ダブルローンとは？使うメリット・デメリットも解説！

ダブルローンを利用すると、転居時に住み替えやすくはなりますが、ローンの負担がかなり大きくなり危険なこともあります。条件面でダブルローンを組めるかどうかを考えると同時に、現在の収支状況で本当に借りて良いのかもしっかり検討しましょう。

4-1.返済能力があるか

ダブルローンにより、元々組んでいるローンにプラスして新たなローンに対しても返済する財的能力があるかが焦点になります。

ローンの年間返済額の割合を「返済負担率」と言い、この値が30〜35％以下でなければダブルローンは利用できません。

例えば、完済までに金利が変わらないなどの理由で人気の高い「フラット35」で住宅ローンを組む場合、返済負担率をクリアしていなければなりません。

引用：“長期固定金利住宅ローン 【フラット35】”. 住宅金融支援機構. （参照2024-04-10）

この条件から年収が500万円の家庭でシミュレーションをすると、返済比率は35％のため年間仮入可能金額は175万円となります。ボーナス返済無しの場合、毎月返済額の上限は「175万円÷12カ月」でおよそ14.6万円、仮に現在の住宅ローンの返済額が毎月10万円とすると、残りの貸出可能金は月4.6万円です。

融資を申し込んだ人が返済可能上限年齢まで35年間の猶予があった場合、金利0.5％という低金利でローンを利用できたとしても、借入可能額は約1,800万円です。新居購入には不十分な融資額といえそうです。

この例からも分かるように、年収や現在保有している資産額が大きいほど返済能力があると判断され、借入可能額も大きくなります。

一方で、多くの金融機関が完済年齢を70〜80歳までとしています。そのため高収入であっても、定年前後の年齢でダブルローンを組むと返済期間が短くなり、返済能力が十分ではないと判断される可能性もあります。

4-2.返済期間の条件をクリアしているか

返済能力があるか否かを判断する基準として、各金融機関はダブルローン利用の条件を定めています。具体的には以下の通りです。

ダブルローンを組む場合おのずと返済額があがるため、これらの利用条件をクリアしていなければローン利用はできません。

利用条件は金融機関によって異なるため、利用を検討する際は必ず各機関へ詳細を確認しましょう。

5.ダブルローンを利用する際の注意点

ダブルローンを正しく活用するためには、次の2点に注意が必要です。

5‐1.資金に余裕がある場合以外は利用しない

ダブルローンは資金に十分な余裕がない限りは利用しないほうが良いです。ダブルローンを組むということは2重のローン返済が必要になるということです。利子や返済額が増えるため家計にとっては大きな負担となります。

仮に、旧居の住宅に対して月7万円のローン返済をし、追加で新居の住宅へ同額の月7万円の返済をする場合、毎月14万円の返済が必要となります。実際には年収に応じて、ローンを組める額や毎月の返済額の上限などは変わりますが、負担額は確実に増えます。

そのため、返済計画がしっかりと立てられるなど資金に余裕がある場合以外は、ダブルローンの利用は避けたほうが良いでしょう。

5‐2.旧居は住宅ローン控除が適用されなくなる

現在所有している住宅にて「住宅ローン控除」を受けていた場合、ダブルローン活用により控除は適用されなくなります。住宅ローン控除とは、ローン残高に応じて年間で支払う所得税や住民税から一定額が控除される制度のことです。

しかし、住宅ローン控除の条件の一つとして「所有者本人が居住していること」が定められているため、旧居分の控除は適用外となります。

新居へ引っ越すとなれば、たとえ控除期間中であっても控除対象外となります。

一方で、契約者本人が新居へ移り住めば、新居にて住宅ローン控除を受けられるようになります。住宅ローン控除には所得3,000万円以下・返済期間10年以上など、いくつかの要件があります。

「住宅ローン控除」についてさらに詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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6.ダブルローンの負担を減らすコツ

ダブルローンには住み替え面でのメリットが多い一方で、金銭面のデメリットもあり注意が必要です。しかしやり方次第ではローン額の負担を減らすことも可能です。

この章ではダブルローンの負担を減らすコツを2つ紹介いたします。

6‐1.住み替えローンの利用を検討する

現在の持ち家を売却し新しい家を購入する場合「住み替えローン」を利用することができます。住み替えローンとは、今の自宅を売ってもローンを完済できない時に、その残債と新しい家の購入資金をまとめて貸してくれるサービスです。

ローンが残っている持ち家・新しく購入する住宅への資金・仲介手数料などの諸経費をすべて含めた金額でローンを組むことができます。

ローン組を同じ金融機関を通して行うため、返済額は二重にならない・毎月の返済額を調節できるというメリットがあります。また、ローン残債があることが前提になるため、担保物件に対しより大きな額の貸付を受けることができます。

持ち家のローンと新しく組むローンを一本化したい方、現状手元にある現金を残しておくためにローンを組みたい方には住み替えローンがおすすめです。

さらに詳しく住み替えローンについて知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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6‐2.少しでも高く前に住んでいた家を売却する

ローンは、物件を購入するタイミングで手元に余剰金がないときに活用します。そのため、所有物件を出来るだけ高く売り、新居購入費用に当てられれば、ローン額を減らすことができます。

少しでも高く持ち家を売却するためには、複数の不動産会社に査定依頼し、査定額と各会社が得意としているエリアや物件を比較、より条件良く売りに出してくれそうな不動産会社を選ぶことが重要です。

複数の会社に簡易査定をお願いする場合は、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サービスを活用するとまとめて各社へ査定を依頼してくれるため、時間と手間をかけずに簡易査定まで進めることができます。

不動産会社によって得意物件が異なり、それによって査定額も変わってきますので、少しでも高く売却をするためにも一括査定サイトを使いましょう。

一括査定にはNTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の利用がおすすめです。「不動産売却 HOME4U」は、23年以上の歴史と実績を持つ一括査定サービスで、全国2,500社の不動産会社と提携しています。

一括で査定を依頼できるだけではなく、査定後に自分と相性のいい優良不動産会社を選び、訪問査定をお願いすることもできます。これから不動産査定を行う方は、ぜひ「HOME4U」をご活用ください。

まとめ

ダブルローンを活用することで、旧居を売却するまでなど期間が定まっていれば、新居への住み替え期間を気にせずに売却ができるなどのメリットがあります。一方で、返済負担が増えるため審査が厳しいなどのデメリットがあります。

ダブルローンの負担を減らすためには、売却予定の旧居をできるだけ高値で売り、ローン返済にあてられるようにしましょう。高値で売却するためには複数の不動産会社に査定依頼をし、良い売却条件を提示してくれる会社を選ぶことが重要です。

また、新居購入で旧居を売却したい場合は住み替えローンの利用を検討し、毎月の返済額の調節を借入する銀行に相談する、返済額が二重にならないようにするなどの対応をしましょう。

ダブルローンには、旧居を良い条件で売却できる可能性が増したり、仮住まいを用意したりする必要がなくなるといったメリットがあります。

しかし一方で、旧居を賃貸で貸し出せなくなる、ローン返済額が増え、審査も厳しくなるいったデメリットも。

ダブルローンは家計にとって大きな負担になるため早計に飛びつかず、資金に余裕がないのであれば利用を避け、余裕がある場合であっても、きちんと返済計画を立てて利用しましょう！

この記事の監修者

秋山 芳生

家計簿アプリマネーフォワードMEの元事業責任者。
複数のベンチャー企業での上場経験を通じて資産構築をしFIREを達成。現在はFPとして講演・執筆・面談を行う傍らYouTube（チャンネル登録2万人以上）で情報発信するなどマルチに活動をしている。

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