住み替えを成功させるための重要ポイントは、ローンの設定における資金計画!

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住み替えを成功させるための重要ポイントは、ローンの設定における資金計画!

住み替えを成功させるのに重要なポイントは、「資金計画」です。家を売り、新居を購入するには、多額のお金をうまくやりくりしなければなりません。計画なく進めてしまうと資金が足りなくなり、せっかく希望する家が見つかっても住み替えができなくなってしまいます。まずは住み替えにはどんなお金が必要か、どれくらいのお金を準備しなければいけないのか、しっかりと資金計画を立てましょう。

1. 住み替えを決めたらまず確認しておきたいこと

住み替えの資金計画においては、特に次の点を確認しておくことが重要です。

  1. 新居の頭金を確保できるくらいの貯蓄はあるか
  2. 売却代金でローンを完済する見込みはあるか
  3. これまで住んでいた家と新居のローンが重複しても対処できるか
  4. 毎日の生活費に影響は出ないか

このように、資金やローンの状況を確認した上で住み替えの手順を考えましょう。

住み替えには2通りの手順があります。1つは、先に新居を購入する“買い先行”です。もう1つは、先に今住んでいる家を売却する“売り先行”です。自分に適した住み替えの方法は、それぞれのメリットとデメリットを踏まえて考えてみるとよいでしょう。

買い先行、売り先行、それぞれのメリット・デメリット

2. “買い先行”の資金計画

“買い先行”は、資金に余裕のある方におすすめ。

買い先行で住み替えをする場合は、十分な貯蓄があり、収入面でも余裕がある方が適しています。新居を先に購入するので、仮住まいの費用を考える必要がありません。しかし、住み替えによって現在住んでいる家と新居のローンが重複する可能性があります。また、家族の生活を支えていかなければなりません。子どもの教育費や普段の生活費などを考え、さらには自分たちの老後の生活資金も準備していかなければならないのです。そのためにも、返済が長期化しないように注意しましょう。また、資金に余裕があるからと安心してしまわず、現在の住まいの繰り上げ返済を実行したり、新居の頭金を増やしたりと、生活に支障の出ない範囲内で手持ちのお金をうまく活用しましょう。

3. “売り先行”は、念入りな資金計画が必要

売ったお金を、新居の購入資金にあてたいなら“売り先行”。

資金的に余裕があり貯蓄でローンを完済できる、あるいは、どうしてもほしい物件がある場合を除き、売り先行で住み替えを進めるのが一般的です。なぜなら、家の売却代金を先に得られれば、住宅ローンの完済から新居購入に必要な資金まで、しっかりと計画が立てられるからです。

とはいえ、売り先行の場合は、住み替え費用としてローン返済や新居購入以外にも仮住まいの家賃や引っ越し代など、考えておかなければいけない費用が発生します。そのため、特に念入りに資金計画を立てる必要があるのです。

4. 住み替えの基本といえるのは?

住宅ローンが残っているけれど、不動産を売却することはできますか?

住み替えの場合に基本となるのは、住宅ローンの完済です。残債があると家は売却できません。今までの家を売却した代金を、返済に充てるのですが、残債額によっては、対応の仕方が違ってきます。

4-1. 売却代金でローンが完済できる場合

売却代金でローンを返済し、なお資金が残る場合は、新居の頭金や諸費用に充てることができます。新居は新たに借り入れをすることになるので、金利や返済期間を考慮して、最適な返済計画を立てましょう。また、新居が見つかり住めるようになるまでは、仮住まいが必要です。その家賃や2度の引っ越し代が必要になるので、必ず住み替えの資金計画に組み込んでおきましょう。

4-2. 売却代金で完済できない場合

貯蓄を足せばローンを返済できる場合
家の売却代金が思うような価格にならず、完済しきれない場合もあるでしょう。そんな場合も、手持ち資金を足して完済できれば大丈夫です。ただし、新居が見つかり住めるようになるまでは、仮住まいが必要です。その家賃、2度の引っ越し代、新居の頭金、諸費用など、住み替えには多額の費用が必要になります。仮住まいでの生活から新居購入、新たな住宅ローンの返済までも見越した資金計画を立てましょう。
手持ち資金がなく、ローンを完済できない場合
基本的に、住宅ローンが完済できなければ家は売却できません。とはいえ、売却代金によっては完済できないケースもあります。完済できない場合は今までの家と新居のローンが重複することになりますが、このような場合に利用できるのが「住み替えローン(※)」です。
ただし、住み替えローンは新居の費用に加え、残債も上乗せして借りるので、借入金が多くなります。その分、金融機関の審査は厳しくなるので注意が必要です。
(※)住み替えローンとは?
住み替えローンは、新居の購入で足りない資金だけでなく、残債も上乗せして借りることができるローンのこと。変動金利型、固定金利型、固定金利選択型など、金利や家計の状況に応じて借りることが可能です。

5. ローンを設定するときの注意点

利用するのが住宅ローンの場合でも、一般的な住み替えローンの場合でも、注意点は次の2点です。

1)これまでよりも返済額を大きく増やさないこと
今まで以上の返済額を設定すると、生活費を圧迫することになります。返済可能な金額を設定することが鉄則です。
2)長期のローンを設定しないこと
住み替えローンを設定する際に、最初に家を購入したときと同じような長期の返済を設定してしまうと、定年退職後も返済し続けなければいけなくなります。年金生活になってからのローン返済は危険です。定年までに返済し終えることができるよう、期間を設定しましょう。

6. 住み替えの資金計画のまとめ

住み替えに必要な費用は、下記の通りです。

  • 住宅ローンの返済費用
  • 売却時の諸費用
  • 売買益が出た際の、譲渡所得税
  • 新居の頭金&諸費用
  • 引っ越し費用
  • 仮住まいの家賃(売り先行の場合) など

住み替えにはこれだけ多くの費用が必要です。さらに、新居を購入してからは、新たな返済が始まります。住み替え先では、ある程度の年数が経てばリフォーム費用も必要になるでしょう。このように多額の費用が必要な住み替えには、ある程度の貯蓄を準備しておいたほうが資金的にも安心です。

また、住み替えだけに目を向けていてはいけません。家族の生活費や子どもの教育費、さらには、ご夫婦の老後資金の準備なども考える必要があります。特にローンの返済期間と子どもの教育費のピークが重なると、資金繰りが少々苦しくなることも考えられます。教育費などの大きな支出と重なりそうな場合は、事前に資金の状況をシミュレーションして、収入の範囲内でやりくりができるかを確認しておくことが重要です。また、新しくローンを組む場合も、返済期間が長期化しないよう注意し、収入と毎月の返済額を考えて、定年までに返済し終えることができるかどうかシミュレーションをしておきましょう。無理なく資金のやりくりをするためには、新居の購入費が生活を圧迫しないよう無理なく返済できる程度に抑えておくことも大事です。

どないでしたか? 住み替えには資金計画が必要なことはおわかりいただけましたやろか。資金のやりくりを考えるためには、確実に今までの家を売却する必要があるんよ。家の売却で大切なのは、信頼できる不動産会社を選ぶこと。HOME4U(ホームフォーユー)では、タダで一括査定サービスをやっているんよ。最大6社に査定を依頼できるさかい、できるだけ多くの会社とコンタクトを取って、話を聞いてみておくんなはれ。そして、複数の会社を比較して、自分にあった会社をみつけてな。

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