不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要なのでしょうか?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要なのでしょうか?

所得を得た人は、確定申告をする決まりになっています。不動産を売却したら、どんな場合に確定申告をしなければいけないのでしょうか。また、どのような書類を揃える必要があるのかも併せてご紹介します。

1. どんなときに確定申告は必要?

不動産を売却して、譲渡益(利益)が出たら確定申告が必要ヨ。

1-1. 確定申告とは?

確定申告とは、1月1日から12月31日までのあいだに所得(収入)のあった方が、所得税の金額を申告するために行うものです。確定申告の期間は、通常は2月16日から3月15日までの1カ月間です。お住まいの地域にある税務署へ確定申告書などの必要書類を提出しますが、所定の手続きを済ませておけばe-Taxが利用でき、税務署へ出向かなくても申告できます。

1-2. 確定申告をする必要がある人とは?

サラリーマンは年末調整で会社が申告してくれるため、確定申告は必要ありません。けれども、給与所得以外の所得が20万円を超える方は、確定申告をする必要があります。もちろん、不動産売却をした方も確定申告をします。利益が出たのにもかかわらず申告をしなかった場合は、後で税務署に指摘されて延滞税を支払わなければならなくなるので、注意が必要です。

1-3. 不動産を売却した人の中で、確定申告が必要な人とは?

不動産を売却して確定申告をしなければならないのは、譲渡益(利益)があった方です。他に、不動産売却に関する税金の特例を受ける場合も、確定申告が必要です。

損失があっても、確定申告をすることで税金が安くなる可能性があります。

1-4. 売却して損失があった場合は?

よく聞かれるのが「売却したけれど損失が出てしまいました。こんな場合は確定申告しなくてもいいのですか?」という質問です。通常なら利益が出なかった場合は税金が発生しないので、確定申告は必要ありません。けれども不動産売却の場合は、損失が出たとしても、ある一定の要件に当てはまる場合は、申告することで納める税金が少なくなることもあります。あなたの売却は申告の必要があるかどうか、しっかりチェックしましょう。

不動産売却のときに生じる所得と税金についてはこちら

2. 税金が安くなる?不動産売却で譲渡損失が出た方は、要チェック!

2015年(平成27年)12月31日までにマイホームを売却、あるいは買い換えして譲渡損失が出た場合は、一定の要件を満たせば、税金が安くなるかもしれません。

譲渡損失には、次の2つの特例があります。

  1. 居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2-1. まずは、譲渡損失があるか計算をしてみましょう。

売却した不動産の購入価格-(売却した不動産を売った価格+売却した不動産を購入したときの諸経費)

この式に当てはめて計算した結果が、譲渡損失の金額です。つまり、購入したときよりも売った価格のほうが安かった場合は、譲渡損失があることになります。

譲渡損失の計算方法

2-2. 次に、以下のA.もしくは、B.に当てはまるかチェックしてみましょう。

▼A:居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、2015年12月31日までにマイホームを買い換えして譲渡損失が出た場合、損失分を給与所得など他の所得から控除(損益通算)できます。もし控除しきれなかった場合は、翌年から3年にわたって繰越控除ができるというものです。

この特例は次のような要件を満たす必要があります。

  • マイホームの売却・買い換えであること
  • 売却した不動産は所有期間が5年以上であること
  • 買い換える不動産の面積が50平方メートル以上であること
  • 買い換えた年の12月31日の時点で住宅ローンの残りが10年以上あること
  • 買い換えた年の翌年12月31日までに住む予定があること など

▼B:特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、売れた価格が住宅ローンの残額よりも低くて損失が出た場合、一定の要件を満たせば、損失分を給与所得など他の所得から控除(損益通算)でき、もし控除しきれなかった場合は、翌年から3年にわたって繰越控除ができるというものです。ただし、2015年12月31日までの売却に限ります。

この特例は次のような要件を満たす必要があります。

  • マイホームの売却であること
  • 不動産の所有期間が5年以上であること
  • マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売買契約を締結する前日の時点で、10年以上の住宅ローンが残っていること など

※これらの特例について、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

3. 特例を利用したら確定申告を忘れずに

不動産売却の際、所得税が安くなる特例は、主に3つ!利用するには確定申告が必要ヨ。

不動産売却をする際、要件を満たせば所得税が安くなる特例が利用できます。利用する条件は、確定申告をすること。下記に不動産売却で利用可能な特例をあげてみましたので、利用できるかどうか、確認してみましょう。

3-1. 3,000万円特別控除の特例

マイホームを売る場合は、所有期間に関係なく最高3,000万円の特別控除が認められています。

【主な要件】
  • マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例、買い換え、損益通算などの特例を受けていないこと
  • 住宅ローン控除を受けていないこと など

3-2. マイホームを売却する場合の軽減税率の特例

所有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年を超えるマイホームを売却する際、一定の要件に当てはまれば税率が軽減されます。

【主な要件】
  • マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • マイホームを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例や買い換えなど他の特例を受けていないこと など

3-3. 特定居住用財産の買い換えの特例

マイホームを2015年12月31日までに売って新しく家を買い換える場合は、一定の要件に当てはまれば、譲渡益の課税を将来へ繰り延べることができます。

【主な要件】
  • 売却する家に住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年、前々年に3,000万円の特別控除、軽減税率、損益通算などの特例を受けていないこと
  • 売却が1億円以下であること
  • 居住期間と、売った年の1月1日時点での所有期間が10年以上であること
  • 買い換える不動産の床面積が50平方メートル以上であること
  • 土地の面積は500平方メートル以下であること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと など

※特例について、詳しくは国税庁ホームページでご確認ください。

「3,000万円特別控除の特例」と「マイホームを売却する場合の軽減税率の特例」は、あわせて利用できます。「特定居住用財産の買い換えの特例」は、他の特例と一緒に利用することはできません。

4. 確定申告の必要書類は?

確定申告には、下記の書類を揃える必要があります。

4-1. 税務署で入手する書類

(国税庁のホームページからダウンロードもできます。)

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

4-2. 各自で準備する書類(コピーでも可)

  • 売買したときの売買契約書
  • 売却した不動産を購入したときの売買契約書
  • 仲介手数料や印紙税など手数料の領収書
  • 固定資産税精算書
  • 売った土地・建物の全部事項証明書
  • 買い換えた土地・建物の全部事項証明書
  • 除票住民票(売却後2カ月経過後発行) など

※利用する特例ごとに必要書類が決まっていますので、詳しい書類は、国税庁ホームページで確認してください。

いかがでしたか?
不動産を売却した際は忘れず確定申告をしましょうネ。ただ、確定申告に必要な書類の揃え方はわかりにくいかもしれません。そのようなときは、プロの不動産会社に相談すれば、不動産の査定から申告での必要事項などをわかりやすく教えてもらえます。「HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて無料相談できるため、査定額や不動産会社の知識を比較することができますヨ。最適なパートナー探しが、不動産売却成功への第一歩。査定は完全無料デス。

あなたの不動産、いくらで売れる?
無料で複数社から査定価格をお取り寄せ

「不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない。」

でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
不動産売却塾を運営している「HOME4U(ホームフォーユー)」は、NTTデータグループが17年以上運営している、複数の不動産会社に無料でまとめて査定を依頼できるサービスです。

他にはない、この顔ぶれ。大手も中小も全国から1,000社以上を厳選!

提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみ。安心して査定をご依頼ください。

▼カンタン1分入力  査定の依頼はここから!▼

SNSでもご購読できます

あなたの不動産、いくらで売れる?
最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!

HOME4Uで
無料一括査定