【土地売却成功の極意】売却の流れや費用、注意点を解説

土地売却の「正しい流れ」をご存知ですか?

初めて土地を売却するなら、まずは流れを押さえておきたいですね。

この記事では、土地売却の流れと合わせて、“成功の極意”を徹底解説していきます。

  • できるだけ高くスムーズに売りたい
  • 時間を無駄にしたくない
  • トラブルに巻き込まれたくない

このように思われる方は、ぜひ最後までお読みいただき、土地の売却を成功させてくださいね!

先に土地売却の成功の極意を見たい方はコチラ!

古い家の解体についてお悩みの方はコチラ!

土地を売ることが決まっていて、不動産会社に相談したい方は「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を使って一括査定を申し込んでみることをおすすめします」。一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるので、カンタンに価格の比較が可能です。

Contents

1.図解!土地売却の流れと成功の極意

図解!土地売却の流れと成功の極意

土地売却の流れは、上の図で示したように7つのステップにわけられます。
土地を少しでも高くスムーズに売却するために、最も大切なのは、STEP1の不動産会社の査定を受ける部分です。

上手に査定を受けて、土地売却を相談できる頼れる不動産会社さえ見つけてしまえば、あとのステップはプロが正しくリードしてくれるので心配いりません。

それでは、順番に解説していきます。

STEP1 不動産会社の査定を受ける

土地を売却するときは、まず不動産会社の査定を受けます。

中古車やブランド品の買取査定とは違って、不動産会社が土地を買うわけではありません。高額査定につながるポイントを押さえれば、土地を高く査定してもらうことも可能です。

不動産会社は「仲介」といって、購入者探しから、売買契約、決済までを手助けしてくれます。

ですので、ここでの査定額は、「うちの会社で仲介すれば、これくらいの値段で売れると思いますよ」という額です。

なお、「仲介」ではなく、不動産屋さんに土地を売却する「買取」という方法もあります。

ただし、買取は通常相場よりも安くなってしまうので、1ヶ月以内に代金を受け取りたいというような急ぐ事情がなければ、「仲介」方式での売却がおすすめです。

不動産売却塾 コラム

“不動産会社の査定を比較するために相場を知ることが大切”

不動産会社の査定額か適切なのか、他社と比較するためには、土地の相場価格を知らなければなりません。

相場は、その土地に詳しい不動産会社に聞くこともできますが、自分で調べる方法もあります。土地の売却相場を調べる方法は以下の通りです。

  1. 固定資産税評価額を参考にする
  2. 相続税評価額(路線価)を参考にする
  3. 公示価格(公示地価)を調べる
  4. 時価(実勢価格)を調べる
  5. (都道府県地価調査による)基準値標準価格を調べる

固定資産税評価額は、市区町村から送付されてくる「固定資産税納税通知書」に添付されている「課税明細書」を見るとわかります。
通知書が手元にない場合は、ほかの方法を試してみてください。

戸建て売却は「買取」と「仲介」どちらを選ぶべき?選ぶポイントも解説

“土地を売却する理由は不要物件の処分”

不動産売却 HOME4U」を通じて、実際に一括査定を行った方を対象に、土地の売却理由についてアンケートを行いました。
結果をグラフにまとめましたので、参考にしてください。

土地の売却理由についてアンケート

集計期間:2021/9/1~2022/2/28 当社調べ

土地を売却する理由の1~3位は以下の通りです。

  1. 不要物件の処分
  2. 物件を相続したため
  3. 所有者が高齢

1~3位の売却理由に共通していることは”不要物件の処分”ということです。
土地の所有者が高齢になり、不要物件の整理をしたり、遠方の土地を相続した相続人が土地を売却して現金化したりするケースが多く見られます。

STEP2 媒介契約を結ぶ

不動産会社の査定を受けて、土地の売却を依頼する不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。

媒介契約には3種類あります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの違いを比較してみましょう。

3つの媒介契約の違い比較表
  一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか
できる
×
できない
×
できない
自分で買主を探して直接取引できるか
できる

できる
×
できない
不動産会社から受ける活動報告の頻度 法令上の定めなし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
不動産会社のレインズへの登録義務 法令上の定めなし 媒介契約から7日以内 媒介契約から5日以内
契約期間 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内
※レインズとは

レインズ(指定流通機構)とは、加入している不動産会社が情報を検索や登録できるネットワークシステムのこと。

ここには全国の物件の情報が集まっています。

不動産会社はレインズに掲載されている情報を見て物件を探すので、レインズに登録すると買主が見つかりやすくなります。

細かい違いは色々ありますが、3つの契約の最も大きな違いは、「複数の不動産会社と契約できるか」です。

「一般媒介」は複数の会社と契約できますが、「専任媒介」と「専属専任媒介」が契約できるのは1社のみです。

もう一つ押さえておきたい違いは、「専属専任媒介」だけは自分で見つけた買主と直接取引できず、不動産会社を通さなければならないという点です。

親せきや知人が土地を購入してくれる可能性がある場合には、「専属専任媒介」は避けましょう。

また、土地の売却には、登記事項証明書などの書類も必要です。必要な書類は不動産会社が教えてくれます。

不動産売却塾 コラム

“土地売却は誰に相談すべき?頼りになるのは不動産会社”

土地を売るには何が必要か、売却物件のリフォーム、適切な売却価格の設定など、不動産売却で悩んだ時は媒介契約を結んだ不動産会社に相談してください。
手数料や価格交渉の悩み、物件がなかなか売れない悩みなど、どんな悩みでも相談しましょう。

不動産会社は、土地売却のプロです。頼りになる不動産会社と一緒に悩みを解決しながら、満足行く売却活動を行ってください。

STEP3 売り出し価格を決めて広告を出す

いよいよ、販売開始です。

売り出し価格は売主に決定権がありますが、不動産会社としっかり相談して決めましょう。 

STEP4 購入希望者の見学対応

売り出し後、購入希望者があなたの土地を見学に来ます。

不動産会社が案内してくれるので、基本的に売主は立ち合い不要です。

不動産会社からあなたに、「今週末に1組、案内しますよ」といった報告がされます。

STEP5 買主が決まったら売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を締結します。

売主・買主、双方の不動産会社が集まって、売買契約書に署名押印し、手付金の授受を行います。

売買契約は、宅地建物取引士が「重要事項説明書」の内容を確認しながら進行します。

「重要事項説明書」には、売買代金の支払い方法や、契約を解除するときの規定などが記載されています。
土地売却の書類は売却の進行によって異なります。不動産会社が必要書類について説明してくれるため、指示に従ってください。

STEP6 残代金の決済完了・土地の引き渡し

売買契約書で取り決めた日に、手付金を除いた残りの代金を受領し、土地を引き渡します。

引き渡しの当日中に、司法書士が法務局に行き、売主から買主への所有権移転登記を申請します。

年の途中で売買する場合、決済日以降の固定資産税は買主に負担してもらえることがほとんどです。

固定資産税・都市計画税は、毎年1/1時点の所有者に対して1年分の税金が課税されています。

ですので、通常は、引き渡し前日までは売主負担、引き渡し日からは買主負担として、決済日に日割り精算します。

STEP7 売却の翌年に確定申告する

売却益が発生した場合には、確定申告が必要です。

確定申告は、土地を売却した翌年2/16頃から3/15までです。

売却益に対しては、所得税と住民税が課税されます

土地の売却で利益が発生した場合、通常は、税金の優遇制度はありません。

優遇制度が利用できる可能性があるのは、「マイホームが建っていた土地を売却するとき」と「相続した空き家を取り壊して売却するとき」です。

マイホームが建っていた土地を売却する場合

3,000万円の特別控除」という特例を使えば、譲渡所得から3,000万円まで控除することができます。

該当しそうな場合は税務署等に相談してみましょう。

主な要件は次の通りです。

  • 取壊しから1年以内に契約した場合。
  • 住まなくなった日から3年目の12/31までに売った場合。
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途で使用されていないこと。
  • 取り壊したのは、自分が居住していた家であること。
  • 親子、夫婦間での売買ではないこと。
  • 売却した年から2年以内にこの特例の適用を受けていないこと。

詳しくは国税庁ホームページ「マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

相続した空き家を取り壊して売却する場合

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が利用できる可能性があります。

平成28年(2016年)4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間に売った場合、譲渡所得から3,000万円まで控除することができます。

対象となるのは、相続の開始の直前において「被相続人居住用家屋」の敷地の用途で使用されていた土地です。

要件に当てはまるかどうか税務署等に相談してみましょう。

主な要件は、次の通りです。

  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用・貸付の用または居住の用途で使用されていたことがないこと。
  • 取り壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用途で使用されていたことがないこと。
  • 相続の開始から3年目の年の12月31日までに売ること。

詳しくは国税庁ホームページ「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」をご覧ください。

査定依頼をするなら無料の一括査定

土地売却のステップを理解したら、実際に査定依頼してみましょう。

インターネットで申し込める一括査定サイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」なら、一度で複数の不動産会社に依頼が可能なのでおすすめです。

売却をお悩みの方は、一度査定を依頼して、金額を見て決めるのもアリです。一括査定を使ったからといって、絶対に契約しなければいけないわけではありません。
あなたの土地を売るために、相性のいい不動産会社を探してください

2.土地の売却で知らなきゃ損する成功の極意

土地の売却で知らなきゃ損する成功の極意

不動産会社に質問をすることもできますが、初めて土地を売る場合は何を相談したらいいかわからないですよね。土地売却にはコツがありますが、誰かがコツを教えてくれたり、手ほどきをしてくれたりするわけではありません。
そこで、知らないと損をしてしまう、土地売却を成功させる7つの極意をまとめました。

  1. 複数の会社に査定を依頼する
  2. 基本的には「専任媒介」または「専属専任媒介」で契約する
  3. 測量や境界について相談する
  4. 値下げ交渉も織り込んで価格を決める
  5. あらかじめ書類を確認して不明点を明らかに
  6. 領収書等はしっかり保管しておく
  7. 土地の購入費用に関する書類を探しておく

2-1.成功の極意:複数の会社に査定を依頼する

土地の売却は不動産会社選びが重要です。実は、どこの不動産会社に仲介してもらうかで、売れる値段は大きく変わってくる可能性があります。
査定額は、不動産会社によって大きく異なることが珍しくありません。

戸建ての査定って何を見られているの?価格の決まり方を解説

2-1-1.土地売却が得意な不動産会社が有利

不動産会社によって査定額が異なる理由は、不動産会社には得意分野と得意エリアがあるからです。

土地を売るなら、土地売却が得意な不動産会社に土地売却査定することをおすすめします。

不動産会社は規模も様々ですが、得意とする業務もそれぞれ異なります。

「賃貸アパートに力を入れている」「中古マンションの売買が多い」「一戸建ての開発が得意」といった会社に土地の売却を依頼するのは得策とは言えません。

また、不動産会社は日本全国に精通しているわけではないので、あなたの土地の周辺を得意エリアとしている不動産会社を見つけることが大切です。

2-1-2.不動産会社を見つけるなら一括査定

不動産会社は全国に数え切れないほどあります。たくさんの不動産会社の中から「土地売却が得意で、自分のエリアに精通している不動産会社」を、ピンポイントで見つけるのは至難の業ですよね。

そこで便利なのが、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

不動産売却HOME4U

不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、エリアや平米数など、簡単な情報を入力するだけで、不動産会社が自動で抽出される仕組みとなっています。その中から、自分が依頼したい不動産会社をいくつか選べます。
HOME4Uを実際に利用された「お客様の声」も参考にしてください。

机上査定を利用された福岡県 C.A様(売却額 3,240万円)

物件の場所が、現在住んでいる場所とは異なり、訪問査定を受けるには、週末にするなどの時間の調整が必要でした。
訪問査定の前に、簡易査定で一般的な金額を把握できたのが良かったです。

※HOME4Uのサイトから引用

不動産会社選びを失敗しないにも、「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。

「不動産売却 HOME4U」をおすすめする5つのポイント

  • 一度の申込で最大6社の不動産会社に査定依頼が可能
  • 大手から地元密着の不動産会社まで全国1,800社の不動産会社が参画
  • 選んだ企業以外から連絡は来ないので安心して査定依頼することができます
  • NTTデータグループが運営しているからセキュリティもバッチリ
  • 遠方の不動産でも自宅に居ながら査定依頼ができる

2-1-3. 信頼できる不動産会社の選び方

不動産会社によって査定額は異なると言いましたが、査定額が最も高い不動産会社を選べばいいとは限りません。

知名度だけで選ぶのもおすすめしません。

なぜかというと、もし査定額が一番高かったとしても、査定額は「その金額で必ず売れる」と保証された金額ではありません。

また、どんなに知名度が高くても、街の不動産屋さんの方がそのエリアには精通していて、土地の仲介実績も多く営業手法も長けているケースもあります。

信頼できる不動産会社選びの極意は、次の4点です。

  1. 査定額の根拠をしっかり説明してくれること(周辺の成約価格、競合物件の動向など)
  2. 土地売却の仲介実績が豊富なこと(過去2年くらいの実績を質問してみましょう)
  3. 販売戦略を明確に説明してくれること(折込チラシの配布方法や、値付け方法など)
  4. 営業マンの知識が豊富で信頼できると感じられること(一緒に売却活動を進めるパートナーとなるため、あなた自身との相性も大切になります)

各社の営業マンときちんと話をした上で、しっかりとふるいにかけて選んでくださいね!

完全無料あなたの一戸建て、いくらで売れる?一戸建て売却査定

2-2.成功の極意:基本的には「専任媒介」または「専属専任媒介」で契約する

土地の売却を有利に進めるためには、「専任媒介」または「専属専任媒介」がおすすめです。

媒介契約は、「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」と3タイプありますが、「専任媒介」または「専属専任媒介」をおすすめする理由は3つあります。

2-2-1. 営業のモチベーションを上げるポイントは報酬

第一に、不動産の仲介手数料は、成功報酬だからです。

1社としか契約できない「専任媒介」と「専属専任媒介」では、無駄骨になってしまう恐れがないので、営業マンが特に力を入れてあなたの土地の販売活動をしてくれます。

他の会社に先を越される恐れがなく、安心して広告費や人件費を投入してもらえるのは有利です。

「一般媒介」で複数の会社と契約した場合、仲介手数料を受け取ることができるのは、買主を見つけて売買を成立させた不動産会社だけです。

そこで、「一般媒介」の場合、他の会社に先を越されてしまうと、熱心に販売活動を行っても無駄骨になってしまうおそれがあります。そのため、営業マンのモチベーションを上げやすいのは、専任媒介か専属専任媒介といえるでしょう。

2-2-2. 買取保証などの特典がある

「専任媒介」や「専属専任媒介」を選ぶ第二のメリットは、「特典」です。

実は、「専任媒介」や「専属専任媒介」を選ぶと、様々な特典が付いてくる会社が多いのでオトクです。

例えば、一定期間内に買主が見つからなかったときに不動産会社が土地を買い取ってくれる「買取保証」などのサービスが付けられる場合があります。

どんな特典があるのか不動産会社に聞いてみましょう。

2-2-3. 話の内容を整理しやすい

土地の売却で「専任媒介」や「専属専任媒介」を選ぶ第三のメリットは、手間がかからないことと話の内容を整理しやすいことです。

一般媒介を選んだ時に、もし複数の会社と契約し、複数の担当者とやり取りするとなると、いちいち誰と何を話したのか記録が必要になるなど、わずらわしくなります

しかし「専任媒介」や「専属専任媒介」で、一社だけとの契約ならば、不動産会社とのやりとりが一人の営業マンと話すだけでいいので、手間がかかりません。また、一人だけと話せばいいので、話の内容を整理しやすいこともメリットです。

なお、複数の信頼できる不動産会社と出会うことができ、どうしても1社だけを選べないという場合には、「一般媒介」にして2社と契約するのも悪くありません。

結果が出ず、1社に絞りたくなったら、契約終了時にいずれかの会社との「専任媒介」に切り替えればよいでしょう。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説しています。

媒介契約は3種類!メリット・デメリットと有利な契約について解説

2-3.成功の極意:測量や境界について相談する

媒介契約を結んだら、測量が必要かどうか不動産会社に相談しましょう。

隣地との境界が確定していない場合には、手続きに時間がかかります。余裕をもって不動産会社に相談してください。

2-4.成功の極意:値下げ交渉も織り込んで価格を決める

土地の売買では、購入希望者から値下げ交渉されることも少なくありません。土地売却の成功の極意は、値下げ交渉を見込んで価格設定することにあります。値下げ交渉分を最初から上乗せして売り出すのも一つの作戦です。

しかし、あまり高く設定しすぎると、検討候補に入れてもらえず、売却のチャンスを逃してしまう恐れがあります。

周辺相場や競合物件の動向などを熟知している、不動産会社の意見を聞いて決めましょう。

自分で相場を調べてみることも土地売却を成功させる重要なポイントです。

土地価格の相場の調べ方は?売却価格の推移や事例、注意点も紹介
戸建て売却相場の調べ方!高く売れる条件は?価格計算や物件の立地の特徴

2-5.成功の極意:あらかじめ書類を確認して不明点を明らかに

契約日より前に、売買契約書や重要事項説明書の写しを不動産会社からもらって、あらかじめ内容を確認できるのが一般的です。

トラブルを避けるため、土地の売却に係る書類にはしっかり目を通して、わからないところがあれば事前に不動産会社に確認しておきましょう。

2-6.成功の極意:領収書等はしっかり保管しておく

土地の売却を行ったら、売却を行った翌年に確定申告を行います。確定申告では、売買代金を証明するための売買契約書だけでなく、諸費用に関する書類も必要です。

不動産会社への仲介手数料、登記費用、司法書士への報酬、測量費用、建物を取り壊した場合の取壊し費用などは、売却の経費として認められるケースもあります。

少しでも税金の支払いを抑えたい場合は、領収書をしっかり保管しておきましょう。

2-7.成功の極意:土地の購入費用に関する書類を探しておく

土地の売却で得た利益は、「売却価格-取得価格-諸費用」というように計算できます。
ここで問題になるのが「取得価格」です。
購入した価格がわかる売買契約書などが手元にあれば、その金額が取得価格となります。

しかし購入時期が古すぎて書類が見つからない場合や、先祖代々の土地など、取得価格がわからない場合には、「売却価格の5%を取得価格とみなす」ルールがあります
すると、多額の売却益を得たことになってしまい、税金を多く支払うことになるケースもあります。

土地の売却を検討している場合は、できる限り、取得価格を証明できるような書類を探してみてください。

3. 土地売却にかかる費用は?仲介手数料や印紙税など

土地売却にかかる費用は?仲介手数料や印紙税など

土地を売却するにあたって、仲介手数料などさまざまな費用が発生します。
土地の売却にかかる費用は2種類あります。「必ず発生する費用」と「状況に応じて発生する費用」です。
印紙税や譲渡所得税などといった税金も発生しますので、売却を検討する際に併せて確認しておきましょう。

3-1.土地売却で必ず発生する費用と税金

土地の売却では、仲介手数料や抵当権抹消費用、印紙税などは土地を売るために必要な経費といえます。
土地売却で必ず発生する費用は以下の通りです。

【必須】土地売却の費用
費用項目 費用
仲介手数料 取引額×3%+6万円
抵当権抹消費用 不動産1件につき1,000円
印紙税
  • 売買金額1,000万円以上5,000万円以下:1万円
  • 売買金額5,000万円以上1億円以下:3万円。
登録免許税 1,000円

3-2.状況に応じて発生する費用

土地の売却といっても、売る土地によって必要な手続きや、必要な処置が異なります。土地の測量を行っていなかった場合や、土壌汚染があった場合などは別途費用がかかると覚えておいてください。
また、土地を売って利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。
土地の売却で、状況に応じて発生する費用は以下の通りです。

状況に応じて発生する費用
費用項目 費用
土地の測量費用 50万~100万円が相場(測量図の作成費用
土壌汚染調査の費用 工場用地として使用していた土地の売却に必要
水道引込工事の費用 10万円~数十万円程度
工場用地として使用していた土地を売却する場合に必要
古家の取り壊し費用
  • 木造:4~5万円程度
  • 鉄骨造:6~7万円程度
  • 鉄筋コンクリート造(RC):7~8万円程度
地下埋設物撤去費用 10万円~30万円程度
譲渡所得税
  • 長期:15%
  • 短期:30%

賢く土地売却をするには、税金対策も必要です。譲渡所得税は、確定申告を行うことで税金を減らすこともできます。

また、古家の取り壊しは買主負担にすることもできますが、更地のほうが売りやすいでしょう。不動産会社と相談して、売りやすい土地の状況を作ってください

土地売却でかかる費用については、こちらの記事でより詳しく解説していますのでご参考ください。

土地売却の費用はいくらかかる?税金や節税方法、売却の注意点を解説

4. トラブル防止!土地売却の注意点5つ

トラブル防止!土地売却の注意点5つ

土地の売却には、トラブルが起こりやすいことが5つあります。信頼できる不動産会社さえ見つければ、担当者からアドバイスをしてもらえますので心配しすぎなくても大丈夫です。

土地売却の5つの注意点についてわかりやすくご紹介します。

4-1.更地にして売るか古家付きとして売るか

更地にして売るか古家付きとして売るか

築20年、30年、40年以上の老朽化した古い家が建つ土地を売る場合、家を解体してから売るべきか、そのまま売るべきか悩みますよね。
売却予定の土地に古い家がある場合、2通りの売り方があります。

  1. 家を解体して更地にして売る
  2. 古家付き土地として売る

それぞれの売り方について紹介します。

4-1-1. 家を更地にして売るメリット

家を更地にして売るメリットは以下の通りです。

売主のメリット 買主のメリット
  • リフォーム代がかからない
  • 更地のほうが早く売れることもある
  • 解体する手間が省ける
  • 解体費用の負担がない

更地にして土地を売却する場合、解体費用が掛かります。しかし、買主にとっては更地を買うメリットがあるため、早く家を売りたい場合は解体することも選択肢に入れましょう。

一般的に、建物に値段がつかなくなるのは築20年を過ぎる頃といわれています。
ただし、自己判断で家を解体するのではなく、不動産会社に相談してください。自分好みにリフォームしたい買主も、古民家を求めている買主もいます。また、人気があるエリアならそのままでも売ることも可能なので、不動産のプロに相談してから決めてください。

4-1-2. 古家付き土地として売る

古い家を解体せずに、古家付き土地として売ることもできます。
古家付き土地として売るときのメリットは以下の通りです。

  • 取り壊し費用がかからない
  • 固定資産税を節約できる
  • 古屋がマイホームであれば、3000万円特別控除の使用期間が少し伸び、売却期間にゆとりを持てる。

古い家を取り壊さずにそのままにしておけば、売却が長引いたときに土地の固定資産税を節約できます。詳しくは関連記事をご覧ください。

古家付き土地を高く売却する方法と、気になる税金を解説

4-2.土地のお手入れや清掃をして売る

土地のお手入れや清掃をして売る

土地を売却する場合、売れるまでは土地のお手入れをすることも大切です。あまりに雑草まみれの土地や、ゴミの投棄がある土地は、購入希望者の心証が悪くなることがあります。
定期的に草刈りや掃除などをして、適切に管理しておきましょう。

遠方の実家の土地や、自宅から遠い場所の土地を売りに出す場合で、自分で状況を確認できない場合には、不動産会社に相談してみましょう。

必要に応じて、草刈りの手配や、ゴミの投棄がないか確認するなど対応してもらえるはずです。

遠方の土地でお手入れが難しいときは、不動産会社に相談してみましょう。

4-3.引渡後も注意!契約不適合責任について把握しておく

引渡後も注意!契約不適合責任について把握しておく

土地を売却し、買主に引渡を行った後、土壌汚染や地下埋設物などが見つかった場合には、売主は損害賠償などの責任を負います。

土壌汚染や埋設物がある場合、その土地は「家を建てるのにふさわしい」とはいえない土地です。(宅地としての品質を欠きます)

これが「契約不適合責任」(旧称:瑕疵担保責任)です。

以前は瑕疵(かし)担保責任と呼ばれていましたが、民法が改正され「契約不適合責任」と呼びます。また、売主からの書面を通した事前告知が重要になりました。

引渡後に発覚した瑕疵も、契約不適合責任の対象です。そのため、売主は瑕疵を隠して売ることはできません。

仲介手数料が惜しいからといって、個人間で土地を売ることは売却トラブルの元です。
契約不適合責任でトラブルにならないよう、不動産会社を通して土地を売ることをおすすめします。

4-3-1. 瑕疵とは?

瑕疵(かし)とは、通常有すべき品質や性能を欠いていることをいいます。

例えば、居住用の物件に雨漏りがあったり、壁にひびが入っていて今にも壊れそうであったり、住居として使う品質や性能に欠いていることは瑕疵に当たります。

土地の場合は、土壌汚染があり人が安心して住めない土地や、墓地であったり、人々が「近くに住むのを避けたい」と思う施設が近所にあったりすることなどが問題になります。

土地の目に見える部分や地盤だけではなく、周辺環境などの「心理的瑕疵」にも注意しましょう。

4-3-2. 契約不適合責任の対象

瑕疵担保責任の対象は、通常の注意を払っても発見できなかった「隠れた瑕疵」でした。しかし、民法が改正され、契約不適合責任では隠れた瑕疵も明らかにした上での土地の売却が求められます

例えば、建築廃材を埋めてあるとか、昔は井戸があったなど、知っていることは不動産会社に事前に伝えましょう。埋没物や土壌汚染の心配がある土地なら、地盤調査の実施をおすすめします。

土地の瑕疵は、地表を見ただけではわからないので紛争になりやすく、注意が必要です。
あとから埋設物が発見された場合、地盤に問題があった場合など、瑕疵が発覚したら、買主から損害賠償や契約解除を求められることもあります。

こちらの記事で詳しく解説しています。

民法改正前に売るべき?瑕疵担保責任の基本知識をやさしく解説

4-4.土地の境界線を確定し正確な面積を把握する

土地の境界線を確定し正確な面積を把握する

土地を売却する際は、正確な土地の面積を把握しておく必要があります。土地の境界線や面積があやふやなままで売却すると、近隣住民とのトラブルにもつながります。
相続した土地や所有年数が古い土地では特に気を付けましょう。
土地の境界線を確定するために行うのが、境界画定測量です。

4-4-1. なぜ境界確定は必要?

土地を売却する際には、隣地との境界の明示が必要です

比較的新しい住宅地などでは、隣地との境目に境界標が埋め込まれていて、判断に迷うことは少ないかもしれません。

しかし、古くからの住宅地や、畑を宅地に転用した土地では注意が必要です。先祖代々受け継がれた土地など、第三者の介入が乏しい古い土地には、境界標がなく、境界が明確にわからないことも珍しくありません

買主にとっては、境界に関する争いに巻き込まれるリスクを避けるため、境界確定された土地のほうが好まれます。

まずは、「現況測量図」「筆界確認書」などを自宅に保管しているかどうか探してみてください。

「過去に隣地が売買されたときに、境界の確認に立ち会った」といった記憶があれば、その部分については境界確定が済んでいるはずです。

遠方の土地売却の際は、境界線が確定しているのか必ず確認してください。

4-4-2. 実測売買と公簿売買

実測売買は、最初に土地の単価を決めて契約し、その後の測量結果に応じて売買代金を増減させます。

公簿売買は、登記された土地の面積を前提として売買代金総額を決めます。

公簿売買でも、後日の争いを避けるために境界確定・測量を行う場合もありますが、正しい面積が判明しても売買代金は増減させません。

いずれの場合でも、測量費用は売主と買主のどちらが負担するのか、あるいは折半するのか、契約で決めておきます。

境界を確定して測量しなければ、絶対に土地が売れないわけではありません。

例えば、区画整理事業で造成された土地や、開発行為で区画割りされた土地では、登記記録面積が正しい可能性が高いので、測量せずに売買されるのが一般的です。

また、山林・農地などでは測量を行わず、登記記録面積で取引(公簿売買)するのが通常です。

境界確定測量には時間も費用もかかるので、あなたの土地の売却に測量が必要かどうか、不動産会社のアドバイスを受けましょう。

なお、土地を二つ以上に分割することを分筆といいますが、分筆して売却する場合には測量が必須です。

4-4-3. 境界確定と測量の流れ

土地の境界確定・測量を行う場合には、土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士は、隣地の所有者に立ち会いを依頼し、境界について承諾を得て、「筆界確認書」に署名押印してもらいます。

全ての隣接地との境界が確定したら、新しい境界標を埋め込み、測量を行います。

「確定測量」とは?費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介

4-5. 相続で実家の土地を売るときの注意点

相続で実家の土地を売るときの注意点

相続した古家付き土地を売るときの注意点は以下の通りです。

  1. 遺産相続協議を行う
  2. 土地の名義変更を行う
  3. 地元に詳しい不動産会社に依頼する

それぞれわかりやすく解説します。

4-5-1. 遺産相続協議を行う

法的に有効な遺言書がない場合、遺産相続協議を行ってから土地を売却します。
誰が土地や建物を継ぐのか、現金はどのようにわけるのかなど、相続人全員で決めます。
先に土地を売ってしまい、遺産分割に不公平があれば、後からでも裁判が可能です。土地を相続した場合、自分ひとりの意思で勝手に売却してはいけません

4-5-2. 【相続登記の義務化】名義変更を行う

今まで相続した土地の名義変更は義務付けられていませんでした。しかし、近年、相続や名義変更がうまくいかず、処分できなくなった土地や空き家が問題になっています。

そのため、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。
あとから相続で揉めないために、処分できない空き家や土地を増やさないためにも、必ず土地の名義変更、相続登記を行ってください。

また、土地は単独所有にすることをおすすめします。共有名義にすると、名義人全員の同意を取らなければ土地を売ることができません。
土地をもらう代わりに、現金を多く分けるなど、平等に遺産を分割できる工夫をしてください。

4-5-3.地元に詳しい不動産会社に依頼する

相続した実家が遠い場所にある場合、地元の不動産会社に土地の売却を依頼しましょう。土地を少しでも高く売るには、その地域に詳しい不動産会社に頼むことがポイントです。

また、実家が遠方で土地のお手入れが難しい場合は、土地のお手入れもしてくれるか、不動産会社に問い合わせてみましょう。ゴミがあふれる土地は、土地の価値を下げてしまいます。

HOME4Uなら全国の不動産会社に対応しているため、実家付近の不動産会社を探すこともできます。
査定は無料なので、ぜひご利用ください。

戸建てを高く売りたい!戸建て売却の流れと査定の評価ポイント

まとめ

それではおさらいです。
土地売却の流れは大きく7つのステップにわけられます。

  • STEP1 不動産会社の査定を受ける
  • STEP2 媒介契約を結ぶ
  • STEP3 売り出し価格を決めて広告を出す
  • STEP4 購入希望者の見学対応
  • STEP5 買主が決まったら売買契約を結ぶ
  • STEP6 残代金の決済完了・土地の引き渡し
  • STEP7 売却の翌年に確定申告する

土地の売却で最初にすることは、不動産会社の査定を受けることです。

不動産売却 HOME4U」から複数の不動産会社の査定を受けて、各社の結果をじっくり比較し、信頼できる不動産会社を選び出しましょう。

優良な不動産会社と出会うことができれば、土地売却はもう半分成功したようなものです。

トラブルに巻き込まれないためには、境界確定と契約不適合責任がポイントですが、不動産会社に相談しながら進めれば心配ありません。

あなたの土地が高くスムーズに売れますように。

売却の成功を祈っています!

この記事のまとめ

土地を売りたいけど何から始めたらいい?売却する流れは?

土地を売却する流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社の査定を受ける
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. 売り出し価格を決めて広告を出す
  4. 購入希望者の見学対応
  5. 買主が決まったら売買契約を結ぶ
  6. 残代金の決済完了・土地の引き渡し
  7. 売却の翌年に確定申告する

の7つです。詳しくは「1.図解!土地売却の流れ7つのステップ」をご覧ください。
土地売却は、不動産会社の査定を受けるとこから始まります。土地を売るための不動産会社探しには、NTTデータグループの一括査定サイト「HOME4U」をご利用ください。

土地売却を成功させるためのコツはある?

土地売却を成功させるコツは7つあります。賢く土地を売るための「成功の極意」は以下の通りです。

  1. 複数の会社に査定を依頼する
  2. 基本的には「専任媒介」または「専属専任媒介」で契約する
  3. 測量や境界について相談する
  4. 値下げ交渉も織り込んで価格を決める
  5. あらかじめ書類を確認して不明点を明らかに
  6. 領収書等はしっかり保管しておく
  7. 土地の購入費用に関する書類を探しておく

詳しくは「2.土地の売却で知らなきゃ損する成功の極意」をご覧ください。

土地売却にはどんな費用がかかる?

土地売却にかかる費用は、次の10項目です。
必ずかかる費用と、状況に応じてかかる費用があります。

  • 仲介手数料
  • 土地の測量費用
  • 抵当権抹消費用
  • 土壌汚染調査の費用
  • 水道引込工事の費用
  • 古家の取り壊し費用
  • 地下埋設物撤去費用
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 登録免許税

詳しくは「3. 土地売却にかかる費用は?仲介手数料や印紙税など」 をご覧ください。

土地売却のトラブルを防止するために注意することとは何?

土地売却で起こりうるトラブルを避けるためには、次の2点に注意してください。

  1. 土地の境界線を確定し正確な面積を把握する
  2. 契約不適合責任

詳しくは「4. トラブル防止!土地売却の注意点2つ」をご覧ください。