【不動産売買の税金】買った時よりマンションが高く売れたら税金がかかる?

税金と聞くと、何だか難しい話のように思えてしまいますね。不動産を売却すると税金がかかることはよく耳にしますが、どんなときに税金がかかるのかは、イマイチわかりづらいものです。土地や家、マンションなどの不動産を売った場合、税金がかかるかどうかは、次のように確認できます。

【税金がかかる場合】

  • 買ったときの価格より高く売れた
  • 家やマンションを買い換えしたとき、売れた価格のほうが高かった

【税金がかからない場合】

  • 買ったときより安い価格でしか売れなかった
  • 家やマンションを買い換えしたとき、買った価格のほうが高くなった
  • マイホームの譲渡所得が3,000万円以下だった

不動産を売却して生じた所得のことを、譲渡所得といいます。不動産売却のときには、まず譲渡所得がどれくらいになるかを計算します。その次に所有年数を確認します。その理由は、所有年数によって税率が変わってくるからです。

場合によっては、譲渡所得がゼロやマイナスになることもあります。その場合は税金がかかりません。けれども、税金がかかる場合も、かからない場合も、確定申告が必要です。“不動産を売却したら確定申告をする”ということは覚えておいてくださいね。

確定申告については、こちらをご覧ください

それでは、不動産売却のときにかかる税金について、順を追ってご紹介します。あわせて、不動産売却に必要な用語や特例などについても解説します。

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1.買った時よりマンションが高く売れた時にかかる税金

マンション購入時よりもお住いのマンションの価値が上がり、高く売れた場合は所得税がかかります。
所得税や消費税など、マンション売却時にかかる税金は以下の通りです。

  1. 所得税
  2. 住民税
  3. 復興所得税
  4. 消費税
  5. 印紙税
  6. 登録免許税

マンションが高く売れた場合、所得税、住民税、復興所得税を正しく納めるためには確定申告が必要です。要件に当てはまる物件なら、特別控除も使えます。
うっかり計算を間違えると、税金を多く納めることにもなりかねません。譲渡所得を計算して、正しく税金を納めましょう

まね子消費税や印紙税、登録免許税は「マンションが高く売れたか、元の価格より安くなってしまったか」など、売却益に関係なくかかる税金デス。

譲渡所得税をより詳しく計算するには、査定額を知る必要があります。
複数社の査定を比較して、より信頼できる査定額を参考に、譲渡所得税を計算してみましょう。

マンション売却時にかかる税金ってどれくらい?知らないと損する節税の仕方を紹介

2.譲渡所得を計算しよう

不動産を売って利益が出たときは、国に税金を納めなければなりません。その税金を計算する前に、まず把握しておかなければいけないものがあります。

それが譲渡所得で、次の公式に当てはめて計算します。

【 譲渡所得 = 譲渡価額 -( 取得費 + 譲渡費用 )- 特別控除額 】

譲渡価額の内訳図。譲渡所得に税金がかかります

では、それぞれの用語を解説しましょう。

2-1. 譲渡価額とは?

土地や家、マンションを売却した金額のことです。
マンションを売って得た譲渡利益を計算するときには、譲渡価格から取得費や譲渡費用を引いて計算します。

2-2. 取得費とは?

取得費は、次のような費用を合計したものです。

  • 売却する不動産を購入した代金から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額
  • 購入手数料(購入時の仲介手数料など)
  • 売却するためにリフォームした場合の費用、設備費
  • 売却する不動産の建築代金  など

取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%を取得費とします。

2-3. 譲渡費用とは?

不動産を売るために支払った費用のことです。

例えば、次のような費用です。

  • 売却のための仲介手数料
  • 測量費
  • 売買契約書に貼る印紙代
  • 建物の取り壊し費用
  • 売却する建物を使用していた借家人への立ち退き料 など

ただし、売却する建物に住んでいたときに支払ったリフォーム費用や、固定資産税などは譲渡費用に含めることはできません。

2-4. 特別控除額とは?

マイホームを売る場合で譲渡所得を計算する際には、特例で最高3,000万円までの特別控除が認められています。このため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、税金がかからないのです。ただし、特別控除を受けるためには、次のような要件を満たしている必要があります。

  • 自分が実際に住んでいたマイホームであること(別荘は対象外です)
  • マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年に、以下の特例を受けていないこと
    • 3,000万円特別控除の特例
    • マイホームの買い換え・交換の特例
    • マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除
  • 住宅ローン控除を受けていない  など

また、3,000万円特別控除の特例を受けるためには、確定申告が必要です。

3.マンションの所有年数を確認しよう

譲渡所得は、売却する家やマンション、土地の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。

長期譲渡所得 不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得 不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年以下のもの

4.税率を調べてみよう

売却する土地や家、マンションなどの不動産が長期譲渡所得か短期譲渡所得かで、所得税と住民税の税率が変わってきます。それぞれの税率は次の通りです。

▼譲渡所得の税率
  所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

※2037年(平成49年)までは、所得税の税率に復興特別所得税(所得税の2.1%)が上乗せされます。

不動産売却時の税率まとめ

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5.マイホームを売却する場合の軽減税率の特例

所有期間が、譲渡した年の1月1日の時点で10年を超えるマイホームを売却する際、一定の要件に当てはまれば、税率が軽減されます。

【軽減される税率】 課税譲渡所得が、 6,000万円以下の部分 ⇒ 14%(所得税10%+住民税4%) 6,000万円超の部分 ⇒ 20%(所得税15%+住民税5%)

※2037年までは、所得税の税率に復興特別所得税(所得税の2.1%)が上乗せされます。

【適用要件】
  • マイホーム(建物および建物&土地)を売却すること
  • マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • マイホームを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例やマイホームの買い換え・交換の特例など他の特例を受けていないこと

軽減税率の特例は、マイホーム売却での3,000万円の特別控除とも一緒に受けることができますので、覚えておきましょう。また、この特例を利用するには、確定申告が必要です。

※税金や各特例について、詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

国税庁:No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

まとめ

不動産を売却した場合の譲渡所得と税金についてはおわかりいただけましたか?
不動産売却を考えていたら、まずは売却のプロの不動産会社に相談してみましょう。インターネットで申し込める一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を使えば、一度で複数の不動産会社に依頼が可能なのでおすすめですヨ。

記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。

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この記事のポイント

マンションが高く売れたときにかかる税金は?

マンションが高く売れたときにかかる税金は以下の通りです。

  1. 所得税
  2. 住民税
  3. 復興所得税
  4. 消費税
  5. 印紙税
  6. 登録免許税

※消費税、印紙税、登録免許税は売却益に関係なくかかります。

詳細は「1.買った時よりマンションが高く売れた時にかかる税金」をご覧ください。

マンションを高く売った時の税金を軽減する方法はある?

マンションを売って利益がでた場合、税金を軽減する方法は以下の通りです。

  • 確定申告を行い税金の特例を使う

※売却したマンションが特例の要件に当てはまる場合のみ、特例を利用できます。
詳しくは「5. マイホームを売却する場合の軽減税率の特例」をご参考ください。