更新日:2026.08.05 費用・お金の講座, 専攻授業 - 住み替え, 税金・諸費用, 住み替え・買い替え 住宅ローン減税など、住み替えをするときに利用できる減税制度とは？ 住み替えでは、新居が住宅ローン控除の適用要件を満たせば住宅ローン減税を利用できます。ただし、旧居の売却で3,000万円特別控除を適用すると、原則として住宅ローン控除との併用はできません。一方で、売却損が出た場合の損益通算・繰越控除は住宅ローン控除と併用できるため、条件を比較して選択することが大切です。 かしこく住み替えするコツは、使える減税制度をうまく利用することです。ここでは、住み替え時に利用できる減税制度をご紹介します。知らなくて損した～！と、ならないように、事前にぜひチェックしておきましょう。 住み替えローンの利用を検討中の方は「住み替えローンとは？メリットや利用の流れ、注意点などを解説」をご覧ください。 「不動産売却 HOME4U」は、NTTデータ・ウィズが運営する、初めての不動産売却でも安心して査定依頼を始められるサービスです。 Contents1. 居住用財産の3,000万円特別控除の特例2. マイホームを売却する場合の軽減税率の特例3. 住宅ローン減税制度4. すまい給付金制度5. その他の減税制度は？6. 住み替えの減税制度に関するよくある質問まとめ 1. 居住用財産の3,000万円特別控除の特例 住み替えで不動産を売るとき、買ったときの価格よりも高く売れた場合は譲渡所得税を納めなければなりません。けれども、売却するのがマイホームの場合は、特例で最高3,000万円までの特別控除が認められるので、譲渡所得税が軽減されます。 譲渡所得＝マイホームが売れた額－（取得費＋譲渡費用）－最大3,000万円 ▼適用要件 自分が実際に住んでいたマイホームであること（別荘は対象外） マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと マイホームを売った年の前年、前々年に他の特例を受けていないこと マイホームを売った年の前年、前々年に、住宅ローン控除を受けていない など ▼併用できる特別控除 3,000万円特別控除の特例は、次に紹介する軽減税率の特例と一緒に受けることが可能です。 ▼控除の申告について 手続きは、確定申告にて行います。 詳しくは、国税庁ホームページ等をご参照ください。 2. マイホームを売却する場合の軽減税率の特例 住み替えの際、これまで住んでいたマイホームを売却した年の1月1日の時点で、所有期間が10年を超える場合は、一定の要件に当てはまれば、税率が軽減されます。 ▼軽減される税率 軽減税率の特例を利用しない場合は、所有期間5年超の場合（長期譲渡所得）は20％（所得税15％+住民税5％）の税率です。けれども、この特例を利用すると下記のように税率が軽減されます。 課税譲渡所得 税額 6,000万円以下の部分 14％（所得税10％+住民税4％） 6,000万円超の部分 20％（所得税15％+住民税5％） ※2037年（平成49年）までは、所得税の税率に復興特別所得税（所得税の2.1％）が上乗せされます。 ▼適用要件 マイホーム（建物および建物＆土地）を売却すること マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること マイホームを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例やマイホームの買い換え・交換の特例など他の特例を受けていないこと など ▼併用できる特別控除 軽減税率の特例は、前に紹介した3,000万円の特別控除と一緒に受けることが可能です。 ▼控除の申告について 手続きは、確定申告にて行います。 詳しくは、国税庁ホームページ等をご参照ください。 3. 住宅ローン減税制度 住み替えで、住宅ローンを利用して新居を購入、または新築・増築・改築工事を行った場合、一定の要件を満たせば、入居した年から10年間（もしくは13年間）は所得税の還付、控除を受けることができます。 内容については、以下の通りです。 出典：国土交通省．”住宅ローン減税制度の概要”．すまい給付金．(2024-04-17) ▼主な適用要件 ＜新築住宅の場合＞ 住宅取得日から6カ月以内に入居し居住し続けること 控除を受ける年の合計所得額が3,000万円以下であること ローンの返済期間が10年以上あること 登記簿に記載されている床面積が50平方メートル以上であること 床面積の2分の1以上が居住用であること 入居した年とその前後2年以内に、譲渡所得の特例を受けていないこと ＜中古住宅の場合＞ 新築住宅の要件を満たすこと 建築後20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）であること 一定の耐震基準をクリアしていること 生計を1つにした親族からの購入でないこと 贈与された家でないこと ＜リフォームの場合＞ 新築住宅の要件を満たすこと 自分で所有し、居住している住宅のリフォームであること 一定の「省エネリフォーム」「バリアフリーリフォーム」「耐震リフォーム」、または大規模な間取りの変更や修繕であること 工事費用が100万円を超えていること 店舗併用住宅の場合、リフォーム費用の2分の1以上は居住部分のものであること また、所得税から控除しきれなかった場合は、翌年度の個人住民税から控除されます。（※住民税の控除限度額：13.65万円） 住民税の住宅ローン控除額 ＝所得税における住宅ローン控除可能額－住宅ローン控除適用前の前年の所得税額 ▼控除の申告について 手続きは、確定申告にて行います。 詳しくは、国税庁ホームページ等をご参照ください。 新築住宅に住み替えを検討している方におすすめ 「HOME4U（ホームフォーユー）家づくりのとびら」 新築住宅に住み替えることを検討している方には「HOME4U（ホームフォーユー）家づくりのとびら」のご利用をおすすめします。 「HOME4U家づくりのとびら」とは、注文住宅の無料相談サービス。家づくりのプロが一人ひとりの予算や要望をヒアリングした上で、あなたの条件に合うハウスメーカーを紹介してくれます。 自分だけで家づくりに関する情報を調べるにはたくさんの時間や労力を費やすため、プロの力を借りるのはとても効率的といえます。専門アドバイザーは全員ハウスメーカー出身で、過去には豊富なプラン提案の実績があるため、プロならではの視点でアドバイスが受けられますよ。もちろん、家づくりに関する予算の立て方や節税のコツ、土地の相場価格も教えてくれます。 ご相談はスマートフォンやパソコンのテレビ通話サービスを使った、オンライン形式で行えます。小さいお子様がいるご家庭や、忙しい方にもぴったり。コロナ禍で外出が難しい場合にも安心してお家でご利用いただけます。 ご利用は完全無料なので、ぜひお気軽にご活用ください。 「家づくりのとびら」相談サービスを詳しく見る 4. すまい給付金制度 すまい給付金制度は、消費税の引き上げにより増えている消費者の負担を軽減するため、住宅ローン減税だけでは減税効果を得られない中低所得者に向けて、最大30万円を給付する制度です。2019年10月に消費税が10％になった際に、給付額が最大50万円まで引き上げられました。住み替えで新居を購入・新築する際、要件が該当する場合は利用するとよいでしょう。 ※給付額は収入によって異なります。 ※個人間での売買など、消費税がかからない取引の場合は対象外となります。 ▼実施期間 2014年（平成26年）4月から2021年（令和3年）12月まで ▼主な要件 住宅の所有者、あるいは、不動産登記上の持ち分所有者 住宅に住んでいる者 収入が一定以下の者（収入の目安：消費税8％の場合510万円以下、消費税10%の場合775万円以下） 住宅ローンを利用しない場合は、年齢が50才以上の者※ ※消費税10%増税後は、収入の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要件追加。 ▼住宅の要件 床面積が50平方メートル以上であること 第三者機関の検査を受けた住宅であること など ▼手続きについて 手続きは、住宅の引き渡しを受けてから1年（2020年1月現在では暫定対応として1年3か月以内）以内に、すまい給付金事務局へ必要書類を郵送、もしくは申請窓口へ持参します。 詳しくは、国土交通省「すまい給付金」のホームページを参照してください。 5. その他の減税制度は？ 上記以外にも、住み替え時に利用できる制度がありますので、該当する場合は利用しましょう。（※詳細は、国税庁のホームページをご参照ください） 5-1. 登録免許税の軽減 マイホームの新築、取得した場合の1）所有権の保存登記、2）所有権の移転登記、3）抵当権の設定登記にかかる登録免許税が軽減されます。 ※2020年（令和2年）3月31日までの申請が該当。 5-2. 不動産取得税の軽減措置 土地や家屋を購入、交換、贈与で取得、あるいは、家屋を新築・増築・改築した場合に課税される不動産取得税が軽減されます。 ※2021年（令和3年）3月31日までの引き渡しが該当。 5-3. 印紙税の特例 印紙税は、不動産売買契約書などを交わす際、貼付する収入印紙により納めるものですが、期間内に作成された不動産売買契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものは、印紙税が軽減されます。 ※2020年（令和2年）3月31日までに作成する契約書が該当。 その他は、マイホームの買換え・交換の特例、マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除、という特例もあります。 いずれも、2019年（令和元年）12月31日までの措置です。 住み替え時に利用できる減税制度をご紹介しました。住み替え時に利用できる減税制度はさまざまあります。減税制度をかしこく利用してお得に住み替えしたいですね。 自分はどの制度を利用できるのか、どの制度を利用した方がお得なのかについては、不動産会社に遠慮なく聞いてみましょう。相手は不動産売買のプロです。適切なアドバイスをくれることでしょう。 上で紹介したんが、住み替え時に利用できる減税制度なんや。利用できるもんは、手順などをしっかり調べて活用してな。不動産会社って不動産売却や住み替えのプロやで。どないな制度が利用できるか、ばっちり教えてもらえるんや。特にHOME4Uに参画してる不動産会社は全国の優良企業ばっかりやし、安心して相談できるで。不動産売却の際は、HOME4Uの一括査定サービスを利用してみてな。 （2019/12/18追記：消費税増税に伴い、一部の表記を修正いたしました。） （2020/01/06追記：本記事の掲載内容は、2020/1/6更新日時点での情報です。すまい給付金の要件変更および各種税金の軽減措置などの適用期限延長に伴い、一部表記を修正しております。） 6. 住み替えの減税制度に関するよくある質問 Q 住み替え時に使える主な減税制度は？ A 「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「住宅ローン減税」が、住み替え時に利用できる主な減税制度です。それぞれ適用要件が異なります。いずれも初年度は確定申告で手続きを行います。 Q 3,000万円特別控除と住宅ローン減税は併用できる？ A 併用はできません。3,000万円特別控除を利用した年と、その前年・前前年の2年間は住宅ローン減税を受けられないルールがあります。また、新居へ入居した年の翌年から3年目までに3,000万円特別控除を適用した場合も住宅ローン減税を受けられません。売却益の額や新居のローン残高などに応じて、どちらが有利か試算してから判断するとよいでしょう。 Q 軽減税率の特例を受けるための所有期間の条件は？ A 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることが条件です。この特例を使うと、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について、本来20％（所得税15％+住民税5％）のところを、14%（所得税10%＋住民税4%）の軽減税率が適用されます。3,000万円特別控除との併用も可能です。ただし、税率については2037年までは復興特別所得税が加算されます。 Q 住宅ローン減税の概要は？ A 住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して新居を取得した場合に、一定期間、年末時点のローン残高に応じた金額を所得税などから控除できる制度です。適用には、返済期間や所得、床面積、入居時期などの要件があります。 Q 住み替えの減税手続きはどう行う？ A 3,000万円特別控除や軽減税率の特例は、旧居を売却した翌年に確定申告を行って適用を受けます。住宅ローン減税は、新居へ入居した翌年に初年度の確定申告が必要で、給与所得者は2年目以降、年末調整で手続きできる場合があります。制度によって申告時期や必要書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。 まとめ 住み替えでは、「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「住宅ローン減税」などの制度を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。 ただし、制度ごとに適用要件や併用可否が異なるため、売却益や住宅ローンの状況に応じて、自分に適した制度を選ぶことが大切です。 住み替えに伴う税金や制度の適用で迷った場合は、不動産会社や税理士などの専門家へ相談しながら進めると安心です。不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)を活用して、住み替えに詳しい不動産会社を比較してみましょう。
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