘れてしまった

マンション売却で使える税金の特例は、確定申告をしなければ使えません。必ず期限内に手続きを行ってください。
確定申告は譲渡所得が出た場合は必ず行わないと、延滞税や無申告加算税がかかります。

損失が出た場合も、要件に合えば特例の利用や還付申告ができるため行ってください。
確定申告の期限は、毎年2月16日～3月15日です。
期限までに確定申告をするために、物件購入時の売買契約書や、売却時の書類は保管しておきましょう。

確定申告の書類は、インターネットでの提出や、郵送での提出もできますが、早めに準備して申請することがポイントです。
また、マンション売却では、所得税以外に消費税がかかります。税金の負担を少しでも少なくするために、確定申告の準備は早めに行ってください。

国税庁：所得税の確定申告

7.マンション売却における税金特例と注意点

マンション売却時には税金が発生します。特例を使うことで、税金の支払い額を抑えることも可能です。
マンション売却し、買い替える場合では、主に以下の2つの特例を使います。

売却益や売却損とは、以下の式で示す譲渡所得がプラスになる場合とマイナスになる場合のことを指します。

※1譲渡価額とは売却額です。 ※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。 ※3譲渡費用は、仲介手数料や測量費など、家の売却に要した費用のことを指します。

確定申告を行わないと、特別控除が使えずに損をします。売却益が出た場合と、売却損が出た場合の注意点をご紹介するので、参考にしてください。

7-1.売却益が出た場合の注意点

まず、1つ目の売却益が出た場合（譲渡所得がプラスになった場合）の特例の注意点を解説します。 売却益が出ても、「3,000万円特別控除」を使うと節税することが可能です。

3,000万円特別控除とは、以下のように譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

しかしながら、買い替えにおいて売却物件で3,000万円特別控除を使ってしまうと、購入物件で「住宅ローン控除」が使えなくなってしまうため注意が必要です。

「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は同タイミングでは利用できず、どちらか一方しか使えない選択適用となっています。

ただし、正確には入居した年の他、その前年または前々年、あるいはその年の翌年または翌々年に「3,000万円特別控除」等の特例を使っていなければ「住宅ローン控除」は利用できます。
例えば2018年に入居したら、2016年から2020年の間に「3,000万円特別控除」等の特例を使っていなければ「住宅ローン控除」は利用できることになります。
一般的には、「3,000万円特別控除」による節税効果よりも、住宅ローン控除」の方が節税効果は大きくなります。
買い替えの次の物件で住宅ローン控除を利用する場合には、安易に「3,000万円特別控除」を使わずに、購入物件で「住宅ローン控除」を使うかどうかも含めて利用を判断するようにして下さい。

7-2.売却損が出た場合の注意点

次に、2つ目の売却損が出た場合の特例の注意点を解説します。 買い替えで売却損が出た場合は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略)」を使うことが多いです。

譲渡損失の買換え特例は、譲渡所得の売却損を他の所得にぶつけることにより、他の所得で支払っていた税金を取り戻せるという制度の特例です。 サラリーマンであれば、給与所得で天引きされていた所得税等が戻ってきます

譲渡損失の買換え特例の特例は、次の購入物件でも「住宅ローン控除」を利用することができるため、非常に使い勝手の良いお得な特例です。

しかしながら、購入物件には以下の要件が必要となるため、注意が必要です。

ここで特に注意をしたいのが、要件「4.」の「10年以上の住宅ローンがあること」という点です。

買い替えでは、今のマンションを売却して、その現金で次の物件はローンを組まずに購入する人がいます。
売却損が出たので、譲渡損失の買換え特例の特例が使えると思っていても、購入物件に10年以上の住宅ローンがなく使えなかったという失敗がたまにあります。

要件を十分に確認せずに買い替えを行ってしまうことはおすすめしません。

近年は低金利であるため、無理に貯金を使い切らず、住宅ローンを組んで現金を残しておくという選択肢も考えられます。
売却損が出れば、「譲渡損失の買換え特例」と「住宅ローン控除」のＷ適用をすることが可能なため、良く要件を確認した上で、利用するようにしてください。
この章で紹介した税金の特例に注意点をまとめると、以下の2点となります。

マンション売却では税金の特例に様々な要件があります。特に、買い替えを行う場合には、上記の2点についてはご注意ください。

確定申告については「不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要なのでしょうか？」で、詳しくご紹介しています。

まとめ

いかがでしたか？ マンション売却の流れや費用など、マンション売却で失敗しないためのコツや注意点を紹介しました。

マンション売却前、売却中、売却後などのフェーズによって注意点は異なります。マンション売却でわからないことがあれば、不動産売却のプロである不動産会社に相談してください。
アドバイスをくれる不動産会社を探すなら、NTTデータグループの「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。

豊富な実績と、安全対策があり、簡単なフォームに入力するだけで最大6社に査定を依頼できます。査定は無料なので、マンションを売りたい方はぜひご利用ください。
一括査定サービスを通じ、信頼できる不動産会社を見つけて、マンション売却を成功させましょう！

記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。