戸建て売却は「買取」と「仲介」どちらを選ぶべき？選ぶポイントも解説

これから戸建てを売却する予定の方の中には、早く売りたいので「買取」で売却したいと考えている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、戸建ての買取での売却を検討中の方に向けて、「買取と仲介の違い」「買取のメリットとデメリット」「買取・仲介のそれぞれに向いている物件」について解説します。

家売却の基礎知識から詳しく知りたい方は、『家を売る完全ガイド！注意点と初めにやるべき準備』も併せてご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.戸建て買取の相場

戸建て買取の相場は、標準な物件であれば市場価格の8割程度です。

ただし、実際の買取価格は物件の条件によっても大きく異なります。

まず、買取では不動産会社は転売益として利益率10％程度を目標としているのが一般的です。

不動産会社は買い取った後、不具合部分の小修繕を行います。
小修繕に要する費用は、物件価格の1割程度を見込むのが通常です。

よって、「1割の転売益」と「1割の小修繕費用」を見込むことで、標準的な物件であれば、市場価格の8割程度が相場となるのです。

一方で、築浅物件のようにほとんど小修繕が必要のない優良物件も存在します。
優良物件は、不動産会社が小修繕を行う必要がないことから市場価格の9割程度で購入してくれることもあります。

それに対して、築古物件では取り壊しや大規模リフォームが必要となる物件も存在します。
条件の劣る物件は、不動産会社か購入後に取り壊しや大規模リフォームを行う必要があることから、市場価格の5割程度となってしまうこともあります。

さらに、物件の中には「事故物件」も存在します。
事故物件とは、過去に自殺・殺人事件、火災、忌まわしい事件・事故等があり、心理的な面において住み心地の良さを欠く物件のことです。

事故物件は、そもそも仲介による価格が市場価格の2～3割程度となってしまうことから、買取による価格も市場価格の1～2割程度となってしまうこともあります。

よって、買取の相場は物件の状況によって異なり、まとめると下表のようになります。

買取か仲介かを決める際は、両方の不動産会社に査定を依頼すると安心です。
査定額や、担当者の意見も加味して買取を行うべきか判断しましょう。

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2.戸建て買取のメリット

「戸建て買取のメリット」は、主に以下の3点となります。

（1）早く確実に売れる
（2）近所に知られずに売却することができる
（3）仲介手数料がかからない

それぞれについて、詳しく解説していきます。

2-1.早く確実に売れる

戸建て買取は、早く確実に売れるという点が一番のメリットです。

買取は2週間～1ヶ月程度で売却できますが、仲介になると5～6ヶ月程度の時間がかかります。

買取では、まず不動産会社が買取の査定を行ってくれます。
その価格に納得できたら不動産会社と売買契約ができますので、すぐに引渡まで進めることができます。

一方で、仲介も最初に査定を行います。
ただし、仲介の査定価格はあくまでも「これくらいなら買い手が買ってくれるであろう」という売却予想価格ですので、その価格で売却が決定するわけではありません。
仲介では買主が決まるまで3ヶ月程度かかることが標準的ですが、物件によっては6ヶ月以上もかかることがあります。
さらに、売買契約から引渡まで1～2ヶ月程度かかるのが一般的です。

また、買取では不動産会社からのキャンセルがほぼない点も特徴となります。
それに対して、仲介では売買契約から引渡までの間に、買主から購入をキャンセルされることもあります。

よって、確実性という意味では買取の方が高く、買取であれば不動産会社と契約した時点でほぼ確実に売却できるのです。

2-2.近所に知られずに売却することができる

買取は「近所に知られずに売却することができる」点もメリットとなります。

買取では、不動産会社が一度査定に来て、基本的にはそれで終わりです。
インターネット広告やチラシが撒かれることもありません。

一方で、仲介では販売期間中、数ヶ月に渡り、複数人の購入希望者が家を訪れます。
また、インターネット広告や近所へのチラシ配布も行われます。

仲介は販売期間も長いため、家を売却していることが自然と近所に知れ渡ってしまうのです。

そのため、離婚やご近所トラブルによる売却等、近所に売却していることを知られたくない人にとっては、買取の方がメリットがあります。

2-3.仲介手数料がかからない

買取は仲介ではないので、「仲介手数料がかからない」点もメリットです。
仲介手数料以外にも、特に不動産会社へ支払う費用はありません。

仲介手数料は、取引額に応じて以下の速算式で計算されるものが上限額です。

400万円超の物件なら3％程度の仲介手数料がかかるため、結構な金額です。
買取は、借金返済等に困っており、手数料を支払う余裕がなくすぐにでも現金が必要な人にも向いています。

3.戸建て買取のデメリット

戸建て買取のデメリットは、主に以下の3点です。

（1）売却価格が安くなる
（2）戸建ては買取会社が少ない
（3）価格に納得感が得にくい

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

3-1.売却価格が安くなる

買取の最大のデメリットは、売却価格が安くなるという点です。
標準的な物件では市場価格の80％程度となりますが、解体や大規模リフォームが必要となる物件では50％となってしまいます。

また、戸建てはマンションとは異なり、「取り壊して転売する」という選択肢があるため、マンションよりも買取価格が低くなる物件が多いことも特徴です。

3-2.戸建ては買取会社が少ない

戸建ての買取は、マンションに比べると買取会社が少ないという点もデメリットです。
マンションなら買取をできるという不動産会社は多いのですが、戸建ての買取を行っている不動産会社は少なく、買い取ってくれる不動産会社を見つけにくいという特徴があります。

戸建ての買取会社が少ない理由としては、戸建ては販売価格が予測しにくく、売れ残りリスクが高いからです。

参考までに、以下に仲介における戸建てとマンションの売り出し価格と成約価格の過去10年間の推移を示します。
売り出し価格とは仲介でチラシ等に掲載している価格のことで、成約価格とは仲介で実際に決まった価格のことです。

「公益財団法人東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向(2019年)”．REINS TOWER(参照2024-04-05)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

過去10年間を平均すると、マンションの成約価格は売り出し価格の99％となっており売り出し価格がほぼ成約価格となっています。
それに対して、戸建ての成約価格は売り出し価格の80％となっており、売り出し価格と成約価格との間に2割もの差が生じています。

戸建てが2割も価格差が生じているのは、戸建ては査定が難しいというのが理由です。
仲介の査定とは売却予想価格を出すことですが、戸建ては予想が外れることが多いため、売り出し価格と成約価格との間に大きな差が開いてしまっています。

仲介の売り出し価格と成約価格との差を見てもわかるように、戸建てはマンションよりも売れる価格を予想するのが難しいという点が特徴です。

不動産会社にとって戸建ての買取は、売却予想価格を見誤ることで損失を出すリスクが高いビジネスといえます。

そのため、戸建ての買取はやりたがらない不動産会社が多く、買い取ってくれる不動産会社も見つけにくくなっているのです。

3-3.価格に納得感が得にくい

戸建ての買取は、価格に納得感が得にくいという点もデメリットです。
基本的には不動産会社の「言い値」であることから、根拠も希薄で価格の透明性は低いといえます。

まず、仲介であれば自分でもある程度相場を調べることができます。
また、仲介なら数ヶ月の販売期間を経て、何人かの購入希望者の価格に対する反応を見ながら売却ができるため、納得感は得やすいです。

買取では、1社だけの査定で決めてしまうと納得感が得られない結果となります。
買取で価格の納得感を得るには、できるだけ複数の不動産会社から買取価格の見積もりをとり、比較検討することが必要です。

4.買取に向いている物件

買取に向いている物件とは、以下のような物件となります。

1つ目としては、「早く売りたい人」は買取に向いています。
借金の返済の必要がある人や、離婚で早く家を売ってしまいたい人など、何らかの事情で物件を早く売りたい人は買取が適しています。

2つ目としては、「事故物件」になります。
仲介で事故物件を売ろうとすると、相当な長期間かけても売れないということもあり得ます。

買取であれば、すぐに手放すことができるため、維持費からも解放されます。
よって、長期間持ち続けるよりも、安くても買取で売却してしまった方がメリットはあるのです。

3つ目としては、「不具合の多い物件」も買取に向いています。
不動産会社は、買い取った後に自分たちで修繕することを前提に買いますので、不具合がある物件でも平気で購入してくれます。

もちろん、不具合が多ければ価格は低くなりますが、だからといって「売主で直してくれないと買わない」ということにはなりません。

仲介では、物件に不具合があると、買主から「売主側で直す」ことが条件とされることがよくあります。
不具合の多い物件は仲介では売りにくくなりますので、買取の方が向いているのです。

また、不具合ではありませんが、取り壊しが必要な戸建ても買取に向いています。
一般的な個人消費者は、購入後、自ら取り壊し費用を負担してまで物件を買おうとしないからです。

ただし、取り壊しが必要な古い戸建てであっても、例外的に「取壊し費用よりも更地価格が低い物件」は買取でも売れない物件となります。

取り壊しが必要な物件でも、「取壊し費用よりも更地価格が高い物件」なら、不動産会社は買い取った後に取り壊しても利益を出すことができます。

一方で、「取壊し費用よりも更地価格が低い物件」だと、不動産会社は買取には応じてくれません。
取り壊し後の更地を転売しても取り壊し費用を回収できないからです。

よって、「取壊し費用よりも更地価格が低い物件」を売却する場合は、少なくとも売主側で建物を取り壊し、更地にしてから売る必要があります。

一般的な広さの戸建ての取り壊し費用は150万円程度が相場ですので、土地価格が150万円未満となるような物件は買取には適さないことになります。

5.仲介に向いている物件

「できるだけ高く売りたいなら買取よりも仲介がオススメ」であると先述しましたが、仲介に向いている物件は、以下のような物件となります。
買取での売却を検討中でも、本当に買取で良いのか、後悔しないよう今一度ご確認ください。

仲介に向いているのは、

1つ目として、「時間的に余裕のある人」なら仲介に向いています。
時間に余裕があるのに、わざわざ買取で焦って安く売る必要はありません。

2つ目として、「立地や築年数の条件が良い物件」なら仲介に向いています。
条件の良い物件なら、仲介でも少し値段を低めに設定するだけで早く売ることが可能です。
例えば駅から徒歩10分以内の物件や、築10年以内の物件などは、仲介でもすぐに売ることができます。

3つ目としては、「リフォーム済みの物件」も仲介に向いています。
リフォーム済みの物件は売りやすい物件なので、相場よりも高く売れることが通常です。
早く売りたいのであれば、やや値段を低めに設定すると、仲介でも早く売ることができます。

まとめ

いかがでしたか。
戸建ての買取について解説してきました。

買取による売却価格の相場は、市場価格の80％程度となります。

戸建て買取のメリットは、主に「早く確実に売れる」という点です。
一方で戸建て買取のデメリットは、主に「売却価格が安くなる」とう点になります。
また、「買取会社が少ない」、「価格に納得感が得にくい」といった点も戸建て買取ならではのデメリットです。

戸建て買取は、「早く売りたい人が持っている物件」、「事故物件」、「不具合の多い物件」などが向いています。

一方で、「時間的に余裕のある人が持っている物件」等は高く売れる仲介の売却がおススメです。
仲介で売却するなら「不動産売却 HOME4U」を使うと、戸建ての売却が得意な不動産会社を簡単に見つけることができ便利です。

戸建て買取の特徴が分かったら、査定を依頼することから始めてみましょう。

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