マンション売却お金の流れと入金タイミングに関した注意点3つ

マンション売却をした代金がいつ振り込まれるのかは気になるところです。特に、住み替えなどで売却代金を次のマイホームの支払いに充当する場合には、支払スケジュールを調整するためにも把握しておきたいですね。そこで今回は、マンション売却のお金の流れに関して、以下のようにまとめました。

1. マンション売却 お金の流れ7STEP
2. マンション売却の入金・支払いタイミングは全部で2回
3. マンション売却のお金の流れに関する注意点4つ
4. 住み替えのためのマンション売却は「売り先行」にするとお金の流れがスムーズ
5. マンション売却のお金の流れを知る上で大切なこと3つ

最後までお読みいただければ、マンション売却をするときにおきるお金の支払いや受け取りのタイミング、住み替えなどがスムーズにいく方法などが理解でき、安心してマンション売却に踏み出せます。

1.マンション売却 お金の流れ7STEP

本章では、マンション売却の際に、お金の支払いや受け取りがどのようなタイミングで行われるかを解説しています。以下の表はマンション売却全体の流れになり、全部で7STEPあります。お金のやり取りが発生するのは、STEP5～6です。本章では全体の流れを説明し、次章でお金の流れに関した説明があります。

*2020年コロナ禍以降、確定申告締め切り日は延長される傾向にあります。毎年、国税庁ホームページで必ずご確認下さい。

・STEP1：不動産一括査定サイトなどを活用してマンションの売却相場などを比較検討します。必ず複数の不動産会社にマンション売却の査定申し込みをし、訪問査定をしたうえで査定額を比較し、最も納得のいく価格と不動産会社を選びます。マンション価格査定は無料です。
不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)を利用すれば、完全無料で最大6社の不動産会社に一括査定依頼ができます。

・STEP2：STEP1で選んだ不動産会社と媒介契約をします。不動産会社に支払う仲介手数料は、マンション売却が成立してから支払う成功報酬型ですので、この時点での支払いはありません。

・STEP3：不動産会社が売却活動を開始しします。この間、不動産会社は購入希望者をマンションへの内覧案内などをします。住んだまま売却活動をする場合には、売り主も内覧の協力をします。売却活動に対する支払いはありません。

・STEP4：買い主から購入希望の申し込みが入ったら、かんたんな買い主の与信審査をし、問題がなければ契約手続きに入ります。

・STEP5：売買契約時に、手付金としてマンション売却代金（マンション販売代金）の5～10％程度が買い主から売り主に支払われます。買い主と売り主はそれぞれ、不動産会社に仲介手数料の50％を支払います。

・STEP6：買い主への本審査が金融機関で行われます。審査通過後、引渡と不動産所有権の移転登記が行われます。買い主から残金の入金確認をし、売り主と買い主はそれぞれ、不動産会社に残り50％の仲介手数料を支払います。

・STEP7：売却時に譲渡益があれば、翌年度に確定申告をして、必要な税金を支払います。

2.マンション売却の入金・支払いタイミングは全部で2回

マンション売却でお金のやり取りが発生するのは、大きく分けて2回あります。

2-1.1回目　売買契約時：手付金を受け取り・不動産会社へ手数料50％を支払い

2-1-1.手付金の支払いタイミング

購入希望者が現れたら、売買契約を結びます。手付金は売買契約締結後に支払います。1回目のタイミングは販売開始から3～6ヶ月ごろが一般的ですが、なかなかマンションに買い手が付かない場合には、売買契約に至るまで1年近くかかることもあります。

2-1-2.手付金の金額めやす

手付金の金額目安は、売買代金の5～10％ほどが一般的です。
例）2,000万円で売却するマンションの場合
2,000万円×5～10％＝100～200万円が手付金となります。

2-1-3.不動産仲介手数料

不動産会社への報酬である仲介手数料の半額を、このタイミングで支払います。一般的に、不動産の仲介手数料は、売り主・買い主とも、それぞれが媒介契約の内容に基づいて支払いをします。

不動産仲介手数料は、不動産会社によって設定の違いはありますが、「国土交通省　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」として、仲介手数料の上限が設定されています。

不動産の仲介手数料は計算が煩雑なため、速算法という計算方法がありますので、売買代金をあてはめて仲介料を算出します。

例）2,000万円で売却するマンションの場合
（2,000万円×3％+6万円）×消費税＝72万6,000円となりますので、本例では、残金36万3,000円を物件引渡完了後に支払います。

2-1-4.お金の受け取り・支払い方法

手付金・不動産仲介手数料とも、一般的には、手渡しまたは銀行振り込みです。（金額によります）

2-2.2回目　引渡時：売却代金の残金入金・不動産会社へ手数料50％を支払い

2-2-1.引渡時のタイミングめやす

売却活動開始後4～7ヶ月くらいかかります。手付金受け取りをしてから、買い主の銀行本審査の回答が出るまでに、およそ7～10日前後かかります。その後、引渡のための売り主・買い主双方の日程調整などが必要なため、売買契約をして手付金の受け取りをしてから1ヶ月後くらいがめやすになります。

2-2-2.引渡時の受け取り金額めやす

マンション売却代金から手付金を引いた残金全額が支払われます。

例）2,000万円で売却したマンションの場合
2,000万円×5～10％＝100～200万円が手付金
1,800～1,900万円が残金として振り込まれます。

2-2-3. 不動産仲介手数料

引渡終了後に、不動産会社ごとの規定と法規定に従い、不動産会社への報酬である仲介手数料の残りをこのタイミングで支払います。仲介手数料は計算が煩雑なため、速算式という計算方法があり、以下の計算式に不動産取引額をあてはめて仲介料を算出します。

例）2,000万円で売却するマンションの場合
（2,000万円×3％+6万円）×消費税＝72万6,000円となりますので、本例では、残金36万3,000円を物件引渡完了後に支払います。

【参照：「国土交通省　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」】

2-2-4.お金の受け取り・支払い方法

マンション売却代金の残額は金額が大きいので銀行振り込み、不動産仲介手数料は手渡しまたは銀行振り込みになります。マンションの残額に関しては、金融機関での着金確認が必要なので、引渡は平日に金融機関で行うのが一般的です。

3. マンション売却のお金の流れに関する注意点4つ

本章では、マンション売却のお金の流れで注意しておいた方が良い点を以下の4つにまとめています。

3-1.注意点1　手付金は引渡日まで使わないこと

売買契約時に受け取る手付金は、引渡完了日まで使わないようにしましょう。手付金は売買代金の一部ですので、支払われた後は売り主のものですので、使うこと自体には問題がありません。しかし、不動産売買では、売り主買い主とも、契約解除が起きる可能性があります。

例えば、売り主がマンション売買契約を結んではみたものの、何らかの理由で売るのを止めたいと思ったとします。このケースでは、売り主が手付金の２倍を支払えば売買契約の解除ができます。これを、解約手付と言います。

受け取った手付金が手付かずのままであれば、売り主は手付金分だけを上乗せすれば契約解除できます。しかし、受け取った手付金を何かに使ってしまっていると、手付金の2倍の金額が必要になります。万が一、この金額が準備できないと、売買契約をストップさせることができなくなってしまいます。

そのため、手付金は引渡日までは使わないで置いたほうが良いでしょう。買い主都合で取引を中止した場合には、手付金の放棄となり、支払われた手付金は売り主のものになります。

3-2.注意点2　2回目の入金は時間がかかることが多い

マンション売却金額から手付金を引いた残額の支払いタイミングは引渡時です。一般的に、2回目の入金には、時間がかかる傾向があります。時間がかかる主な理由は以下の3つです。

理由1：買い主がマンションを購入する際の金融機関の本審査におおよそ7～10日程度かかります。買い主側に書類不備などがあれば、さらに日数を要することになります。

理由2：引渡には買い主と売り主両方の立会いが必要なので、両者の日程調整が必要です。両者の公休日が違う場合には、タイミングを合わせるために日程が少し先になる傾向があります。

理由3：引渡時には、物件の最終確認をします。この時、万が一、契約内容と違うことが見つかる・売買条件が希望とは違うなどが見つかると、その確認と両者の合意が得られるまでは、引渡ができなくなります。

そのため、マンション売却代金が全額振り込まれるまでには、不動産売買が完全には終了していないことを前提に、余裕を持ったスケジュールを立てておいた方が良いでしょう。

3.3.注意点3　不動産仲介料は２回に分けて払う

不動産仲介料は、不動産業界の商習慣として2回に分けて支払うようになっています。本来、不動産仲介料は売買契約をするときに発生するものなので、手付金を受領したときに全額請求されても違法ではありません。

しかし、売買契約書の取り交わしは、あくまでも契約を結んだに過ぎず、契約履行（代金決済、所有権移転登記、物件引渡など）は契約後に行われますので、実際には売買契約書を作った時点では、不動産の取引は完了していません

そのため、契約時に全額支払いをすると、さまざまなトラブルのもとになるため、旧建設省（現国土交通省）の行政指導によって2度にわけて支払うという慣習になっています。

法的には、売買契約が成立すると、不動産会社には仲介手数料の請求権が発生していますので、途中で解約が起きたとしても、最初に支払った50％分の仲介料は、原則として*返還義務がありません。

*不動産会社側に落ち度があった場合など、ケースバイケースになります。

【参照：宅地建物取引業法第37条書面】

3-4.注意点4　譲渡益が出たら税金支払いが発生する

マンション売却の代金から取得費や諸費用などを差しい引いてもプラスだった分を、譲渡益と言います。譲渡益が出た場合には、翌年の確定申告でその所得に応じた税金を支払います。

マンション売却をしてもマイナスだった場合にも、確定申告は必要ですが、税金は発生しません。

4.住み替えのためのマンション売却は「売り先行」にするとお金の流れがスムーズ

本章では、住み替えのためのマンション売却をご検討の方向けに、マンション売却とお金の流れがスムーズに進む方法について解説しています。住み替えとは、現在のマイホームを売って、新しいマイホームを購入し、そこに移り住むことです。

4-1.「売り先行」はお金の流れがスムーズ

住み替えには、マンションを売ったお金を次の住み替え先の購入資金にするという「売り先行」スタイルにしたほうがお金の流れがスムーズになります。

住み替えのためのマンション売却では、マイホームの売却と住み替え先の購入が同時進行でタイミング良く行えれば何も問題ないのですが、実際にはかなり難しいと言えるでしょう。

そのため、住み替えでマンション売却する場合には「売り先行」と「買い先行」のどちらかに決めてから、スケジュールを立てる必要があり、それぞれ、メリット・デメリットがあります。

4-1-1.「売ったお金を新居の購入資金に充てる」なら売り先行

売り先行は、先に、今住んでいるマンションを売却し、その売却代金を買い替え資金に充てる方法です。先に住宅ローン完済をしてから、住み替え先の購入予算などをするため、資金計画が立てやすくなります。

しかし、売却後にタイミング良く住み替え先が見つからない場合は、決まるまでの期間に賃貸などに仮住まいをする必要があり、旧マイホーム→仮住まい先→新マイホームと、引っ越しを2回する必要があります。

4-1-2.「自己資金に余裕あり」なら買い先行

買い先行は、自己資金に余裕のある方であればおすすめできます。買い先行は先に住み替え先を購入し、引っ越し先が決まってから旧マイホームを売却に出す方法です。全体的にスケジュールに余裕があり、新居探しも、マンション売却も腰を据えてできます。

ただし、旧マイホームがなかなか売れない場合は、新居住宅ローンと旧マイホームの住宅ローンを2重に支払う期間が発生します。また、住み替え先の手付金なども別途準備しておく必要があるため、資金的な余裕が必要です。

上記の理由から、住み替えをするほとんどの方は、マンションの売却代金を新居の購入資金に充てられる「売り先行」を選択します。ただし、売り先行でのマンション売却を選んでも、

• これから売るマンションに住宅ローンが残ってしまう
• マンション売却代金が予定していたよりも低くなる可能性がある

場合には、住み替えに問題が出るケースがありますので、次項からの説明を参考にしてください。

4-2.ケース1　売り先行を選択　マンション売却代金で住宅ローン完済できるケース

仮にマンション売却代金が、当初予定していたより少なかった場合でも、その売却代金で住宅ローンが完済できれば問題なく住み替えができます。

ただし、住み替え先の予算は減ってしまいますので、資金計画の調整は必要です。マンション売却額が高い、または住み替え先の予算を下げることで資金計画に余裕が出た場合には、

• 住み替え先の頭金
• 引っ越し代金
• 仮住まいの賃貸料

などに充てることができます。

4-3.ケース2　売り先行を選択　マンション売却代金で住宅ローン完済できないケース

マンションの売却代金が予定よりも少なく、住宅ローン残債を下回ってしまった場合には、以下のどちらかの対応をして住み替えを行います。

4-2-1.貯蓄で補填できる場合

住宅ローン残金からマンションの売却代金を差し引いた金額を、貯蓄などの自己資金を足せば完済できるのであれば、問題はありません。ただし、「売り先行」の住み替えは、新居が見つかるまでは仮住まいが必要なので、その期間の家賃と引っ越し代金などの費用が別途必要です。

このようなケースも想定し、売り先行でのマンション売却では、数か月分の仮住まい家賃と2回の引っ越し代金分を、資金計画の段階で確保しておけば、万が一の場合でも、住み替え計画の支障が出にくくなります。また、マンション売却額の査定を複数見積もり、より高値で売却をしてくれそうな不動産会社を選ぶことも大切です。

4-2-2.貯蓄で補填できない場合「住み替えローン」利用を検討する

マンションの売却代金が住宅ローン残債よりも下回り、さらに自己資金を補填しても残債に足りない場合は、住宅ローンが完済できません。原則として、住宅ローンが完済できないと、マンションの売却はできなくなります。ただし、住み替えローンに切り替えることで、スムーズに住み替えができます。

住み替えローンとは、売却したマンションの住宅ローン残債分と、住み替え先を購入するための資金分をあわせて借り入れできるタイプのローンのことです。住み替えローンに切り替えると、前のマンションの残債と、住み替え先のローンを一本にまとめてくれますので、ローンを2重に支払うことがなくなります。

例）残債500万円　住み替え先3,000万円の場合
残債分500万円+新居3,000万円＝3,500万円の住み替えローンに切り替える

ただし、残債と新居のローンという2つの金額を足したものになりますので、住み替えのための借入は、当初予定したよりも高額になります。上記例であれば、3,000万円の家を買うつもりが、3,500万円のローンを組むことになります。

また、ローン金利も、住宅ローンに比べると高めに設定されていますので、総支払額は住み替えを計画していた当初よりも大きくなってしまう傾向があります。金融機関によって住み替えローンのプランが違いますので、ご自分の経済状況にあった金融機関を選びましょう。

マンションの売却が決まったら、まずは、マンションがいくらくらいで売れるかを確認しましょう。その際、複数の不動産会社に査定をしてもらい、査定額を比較して、なるべく高い金額で売ってくれそうな不動産会社を選ぶようにします。

その際、「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。「不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループが運営する、日本で最も古い不動産一括査定サイトです。厳しい審査をクリアしたマンション売却に信頼と実績のある日本全国2,300社もの不動産会社から、最大6社までに絞って、まとめて査定見積もりを取り寄せることができます。

一度の入力で、同じタイミングで見積もりをしますので比較がしやすいです。また、売却額だけでなく、不動産会社の担当者の対応なども同時に比較できます。納得のいく査定額を出してきた不動産会社の中から訪問査定を依頼していけば、よりハッキリとマンションの売却額がわかりますので、資金計画が立てやすくなります。

5.マンション売却のお金の流れを知る上で大切なこと3つ

本章では、マンション売却のお金の流れを把握しておくために大切なことを3つにまとめています。

5-1.資金計画をしっかりと作る

マンションの売却を決めたら、まずは資金計画をしっかり作り上げましょう。具体的な資金計画の中身は、例えば以下のようなものです。

• どのくらいの金額（売買代金+費用+税金）が動くか、お金の流れ全体像の把握
• 今回の売買で、いくら必要かの総額の把握
• 自己資金の把握
• 現在の住宅ローンの残債確認
• マンション売却の最高価格と最低価格を査定額で把握する
• 住み替えの場合は、新規ローンに無理がないかをライフステージごとに算出しておく

特に、住み替えの場合には、最初の資金計画を誤って作ってしまうと、気に入った住み替え先が見つかっても、資金面・スケジュール面などの都合で、希望通りにならない可能性が高くなります。

妥協の少ない住み替えをするためにも、綿密な資金計画を立ててから動くことが重要です。

5-2.住み替えスケジュール計画もしっかりと作る

第1章で解説した通り、金銭の発生しない期間も含め、マンション売却には4～7ヶ月ほどの期間が必要です。万が一、なかなか買手が付かなければ1年くらいかかってしまう可能性もあります。

住み替えを予定している場合には、マンション売却と引っ越し準備のほかに、新居探しも同時にしなければなりません。日常生活（仕事・家事・育児・その他作業）をしながら、さらに

• マイホームの片づけ
• 内覧対応
• 新居探し
• 引っ越し2回分
• 仮住まいしながらの日常生活

が加わりますので、精神的・肉体的にもかなりハードな期間になります。

マンション売却は買い手が現れないと成立しませんので、売り主のスケジュール合わせてマンションがタイミング売れるかどうかは未知数です。転勤・転校などがあり、スケジュールを優先するのであれば、期日が迫ってきたら「買取」という方法に切り替えて、柔軟に住み替え計画を進行させる必要も出てきます。

また、マンション売却前にリフォームをする予定を立てている場合は、その期間もスケジュールに組み込まないといけません。

5-3.複数の不動産会社から金額を比較する

マンションを売却する時には、どのくらいの金額で売れるかを把握するために、売却額を見積もり査定します。その時に、はじめから一社に絞り込むのではなく、複数の不動産会社から査定をしてもらい、内容を見比べてから不動産会社を選ぶようにします。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、精通しているエリアなども、ある程度決まっています。マンション売却をスムーズに行うためには、マンションの売買に強く、出来れば、そのマンションがあるエリア営業に強い不動産会社が理想と言えます。

そのため、はじめから1社に絞ってしまうと、その査定額が妥当なのかどうかも、マンション売買が得意なのかなども判断ができません。不動産会社はどこも同じではないことを念頭に、これから売るマンションを扱うのに最適な不動産会社を見つけるのが、マンション売却の最初の一歩です。

最適な不動産会社を見つけたいときに便利なのが、「不動産売却 HOME4U」の不動産一括査定です。売却予定のマンションのエリアと広さなどの、カンタンな質問に答えるだけで、全国の大企業から地元精鋭企業までを含めた、マンション売却に実績と信頼のある不動産会社を最大6社までに絞って紹介します。

全部にチェックを入れれば、一度の入力で最大6社までの査定額が比較できます。ケースによっては査定額に100万単位での大きな差が出ることもありますので、住み替え計画・売却計画とも大きな差が出ることもありますので、マンションの売却が決まったら不動産の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。マンション売却のお金の流れについてまとめました。お金のやり取りが発生するのは、購入希望者が現れて申込をし、売買契約書を交わした時の手付金と、マンションの引渡をする時の残金の全額支払いです。これ以外にも、利益が発生した場合には翌年の確定申告で税金の支払いが発生することがわかりました。

マンションを売る、住み替えのために売却をする場合でも、この流れは同じです。マンションを売ることを決めたら、まずは不動産の一括査定サイトでマンションの売却価格を確認し、相場を把握してから資金計画を立てるところからはじめましょう。