土地売却の流れを7ステップで解説｜費用や税金、高く売るコツ

初めて土地を売却するなら、売却の流れや税金のこと、仲介手数料や解体費用のことといった基礎知識を押さえておきたいところです。

また、初めて土地を売る方も、土地を売る経験がある方も、土地売却のコツや注意点を知っていると、売却をスムーズに行えます。

土地の売却を検討している場合は、できる限り、取得価格を証明できるような書類を探してみてください。

この記事を読むとわかること

土地売却の成功のお手伝いができれば幸いです。

1.図解あり！土地売却の流れを7ステップで解説

土地売却の流れは、上の図で示したように7つのステップにわけられます。
土地を少しでも高くスムーズに売却するために、最も大切なのは、STEP1の不動産会社の査定を受ける部分です。

上手に査定を受けて、土地売却を相談できる頼れる不動産会社さえ見つけてしまえば、あとのステップはプロが正しくリードしてくれるので心配いりません。

それでは、順番に解説していきます。

STEP1　不動産会社の査定を受ける

土地を売却するときは、まず不動産会社の査定を受けます。

中古車やブランド品の買取査定とは違って、不動産会社が土地を買うわけではありません。高額査定につながるポイントを押さえれば、土地を高く査定してもらうことも可能です。

不動産会社は「仲介」といって、購入者探しから、売買契約、決済までを手助けしてくれます。

ですので、ここでの査定額は、「うちの会社で仲介すれば、これくらいの値段で売れると思いますよ」という額です。

なお、「仲介」ではなく、不動産屋さんに土地を売却する「買取」という方法もあります。

ただし、買取は通常相場よりも安くなってしまうので、1ヶ月以内に代金を受け取りたいというような急ぐ事情がなければ、「仲介」方式での売却がおすすめです。

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STEP2　媒介契約を結ぶ

不動産会社の査定を受けて、土地の売却を依頼する不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。

媒介契約には3種類あります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの違いを比較してみましょう。

細かい違いは色々ありますが、3つの契約の最も大きな違いは、「複数の不動産会社と契約できるか」です。

「一般媒介」は複数の会社と契約できますが、「専任媒介」と「専属専任媒介」が契約できるのは1社のみです。

もう一つ押さえておきたい違いは、「専属専任媒介」だけは自分で見つけた買主と直接取引できず、不動産会社を通さなければならないという点です。

そのため、不動産会社1社にしぼって買主を探してもらいたい場合のみ、「専属専任媒介」をおすすめします。
親せきや知人が土地を購入してくれる可能性がある場合には、ご自身で探した相手と売却の取引が進められる「専任媒介」がおすすめです。

売却する土地が人気エリアの場合は、「一般媒介」を選ぶとスムーズに売却できる可能性があります。
また、土地の売却には、登記事項証明書などの書類も必要です。必要な書類は不動産会社が教えてくれます。

“土地売却は誰に相談すべき？頼りになるのは不動産会社”

土地を売るには何が必要か、売却物件のリフォーム、適切な売却価格の設定など、不動産売却で悩んだ時は媒介契約を結んだ不動産会社に相談してください。
手数料や価格交渉の悩み、物件がなかなか売れない悩みなど、どんな悩みでも相談しましょう。

不動産会社は、土地売却のプロです。頼りになる不動産会社と一緒に悩みを解決しながら、満足行く売却活動を行ってください。

土地売却の相談はどこの誰にすべき？内容別に9つの相談先を解説

近年では、土地価格が「上昇するエリア」と「下落するエリア」の二極化が進

STEP3　売り出し価格を決めて広告を出す

いよいよ、販売開始です。

売り出し価格は売主に決定権があります。
ただ、適正価格にする必要があるため、以下の流れで不動産会社と相談して決めます。

1. 不動産ポータルサイトで近隣の物件の価格を調べる
2. 近隣の物件の価格から相場を把握する
3. 相場に照らし合わせて希望売却価格を決める

売れやすくするためには、広告に周辺環境や駅までの距離など、アピールポイントを記載することが大切です。
売却する土地の魅力は、所有者ご自身がいちばんよく知っています。
広告を出す前に土地のアピールポイントを見極め、しっかりと不動産会社に伝えるようにしましょう。

STEP4　購入希望者の見学対応

売り出し後、購入希望者があなたの土地を見学に来ます。

不動産会社が案内してくれるので、基本的に売主は立ち合い不要です。

不動産会社からあなたに、「今週末に1組、案内しますよ」といった報告がされます。

STEP5　買主が決まったら売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を締結します。

売主・買主、双方の不動産会社が集まって、売買契約書に署名押印し、手付金の授受を行います。

売買契約は、宅地建物取引士が「重要事項説明書」の内容を確認しながら進行します。

「重要事項説明書」には、売買代金の支払い方法や、契約を解除するときの規定などが記載されています。
土地売却の書類は売却の進行によって異なります。不動産会社が必要書類について説明してくれるため、指示に従ってください。

STEP6　残代金の決済完了・土地の引き渡し

売買契約書で取り決めた日に、手付金を除いた残りの代金を受領し、土地を引き渡します。

引き渡しの当日中に、司法書士が法務局に行き、売主から買主への所有権移転登記を申請します。

年の途中で売買する場合、決済日以降の固定資産税は買主に負担してもらえることがほとんどです。

固定資産税・都市計画税は、毎年1/1時点の所有者に対して1年分の税金が課税されています。

ですので、通常は、引き渡し前日までは売主負担、引き渡し日からは買主負担として、決済日に日割り精算します。

STEP7　売却の翌年に確定申告する

売却益が発生した場合には、確定申告が必要です。

確定申告は、土地を売却した翌年2/16頃から3/15までです。

売却益に対しては、所得税と住民税が課税されます。

土地の売却で利益が発生した場合、通常は、税金の優遇制度はありません。

優遇制度が利用できる可能性があるのは、「マイホームが建っていた土地を売却するとき」と「相続した空き家を取り壊して売却するとき」です。

マイホームが建っていた土地を売却する場合

「3,000万円の特別控除」という特例を使えば、譲渡所得から3,000万円まで控除することができます。

該当しそうな場合は税務署等に相談してみましょう。

主な要件は次の通りです。

• 取壊しから1年以内に契約した場合。
• 住まなくなった日から3年目の12/31までに売った場合。
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途で使用されていないこと。
• 取り壊したのは、自分が居住していた家であること。
• 親子、夫婦間での売買ではないこと。
• 売却した年から2年以内にこの特例の適用を受けていないこと。

詳しくは国税庁ホームページ「マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

相続した空き家を取り壊して売却する場合

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が利用できる可能性があります。

平成28年（2016年）4月1日から平成31年（2019年）12月31日までの間に売った場合、譲渡所得から3,000万円まで控除することができます。

対象となるのは、相続の開始の直前において「被相続人居住用家屋」の敷地の用途で使用されていた土地です。

要件に当てはまるかどうか税務署等に相談してみましょう。

主な要件は、次の通りです。

• 相続の時から譲渡の時まで事業の用・貸付の用または居住の用途で使用されていたことがないこと。
• 取り壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用途で使用されていたことがないこと。
• 相続の開始から3年目の年の12月31日までに売ること。

詳しくは国税庁ホームページ「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご覧ください。

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ここまで土地売却のステップについて解説してきました。

自分の保有する土地が、いくらで売却できそうかを把握することが大切です。そのために、不動産会社から査定を受ける必要があります。「不動産売却 HOME4U」では不動産会社に行かずともネットで無料で申し込むことが可能です。

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2. 土地売却にかかる3つの税金と5つの費用

土地を売却するにあたって、仲介手数料などさまざまな費用が発生します。
土地の売却にかかる費用は2種類あります。「必ず発生する費用」と「状況に応じて発生する費用」です。
印紙税や譲渡所得税などといった税金も発生しますので、売却を検討する際に併せて確認しておきましょう。
土地売却にかかる費用の一覧表と、それぞれの費用の概要をわかりやすくご紹介します。

それぞれの費用について順番にご紹介します。

2-1.【税金】登録免許税

抵当権抹消のための登録免許税は、不動産1件につき1,000円かかります。土地が２筆であれば、2,000円必要です。
土地を売るときには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権はローンを完済しても自動的に外れることはないため、抵当権抹消の手続きに費用が掛かります。

自分で抵当権を抹消することもできますが、手続きが複雑です。一般的には司法書士に依頼して抵当権を抹消します。
司法書士へ支払う報酬は、登録免許税とは別に1.5～2万円程度と考えておいてください。

抵当権抹消登記の費用はいくら？自分でできる？相場や手順を解説

抵当権抹消登記に要する費用は、登録免許税が「不動産1個につき1千円」、司

2-2.【税金】印紙税

印紙税は、土地売却の必要書類に対してかかる税金です。

• 売買契約書や建築などの請負工事に関する契約書
• 住み替えローンなど、新たな住宅ローンを設定する際の金銭消費貸借契約書
• 領収書を発行するとき、など

印紙税には軽減税率が設けられることがあります。2022年5月現在「不動産譲渡契約書」と「建設工事請負契約書」には軽減税率が設けられています。
土地を売る年の制度を確認してください。

印紙税は以下の通りです。（2022年）

※軽減税率は令和６年３月３１日までに作成される契約書で適用

国税庁：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について

2-3.【税金】譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得（売却益）にかかる所得税、住民税、復興特別所得税の税金のことを指します。
土地を売却して譲渡所得が出た場合、所得税を納めなくてはなりません。年末調整を行っている会社員の方でも、決められた期間に確定申告が必要です。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

また、譲渡所得税の税率は物件の所有年数に応じて変わります。

• 長期（5年超）：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）
• 短期（5年以下）：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）

譲渡所得税の計算方法は？ケースごとのシミュレーションで具体的に解説！

不動産を売却したときは、「譲渡所得」が発生すると税金が生じます。 譲渡

賢く土地売却をするには、税金対策も必要です。譲渡所得税は、確定申告を行うことで税金を減らすこともできます。

土地売却でかかる費用については、こちらの記事でより詳しく解説していますのでご参考ください。

【リスト付】土地売却の全費用│仲介手数料・譲渡所得税・特別控除まで解説

この記事では、土地を売却する際にかかる費用や税金について解説します。

2-4.【費用】仲介手数料

土地の売却にかかる一番大きな費用は、仲介手数料です。仲介手数料は取引額に応じて上限が決まっています。

2,000万円の物件を売った時は、200万円以下の金額、200万円～400万円以下の金額、400万円を超える金額の3つに分解して計算します。

さらに詳しい計算方法は関連記事をご覧ください。

仲介手数料っていくら必要なの？

マネ子先生の回答 仲介手数料は、不動産会社を通じて売買したときに成功

2-5.【費用】土地の測量費用

土地を売るときには、隣の家との境界線を明確にしなくてはなりません。境界線を調べたことがない場合、測量を行ってから土地を売却します。

土地の測量費用の相場

• 隣り合う家が民有地である場合…35～45万円
• 道路や河川など官有地と接している場合…60～80万円程度

関連記事では、測量の詳細な費用がわかります。

「確定測量」とは？費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介

確定測量とは、土地の境界線を確定させるための測量です。 土地、もしくは

2-6.【費用】水道引込工事の費用

土地に水道引込工事を行う場合、費用は30万～数十万円かかります。
元工場出会った土地、畑だった土地、古い家が建っていた土地は水道が引き込める状態であるか確認しましょう。買主にとって、その土地に水道が引き込まれているかは重要なことです。

水道管の引込工事の費用は売り主が負担します。
あらかじめ水道管を引いておかないと、買主がスムーズに家を建てられないからです。早く土地を売りたい場合、土壌汚染、水道引込など土地の整備をすることが大切になります。

2-7.【費用】古家の取り壊し費用

古家つきの土地の売却では、家を取り壊して更地にしたほうが売りやすくなるケースもあります。
古家の取り壊し費用の相場は40坪の木造住宅で150万円前後です。
鉄筋コンクリート造なら、200万以上かかります。
古家は絶対に取り壊さないと売れない、ということはありません。古家を求めている買主もいますし、土地の立地によっては解体せずに売ることもできる場合もあります。家を取り壊す前に、不動産会社に相談してみてください。

2-8.【費用】地下埋設物撤去費用

地下埋設物がある場合、売主負担で撤去します。地下埋設物は、コンクリートガラ、浄化槽、過去の建物の基礎など、敷地に埋まっているさまざまなものが対象です。
撤去費用は以下の表をご覧ください。

3. 土地売却をスムーズに進めるための基礎知識

土地売却をスムーズに進めるには、以下3つの基礎知識を知っておくと有利です。

1. 土地相場を自分で調べる方法
2. 土地売却にかかる期間
3. 土地売却に必要な書類

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1. 土地相場を自分で調べる方法

土地相場を調べる方法は3通りあります。

1. レインズが公開している全国の不動産価格のデータで確認
2. 公示地価を見る
3. 路線価を確認

まずは、レインズの公開しているデータを参考に土地価格の相場を調べます。
一例として、一部の都道府県の土地価格をレインズのデータ（2022年6月）からご紹介すると、以下の通りです。

また、国土交通省の公開している「公示地価」も土地の相場を考えるときの参考になります。
公示地価がわからない場所は「路線価」を見ると、土地の相場の目安となるでしょう。
「路線価」とは、道路に面する土地1平米あたりの価格を指します。
「公示地価」、「路線価」ともに国土交通省のホームページから簡単に確認できます。

3-2. 土地売却にかかる期間

土地売却にかかる期間は3ヵ月～6ヵ月が目安です。

売主は、売却の仲介を依頼する不動産会社と「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つのいずれかの契約を結びます。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の最長契約期間は3ヵ月と定められており、「一般媒介契約」も3ヵ月以内で終了するケースが多くなっています。

そのため、3ヵ月経っても売却できない場合は契約を更新し、もう3ヵ月期間を延長することになるのです。

このような不動産会社との契約期間の定めから、土地売却成立までには3ヵ月～6ヵ月程度の期間を要します。

ただし、立地条件や売却価格によっては1年以上かかるケースもあるので、売却に時間がかかる場合は価格の見直しが必要です。

3-3. 土地売却に必要な書類

土地売却時には、必ず用意しないといけない書類がいくつかあります。
下記のチェックリスト付き一覧表に必要な全書類をまとめました。

書類を用意するタイミングは、不動産会社に相談してから決めましょう。

早く用意しすぎると有効期限になる可能性があるからです。

たとえば印鑑証明書は、発行から3ヵ月以内のものでないと無効になってしまいます。

そのため、取得のタイミングはご自身で決めずに不動産会社に相談した上で判断するのがおすすめです。

また、相続した土地は名義変更のために別途書類が必要になるので注意しましょう。

ここまで土地売却に必要な3つの基礎知識を解説してきました。

ご自身の保有する土地がいくらで売却できそうか気になったら、実際に不動産会社から査定を受けてみましょう。

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4. 失敗しない！土地を高く早く売る9つのコツ

不動産会社に質問をすることもできますが、初めて土地を売る場合は何を相談したらいいかわからないですよね。土地売却にはコツがありますが、誰かがコツを教えてくれたり、手ほどきをしてくれたりするわけではありません。
そこで、知らないと損をしてしまう、土地売却を成功させる9つの極意をまとめました。

1. 【高く売るコツ】売却希望価格と売りたい時期を明確にする
2. 【高く売るコツ】土地価格の相場を調べる
3. 【高く売るコツ】複数の会社に査定を依頼する
4. 【高く売るコツ】基本的には「専任媒介」または「専属専任媒介」で契約する
5. 【高く売るコツ】測量や境界について相談する
6. 【高く売るコツ】値下げ交渉も織り込んで価格を決める
7. 【早く売るコツ】あらかじめ書類を確認して不明点を明らかに
8. 【早く売るコツ】領収書等はしっかり保管しておく
9. 【早く売るコツ】土地の購入費用に関する書類を探しておく

4-1. 【高く売るコツ】売却希望価格と売りたい時期を明確にする

土地を高く売却するためには、「売却希望価格」と「売りたい時期」を明確にしておきましょう。
売却希望価格があいまいだと、値下げ交渉が進んでご自身の納得のいかない価格まで売値を下げられてしまうおそれがあるからです。
また、売りたい時期を設定していないと、長期間売れ残ってしまう可能性があります。
このような失敗を防ぐためには、「売却希望価格」と「売りたい時期」をしっかり決めることが大切です。

4-2. 【高く売るコツ】土地価格の相場を調べる

土地を高く売却するには、相場を踏まえて適正価格で売り出しましょう。
不動産ポータルサイトで近隣の物件を調べるか、レインズが公開している「全国の不動産価格データ」に目を通すかをしておくと、土地価格のおおよその相場はつかめます。
このほか、「公示地価」や「路線価」を調べるのも相場を把握する手掛かりになります。「公示地価」「路線価」のいずれも、国土交通省のホームページから簡単に確認可能です。

4-3. 【高く売るコツ】複数の会社に査定を依頼する

土地の売却は不動産会社選びが重要です。実は、どこの不動産会社に仲介してもらうかで、売れる値段は大きく変わってくる可能性があります。
査定額は、不動産会社によって大きく異なることが珍しくありません。

4-3-1.土地売却が得意な不動産会社が有利

不動産会社によって査定額が異なる理由は、不動産会社には得意分野と得意エリアがあるからです。

土地を売るなら、土地売却が得意な不動産会社に土地売却査定することをおすすめします。

不動産会社は規模も様々ですが、得意とする業務もそれぞれ異なります。

「賃貸アパートに力を入れている」「中古マンションの売買が多い」「一戸建ての開発が得意」といった会社に土地の売却を依頼するのは得策とは言えません。

また、不動産会社は日本全国に精通しているわけではないので、あなたの土地の周辺を得意エリアとしている不動産会社を見つけることが大切です。

4-3-2.不動産会社を見つけるなら一括査定

不動産会社は全国に数え切れないほどあります。たくさんの不動産会社の中から「土地売却が得意で、自分のエリアに精通している不動産会社」を、ピンポイントで見つけるのは至難の業ですよね。

そこで便利なのが、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」です。

「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、エリアや平米数など、簡単な情報を入力するだけで、不動産会社が自動で抽出される仕組みとなっています。その中から、自分が依頼したい不動産会社をいくつか選べます。
HOME４Uを実際に利用された「お客様の声」も参考にしてください。

※HOME4Uのサイトから引用

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4-3-3. 信頼できる不動産会社の選び方

不動産会社によって査定額は異なると言いましたが、査定額が最も高い不動産会社を選べばいいとは限りません。

知名度だけで選ぶのもおすすめしません。

なぜかというと、もし査定額が一番高かったとしても、査定額は「その金額で必ず売れる」と保証された金額ではありません。

また、どんなに知名度が高くても、街の不動産屋さんの方がそのエリアには精通していて、土地の仲介実績も多く営業手法も長けているケースもあります。

信頼できる不動産会社選びの極意は、次の4点です。

1. 査定額の根拠をしっかり説明してくれること（周辺の成約価格、競合物件の動向など）
2. 土地売却の仲介実績が豊富なこと（過去2年くらいの実績を質問してみましょう）
3. 販売戦略を明確に説明してくれること（折込チラシの配布方法や、値付け方法など）
4. 営業マンの知識が豊富で信頼できると感じられること（一緒に売却活動を進めるパートナーとなるため、あなた自身との相性も大切になります）

各社の営業マンときちんと話をした上で、しっかりとふるいにかけて選んでくださいね！

4-4.【高く売るコツ】基本的には「専任媒介」または「専属専任媒介」で契約する

土地の売却を有利に進めるためには、「専任媒介」または「専属専任媒介」がおすすめです。

媒介契約は、「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」と3タイプありますが、「専任媒介」または「専属専任媒介」をおすすめする理由は3つあります。

4-4-1. 営業のモチベーションを上げるポイントは報酬

第一に、不動産の仲介手数料は、成功報酬だからです。

1社としか契約できない「専任媒介」と「専属専任媒介」では、無駄骨になってしまう恐れがないので、営業マンが特に力を入れてあなたの土地の販売活動をしてくれます。

他の会社に先を越される恐れがなく、安心して広告費や人件費を投入してもらえるのは有利です。

「一般媒介」で複数の会社と契約した場合、仲介手数料を受け取ることができるのは、買主を見つけて売買を成立させた不動産会社だけです。

そこで、「一般媒介」の場合、他の会社に先を越されてしまうと、熱心に販売活動を行っても無駄骨になってしまうおそれがあります。そのため、営業マンのモチベーションを上げやすいのは、専任媒介か専属専任媒介といえるでしょう。

4-4-2. 買取保証などの特典がある

「専任媒介」や「専属専任媒介」を選ぶ第二のメリットは、「特典」です。

実は、「専任媒介」や「専属専任媒介」を選ぶと、様々な特典が付いてくる会社が多いのでオトクです。

例えば、一定期間内に買主が見つからなかったときに不動産会社が土地を買い取ってくれる「買取保証」などのサービスが付けられる場合があります。

どんな特典があるのか不動産会社に聞いてみましょう。

4-4-3. 話の内容を整理しやすい

土地の売却で「専任媒介」や「専属専任媒介」を選ぶ第三のメリットは、手間がかからないことと話の内容を整理しやすいことです。

一般媒介を選んだ時に、もし複数の会社と契約し、複数の担当者とやり取りするとなると、いちいち誰と何を話したのか記録が必要になるなど、わずらわしくなります

しかし「専任媒介」や「専属専任媒介」で、一社だけとの契約ならば、不動産会社とのやりとりが一人の営業マンと話すだけでいいので、手間がかかりません。また、一人だけと話せばいいので、話の内容を整理しやすいこともメリットです。

なお、複数の信頼できる不動産会社と出会うことができ、どうしても1社だけを選べないという場合には、「一般媒介」にして2社と契約するのも悪くありません。

結果が出ず、1社に絞りたくなったら、契約終了時にいずれかの会社との「専任媒介」に切り替えればよいでしょう。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説しています。

4-5.【高く売るコツ】測量や境界について相談する

媒介契約を結んだら、測量が必要かどうか不動産会社に相談しましょう。

隣地との境界が確定していない場合には、手続きに時間がかかります。余裕をもって不動産会社に相談してください。

4-6.【高く売るコツ】値下げ交渉も織り込んで価格を決める

土地の売買では、購入希望者から値下げ交渉されることも少なくありません。土地売却の成功の極意は、値下げ交渉を見込んで価格設定することにあります。値下げ交渉分を最初から上乗せして売り出すのも一つの作戦です。

しかし、あまり高く設定しすぎると、検討候補に入れてもらえず、売却のチャンスを逃してしまう恐れがあります。

周辺相場や競合物件の動向などを熟知している、不動産会社の意見を聞いて決めましょう。

自分で相場を調べてみることも土地売却を成功させる重要なポイントです。

こっそり教えます！土地を高く売るために必要な10個の視点

これから土地を売却したい方は、少しでも高く売りたいと希望されている方も

4-7.【早く売るコツ】あらかじめ書類を確認して不明点を明らかに

契約日より前に、売買契約書や重要事項説明書の写しを不動産会社からもらって、あらかじめ内容を確認できるのが一般的です。

トラブルを避けるため、土地の売却に係る書類にはしっかり目を通して、わからないところがあれば事前に不動産会社に確認しておきましょう。

4-8.【早く売るコツ】領収書等はしっかり保管しておく

土地の売却を行ったら、売却を行った翌年に確定申告を行います。確定申告では、売買代金を証明するための売買契約書だけでなく、諸費用に関する書類も必要です。

不動産会社への仲介手数料、登記費用、司法書士への報酬、測量費用、建物を取り壊した場合の取壊し費用などは、売却の経費として認められるケースもあります。

少しでも税金の支払いを抑えたい場合は、領収書をしっかり保管しておきましょう。

4-9.【早く売るコツ】土地の購入費用に関する書類を探しておく

土地の売却で得た利益は、「売却価格－取得価格－諸費用」というように計算できます。
ここで問題になるのが「取得価格」です。
購入した価格がわかる売買契約書などが手元にあれば、その金額が取得価格となります。

しかし購入時期が古すぎて書類が見つからない場合や、先祖代々の土地など、取得価格がわからない場合には、「売却価格の5％を取得価格とみなす」ルールがあります。
すると、多額の売却益を得たことになってしまい、税金を多く支払うことになるケースもあります。

土地の売却を検討している場合は、できる限り、取得価格を証明できるような書類を探してみてください。

土地早く売るコツに関しては『土地売却の成功術！高く早く売りたい方に必見の手順と注意点』の記事でも詳しく紹介しています。

5. トラブル防止！土地売却の注意点7つ

土地の売却には、トラブルが起こりやすいことが5つあります。信頼できる不動産会社さえ見つければ、担当者からアドバイスをしてもらえますので心配しすぎなくても大丈夫です。

土地売却の5つの注意点についてわかりやすくご紹介します。

5-1. 家を更地にして売ると解体費用がかかる

築20年、30年、40年以上の老朽化した古い家が建つ土地を売る場合、家を解体してから売るべきか、そのまま売るべきか悩みますよね。
売却予定の土地に古い家がある場合、2通りの売り方があります。

1. 家を解体して更地にして売る
2. 古家付き土地として売る

それぞれの売り方について紹介します。

5-1-1. 家を更地にして売るメリット

家を更地にして売るメリットは以下の通りです。

更地にして土地を売却する場合、解体費用が掛かります。しかし、買主にとっては更地を買うメリットがあるため、早く家を売りたい場合は解体することも選択肢に入れましょう。

一般的に、建物に値段がつかなくなるのは築20年を過ぎる頃といわれています。
ただし、自己判断で家を解体するのではなく、不動産会社に相談してください。自分好みにリフォームしたい買主も、古民家を求めている買主もいます。また、人気があるエリアならそのままでも売ることも可能なので、不動産のプロに相談してから決めてください。

自分の土地や家がいくらで売れるかを知るには、まず不動産会社から査定を受ける必要があります。「不動産売却 HOME4U」では不動産会社に行かずともネットで無料で申し込むことが可能です。

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5-1-2. 古家付き土地として売る

古い家を解体せずに、古家付き土地として売ることもできます。
古家付き土地として売るときのメリットは以下の通りです。

• 取り壊し費用がかからない
• 固定資産税を節約できる
• 古屋がマイホームであれば、3000万円特別控除の使用期間が少し伸び、売却期間にゆとりを持てる。

古い家を取り壊さずにそのままにしておけば、売却が長引いたときに土地の固定資産税を節約できます。詳しくは関連記事をご覧ください。

5-2. 売却成立まで定期的に土地のお手入れが必要

土地を売却する場合、売れるまでは土地のお手入れをすることも大切です。あまりに雑草まみれの土地や、ゴミの投棄がある土地は、購入希望者の心証が悪くなることがあります。
定期的に草刈りや掃除などをして、適切に管理しておきましょう。

遠方の実家の土地や、自宅から遠い場所の土地を売りに出す場合で、自分で状況を確認できない場合には、不動産会社に相談してみましょう。

必要に応じて、草刈りの手配や、ゴミの投棄がないか確認するなど対応してもらえるはずです。

遠方の土地でお手入れが難しいときは、不動産会社に相談してみましょう。

遠方に住んでいる方は、どの不動産会社に相談するか探す手間がかかります。
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5-3. 売却した土地に問題があると売主は契約不適合の責任を負う

土地を売却し、買主に引渡を行った後、土壌汚染や地下埋設物などが見つかった場合には、売主は損害賠償などの責任を負います。

土壌汚染や埋設物がある場合、その土地は「家を建てるのにふさわしい」とはいえない土地です。（宅地としての品質を欠きます）

これが「契約不適合責任」（旧称：瑕疵担保責任）です。

以前は瑕疵（かし）担保責任と呼ばれていましたが、民法が改正され「契約不適合責任」と呼びます。また、売主からの書面を通した事前告知が重要になりました。

引渡後に発覚した瑕疵も、契約不適合責任の対象です。そのため、売主は瑕疵を隠して売ることはできません。

仲介手数料が惜しいからといって、個人間で土地を売ることは売却トラブルの元です。
契約不適合責任でトラブルにならないよう、不動産会社を通して土地を売ることをおすすめします。

5-3-1. 瑕疵とは？

瑕疵（かし）とは、通常有すべき品質や性能を欠いていることをいいます。

例えば、居住用の物件に雨漏りがあったり、壁にひびが入っていて今にも壊れそうであったり、住居として使う品質や性能に欠いていることは瑕疵に当たります。

土地の場合は、土壌汚染があり人が安心して住めない土地や、墓地であったり、人々が「近くに住むのを避けたい」と思う施設が近所にあったりすることなどが問題になります。

土地の目に見える部分や地盤だけではなく、周辺環境などの「心理的瑕疵」にも注意しましょう。

5-3-2. 契約不適合責任の対象

瑕疵担保責任の対象は、通常の注意を払っても発見できなかった「隠れた瑕疵」でした。しかし、民法が改正され、契約不適合責任では隠れた瑕疵も明らかにした上での土地の売却が求められます。

例えば、建築廃材を埋めてあるとか、昔は井戸があったなど、知っていることは不動産会社に事前に伝えましょう。埋没物や土壌汚染の心配がある土地なら、地盤調査の実施をおすすめします。

土地の瑕疵は、地表を見ただけではわからないので紛争になりやすく、注意が必要です。
あとから埋設物が発見された場合、地盤に問題があった場合など、瑕疵が発覚したら、買主から損害賠償や契約解除を求められることもあります。

こちらの記事で詳しく解説しています。

5-4. 売却時に必ず隣地との境界を明示する

土地を売却する際は、正確な土地の面積を把握しておく必要があります。土地の境界線や面積があやふやなままで売却すると、近隣住民とのトラブルにもつながります。
相続した土地や所有年数が古い土地では特に気を付けましょう。
土地の境界線を確定するために行うのが、境界画定測量です。

5-4-1. なぜ境界確定は必要？

土地を売却する際には、隣地との境界の明示が必要です。

比較的新しい住宅地などでは、隣地との境目に境界標が埋め込まれていて、判断に迷うことは少ないかもしれません。

しかし、古くからの住宅地や、畑を宅地に転用した土地では注意が必要です。先祖代々受け継がれた土地など、第三者の介入が乏しい古い土地には、境界標がなく、境界が明確にわからないことも珍しくありません。

買主にとっては、境界に関する争いに巻き込まれるリスクを避けるため、境界確定された土地のほうが好まれます。

まずは、「現況測量図」「筆界確認書」などを自宅に保管しているかどうか探してみてください。

「過去に隣地が売買されたときに、境界の確認に立ち会った」といった記憶があれば、その部分については境界確定が済んでいるはずです。

遠方の土地売却の際は、境界線が確定しているのか必ず確認してください。

5-4-2. 実測売買と公簿売買

実測売買は、最初に土地の単価を決めて契約し、その後の測量結果に応じて売買代金を増減させます。

公簿売買は、登記された土地の面積を前提として売買代金総額を決めます。

公簿売買でも、後日の争いを避けるために境界確定・測量を行う場合もありますが、正しい面積が判明しても売買代金は増減させません。

いずれの場合でも、測量費用は売主と買主のどちらが負担するのか、あるいは折半するのか、契約で決めておきます。

境界を確定して測量しなければ、絶対に土地が売れないわけではありません。

例えば、区画整理事業で造成された土地や、開発行為で区画割りされた土地では、登記記録面積が正しい可能性が高いので、測量せずに売買されるのが一般的です。

また、山林・農地などでは測量を行わず、登記記録面積で取引（公簿売買）するのが通常です。

境界確定測量には時間も費用もかかるので、あなたの土地の売却に測量が必要かどうか、不動産会社のアドバイスを受けましょう。

なお、土地を二つ以上に分割することを分筆といいますが、分筆して売却する場合には測量が必須です。

5-4-3. 境界確定と測量の流れ

土地の境界確定・測量を行う場合には、土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士は、隣地の所有者に立ち会いを依頼し、境界について承諾を得て、「筆界確認書」に署名押印してもらいます。

全ての隣接地との境界が確定したら、新しい境界標を埋め込み、測量を行います。

5-5. 相続で実家の土地を売るときは3つ手続きが必要

相続した古家付き土地を売るときの注意点は以下の通りです。

1. 遺産相続協議を行う
2. 土地の名義変更を行う
3. 地元に詳しい不動産会社に依頼する

それぞれわかりやすく解説します。

5-5-1. 遺産相続協議を行う

法的に有効な遺言書がない場合、遺産相続協議を行ってから土地を売却します。
誰が土地や建物を継ぐのか、現金はどのようにわけるのかなど、相続人全員で決めます。
先に土地を売ってしまい、遺産分割に不公平があれば、後からでも裁判が可能です。土地を相続した場合、自分ひとりの意思で勝手に売却してはいけません。

5-5-2. 【相続登記の義務化】名義変更を行う

今まで相続した土地の名義変更は義務付けられていませんでした。しかし、近年、相続や名義変更がうまくいかず、処分できなくなった土地や空き家が問題になっています。

そのため、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。
あとから相続で揉めないために、処分できない空き家や土地を増やさないためにも、必ず土地の名義変更、相続登記を行ってください。

また、土地は単独所有にすることをおすすめします。共有名義にすると、名義人全員の同意を取らなければ土地を売ることができません。
土地をもらう代わりに、現金を多く分けるなど、平等に遺産を分割できる工夫をしてください。

5-5-3.地元に詳しい不動産会社に依頼する

相続した実家が遠い場所にある場合、地元の不動産会社に土地の売却を依頼しましょう。土地を少しでも高く売るには、その地域に詳しい不動産会社に頼むことがポイントです。

また、実家が遠方で土地のお手入れが難しい場合は、土地のお手入れもしてくれるか、不動産会社に問い合わせてみましょう。ゴミがあふれる土地は、土地の価値を下げてしまいます。

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5-6. 農地や山林の物件は売り方が異なる

農地や山林といった特殊な条件の土地を売却するときは、通常の土地売却と異なる手続きが必要です。

5-6-1. 農地の売り方

農地を売るときは、そのまま売るか、更地にして売るか2通りの売り方があります。
農地によっては、開発が制限されており、農地以外の土地利用ができない場合があるので注意が必要です。
地域の農業委員会に問い合わせて、売却できるかどうか、農地以外の利用ができるかどうかを事前に確認しておきましょう。
売却の際には、農業委員会の許可が必要な場合もあります。
なお、農地以外の利用ができないときは、近隣の農家に売却の相談をするケースが多くなっています。

5-6-2. 山林の売り方

山林の場合、購入希望者が少ないため、不動産会社の売却仲介では買主がなかなか見つかりません。
そこでおすすめなのが、「山いちば」「山林バンク」などの山林の売買に特化したサイトの利用です。
本気で山林を購入したい人は、このような特化サイトで物件を探すため、不動産会社に依頼するより売れる確率が上がります。
また、全国にある「森林組合」に相談して、山林購入の希望者を探してもらう手段もあります。

5-7. 賃貸中の土地は相場より安くなる可能性がある

賃貸物件で住居者がいる土地を売却する場合は、「住居者に立ち退いてもらうか」、「借りたままの状態で売るか」の2通りの売り方があります。

どちらの売り方になるかは、賃貸借契約の種類によって異なります。

1. 定期借地契約：契約期間が満了すれば解約できる
2. 普通借地契約：住居者の承諾がなければ解約できない

定期借地契約の場合は、契約が終わるタイミングで住居者に立ち退いてもらえます。

普通借地契約の場合は、住居者が立ち退きを拒否すると貸主の都合で解約できません。

住居者が立ち退かない場合でも、借地権があるまま「底地」として売却は可能です。

ただし、購入した土地に利用制限があるため、価格は割安となります。

今回解説しておりませんが、田舎の土地や旗竿地といった、売りにくい土地も十分注意をして売却を行いましょう。
詳しくは『旗竿地が売れない５代理由』『田舎の土地を売りたい！うまく手放すための8つのコツ』

6. 土地売却がうまく進まないときの対処法

土地が売れないときの対処方法は、以下の5つです。

1. 隣地に打診する
2. 値下げしてみる
3. 買取を検討する
4. 空き家バンクに登録する
5. 自治体に売却してみる

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.隣地に打診する

売れない土地は隣地に打診することが基本です。
既に隣地に打診している方は、もう少し範囲を広げて声をかけてみます。
特に、周辺で商売をしている人は土地需要があります。
診療所や飲食店、店舗等は近くに駐車場の土地を求めていることが多いので、打診してみる価値が高いです。

6-2.値下げしてみる

値下げしてみることも売る方法の一つです。
売れない土地は値段が高過ぎる可能性がありますので、3ヶ月経っても売れない場合には値下げも検討してみてください。

6-3.買取を検討する

売れない土地は買取を検討することも一つです。
買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却のことを指します。
買取による売却価格は、仲介による売却価格の80％程度となることが一般的です。
価格は安くなりますが、買取の査定に訪れた不動産会社が直接購入してくれるため、早く売却できるというメリットがあります。
よって、安くても早く手放したいという方には、買取がおススメです。

買取で売却をするときは、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サイトは、物件の情報を入力するだけで、時間をかけずに最大6社の不動産会社に査定の依頼ができます。

買取を希望する場合は備考欄に「買取希望」と入力してください。

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土地が売れないときの対処方法をさらに詳しく知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

「売れない土地」どうすれば良い？対処法10選を徹底解説！

土地が売れないことで悩んでいる方も多いかと思います。 土地は保有してい

6-4.空き家バンクに登録する

売れない土地は、空き家バンクに登録することも対策の一つです。
空き家バンクとは、自治体が行っている不動産情報サイトのことを指します。
名称は空き家バンクとなっていますが、自治体によっては更地でも登録できるところもあります。
空き家バンクは家財道具が残ったままの物件等、不動産会社が取り扱わない物件も載っている点が特徴です。

希に掘り出し物件もあることから、一部の買主の中には空き家バンクを熱心に見ている人もいます。
土地を空き家バンクに載せておけば購入意欲の高い人の目に留まる確率も高くなるため、売却の可能性も上がります。
たとえば、埼玉県北部地域の空き家バンクは、県北部の７市町にある空き家物件を掲載しています。

このような自治体の空き家バンクも積極的に活用してみましょう。

6-5.自治体に売却してみる

売れない土地を売る方法として、自治体に売却してみるという方法もあります。
各自治体には、公有地拡大推進法(公有地の拡大の推進に関する法律の略)という自治体に土地売る制度が用意されています。
市区町村には、道路課や緑地課、公園課、土木課、下水道課、教育委員会等の土地を必要としている複数の部署があり、必要があれば土地を購入する準備ができています。
各自治体の窓口には、公有地拡大推進法の土地買取申出書がありますので、申出をすると必要な土地かどうかの検討が行われます。
自治体にとって必要な土地と判断されれば、有償で買い取ってもらうことができます。