土地売却時の税金はいつ払う？納税スケジュールと節税方法を解説

土地を売却するときに負担する税金は、主に4種類あります。
それは、印紙税、登録免許税、所得税、住民税です。
4つの税金を支払うタイミングはバラバラなので、いつ何を支払うのか知っておくと安心です。

土地の売却で発生する税金の支払いスケジュールは次のとおりです。

※この他、仲介手数料、司法書士報酬、銀行手数料などには消費税が課税されます。

ヴィジュアル化すると、下図のようになります。

上記のうちで、金額が大きめになる可能性があるのが所得税・住民税です。
この所得税（譲渡所得税）・住民税は、土地の売却で利益が出たときに課税される税金です。
利益が出た場合、所得税・住民税の納税は売却の翌年となるので、売却代金は全て使わずに残しておくことをおすすめします。

税金の仕組みは難しく、売却のタイミングによっても税額が異なるため、「いつ」「どんな税金を払うのか」を事前に知っておくことはとても大切です。
また、所得税・住民税は、一定の条件を満たせば節税できる特例があるので、制度について知っておくことも有益です。

そこでこの記事では、土地を売却したときの税金の種類、それらをいつ払うのか、節税方法などについて詳しく解説していきます。
思いがけない税金を支払わなくてすむよう、また、払うべき税金がスムーズに準備できるよう、ぜひこの記事の情報をお役立てください。

1.売買契約時に支払う「印紙税」

はじめに支払うことになるのは、印紙税です。
印紙税とは、特定の文書を作成したときに課税される税金です。

土地の売却における印紙税納税のタイミングは、売買契約が成立した時です。
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。
貼り付けた印紙には、印鑑などで消印する決まりになっています。
売買契約書は売主用と買主用の二通を作成するため、印紙も二枚必要になり、売主と買主が1枚分ずつ負担するのが一般的です。

印紙税の納税額は、土地の売買価格に応じて、次のとおりです。

（注）契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません（税額200円）。

出典：国税庁
「No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」
「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

例えば、土地の売却価格が2,000万円のときは、軽減税率を適用した納税額は1万円となります。

なお、印紙税を節税するとしたら、売買契約書を1通だけ作成して、売主か買主のいずれかが「写し」を保管する方法が考えられます。
でも、トラブルを防ぐ観点からは当事者双方が原本を保管することが望ましいため、印紙税の節税はおすすめできません。

2.引渡時の「登録免許税」

次に、土地を引き渡すタイミングで、「登録免許税」を支払う場合があります。
売主が登録免許税を負担するケースは、売却する土地に銀行の「抵当権」が設定されている場合です。
これまで銀行から住宅ローンを借りていた場合、土地の売却の際に住宅ローンを全額返済し、「抵当権」の登記を抹消してもらうための費用がかかります。
言い換えると、売却する土地に家を建てるための住宅ローン等を借りていなかった場合には、抵当権は設定されていないはずなので、「登録免許税」の負担はありません。

抵当権抹消登記の登録免許税は、土地1筆あたり1,000円ですので、負担は軽いです。
例えば土地が3筆に分かれていれば、3,000円ということになります。

ちなみに、土地売却時に抵当権を抹消するときには、司法書士への報酬も必要になります。
抵当権抹消登記の報酬は、1～2万円前後です。

なお、土地を引き渡すときには、登記簿上の所有者を変更する「所有権移転登記」も必要ですが、所有権移転登記に必要な登録免許税は買主が負担するのが一般的です。

抵当権抹消に必要な書類や費用・手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。

3.土地売却の翌年に支払う「所得税・住民税」

土地の売却で「利益（譲渡所得）」が出た場合には、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。
いずれも、支払うタイミングは土地売却の翌年です。
所得税・住民税を合わせた税率は、所有期間が5年を超えるときは約20％、5年以下なら約40％です。
売却利益によっては、印紙税や登録免許税よりもずっと大きな負担になる可能性があります。
ただし、必ず発生するものではないので、どんなときに課税されるのか詳しく見ていきましょう。

3-1.土地売却時の所得税・住民税の仕組み

おおまかにいうと、土地を購入した金額よりも高く売却できた場合には、所得税と住民税が発生します。
つまり、土地を売却して収支がマイナスになった場合は、土地売却による所得税・住民税は発生しません。
バブル期と違って現在は、所有している土地が購入した金額よりもはるかに高く売れるケースは少ないでしょう。
でも、土地を購入した金額がわからない場合には、課税額が高くなる可能性があるため注意してください。

では、所得税・住民税の計算方法を見ていきましょう。

3-1-1.譲渡所得の計算（買った値段が判明しているケース）

所有している土地や株式などを売って得た利益のことを、「譲渡所得」といいます。
不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」と言って、給与所得などの他の所得とは切り離して計算されます。

この譲渡所得は、単純に「売れた価格」ではありません。
土地を売るまでには、まずその土地を取得したときの費用がかかっていますし、売るときにも様々な費用がかかっています。
このような売買の経費を、売れた価格から差し引いたものが譲渡所得となります。

実際の課税対象額は、譲渡所得から土地の購入にかかった費用を差し引いて、売却にかかった仲介手数料などの費用も差し引いた上で、特別控除額を引いた額です（特別控除については次の章で解説します）。
この課税対象額に税率をかけて所得税や住民税を計算します。

例えば、土地を2,000万円で売却したときに、2,000万円全額に対して20％または40％の税金がかかるわけではないので安心してください。
土地の売却額が2,000万円、買った値段が1,800万円（経費も含む）、売ったときの経費が80万円、特別控除は特にない場合なら、2,000万円－1,800万円－80万円＝120万円に対して税金がかかります。

「取得費」と「譲渡費用」として計上できるものは、具体的には次のとおりです。

【取得費】

• 土地の購入代金
• 購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 仲介手数料
• 測量費、建物解体費など

【譲渡費用】

• 仲介手数料
• 印紙税
• 測量費、建物解体費など

3-1-2.譲渡所得の計算（買った値段が不明のケース）

注意が必要なのは、土地を買った値段がわからない場合です。
例えば相続した土地では、そもそもの購入価格が分からないことも多いですよね。
このような場合は、譲渡価格の5%を取得費として計算します。

例えば、土地が2,000万円で売れた場合には、その5％の100万円で取得したとみなして計算していきます。
このケースで譲渡費用が80万円だったら、2,000万円－100万円－80万円＝1,820万円もの利益が発生したものとして扱われてしまいます。
5％の概算法で計算すると税額が高くなってしまうことが多いので、取得価格がわかる書類をできる限り探してみてください。

譲渡所得の計算方法や税金については、こちらの記事で詳しく解説しています

3-1-3.税率

土地の売却は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。
5年超なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、 長期譲渡所得の方が税率は低くなります。

譲渡所得の税率表

※「復興特別所得税」は東日本大震災における被災者支援等を目的としている税金で、所得税額に税率2.1％を乗じた金額を納税します。

所有期間の「5年超」というのは、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されるという点にご注意ください。
難しいので例を出してみます。

なお、相続した土地を売却した場合には、被相続人（亡くなった人）が取得した日から計算することになっています。
また、原則として引き渡し日を基準に判定しますが、売買契約日を選択できる場合もあるので、判断に迷う場合には税務署に相談することをおすすめします。

3-2.所得税の支払い時期

所得税（復興特別所得税を含む）は、不動産を売却した翌年の確定申告の期間中に納税します。
確定申告の期間は原則として、売却した翌年の2月16日から3月15日まで。（※2月16日、3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日となる）
申告の際に振替納税の手続きをすることも可能で、その場合は4月頃に銀行口座から自動引き落としとなります。

3-3.住民税の支払い時期

所得税の確定申告をすれば住民税については改めて手続きする必要はなく、申告した年の5月以降に市町村から納付書が送られてきます。
住民税は、一括払いか年4回の分割払いで納税することができます。
所得税のあとに時期をずらして住民税の支払いがやってくるので、忘れないでおきましょう。

4.手取りを増やすには「節税」と「高く売ること」が大切！

せっかく土地を売っても、多額の税金をとられてしまっては切ないですよね。
手取り額を増やすにはどうしたらよいでしょうか？
ここでは、節税方法と高く売る方法について解説していきます。

4-1.土地売却時の節税方法

印紙税や登録免許税は基本的に節税できません。
でも、所得税・住民税は節税できる可能性があります。
5つの節税方法を見ていきましょう。

4-1-1.売却のタイミングを見極める

所有期間が5年を超えれば所得税・住民税の税率が下がるということをお伝えしました。
この法的な「5年」をしっかり経過すれば税率が下がるので、期間がギリギリの方は不動産会社に確認して1月1日の時点で5年を経過した状態で売却すると節税できます。
ただし5年未満でも、この土地を急いで高く買いたい人がいれば、すぐに売った方がトクになるかもしれません。
不動産会社に相談の上で、売却のタイミングを検討しましょう。

4-1-2.マイホームの売却で利益が出ても3,000万円以内であれば税金がかからない！

「3,000万円の特別控除」と呼ばれる特例で、自分が住んでいる家もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
取壊しから1年以内に売買契約を締結し、住まなくなってから3年目の年末までに売却など、一定の要件を満たす場合には特例を受けられます。
詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。

様々な要件がありますが、この特例が受けられれば売却による利益が3,000万円までは税金がかからないので、ぜひ利用しましょう。
この特例を利用するには確定申告が必要です。

4-1-3.相続税を支払った人は3年以内に売却すれば取得費を加算できて節税が可能！

相続税を支払った場合には、相続税の申告期限から3年以内に売却するのがおすすめです。
この場合、譲渡所得を計算する際の経費として、売却した土地や建物に対する相続税額を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができます。

• 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

4-1-4.マイホームが建っていた土地を相続したなら3年以内の売却の特例で節税が可能！

相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに、マイホームが建っていた土地等を売却した場合には、譲渡所得の金額から3,000万円の特別控除の適用を受けることが出来ます。
特に、相続した土地で取得価格が不明なケースなどで、特例が利用できると大きく節税できます。
この制度は、2023年（令和5年）12月31日までに売却した場合の期間限定ですので注意してください。
詳しい要件は国税庁ホームページで確認できます。

• 「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

4-1-5.その他の特例の要件に当てはまれば節税できる！

公共事業や、土地区画整理事業などのために土地を売ったときには、次のような税金の特例があります。
また、平成21年から22年に取得した土地を売却するときにも特例があります。

譲渡所得から特別控除を差し引くことで、税額を減らしたり、非課税にすることができます。
これらの特例を利用するには確定申告が必要です。
これらも国税庁ホームページで確認できます。

• 「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」

4-2.土地を高く売る方法

様々な特例をご紹介しましたが、それぞれ細かい要件があるため、節税対策には限界もあります。
手取り額を増やすには、まずは、少しでも高く売る事が欠かせません。

そのためには不動産会社選びがとても重要です。
不動産会社の手腕一つで、土地の売却価格には大きな差が出ます。
その理由は、不動産会社にも得意分野や得意エリアがあるからです。
賃貸仲介が専門の不動産会社に売却を頼んでしまっては、どこかこころもとないですし、土地売却が得意であったり、すでに「このエリアの土地がほしい」という見込み客を抱えているような不動産会社であれば、他の会社よりも高い査定額を提示してくれる期待が持てるというものです。
まずは複数の不動産会社に土地を査定してもらって、高く売ってくれる不動産会社を見つけることから始めましょう。

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まとめ

それではおさらいです。

土地の売却で発生する税金のスケジュールは次のとおりでした。

• 印紙税（売買契約時）
• 登録免許税（引渡時）
• 譲渡所得税（原則として売却翌年の2月16日～3月15日）
• 住民税（売却翌年の６月以降）

金額が大きくなる可能性があるのは、譲渡所得税と住民税です。
所得税・住民税について知っておきたい点は、次のとおりです。

• 購入金額よりも高く売却できると課税される。
• 購入金額がわからないと、課税額が高くなりやすい。
• 税率は所有期間5年を超えると安くなる。
• 特例（特別控除）が受けられる場合がある。

税金についてしっかり準備をし、理解を深めておくことがスムーズな売却に繋がります。
特別控除の要件に当てはまるなら、賢く利用して節税していきましょう。
そのためにも、税金に詳しい不動産会社選びが重要です。
HOME4Uを利用して、高く売却するノウハウと知識を持った不動産会社を選び、土地の売却を成功させてくださいね。

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