【完全版】マンション売却の注意点！流れや費用、失敗例、税金特例を紹介

マンション売却を進める際には、流れや注意点などの基礎知識を知っておくことが重要です。

この記事では、マンション売却に関する流れや注意点について解説しています。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

マンション売却の完全ガイド！この記事のポイントまとめ

マンションの売却は、以下のような流れで進行します。

各ステップの詳細については、「1.マンション売却の流れ」をご一読ください。

また、マンションの売却時にはさまざまな注意点があります。
それらについては、「4.マンション売却前の注意点」で解説しています。

マンション売却時のよくある失敗例についても「7.マンション売却のよくある失敗例」で紹介しているので、しっかりと準備をしたうえで、マンション売却に臨みましょう。

そして、マンションの売却後には様々な特例を使うことで、税金の支払い額を抑えることが可能です。
「8.マンション売却における税金特例と注意点」で詳しく解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

1.マンション売却の流れ

中古マンション売却は、売却の準備や販売活動、売却後の税金の支払いなどやることが多く、大変な印象を持っている方もいるのではないでしょうか。

途中で「もうマンション売却をやめたい」と思うことがないよう、事前に売却の流れを把握して手際よく進めていくことが大切です。流れを知れば、失敗も回避しやすくなるでしょう。

分からないことがあれば、適宜不動産会社にアドバイスやサポートを求めることもできるので、安心して進めてください。

本章では、一般的な個人用マンションの売却の流れを以下のステップに沿って紹介します。

1-1.売却準備（資金計画、書類の準備など）

はじめに、マンションの売却相場を調査します。
ご自身のマンションの状態や築年数をもとに、周辺のマンションの価格を調べてみてください。

マンションの売却相場を調べる方法にはいくつかありますが、全国指定流通機構連絡協議会が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」の利用がおすすめです。

売却したいマンションがある都道府県と地域を選択して検索すると、その地域で行われた取引が表示されます。

そこから、マンションの最寄り駅や築年数、間取りなどの条件をさらに選択すると、おおよその相場を把握することができます。

売却の意思が固まったら、必要な書類を準備しましょう。書類の詳細については「3.マンション売却時の必要書類」で解説します。

レインズを個人（一般人）が見る方法は？仕組みや登録の流れ

不動産売却時に住宅情報の発信や情報収集に活用するなど不動産売却の流れを

1-2.マンション査定の依頼

書類の準備などと並行して、不動産会社への査定依頼を進めましょう。

マンションをスムーズに売却するには、売り出し価格の設定が重要です。高すぎる価格では売れず、安くしすぎると損をすることになりかねません。

適正な売り出し価格を設定するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼して、各社の査定額を比較することをおすすめします。

ただし、「査定額が高い」という理由だけで不動産会社を選ぶのは得策ではありません。
不動産会社の中には、媒介契約を締結したいがために、現実的ではない高額な査定額を提示するところもあるからです。

他社に比べて明らかに高い査定額を提示された場合は、その根拠をしっかりと確認することが大切です。

複数社に査定を依頼する際におすすめなのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

「不動産売却 HOME4U」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,300社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

「不動産売却 HOME4U」を利用して適正な価格で売り出した結果、高額売却に成功した実例をご紹介します。

HOME4U売却体験談
～マンション編～

神奈川県横浜市 Mさん

購入価格から1千万円以上も高値で売却！

一緒に暮らす子どもたちのため、もっと大きな家に住み替えようと売却を決意。

6社の不動産会社に一括で査定依頼すると、いずれもマンションの購入価格より1,000万円前後高い金額でした。

不動産会社を選んだ決め手は、営業担当者さんの人柄です。 親身に話を聞いてくれて、私たちの希望をかなえるために奔走してくれました。

結果的に1か月弱で売却できました。

【売却した物件情報】

築年数	20年
間取り	3LDK
査定価格	4,100万円
売り出し価格	4,100万円
成約価格	4,100万円
売却までの期間	1カ月弱

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【不動産売却】おすすめの不動産会社は？選び方や注意点を大公開

これから不動産を売る人であれば、どのような不動産会社に売却を依頼したら

1-3.マンションの付帯設備表と告知書の提出

マンションを売却する際には、不動産会社から付帯設備表と告知書の記載を求められます。

付帯設備表とは、マンションの設備に関する情報をまとめた表です。
告知書は、物件に関して売主が知り得ている情報を記載した書面のことを指します。

売主から買主に対して告知すべき情報を共有できていないと、売却後に契約解除や損害賠償を求められる恐れがあるため注意が必要です。

付帯設備表や告知書の内容は「7-6.付帯設備表と告知書がもとで契約解除」で解説します。

設備に関する不具合などについては細かく記載する必要があるため、売却を決めた段階で早めの作成に取りかかりましょう。

1-4.不動産会社に仲介を依頼（媒介契約）

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産の売買で仲介をしてもらうため、不動産会社と売主との間で結ぶ契約のことです。

媒介契約には3種類あるため、自分に合った契約方法を選ぶことが大切です。3つの媒介契約の詳細については、「4-6.自分に合う契約方法を選ぶ」で解説します。

1-5.不動産会社による販売活動

媒介契約の締結が完了したら、販売活動を開始します。不動産会社が主導となって進めるため、売主が動く必要はありません。

販売活動で売主が対応するのは「内覧」です。
内覧者に「このマンションを買いたい」と思ってもらうためにも、入念に室内の掃除などをしておきましょう。

内覧で気を付けるポイントについては「5-2.部屋の掃除や対応など内覧の段取り」で詳しく解説します。

家を売る際、内覧者を迎えるときのポイント

家やマンションを売りたいとき、チラシやホームページなどで物件情報を掲

1-6.買主と売主での売買契約

買主が決まったら、売買契約の締結に移ります。一般的に、売買契約の締結は不動産会社の店舗で行われます。

売買契約締結のおおまかな流れは、以下のとおりです。

売買契約の締結後に取引がキャンセルになった場合には、違約金が発生します。

したがって、売買契約を結ぶ際には、契約内容の詳細を売主と買主の双方でしっかりと確認しましょう。

1-7.物件の引き渡し

売買契約が締結されたら、いよいよ引き渡しの準備を進めます。

引き渡しまでの期間の目安は、1カ月程度です。この間に、買主は住宅ローンの手続きなどを行います。

また、引き渡し当日には、残代金の決済も行われます。
引き渡し時に必要な書類については「3.マンション売却時の必要書類」をご覧ください。

1-8.節税や還付金のための確定申告

マンションを売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税（以下、合わせて譲渡所得税と呼ぶ）がかかり、確定申告の義務が発生します。

また、売却益が発生していない場合でも、特例制度などの利用にあたっては、確定申告が必要です。

マンション売却における確定申告や特例制度については、のちほど詳しく解説します。

売却の流れについて、より詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

マンション売却の平均期間は？早く売るコツ・売れない時の対策を大公開

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また、一棟物マンションやアパート、投資用マンションなどの売却を考えている方は、以下の記事をご覧ください。

2.マンション売却にかかる費用

マンション売却には、下表のように仲介手数料や印紙代、登記費用、譲渡所得税など、さまざまな費用がかかります。

これらの費用の総額は、マンションの売却価格の約3.5%が目安とされています。

それぞれの諸経費について、以降で詳しく解説します。

2-1.仲介手数料

仲介手数料は、買主との仲介を行う不動産会社に支払う手数料です。
成功報酬という扱いになるため、買主との売買契約が成立した場合にのみ発生します。

マンション売却にかかる仲介手数料は取引額に応じて上限が定められています。

つまり、2,000万円で売買が成立した場合の仲介手数料を計算すると、以下のようになります。

しかし、計算が複雑になってしまうことから、以下の速算式を使われることが一般的です。

仮に、上記の2,000万円を速算式に当てはめると、

となるため、速算式を使わなかったときと同額になります。

参考：“宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額”． 国土交通省

2-2.印紙代

売買契約書は課税文書のため、印紙代として印紙税を納めなければなりません。

印紙代は取引価格に応じて異なり、2014年（平成26年）4月1日から2024年（令和6年）3月31日までの間に作成される契約書には、軽減税率が適用されます。

参考：“印紙税額”． 国税庁. 2023-04. （参照2024-03-15）をもとに、HOME4Uが独自に作成

例えば、2024年（令和6年）3月現在、1,000万円超5,000万円以下の取引にかかる印紙税は、1万円です。
売買契約書は売主用と買主用で1通ずつ作成するため、計2万円の印紙税がかかります。

2-3.登記費用

住宅ローンを支払っている、あるいは住宅ローン完済後に抵当権抹消登記をしていない方は、売却時に抵当権抹消登記が必要です。

抵当権抹消登記には、登録免許税と司法書士報酬（司法書士に登記を依頼した場合のみ）がかかります。

登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
例えば、区分所有しているマンションを売却するなら、建物と土地、それぞれに1,000円、計2,000円の登録免許税がかかります。

また、司法書士に抵当権抹消登記の代行を依頼する場合の報酬の目安は、1万～2万円です。

参考：“住宅ローンを完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）マンション編“． 法務局

2-4.譲渡所得税

土地や建物を売って利益が発生すると、譲渡所得税がかかります。給与所得や事業所得とは課税方式が異なり、分けて計算されます。

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって大きく税率が変わるため、注意しましょう。

詳しくは国税庁のサイトを参考にしてください。

参考：“土地や建物を売ったとき”． 国税庁. （参照2024-03-15）をもとに、HOME4Uが独自に作成

2-5.各種証明書類

マンションの売却時には、印鑑証明書や住民票、固定資産税証明書などの書類が必要になります。

いずれも市区町村役場などで取得でき、1件につき300円～400円程度かかるのが一般的です。

2-6.ローンの返済に必要になる費用

住宅ローン残債のあるマンションは、原則、ローンを完済しなければ売却できません。

住宅ローン残債を一括返済する場合、金融機関によっては手数料が発生します。
詳細な金額は金融機関によって異なりますが、目安は1万～5万円程度です。

マンション売却の費用については、以下の記事でも解説しているため、ぜひご一読ください。

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詳細な売却費用を算出したい方は、不動産会社が提示する査定額を参考にしましょう。
査定額は不動産会社ごとに異なるため、複数社を比較した上で信頼できる会社を見つけてください。

不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」では、たった1分ほどの簡単な入力で、最大6社の不動産会社に一括で査定依頼ができます。

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3.マンション売却時の必要書類

マンション売却には、さまざまな書類が必要です。

本章では、「申込時」「売却活動中」「契約・引渡時」に分けて、必要書類を紹介します。
（○は必須書類、△はあるとよい書類）

（※）相続でマンションを取得し、物件の所有権移転登記が済んでいない場合は、所有者であることを証明できる書類（遺産分割協議書など）が求められる

必要書類についてより詳しく知りたい方は、「マンション売却で準備しておくべき必要書類全16項目一覧表」をご一読ください。

4.マンション売却前の注意点

マンションの売却は「売却前」「売却活動中」「売却後」の3つのフェーズに分けられます。

各フェーズの注意点を知れば、マンション売却のコツが見えてくるでしょう。

なお、注意点が最も多いのは、マンションの「売却前」です。
マンション売却前の主な注意点は、以下の通りです。

4-1.マンション市場が活発なタイミングを狙う

マンションの売り時を逃さないために、マンション市場が活発なタイミングを狙いましょう。

中古マンション市場が活発になる時期は、2～3月です。
これは、4月の新生活に向けて、マンションを購入したい方が増えるからです。

不動産会社と媒介契約を締結して、売買契約が成立するまでには、3カ月～半年程度の時間がかかるとされています。

つまり、2～3月に合わせてマンションを売却したいなら、遅くとも10～12月上旬までには、査定依頼や不動産会社選びなどを始める必要があります。

マンション売却で損をしないためには、価格上昇や繁忙期など、マンション市場が活発になるタイミングを逃さないことが大切です。

なお、今後のマンション価格の動向について知りたい方は、「【2024年】今後のマンション価格は？上がる要素・下がる要素を徹底解説」をご覧ください。

マンション売却を成功させるためには、売却のタイミングを見計らうだけでなく、「保有するマンションがいくらで売却できそうか」を把握することも大切です。

「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、不動産会社に出向くことなく、無料で査定を申し込むことが可能です。

「不動産売却 HOME4U」には、運営元であるNTTデータグループの厳しい審査を通過した約2,300社が登録しているため、ご自身のマンション売却に適した不動産会社を見つけられるでしょう。

ぜひ「HOME4U」から、査定依頼をスタートしてください。

4-2.相場を参考に売り出し価格を設定し、売れ残りを防ぐ

マンション売却時には、「売れ残るのではないか」と不安になることもあるでしょう。

売れ残りを避けるには、適切な売り出し価格の設定が大切です。適切な売り出し価格とは、マンションが3カ月～半年程度で売れる価格のことを指します。

「中古住宅HOME4U」などで近隣のマンション売却相場を調査し、高すぎず低すぎない価格を設定しましょう。

不動産会社の訪問査定では、結果が出るまでに1週間ほどかかるのが一般的です。

売却を早く進めたい方は、先に査定を依頼し、査定結果が届くまでに自身でおおよその相場を調べておくとよいでしょう。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、大手企業から地域密着型の企業まで、厳選された不動産会社に査定を依頼することができます。

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4-3.いつまでに売るのか売却期間を設定する

売り出したマンションが1年以上売れない、という事態は避けたいものです。そうならないためにも、いつまでに売りたいのか、売却期間を明確にすることが重要です。

なお、「3ヶ月で家を売る流れ」「6ヶ月で家を売る流れ」「1年以上かけて家を売る流れ」は、それぞれ以下のとおりです。

「半年経っても売れない場合は買取を利用する」など、方針転換のタイミングについても考慮しておきましょう。

売れ残りを防ぎたいなら、不動産会社が買取を行っているか、契約前に確認しておくことをおすすめします。

マンションの買取については、「マンション買取ガイド｜仲介との違いや売残りを防ぐ不動産会社の選び方」を参考にしてください。

4-4.マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社には、それぞれ異なる個性があります。

マンション売却が得意な不動産会社、一戸建て売却が得意な不動産会社など、過去の取引実績から得意分野を見極めることが大切です。

マンション売却を検討している場合は、マンション売却の豊富な実績を有する不動産会社に依頼することをおすすめします。

「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスでは、マンションの情報を入力するだけで条件に合った不動産会社がピックアップされ、そのまま査定依頼の申し込みができます。

登録されているのは、運営元であるNTTデータグループの厳しい審査を通過した不動産会社のみであるため、安心してマンション売却に適した不動産会社を探せるでしょう。

ぜひ「不動産売却 HOME4U」から査定依頼をスタートしてください。

4-5.査定額や相性を考えて不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶときは、周辺相場との開きがない査定額を提示する不動産会社を選びましょう。
査定額が高すぎるとマンションが売れにくくなり、逆に低すぎると損をしてしまいます。

また、査定額以外に、担当者との相性も意識してください。

信頼できる担当者が見つかれば、スムーズにマンション売却を進められます。

具体的には、相談がしやすく、疑問に対して的確に答えてくれる担当者がおすすめです。
問い合わせのメールや電話で、対応をチェックしてみましょう。

不動産売却の豆知識

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
不動産売却 HOME4U（NTTデータグループ運営）では厳選された不動産会社から最大6社をご紹介させていただきます。

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4-6.自分に合う契約方法を選ぶ

マンション売却で、売主と不動産会社が結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約には、以下の3種類があります。

4-6-1.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、不動産会社1社と契約を結びます。

仲介を行えるのは、契約を結んだ不動産会社のみであるため、積極的に活動してもらえる他、売主への報告頻度も最も高く設定されています。

手厚いサポートを望む方には、専属専任媒介契約がおすすめです。

4-6-2.専任媒介契約

専任媒介契約も不動産会社1社と契約を結びますが、専属専任媒介契約との違いは、自分で買い手を見つけられる点にあります。

ただし、専属専任媒介契約と比較すると、不動産会社からの報告頻度は下がります。

専任媒介契約とは？一般媒介や専属専任媒介との違いやメリット・デメリットを解説

専任媒介契約とは、全3種類ある媒介契約のひとつで、不動産を売買したい方

4-6-3.一般媒介契約

複数の不動産会社で売却活動をしたい場合には、一般媒介契約を選択しましょう。

ただし、一般媒介契約では、不動産会社は成功報酬である仲介手数料を得られる保証はないため、積極的な販売活動をしてもらえない可能性もあります。

売主は営業担当者にこまめに連絡を取り、進捗状況を確認するようにしましょう。

【図解】一般媒介契約のメリット・デメリットとおすすめの人

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介依頼ができる契約方法です

4-7.売り逃さないように最低売却価格を決める

せっかく買主が現れても、価格交渉をされることもあります。

できるだけ高く売りたいと考えるのは当然ですが、売却価格にこだわりすぎると、売り逃しにつながります。

そこで、少しでも早くマンションを売りたい方は、家族とも話し合って「最低売却価格」を決めておくことをおすすめします。

最低売却価格とは、「本当は4,400万円で売りたいけれど、ローンが完済できる4,000万円なら売ってもいい」といったラインのことです。

はじめから値引き交渉を見越して、少し高めに売却価格を設定しておくこともできます。

ただし、価格設定が高すぎると買主は現れず、安すぎると損をしてしまうので、加減には気を付けましょう。

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5.マンション売却活動中の注意点

不動産会社と契約したら、いよいよ売却活動に入ります。
「売却活動中」に注意したいポイントは、以下のとおりです。

5-1.担当者とこまめに連絡をとる

売却が始まったら、不動産会社の担当者とのコミュニケーションを密にしましょう。

特に一般媒介契約の場合は、自分から連絡を取らなければ後回しにされてしまうこともあります。

「買主からの問い合わせがあるのか」「周辺マンションの売り出し状況はどうなのか」など、担当者のモチベーションを下げないように、こまめに連絡を入れてください。

忙しい方、もしくは自らコミュニケーションをとるのが苦手な方は、専属専任媒介契約や専任媒介契約を検討しましょう。

5-2.内覧の段取りに気を付けて好印象を与える

売却活動の一つに、購入検討者が部屋を見学する「内覧」があります。
内覧者の立場からすれば、汚い部屋を見ても購買意欲は上がらないでしょう。

内覧で注意したい点は、以下の通りです。

来訪者に清潔な印象を与えるために、ホームクリーニングを行ったり、粗大ごみの片づけ、水回りの掃除、換気などをしたりして、内覧に備えましょう。

スリッパなどを用意し、内覧者に明るく丁寧に対応することも大切です。
実際に、売主の対応は成約率に大きく影響します。

また、内覧者からの質問に答えられるように、物件のアピールポイントなどをまとめておくことをおすすめします。

内覧者を迎えるポイントについては「家を売る際、内覧者を迎えるときのポイント」でも解説していますので、併せてご覧ください。

5-3.買主の与信に注意する

買主が見つかっても、必ず物件が売れるとは限りません。買主の与信によっては住宅ローンの審査に通らないこともあるからです。

中には、買主が決まって安心して、すぐに手付金を使ってしまう方もいます。
マンションの売却益を見込んだ住み替えを検討している場合にも、手付金を使うのは買主の住宅ローンの審査が通ってからにしましょう。

5-4.設備の不具合の告知を行う

マンションを売るときには「契約不適合責任」に注意してください。

契約不適合責任とは、売却したマンションに「契約内容に適合しない」品質を欠く瑕疵（かし）があった場合、売主が補修や賠償をする責任のことです。

売却後のトラブルを防ぐには、マンションの設備の告知を漏れなく行うことが重要です。告知は「付帯設備表」および「告知書」を作成して行います。

事前にインスペクション（建物状況調査）を行って、設備の状態をチェックしてください。

契約不適合責任のトラブルでは、買主による契約解除の請求が可能なケースもあるため、注意が必要です。

インスペクション（建物状況調査）にかかる費用が気になる方は、「ホームインスペクションの費用相場はいくら？効果や注意点を解説！」を参考にしてください。

参考：“第20回瑕疵担保責任（契約不適合責任）”． 国民生活センター

6.マンション売却後の注意点

マンション売却後は、新居への引っ越しやお金の分配、確定申告などを行います。

マンション売却後の注意点は以下のとおりです。

6-1.引き渡しに向けて速やかに引越しを行う

売買契約後には、スムーズに引越しができるように準備をする必要があります。
引越しが引き渡しの期限に間に合わなければ、買主とトラブルになりかねません。

賃貸住宅でも、新たに買い替えた新居でも、期限に間に合うように住み替える家を契約しましょう。

特に繁忙期には、引越し会社がなかなか見つからないこともあります。早めに見積もりをとり、荷造りをしておきましょう。

6-2.手残りの金額に注意する

マンションを売っても、売った額が丸々手に入るわけではありません。費用や税金を引いた額が「手残りの金額」です。

売却益で新居を買いたい場合や、相続した不動産を売却して利益を分配する場合などには、十分に注意してください。

マンション売却前に、いくらで売れそうか、仲介手数料などの費用はいくらかかるのか、といったことを試算しておきましょう。

マンション売却に関する手取りや相続に関しては「マンション売却の手取りはいくら？計算方法と増やす方法を伝授」「マンション相続に必要な手続きの流れを解説！相続した後の活用方法とは」をご覧ください。

6-3.確定申告を忘れずに行う

マンションを売却したら、確定申告を行います。マンションの売却益は所得税に関係するため、申告漏れがないように注意しましょう。

マンションが売れた場合には、マンションの売却益から一定の金額を控除できる特例を適用できます。また、売却損が出た際に使える特例もありますが、どの特例を使うにも確定申告が必要です。

確定申告の期限は、例年2月16日～3月15日です。

書類は、インターネットまたは郵送で提出できます。期限までに確定申告をするために、物件購入時の売買契約書や売却時の書類は大切に保管しておきましょう。

また、マンション売却では、所得税以外に消費税もかかります。

参考：“所得税の確定申告”． 国税庁

マンション売却に確定申告は不要？必要な場合のタイミングや申告方法を紹介

マンションを売却すると場合によって確定申告が必要になります。 確定

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消費税は身近な税金であるものの、実は仕組みがかなり難しく、中でも特に不

7.マンション売却のよくある失敗例

マンション売却に失敗しないためにも、以下のような「よくある失敗例」を知っておきましょう。

7-1.マンション売却が不得意な不動産会社に依頼してスムーズにいかなかった

マンションを売りたいのに、マンション売却が不得意な不動産会社に仲介を依頼してしまうと、売却の成功率は大きく下がることになるでしょう。

マンション売却は、一戸建てや土地の売却よりも確認事項が多く、専門性が高い案件です。

不慣れな不動産会社に依頼してしまうと、売却がスムーズに進まなかったり、長期間売れ残ったりするリスクも否定できません。

マンション売却業者はどう選ぶ？注意点や手順をやさしく解説

マンションの売却は業者選びがとても大事です。 デパートの実演販売を見て

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7-2.新生活までにマンションが売れなかった

査定額だけで不動産会社を選んでしまい、なかなか売れなかった失敗例もあります。

マンションの査定額は不動産会社ごとに異なります。多少の差はあったとしても、突出して高い査定額はおかしいかもしれない、という警戒心を持ちましょう。

他にも、築年数が古くてなかなか売れないケースもあります。
詳しくは「築年数別のマンション売却の注意点！築古物件を高く売る方法は？」で解説しています。

7-3.価格が高すぎて売れ残った

マンション売却が失敗する理由の多くは、売り出し価格が高すぎることにあります。

マンションの売却では、本人の希望で査定額よりも高く売り出すことも可能です。

例えば、適正な査定額が3,500万円、住宅ローンの残債が4,000万円であれば、売り出し価格を4,000万円に設定することもあるのです。

これが、いわゆる「チャレンジ価格」です。

ただし、あまりにも高い価格を付けると、購入希望者からまったく相手にされないことも少なくないため、注意しましょう。

7-4.ローン残高が高すぎて売り出し価格が相場に合わなかった

前述の例でも触れたとおり、ローンを完済するために売り出し価格を高く設定してしまうことも、失敗の要因の一つです。相場価格に見合わない、高すぎる物件の購入を希望する方を見つけるのは、現実的に難しいでしょう。

ローンを返しきれないものの抵当権を抹消したいという場合は、任意売却という手段もあります。

任意売却とは、住宅ローンの支払いが苦しくなった際に、債権者（金融機関）の了承を得たうえで不動産を売却することです。

任意売却の売却益を住宅ローン返済に充てても残債がある場合には、引き続き返済が必要ですが、借入金額を減らすことは可能です。
住宅ローンの返済に困ったら、早めに検討しましょう。

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7-5.手付金を使い込んだあと解約になってしまった

先にも触れたとおり、買主が決まったことに安心して、手付金をすぐに使い込んでしまうのはNGです。

万が一、買主がローンの審査に落ちて契約解除となった場合には、手付金を返還しなければなりません。

契約解除となる典型的な例としては、ローン特約による解除が挙げられます。
ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に、違約金なしで契約解除できる特約 を指します。

買主の住宅ローンの審査が無事に完了するまでは、手付金を使わないようにしましょう。

7-6.付帯設備表と告知書がもとで契約解除

マンション売却では、売主が「付帯設備表」および「告知書」を作成し、買主へ渡さなければなりません。

付帯設備表や告知書の書き方に不備があると「契約不適合責任」でクレームを受け、契約解除になり「売却失敗」となるケースもあります。

付帯設備表とは、マンション設備の「有・無・撤去」および「不具合」を記載する表で、告知書とは、物件が抱えている問題点（瑕疵）についての書類です。

瑕疵がある場合、買主に承諾して買ってもらうか、売主負担で修繕して買ってもらうかのどちらかになるでしょう。

売却後に発覚した場合も修繕の対象になるため、瑕疵は隠さず正直に申告してください。

参考：“第20回瑕疵担保責任（契約不適合責任）”． 国民生活センター. （参照2024-03-15）をもとに、HOME4Uが独自に再生

7-6-1.付帯設備表に記載する設備

マンション売却時、付帯設備表や告知書に記載しなければならない内容は、以下のとおりです。

付帯設備表には、設備や建具に至るまで、細部の動作状況を確認して記載します。

例えば、お風呂や洗面所の鏡のくもり止めは普段気にしていない機能かもしれませんが、知らない間に壊れている可能性があります。
壊れていれば、その旨を正直に記載しなくてはなりません。

付帯設備表や告知書の記載には時間がかかるので、売却が決まったら早めに設備の状態・動作確認をしておきましょう。

設備の不具合は、致命的なもの以外直す必要はありません。
そのままの状態で引き渡し、買主が修理やリフォームを行います。

マンション売却時のリフォームの必要性については「マンション売却のリフォーム不要説は本当？すべきか否か判断する方法は？」をご覧ください。

【告知書に記載する内容例】

7-6-2.付帯設備表や告知書作成の注意点

付帯設備表や告知書の書き方が分からない場合は、不動産会社に相談しましょう。

ただし、不動産会社任せにしてしまうことは、トラブルの原因になるためおすすめできません。

記載漏れがあり、売却後にクレームが発生すると、不動産会社では対応しきれないため、結局は売主が対応せざるを得なくなります。

自宅のことは、普段使っている自分が一番よく知っています。付帯設備所や告知書には、自身で正確な情報を記載することが、スムーズなマンション売却のポイントです。

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7-7.確定申告を忘れてしまった

マンション売却で利用できる特例は、確定申告をしなければ適用されないので、必ず期限内に手続きを行いましょう。

損失が出た場合でも、要件に合えば特例の利用や還付申告ができます。

また、譲渡所得が出たにも関わらず、確定申告を怠ると、延滞税や無申告加算税がかかるため、十分に注意しましょう。

参考：“No.2024 確定申告を忘れたとき”． 国税庁

8.マンション売却における税金特例と注意点

マンション売却時には税金が発生しますが、特例を使うことで、税金の支払い額を抑えることが可能です。

マンションを売却して買い替える場合には、主に以下の2つの特例を使います。

売却益や売却損とは、以下の式で示す譲渡所得がプラスになる場合とマイナスになる場合のことを指します。

（※1）売却額のこと

（※2）土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した金額

（※3）仲介手数料や測量費など、家の売却に要した費用

確定申告を行わないと、特別控除が使えずに損をしてしまいます。

そこで以降では、売却益・売却損が出た場合の注意点を紹介します。

参考：
“No.3302 マイホームを売ったときの特例”． 国税庁
“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例) ”． 国税庁
“No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) ”． 国税庁
“No.3252 取得費となるもの”． 国税庁
“No.3255 譲渡費用となるもの”． 国税庁

8-1.売却益が出た場合の注意点

売却益が出た場合（譲渡所得がプラスになった場合）は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」を適用できます。

この特別控除では、以下のように3,000万円を譲渡所得から差し引くことができます。

しかし買い替えの際、売却物件に対して3,000万円特別控除を使ってしまうと、購入物件に対して「住宅ローン控除」を使えなくなってしまう点に注意が必要です。

「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は、併用できず、選択適用となっています。

ただし正確には、入居した年の他、その前年または前々年、あるいはその年の翌年または翌々年に「3,000万円特別控除」等の特例を使っていなければ、「住宅ローン控除」は利用できます。

例えば、2018年（平成30年）に入居した場合、2016年（平成28年）から2020年（令和2年）の間に「3,000万円特別控除」等の特例を使っていなければ、「住宅ローン控除」を利用できます。

住み替え先の物件の購入に住宅ローン控除を利用したい場合には、安易に「3,000万円特別控除」を使わないよう注意しましょう。

参考：
“No.3302 マイホームを売ったときの特例”． 国税庁
“住宅ローン減税”． 国土交通省

8-2.売却損が出た場合の注意点

買い替えで売却損が出た場合は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（以下、譲渡損失の買換え特例）を使うことが多いでしょう。

譲渡損失の買換え特例は、譲渡所得の売却損を他の所得から控除することにより、節税ができる制度です。

会社員であれば、給与所得で天引きされていた所得税等が戻ってきます。

譲渡損失の買換え特例を適用した場合にも、新居の購入に際しては「住宅ローン控除」を利用することができるため、非常に使い勝手の良い特例といえるでしょう。

購入物件に求められる要件は、以下の通りです。

特に注意したいのは、「10年以上の住宅ローンがあること」です。

現在住んでいるマンションを売却して、その売却益でローンを組まずに新居を購入した場合には、この項目を満たすことができません。

現在、日本は低金利状態が続いているため、無理に自己資金を購入に充てず、あえて住宅ローンを組んで現金を残しておく、という選択肢も考えられるでしょう。

「譲渡損失の買換え特例」と「住宅ローン控除」の併用で最大限節税できるよう、要件をよく確認した上で利用するようにしましょう。

参考：
“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”． 国税庁
“住宅ローン減税”． 国土交通省

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9.マンション売却に関するQ＆A

最後に、マンション売却に際し、よくある質問（Q＆A）を紹介します。

9-1.Q.マンション売却後に確定申告をしないとどうなりますか？

売却による利益（譲渡所得）が出た場合には確定申告をしないと、ペナルティが科される恐れがあります。

参考：“No.2024 確定申告を忘れたとき”． 国税庁

参考：“No.9205 延滞税について”． 国税庁

9-2.Q.住んでいないマンションを売却しても3,000万円特別控除は受けられますか？

3,000万円特別控除の適用を受けるには、6つの要件を満たす必要があり、要件の1つに以下の項目があります。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”． 国税庁. （参照2024-03-15）

つまり、現在住んでいないマンションについては、住まなくなった日から3年目の年末までに売却しなければ、3,000万円特別控除の対象になりません。

適用条件などの詳細は、国税庁のホームページをご確認ください。

参考：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”． 国税庁

9-3.Q.マンション売却の代金はいつもらえますか？

マンションを売却した際に、お金のやりとりが発生するタイミングは、大きく分けて2回です。

1回目は「売買契約時」です。手付金を受け取り、不動産会社へ仲介手数料（50％）を支払います。
ただし、手付金は引渡日まで使わないようにしましょう。買主の住宅ローン審査が通らなかった場合、売買契約が解除される可能性があるからです。

2回目は「引渡時」です。売却代金の残金が入金され、不動産会社に残りの仲介手数料（50％）を支払います。

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まとめ

この記事では、マンション売却の流れや費用など、マンション売却で失敗しないためのコツ・注意点を紹介しました。

マンション売却前、売却中、売却後などのフェーズによって注意点は異なります。マンション売却で分からないことがあれば、不動産売却のプロである不動産会社に相談してください。

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