家の売却相場の調べ方と売却成功のコツ！2020年相場動向も紹介

家を売却しようと思ったとき、まず気になるのは「相場はどれくらい？」ということですよね。
でも実は、マンションと比べると、一軒家の相場はとてもわかりにくいです。
その理由は、土地も建物も、それぞれ全く同じものがないから。
「となりが●●●円だったから、うちはいくら」というわけにいかないのです。

この記事では、一戸建ての相場を自分で調べる方法や、プロである不動産会社はどのように査定するかなど、じっくり解説していきます。
コロナ禍で広い一戸建てのニーズが高まっている中、郊外の住宅にもチャンスが到来しています。
家の売却を成功させる5つのコツについてもしっかり解説していくので、ぜひご参考にしていただき、売却に向けて上手なスタートダッシュを切ってくださいね。

1.家の売却相場の調べ方

まず、家の売却相場の調べ方を見ていきましょう。
自分で概算の相場を調べたい場合には、次の3つの方法がおすすめです。

1-1.レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が提供するサービスです。
特徴は、実際に成約価格した価格を検索できること。
個人情報保護の観点から、地番までは公開されていませんが、周辺エリアの成約データを検索してみると参考になります。

1-2.不動産ポータルサイト

簡単に行うことができるのが、不動産ポータルサイトで売り出し中の物件を探してみることです。
場所が近く、規模や築年数も似ているものを探してみてください。
ただし、不動産ポータルサイトで得られる情報は「売り出し価格」なので、実際にその価格で成約するとは限らず、高めに売り出している場合もあることに注意が必要です。
精緻な価格と捉えずに、目安として考えるようにしてください。

1-3.固定資産税評価額を参考にする方法

マイホームの相場を知りたいとき、固定資産税評価額がわかれば、これを参考にするのが一番わかりやすいかもしれません。
固定資産税評価額は、毎年市役所等から送られてくる納税納付書に添付されている「課税明細書」に記載されています。
課税明細書がないときは、所有者等が市区町村役場に行けば調べられます。

「固定資産税納税通知書」には、土地と建物の価格が分かれて載っています。

まず土地については、市役所が定めた方法で評価されていますが、市場価格の約70％になっていると言われています。
つまり「土地の固定資産税評価額」÷0.7を計算すれば、「だいたいの市場価格」が出るというワケです。

ただし、都心・駅の近く・人気の住宅地なら、この「市場価格」よりもかなり高く売れる可能性があります。
逆に、駅から徒歩圏外や、環境が悪いようなときは、「市場価格」よりも安めになるかもしれないと思っておきましょう。

次に建物については、実際の査定額よりも固定資産税評価額のほうが安めになっていることが多いです。
ただし、木造住宅の例でいうと築20年以降はどんなに古くなっても固定資産税評価額は下がらなくなるので、市場価格のほうが固定資産税評価額よりも低めになるのが一般的です。

2.家の相場の推移

次に、家の相場の推移について見ていきます。
「不動産市場は好調なのか？果たして売り時なのか気になる」という方もいらっしゃると思います。
また、築年数の古い一戸建ての建物部分にも値段は付くのか、築年数と値段の関係についても解説します。

2-1.不動産相場の動向

「一戸建て」「マンション」「土地」それぞれ相場は好調なのでしょうか。
国土交通省による「不動産価格指数」の推移を見ていきます。

戸建住宅の相場は下記の青いグラフのとおり、ほぼ横ばい傾向が続いています。
住宅地の相場を示す黄色のグラフも、上下の変動はあるものの、ほぼ横ばい傾向です。

マンションの相場については緑のグラフのとおり、2013年ごろから大きく上昇を続けています。

近年の新築マンションは、郊外の低価格路線のマンションは少なく、利便性の良い場所に付加価値を付けた高級路線の物件が増えています。
新築マンションの値上がりにより、予算オーバーとなった需要者が中古マンション市場に流れ、中古マンション市場も上昇しています。
このように、新築・中古マンションの値上がりにより、一戸建てに需要が流れてくる大きなチャンスの局面といえます。
2020年は新型コロナウイルスの影響により、取引数は減りましたが、価格自体はそれほど影響を受けていません。

なお、土地の相場は、エリアごとに異なる動きが見られます。
郊外では下落が続いているところもありますが、駅から近い住宅地等では2013年ごろから地価は上昇傾向となっているところが多いです。

2-2.建物の築年数と価格の関係

「一戸建ての場合は築20～25年で建物価格がゼロになる」と言われることが多いです。
確かに、木造の法定耐用年数が22年であることなどから、20年～25年でゼロ査定されるケースもあります。
ただし、不動産の値段は市場価値があるかどうか、つまり需要があるかどうかで変わります。
もともと品質の良い家や、丁寧に使ってきた家の場合は、築20年以上でも値段がつくことがあります。

なお、その家の立地によっても事情が異なります。
例えば駅から徒歩圏外の分譲地では、更地はほとんど売れず、中古住宅の取引が主になっているという場合があります。
このような場合は、築年数が古くても、維持管理状態が良好ですぐに住むことのできる家が建っていれば、ある程度の値段がつくというケースもあります。

逆に、新築住宅を建てるための更地を探している人が多い人気エリアや、実は住宅よりも店舗が向いている商業地などでは、まだ住むことができる家でも取壊しを前提とした取引が主になることがあります。
このようなときは建物に値段は付かないかもしれませんが、その代わりに土地を高値で売りやすいです。

3.不動産会社は家をどのように査定するのか

それでは次に、不動産会社は家をどのように査定していくのか解説していきます。
不動産会社が一戸建てを査定するときには、土地と建物に分けて値段を算出し、最後に合計します。

3-1.建物の査定

建物の査定では、一般的に「原価法」が使われます。
原価法では、同程度の建物をもう一度建てると仮定したときの再建築費から老朽化した分を減額して算出します。
再建築費を「再調達原価」と呼び、老朽化等による減額を「減価修正」と呼びます。

例えば、現在の時点で新築するときに1,600万円、耐用年数が25年で築10年の建物なら、
1,600万円－（1,600万円÷25年×10年）＝960万円
と査定されます。

ただし、建物の査定額は機械的に算出されるだけではなく、人気のない間取りなら減額されたり、劣化の少ない家や性能の高い家は高めの査定になったりします。

3-2.土地の査定

土地の査定額は、基本的に周辺地域の土地の取引相場と比較して算出されます。
土地の価格には幅広い要素が影響し、駅までの距離などの利便性、街並みが区画整然としているか、土地の面積、形状、高低差、日当たり、接面道路などが考慮されます。

土地を査定するときに必ずと言っていいほど参考にされるのが、「相続税路線価」です。
「相続税路線価」は相続税・贈与税の算出をするために国税庁が定めているものですが、「この辺りの相場は相続税路線価の何倍くらい」といった形で不動産会社は相場を把握しています。

一般的に、「相続税路線価÷0.8」が市場価格と言われていますが、立地が良ければこの水準よりも高めに取引が行われますし、立地が悪ければこの水準を下回ることもあります。
まずは1つの目安として、自分の家の前面道路の路線価を知っておくのはおすすめです。

4.家の売却で失敗しないための5つのコツ

家の売却では大きな金額が動くので、絶対に失敗したくないですよね。
失敗を避けるためには、ぜひ次の5つのコツを押さえておいてください。

（1）不動産会社をしっかり比較してから選ぶ
（2）「机上査定」ではなく「訪問査定」を受ける
（3）売却の戦略を意識する
（4）トラブルを避けることを意識する
（5）売りにくい家は「専任媒介契約」で売る

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1.不動産会社をしっかり比較してから選ぶ

一戸建ての場合、適正相場がわかりにくいので、プロに相談しながら慎重に値付けしないと損をしたり売れ残ってしまうリスクがあります。
また、取り壊しやリフォームが必要なのかどうか等も不動産会社にしっかり相談して判断する必要があります。

そのため、不動産会社選びを失敗するわけにはいきません。
でも、どこの不動産会社を選べばいいのかなんて、なかなかわからないですよね。
家から一番近い不動産会社が向いているとは限らないのでご注意ください。
不動産会社にはそれぞれ得意とする分野や得意エリアがあり、それを見極めるのは大変です。

そこで、失敗のない不動産会社選びのためにお役に立つのが、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスです。

「不動産売却 HOME4U」なら、あなたの家の周辺エリアの一戸建て売買に精通した複数の優良な不動産会社を手間なく見つけ、まとめて査定依頼できます。
いつでも、どこからでも依頼できますし、不動産会社選びで休日を潰す必要もありません。

ちなみに、査定額は不動産会社により差が出ることが一般的なので、査定はできるだけ複数の企業から受ける方が賢明です。
後になって「もっと高く売れたかも」と後悔することのないよう、この時点でしっかり査定額を比較し、それぞれの売り出し戦略や市場分析を聞いてみてください。
家を売るのが初めてでも、不動産会社をじっくり比較検討すると、優良な不動産会社が見極めやすくなります。

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4-2.「机上査定」ではなく「訪問査定」を受ける

不動産会社の査定には、「机上査定」と「訪問査定」の二種類があります。
「机上査定」は現地を見ないでわかる情報から概算価格を査定するもの。
「訪問査定」は実際に現地を見てから、精緻な価格を査定するものです。
机上査定でも概算の相場はわかりますが、正確とは限りません。

特に一戸建ては、実際に見てみないと正確な査定が出にくいので注意が必要です。
例えばマンションなら、およそのグレード感や施工会社は調べられますが、一戸建てでは一軒一軒の品質が全く異なります。
また、同じ築年数であっても、利用状況によって劣化具合には大きな差が出ますし、土地の形や高低差などの情報も現地を見ないと正確に査定できません。
正確な査定額を知り、売却の戦略をタイミング良く判断していくために、早めに訪問査定を受けることをおすすめします。

なお、いくつかの不動産会社の「机上査定」を受けてから、気に入った不動産会社だけ「訪問査定」に進んでもらう、という方法もあります。
ただし、その方法では他社を出し抜くために高めに査定した会社だけが残り、良心的な会社を振り落としてしまうかもしれません。
机上査定だけで信頼できる不動産会社を見極めるのは難しいので、できれば「訪問査定」で直接営業担当者に具体的に相談し、売り出し戦略、専門知識、姿勢などを判断材料にして不動産会社を選ぶことをおすすめします。

4-3.売却の戦略を意識する

一戸建ての売り方は一つではありません。
売却の戦略しだいで売却期間や手取り額が左右されます。
値付けしだいで反響が左右されますし、リフォームしてから売るのか、取り壊してから売るのかなど、様々な選択肢があります。
その地域の一戸建ての売却に精通した頼れる不動産会社をアドバイザーとして選び、売却戦略を選んでいくことが大切です。

4-4.トラブルを避けることを意識する

「少しでも高く売却したい！」と思うのは当然ですが、欠点を隠してしまうのはNGです。
雨漏り、シロアリ、排水管トラブル、土地の埋設物等は正直に申告しましょう。
2020年施行の民法改正によって、家の売主には「契約不適合責任」という責任があることが示されました。
改正前までの「瑕疵担保責任」よりも売主の責任は重くなったと言われています。
「契約不適合責任」はわかりやすく言うと、「契約内容と異なる点があるときには売主は責任をとらなければならない」ということです。
そのため、家に不具合や欠陥等があるときは、しっかりと契約の段階で買主に示しておかないと責任を追及されてしまいます。
後から損害賠償を請求されたりしないよう、信頼できる不動産会社に売却を依頼して、トラブルを回避できるように契約書を作成してもらうことが不可欠です。

なお、建築士などの第三者による「ホームインスペクション」と呼ばれる建物の調査を受けて、売却のリスクを減らすことも一つの選択肢です。

4-5.売りにくい家は「専任媒介契約」で売る

不動産会社に売却を依頼するときには、「媒介契約」という契約を結びます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類があります。
最大の違いは、「一般媒介」は複数の会社と契約でき、「専任媒介」と「専属専任媒介」は1社としか契約できないという点です。

「一般媒介」は、数社の不動産会社に同時並行で売却を依頼できるので効率が良い面もありますが、最終的に買主を見つけられた不動産会社だけが仲介手数料を受け取れるため、不動産会社の立場から見ると「タダ働き」になってしまうリスクがあります。
一社だけ契約する「（専属）専任媒介」は他社に出し抜かれる可能性がないため、充分な広告費や手間をかけてもらいやすく、様々な特典が付いていたりします。

どの契約形態を選べば良いのかですが、あなたの売りたい家がどんな家なのかによって、おすすめの契約形態は異なります。
まず「一般媒介」がおすすめなのは、有利な立地で築年数も浅い一戸建ての場合です。
すぐに買主が見つかりそうな物件なら、不動産会社は競い合って、一番初めに買主を見つけようと努力してくれるはずです。
「専任媒介」がおすすめなのは、築年数が古くて立地にも自信がない場合です。
駅から遠く、周辺の高齢化が進んでいて空き家も多いという状況なら、成約に苦労する可能性が高いため、一社にしぼって専任媒介契約を結び、しっかりと広告費や手間をかけて販売活動をしてもらったほうが有利でしょう。

まとめ

それではおさらいです。
自分で家の売却相場を調べたいときには、レインズマーケットインフォメーション、不動産ポータルサイトで売り出し中の物件情報、固定資産税評価額が参考になります。

戸建住宅や住宅地の相場は、近年ほぼ横ばい傾向が続いていますが、マンション価格は2013年頃から上昇が続いているので、一戸建てに需要が流れてくることが期待されます。
古い一戸建ての場合、築20～25年で建物価格がゼロになるケースもありますが、家の品質や利用状況によっては値段がつくことがあります。

家の売却で失敗しないために知っておきたいコツは次のとおりでした。

• 不動産会社をしっかり比較してから選ぶ
• 「机上査定」ではなく「訪問査定」を受ける
• 売却の戦略を意識する
• トラブルを避けることを意識する
• 売りにくい家は「専任媒介契約」で売る

一戸建ての売却は、どの不動産会社に売却を依頼しても同じではありません。
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