家の売却相場の調べ方！築年数で変わる相場と失敗しないための5つのコツ

家を売却する際にまず行うことは「家がいくらで売れるのか」相場を調べることです。家は築年数によって相場が変わります。

家を少しでも高く売るために、ぜひ記事の内容を参考にしてください。

この記事を読むとわかること

1.【2022年】家の売却相場の推移と築年数

家の売却相場は社会経済や市場の動向、季節によっても推移します。家を売るなら、市場の動向を知り、適切なタイミングで売りたい物です。
「2022年の不動産市場は好調なのか？果たして売り時なのか気になる」という方もいらっしゃると思います。
また、築年数の古い家の建物部分にも値段は付くのか、築年数と値段の関係についても解説します。

1-1.不動産相場の動向

2022年の「一戸建て」「マンション」「土地」それぞれ相場は好調なのでしょうか。
国土交通省による「不動産価格指数」の推移を見ると、戸建住宅の相場は下記の青いグラフのとおり、ほぼ横ばい傾向が続いています。
住宅地の相場を示す黄色のグラフも、上下の変動はあるものの、ほぼ横ばい傾向です。

マンションの相場については緑のグラフのとおり、2013年ごろから大きく上昇を続けています。

「国土交通省．”不動産価格指数”．2020-11-27．(2024-04-16)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

近年の新築マンションは、郊外の低価格路線のマンションは少なく、利便性の良い場所に付加価値を付けた高級路線の物件が増えています。
新築マンションの値上がりにより、予算オーバーとなった需要者が中古マンション市場に流れ、中古マンション市場も上昇しています。
このように、新築・中古マンションの値上がりにより、一戸建てに需要が流れてくる大きなチャンスの局面といえます。
2020年以降は新型コロナウイルスの影響により、取引数は減りましたが、価格自体はそれほど影響を受けていません。
むしろ、住まいに対する関心の高まりにより上昇傾向がみられ、今後も不動産価格の上昇傾向が継続すると見る方が強いです。

なお、土地の相場は、エリアごとに異なる動きが見られます。
場所によって下落が続いているところもありますが、駅から近い住宅地等では2013年ごろから地価は上昇傾向となっているところが多いです。

また、新型コロナウイルスやテレワークが普及した影響で、郊外の広い土地にも注目が集まっています。
土地の相場で注意が必要になるのは、人口減少による都市農地の在り方です。2022年は、1992年からの改正生産緑地法が切れる期限ですが、急に土地が放出されないように国による対策もされています。
しかし、今後も、都市農地の適正利用についての動きと市場動向を注意して見てください。

2022年の不動産相場は概ね好調です。毎年不動産業界は、春に向けて繁忙期を迎えます。不動産業界の繁忙期は、土地や建物など、不動産価格も高くなるため家の売却に適した時期です。
これから少しでも高く家を売却したい方は、2023年春の需要に向けて、11月頃までに査定に出すことをおすすめします。

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1-2.築年数と価格

「一戸建ての場合は築20～25年で建物価格がゼロになる」と言われることが多いです。
確かに、木造の法定耐用年数が22年であることなどから、20年～25年でゼロ査定されるケースもあります。
ただし、不動産の値段は市場価値があるかどうか、つまり需要があるかどうかで変わります。

築年数の家の売却相場に関しましては、以下をご覧ください。

• 築2年の戸建て売却相場
• 築5年の戸建て売却相場
• 築10年の戸建て売却相場
• 築20年の戸建て売却相場
• 築25年の戸建て売却相場
• 築30年の戸建て売却相場
• 築40年の戸建て売却相場
• 築50年の戸建て売却相場

1-2-1.建物の価値がゼロになる理由

建物の評価が築20年を過ぎる頃にゼロになるのは、銀行の評価や今までの査定額によるものです。もちろん築20年を過ぎても住める家もたくさんありますが、世間的な慣習を踏まえた査定では不利になります。
一般的には、築20年を過ぎると建物に価値がないとされてしまいがちです。

しかし、もともと品質の良い家や、丁寧に使ってきた家の場合は、築20年以上でも値段がつくことがありますので、あきらめずに複数の不動産会社に査定依頼することが大切です。

1-2-2.築年数だけではなく立地も関係する

家の物件の立地によっても事情は異なります。
例えば駅から徒歩圏外の分譲地では、更地はほとんど売れず、中古住宅の取引が主になっているという場合があります。

このような場合は、築年数が古くても、維持管理状態が良好ですぐに住むことのできる家が建っていれば、ある程度の値段がつくというケースもあります。
逆に、新築住宅を建てるための更地を探している人が多い人気エリアや、実は住宅よりも店舗が向いている商業地などでは、まだ住むことができる家でも取壊しを前提とした取引が主になることがあります。

このようなときは建物に値段は付かないかもしれませんが、その代わりに土地を高値で売りやすいです。

2.家の売却相場の調べ方

次に、家の相場の調べ方を見ていきましょう
自分で概算の相場を調べたい場合には、次の3つの方法がおすすめです。

2-1.レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が提供するサービスです。
特徴は、実際に成約価格した価格を検索できること。
個人情報保護の観点から、地番までは公開されていませんが、周辺エリアの成約データを検索してみると参考になります。

2-2.不動産購入サイト

家の相場調べで比較的簡単に行うことができるのが、実際に不動産を販売している、不動産購入サイトで、売り出し中の物件を探してみることです。
売却する家と場所が近く、規模や築年数も似ているものを探してみてください。

ただし、不動産購入サイトで得られる情報は「売り出し価格」なので、実際にその価格で成約するとは限らず、高めに売り出している場合もあることに注意が必要です。
精緻な価格と捉えずに、目安として考えるようにしてください。

2-3.固定資産税評価額を参考にする方法

家の相場を知りたいとき、固定資産税評価額がわかれば、これを参考にするのが一番わかりやすいかもしれません。
固定資産税評価額は、毎年市役所等から送られてくる納税納付書に添付されている「課税明細書」に記載されています。
課税明細書がないときは、所有者等が市区町村役場に行けば調べられます。

「固定資産税納税通知書」には、土地と建物の価格が分かれて載っています。

まず土地については、市役所が定めた方法で評価されていますが、市場価格の約70％になっていると言われています。
つまり「土地の固定資産税評価額」÷0.7を計算すれば、「だいたいの市場価格」が出るというワケです。

ただし、都心・駅の近く・人気の住宅地なら、この「市場価格」よりもかなり高く売れる可能性があります。
逆に、駅から徒歩圏外や、環境が悪いようなときは、「市場価格」よりも安めになるかもしれないと思っておきましょう。

次に建物については、実際の査定額よりも固定資産税評価額のほうが安めになっていることが多いです。
ただし、木造住宅の例でいうと築20年以降はどんなに古くなっても固定資産税評価額は下がらなくなるので、市場価格のほうが固定資産税評価額よりも低めになるのが一般的です。

家の売却を決めている方は、不動産会社に査定を依頼して、より正確な家の価値を把握しましょう。
査定を依頼する際は

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3.不動産会社は家をどのように査定するのか

不動産会社が「家をどのように査定していくのか」解説していきます。
不動産会社が家を査定するときには、土地と建物に分けて値段を算出し、最後に合計します。
家が査定される様子を順番にわかりやすく解説しますので、参考にしてください。

3-1.建物の査定

建物の査定では、一般的に「原価法」が使われます。
原価法では、同程度の建物をもう一度建てると仮定したときの再建築費から老朽化した分を減額して算出します。
再建築費を「再調達原価」と呼び、老朽化等による減額を「減価修正」と呼びます。

例えば、現在の時点で新築するときに1,600万円、耐用年数が25年で築10年の建物なら、
1,600万円－（1,600万円÷25年×10年）＝960万円
と査定されます。

ただし、建物の査定額は機械的に算出されるだけではなく、人気のない間取りなら減額されたり、劣化の少ない家や性能の高い家は高めの査定になったりします。

3-2.土地の査定

建物の査定が終わったら、家の土地部分を査定します。
土地の査定額は、基本的に周辺地域の土地の取引相場と比較して算出されます。
土地の価格には幅広い要素が影響し、駅までの距離などの利便性、街並みが区画整然としているか、土地の面積、形状、高低差、日当たり、接面道路などが考慮されます。

土地を査定するときに必ずと言っていいほど参考にされるのが、「相続税路線価」です。
「相続税路線価」は相続税・贈与税の算出をするために国税庁が定めているものですが、「この辺りの相場は相続税路線価の何倍くらい」といった形で不動産会社は相場を把握しています。

一般的に、「相続税路線価÷0.8」が市場価格と言われていますが、立地が良ければこの水準よりも高めに取引が行われますし、立地が悪ければこの水準を下回ることもあります。
家を査定依頼に出す前に、査定額の1つの目安として、家の前面道路の路線価の下調べから始めることがおすすめです。

4.家の売却で失敗しないための5つのコツ

家の売却では大きな金額が動くので、絶対に失敗したくないところです。
家の売却の失敗を避けるためには、ぜひ次の5つのコツを押さえておいてください。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1.不動産会社をしっかり比較してから選ぶ

家売却を成功させるコツは、不動産会社を比較して選ぶことです。
家の不動産の売却は、プロに相談しながら慎重に値付けしないと損をしたり売れ残ってしまうリスクがあります。
また、取り壊しやリフォームが必要なのかどうか等も不動産会社にしっかり相談して判断する必要があります。
そのため、不動産会社選びを失敗するわけにはいきません。

でも、どこの不動産会社を選べばいいのかなんて、なかなかわからないですよね。
家から一番近い不動産会社が、家の売却に向いているとは限らないのでご注意ください。
不動産会社にはそれぞれ得意とする分野や得意エリアがあり、それを見極めるのは大変です。

そこで、失敗のない不動産会社選びのためにお役に立つのが、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスです。

「不動産売却 HOME4U」なら、あなたの家周辺エリアの不動産売買に精通した複数の優良な不動産会社を手間なく見つけ、まとめて査定依頼できます。
いつでも、どこからでも依頼できますし、不動産会社選びで休日を潰す必要もありません。

ちなみに、査定額は不動産会社により差が出ることが一般的なので、査定はできるだけ複数の企業から受ける方が賢明です。
後になって「もっと高く売れたかも」と後悔することのないよう、この時点でしっかり査定額を比較し、それぞれの売り出し戦略や市場分析を聞いてみてください。
家を売るのが初めてでも、不動産会社をじっくり比較検討すると、優良な不動産会社が見極めやすくなります。

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4-2.「机上査定」ではなく「訪問査定」を受ける

家を売る前に査定を受けなくてはなりませんが、査定方法について理解を深めることも家売却のコツです。

不動産会社の査定には、「机上査定」と「訪問査定」の二種類があります。
「机上査定」は現地を見ないでわかる情報から概算価格を査定するもの。
「訪問査定」は実際に現地を見てから、精緻な価格を査定するものです。
机上査定でも概算の相場はわかりますが、正確とは限りません。

特に一戸建ての場合は、実際に見てみないと正確な査定が出にくいので注意が必要です。
例えばマンションなら、およそのグレード感や施工会社は調べられますが、一戸建てでは一軒一軒の品質が全く異なります。
また、同じ築年数であっても、利用状況によって劣化具合には大きな差が出ますし、土地の形や高低差などの情報も現地を見ないと正確に査定できません。
正確な査定額を知り、売却の戦略をタイミング良く判断していくために、早めに訪問査定を受けることをおすすめします。

なお、いくつかの不動産会社の「机上査定」を受けてから、気に入った不動産会社だけ「訪問査定」に進んでもらう、という方法もあります。
ただし、その方法では他社を出し抜くために高めに査定した会社だけが残り、良心的な会社を振り落としてしまうかもしれません。

机上査定だけで信頼できる不動産会社を見極めるのは難しいので、できれば「訪問査定」で直接営業担当者に具体的に相談し、売り出し戦略、専門知識、姿勢などを判断材料にして不動産会社を選ぶことをおすすめします。

4-3.売却の戦略を意識する

家を少しでも高く売りたいなら、戦略を意識することも売却のコツです。
一戸建てやマンションなど、家の売り方は一つではありません。
売却の戦略しだいで売却期間や手取り額が左右されます。
値付けしだいで反響が左右されますし、リフォームしてから売るのか、取り壊してから売るのかなど、様々な選択肢があります。

地元の情報や家の物件種別（一戸建て、マンションなど）に精通した頼れる不動産会社をアドバイザーとして選び、売却戦略を選んでいくことが大切です。

4-4.トラブルを避けることを意識する

家を相場より高く売るコツは、家を買ってくれる買主との売却トラブルを避けることです。
「少しでも高く売却したい！」と思うのは当然ですが、欠点を隠してしまうのはNGです。

雨漏り、シロアリ、排水管トラブル、土地の埋設物等は正直に申告してください。
2020年施行の民法改正によって、家の売主には「契約不適合責任」という責任があることが示されました。
改正前までの「瑕疵担保責任」よりも売主の責任は重くなったと言われています。
「契約不適合責任」はわかりやすく言うと、「契約内容と異なる点があるときには売主は責任をとらなければならない」ということです。
そのため、家に不具合や欠陥等があるときは、しっかりと契約の段階で買主に示しておかないと責任を追及されてしまいます。
後から損害賠償を請求されたりしないよう、信頼できる不動産会社に売却を依頼して、トラブルを回避できるように契約書を作成してもらうことが不可欠です。

なお、建築士などの第三者による「ホームインスペクション」と呼ばれる建物の調査を受けて、家売却のリスクを減らすことも一つの選択肢です。

4-5.売りにくい家は「専任媒介契約」で売る

家をスムーズに売るためのコツは「専任媒介契約」で売ることです。
不動産会社に売却を依頼するときには、「媒介契約」という契約を結びます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類があります。
最大の違いは、「一般媒介」は複数の会社と契約でき、「専任媒介」と「専属専任媒介」は1社としか契約できないという点です。

「一般媒介」は、数社の不動産会社に同時並行で売却を依頼できるので効率が良い面もありますが、最終的に買主を見つけられた不動産会社だけが仲介手数料を受け取れるため、不動産会社の立場から見ると「タダ働き」になってしまうリスクがあります。
一社だけ契約する「（専属）専任媒介」は他社に出し抜かれる可能性がないため、充分な広告費や手間をかけてもらいやすく、様々な特典が付いていたりします。

どの契約形態を選べば良いのかですが、あなたの売りたい家がどんな家なのかによって、おすすめの契約形態は異なります。
まず「一般媒介」がおすすめなのは、有利な立地で築年数も浅い一戸建ての場合です。
すぐに買主が見つかりそうな物件なら、不動産会社は競い合って、一番初めに買主を見つけようと努力してくれるはずです。
「専任媒介」がおすすめなのは、築年数が古くて立地にも自信がない場合です。
駅から遠く、周辺の高齢化が進んでいて空き家も多いという状況なら、成約に苦労する可能性が高いため、一社にしぼって専任媒介契約を結び、しっかりと広告費や手間をかけて販売活動をしてもらったほうが有利でしょう。

5.家を相場よりも高く売却するコツ

家を相場よりも高く売却するためには、次の4つのコツをおさえて売却活動に取り組みましょう。

5-1.高く売れるタイミングを狙う

家を相場より高く売却する1つ目のコツは、タイミングです。
少しでも高値で売却するなら、高く売れるタイミングを狙いましょう。なぜなら、売却相場は、売り出し時期によって変動するためです。

高く売れるタイミングは、以下の要素をおさえておくことで見極めることができます。

具体的には、金利政策、災害、外規模イベントや都市開発などの情勢が関与しています。これらの情勢は日々変化するため、前もって予測することが難しいものです。
タイミングを逃さないコツは、相場の動向をこまめにチェックすることにあります。

住宅ローン金利の変動については、自分で調べることもできますが、専門的な知識が必要となるため、売却を検討するタイミングで、まずは不動産会社に確認しましょう。

引っ越しは、転勤、学校への入学、就職などが行われる2〜3月は高く売れやすいタイミングだと言えます。3月のタイミングを逃さないようにするために、年末までに不動産会社に査定を依頼し、売却活動に取り組める準備を進めておきましょう。

「家を売る方法完全ガイド！初めてでもわかる売却の手順・注意点・高く売るコツ」では、高く売れるタイミングについて紹介しています。あわせてお読みください。

家を売る完全ガイド！注意点と初めにやるべき準備｜高く売るコツも解説

家の売却を検討し始めたものの、何から始め、どのように進めていけばいいの

5-2.相場より少し高く価格設定する

相場より売り出し価格を少し高く設定することが、家を高く売るコツです。

買主と価格交渉が必要となるケースもあるためです。相場価格を売り出し価格として設定してしまうと、値引きに応じた場合に相場より安い価格で売却することになってしまいます。

ただし、価格設定は高ければいいと言うわけではありません。目安は、相場よりも1割程度高い価格を上限と考え、設定しましょう。

売却価格の決め方については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産の売り出し価格の決め方は？売却価格で失敗しないための手順と3つの注意点

ご自宅やご実家など、これから所有されている不動産を売却しようと検討され

5-3.内覧時の印象を良くする

内覧時の印象は、買主の購入意思に強く影響します。そのため、内覧のための対策を行い、少しでも家の印象をよくすることが家を高く売るコツです。

内覧の印象を良くするためには、以下の点をおさえて準備を進めましょう。

室内の印象だけでなく、内覧時の対応も大事です。聞かれそうな質問を事前に考え、応えられるようにしておきましょう。

実際に住んでいるからこそ分かる魅力や気になる点を洗い出してください。不動産会社の担当者にアドバイスをもらいながら、内覧者が「購入したい」と感じるような対応を心がけてください。

5-4.複数の不動産会社に依頼する

家を少しでも高く売りたいなら、複数の不動産会社に依頼することが売却のコツです。

不動産会社によって提示される査定額に差があるためです。不動産会社それぞれで設けている査定基準が異なるため、査定額も違ってきます。

内容次第では数百万円の差が生じることもありますので、複数社に依頼して比較検討してください。

まとめ

2022年の家の相場の動向は、上昇傾向にあり、売り時であるといえます。
家の売却を真剣に考えている方は、不動産市場の動向を注視しながら売却に向けて準備を整えていくことをおすすめします。

自分で家の売却相場を調べたいときは、レインズマーケットインフォメーション、不動産購入サイトで売り出し中の物件情報を調べたり、固定資産税評価額を参考にしたりして確認することができます。
また、家の売却で失敗しないためのコツをおさえておけば、適正な価格での売却を実現できます。

特に一戸建ての売却は、物件による個性の引き出し方が重要になるため、売却を依頼する不動産会社による価格の差が大きく表れます。
「不動産売却 HOME4U」で一戸建て売却を得意とする不動産会社を見つけて、悔いのない売却を実現してくださいね。

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