【不動産売買の税金】買った時よりマンションが高く売れたら税金がかかる？

税金と聞くと、何だか難しい話のように思えてしまいますね。不動産を売却すると税金がかかることはよく耳にしますが、どんなときに税金がかかるのかは、イマイチわかりづらいものです。土地や家、マンションなどの不動産を売った場合、税金がかかるかどうかは、次のように確認できます。

不動産を売却して生じた所得のことを、譲渡所得といいます。不動産売却のときには、まず譲渡所得がどれくらいになるかを計算します。その次に所有年数を確認します。その理由は、所有年数によって税率が変わってくるからです。

場合によっては、譲渡所得がゼロやマイナスになることもあります。その場合は税金がかかりません。けれども、税金がかかる場合も、かからない場合も、確定申告が必要です。“不動産を売却したら確定申告をする”ということは覚えておいてくださいね。

確定申告については、こちらをご覧ください

それでは、不動産売却のときにかかる税金について、順を追ってご紹介します。あわせて、不動産売却に必要な用語や特例などについても解説します。

2.譲渡所得を計算しよう

不動産を売って利益が出たときは、国に税金を納めなければなりません。その税金を計算する前に、まず把握しておかなければいけないものがあります。

それが譲渡所得で、次の公式に当てはめて計算します。

では、それぞれの用語を解説しましょう。

2-1. 譲渡価額とは？

土地や家、マンションを売却した金額のことです。
マンションを売って得た譲渡利益を計算するときには、譲渡価格から取得費や譲渡費用を引いて計算します。

2-2. 取得費とは？

取得費は、次のような費用を合計したものです。

• 売却する不動産を購入した代金から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額
• 購入手数料（購入時の仲介手数料など）
• 売却するためにリフォームした場合の費用、設備費
• 売却する不動産の建築代金　　など

取得費がわからない場合は、譲渡価額の5％を取得費とします。

2-3. 譲渡費用とは？

不動産を売るために支払った費用のことです。

例えば、次のような費用です。

• 売却のための仲介手数料
• 測量費
• 売買契約書に貼る印紙代
• 建物の取り壊し費用
• 売却する建物を使用していた借家人への立ち退き料　など

ただし、売却する建物に住んでいたときに支払ったリフォーム費用や、固定資産税などは譲渡費用に含めることはできません。

2-4. 特別控除額とは？

マイホームを売る場合で譲渡所得を計算する際には、特例で最高3,000万円までの特別控除が認められています。このため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、税金がかからないのです。ただし、特別控除を受けるためには、次のような要件を満たしている必要があります。

• 自分が実際に住んでいたマイホームであること（別荘は対象外です）
• マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
• 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
• マイホームを売った年の前年、前々年に、以下の特例を受けていないこと
  • 3,000万円特別控除の特例
  • マイホームの買い換え・交換の特例
  • マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除
• 住宅ローン控除を受けていない　　など

また、3,000万円特別控除の特例を受けるためには、確定申告が必要です。

3.マンションの所有年数を確認しよう

譲渡所得は、売却する家やマンション、土地の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。

4.税率を調べてみよう

売却する土地や家、マンションなどの不動産が長期譲渡所得か短期譲渡所得かで、所得税と住民税の税率が変わってきます。それぞれの税率は次の通りです。

※2037年（平成49年）までは、所得税の税率に復興特別所得税（所得税の2.1％）が上乗せされます。

5.マイホームを売却する場合の軽減税率の特例

所有期間が、譲渡した年の1月1日の時点で10年を超えるマイホームを売却する際、一定の要件に当てはまれば、税率が軽減されます。

【軽減される税率】 課税譲渡所得が、 6,000万円以下の部分　⇒　14％（所得税10％+住民税4％） 6,000万円超の部分 ⇒　20％（所得税15％+住民税5％）

※2037年までは、所得税の税率に復興特別所得税（所得税の2.1％）が上乗せされます。

【適用要件】

• マイホーム（建物および建物＆土地）を売却すること
• マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
• マイホームを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
• 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
• マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例やマイホームの買い換え・交換の特例など他の特例を受けていないこと

軽減税率の特例は、マイホーム売却での3,000万円の特別控除とも一緒に受けることができますので、覚えておきましょう。また、この特例を利用するには、確定申告が必要です。

※税金や各特例について、詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

国税庁：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

税金以外の不動産売却のときにかかる諸費用はこちら

6. 不動産売却の譲渡所得税に関するよくある質問

• Q
  不動産売却で譲渡所得税がかからないのはどんなケース？
  A

  購入時より安く売れた場合、買い替えをして新居の購入額のほうが高かった場合、マイホームの譲渡所得が3,000万円以下で特別控除を適用した場合の3パターンです。ただし、税金がかからないケースでも確定申告は必要になります。

• Q
  マイホーム売却で3,000万円特別控除を受けるための主な条件は？
  A

  自分が住んでいた家であること、住まなくなってから3年目の年末までに売ること、親子・夫婦間・生計を共にしている親族との売買でないこと、前年・前々年に同じ特例などを利用していないことが主な要件です。なお、適用を受けるには確定申告が必要です。

• Q
  譲渡所得税の税率は所有期間でどう変わる？
  A

  所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合、所得税15％＋住民税5％で合計20％となります。一方、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合は、所得税30％＋住民税9％で合計39％です。なお、2037年までは所得税に対して復興特別所得税が上乗せされます。

• Q
  所有期間10年超のマイホーム売却で受けられる軽減措置は？
  A

  「軽減税率の特例」が適用されることがあります。課税譲渡所得6,000万円以下の部分は税率14％（所得税10％＋住民税4％）、6,000万円超の部分は税率20％（所得税15％＋住民税5％）に軽減されます。この特例は3,000万円特別控除と併用できるため、マイホーム売却時の節税効果が大きい制度です。

• Q
  不動産を売却したら確定申告は必ず必要？
  A

  売却益が出た場合はもちろん、損失が出た場合や3,000万円特別控除で税金がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。特例の適用を受けるには申告が条件となっているため、忘れずに手続きしてください。