不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要？

不動産売却で譲渡益が出た場合も確定申告が必要です。その他、売却に伴う特例を受ける場合も確定申告が必要になります。売却して損失が出た場合も特定の要件に該当し特例的な減税を受けられる場合があります。

「居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など確定申告することで税金が少なくなる場合があるから要チェックですね。

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2. 税金が安くなる？不動産売却で譲渡損失が出た方は、要チェック！

2019年（令和元年）12月31日までにマイホームを売却、あるいは買い換えして譲渡損失が出た場合は、一定の要件を満たせば、税金が安くなるかもしれません。

譲渡損失には、次の2つの特例があります。

1. 居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2-1. まずは、譲渡損失があるか計算をしてみましょう。

売却した不動産の購入価格－（売却した不動産を売った価格＋売却した不動産を購入したときの諸経費）

この式に当てはめて計算した結果が、譲渡損失の金額です。つまり、購入したときよりも売った価格のほうが安かった場合は、譲渡損失があることになります。

2-2. 次に、以下のA.もしくは、B.に当てはまるかチェックしてみましょう。

▼A：居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

▼B：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

※これらの特例について、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
参考：
“No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”. 国税庁. （参照2024-04-09）
“No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”. 国税庁. （参照2024-04-09）

譲渡損失が発生した場合、本項目で説明したような特例で税金の軽減措置が適用されることがあります。これらの特例に該当する場合、譲渡損失を給与所得など他の所得から控除することが可能です。しかし、これらの特例を受けるには条件を満たす必要がありますので、それぞれのケースで条件をしっかり確認しましょう。

3. 特例を利用したら確定申告を忘れずに

不動産売却の際、所得税が安くなる特例は、主に3つです。利用するには確定申告が必要になります。

不動産売却をする際、要件を満たせば所得税が安くなる特例が利用できます。利用する条件は、確定申告をすること。下記に不動産売却で利用可能な特例をあげてみましたので、利用できるかどうか、確認してみましょう。

3-1. 3,000万円特別控除の特例

マイホームを売る場合は、所有期間に関係なく最高3,000万円の特別控除が認められています。

【主な要件】

• マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
• 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
• マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例、買い換え、損益通算などの特例を受けていないこと
• 住宅ローン控除を受けていないこと　など

3-2. マイホームを売却する場合の軽減税率の特例

所有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年を超えるマイホームを売却する際、一定の要件に当てはまれば税率が軽減されます。

【主な要件】

• マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
• マイホームを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
• 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
• マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例や買い換えなど他の特例を受けていないこと　など

3-3. 特定居住用財産の買い換えの特例

2023年（令和5年）3月31日までにマイホームを売って新しく家を買い換える場合は、一定の要件に当てはまれば、譲渡益の課税を将来へ繰り延べることができます。

【主な要件】

• 売却する家に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
• 売った年の前年、前々年に3,000万円の特別控除、軽減税率、損益通算などの特例を受けていないこと
• 売却が1億円以下であること
• 居住期間と、売った年の1月1日時点での所有期間が10年以上であること
• 買い換える不動産の床面積が50平米以上であること
• 土地の面積は500平米以下であること
• 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと　など

※特例について、詳しくは国税庁ホームページでご確認ください。
参考：“No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-09）

不動産売却で上記の特例を利用したら、しっかりと確定申告をしましょう。これを行うことで所得税を安くすることができます。不動産売却における特例はいくつかありますが同時に使えるものとそうでないものがあります。例えば、「3,000万円特別控除の特例」と次に家を買う場合に「住宅ローン控除」は一定期間利用できないので注意が必要です。

4. 確定申告の必要書類は？

確定申告には、下記の書類を揃える必要があります。

4-1. 税務署で入手する書類

（国税庁のホームページからダウンロードもできます。）

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

4-2. 各自で準備する書類（コピーでも可）

• 売買したときの売買契約書
• 売却した不動産を購入したときの売買契約書
• 仲介手数料や印紙税など手数料の領収書
• 固定資産税精算書
• 売った土地・建物の全部事項証明書
• 買い換えた土地・建物の全部事項証明書
• 除票住民票（売却後2カ月経過後発行）　など

※利用する特例ごとに必要書類が決まっていますので、詳しい書類は、国税庁ホームページで確認してください。