築40年一戸建ての売却相場を解説！おさえておくべきコツとは？

築40年の家を売りたいと思っても、「古くて売れないのではないか？」と思う方も多いのではないでしょうか。

一般的に、築年数が40年経過している家は、耐用年数も過ぎていることから建物の価値がゼロとみなされます。だからと言って、売却できないというわけではありません。

この記事では、築40年の家の売却相場はいくらなのか、また一戸建ての売却方法やコツについて解説します。

古い家であっても、買い手が価値を感じるポイントを把握しておくことで、売却を成功させることが可能です。

売却について初歩的な内容から知りたい方は、『家を売る完全ガイド』もご覧ください。

1.築40年の一戸建ては建物の価値が0とみなされる

国土交通省が公表する資料から、築40年が経過した一戸建ては、建物の価値がほとんどないことが分かります。

出典：国土交通省．”中古住宅流通、リフォーム市場の現状”．(参照2024-02-22)

グラフの「（財）不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算」のデータを見ると、築10年で建物の価値は50％ほどとなり、築15年までは毎年5％ずつ下落していることが分かります。そして築20年を過ぎたあたりから、建物の価値は約10％まで下がっています。

築30年の一戸建ての売却相場から先はほぼ横ばいの状態ですが、建物の価値はないと判断されることが多いです。

築40年の一戸建ての建物価値がほぼゼロになる理由としては、以下の点が挙げられます。

それぞれについて、詳しく解説します。

なお、築古物件をお持ちの方は、築50年の一戸建ての売却相場についてもご参考ください。

1‐1.耐用年数を過ぎている可能性が高い

築40年が経過した一戸建ての建物の価値がほとんどないのは、法定耐用年数が影響していると考えられます。

法定耐用年数とは、不動産の減価償却費用を算出するために国が決めた年数のことです。

一戸建てを立てる際に用いられることの多い木造は、耐用年数が22年なので築40年だと大幅に過ぎています。

実際は住宅の耐用年数を過ぎていても住み続けられますが、修繕頻度も高く管理コストの負担も増えるため、居住用の家を探している人にとっては資産価値を感じづらいです。

加えて購入需要も少ないことから、建物に価値がないとみなされます。

1‐2.旧耐震基準の場合は価値が下がる

中古住宅を探している方が気にするポイントの一つが、耐震基準です。
耐震基準は、旧耐震基準と新耐震基準の2つがあり、「いつ頃建てられたか」によってどちらの基準を適用しているかが異なります。

旧耐震基準の家とは、 1981年より前に建てられた家で、震度5強程度の揺れに耐えられる強度を基準として建てられた家の事です。対して、1981年以降に建てられた家は新耐震基準で、震度6〜7程度の揺れに耐えられるかを基準としています。

近年、日本では地震が多いこともあり耐震性を意識して家を選ぶ人は多いため、旧耐震基準の場合は査定額にマイナスな影響を与えやすいです。

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2.築40年の一戸建てを売却する方法

築40年の一戸建てを売却する方法は以下の5つです。

それぞれの方法について、詳しく解説します。

2‐1.更地にしてから売却する

築40年の一戸建てを売却するには、建物を解体し更地にしてから売却するという方法があります。

物件の状態にもよりますが、築40年経っていて目立つような劣化があるなど状態があまり良くない場合、売りに出してもなかなか買い手がつきません。

買い手が見つけづらい状態で長く売却活動を続けるよりも、更地にして新築物件を建てたい買い手を探す方が、見つかる可能性は高いです。

ただし、注意しなければならないのが、解体にかかる費用の問題です。

木造一戸建ての場合、建物を解体するのに1坪あたり3万〜5万円程度の費用がかかるとされています。鉄骨造となればさらに費用負担は増えます。

また、築40年であっても物件の状態が良いなど価値があれば、更地にしなくても買い手が見つかる可能性もあるため、解体するかどうかは不動産会社に相談して決めましょう。

2‐2.古家付き土地で売却する

家を解体せずに、古家付き土地で売却するという方法もあります。

築20年以上の物件は、建物にはほとんど価値がないので土地の価値で売ることになります。その際に建物も残った状態の土地として売ることで、「安い一戸建てを探している」という人の興味を惹くことができます。

また、解体してから売るのと比較してすぐに活動を始めることができるので、「すぐに買い手を探したい」という方にもおすすめです。

2‐3.リフォームして売却する

築40年の一戸建てを売却する際、建物を残した状態で買い手を探すなら、リフォームするという選択肢もあります。

リフォームは、老朽化した家を新築時の状態に戻すことを目的として行います。

築年数が経過していても、水回りや内装がきれいな状態だと魅力を感じてもらいやすいですし、内覧時の印象も良くなります。

リフォームしてから売る場合の注意点としては、手間や費用がかかることと、リフォームしても売れない可能性があることです。

古い家の場合、建物の価値はないものとされるのが基本なので、リフォーム費用分をそのまま上乗せして売り出し価格を設定することは難しいです。結果的に、売主が負担する費用が大きくなります。

また、リフォーム内容が買い手のニーズと合致しない場合があります。結果として買い手が見つからない可能性がありますので、リフォームしてから売る場合は必要最低限にとどめておくことが大事です。

2‐4.空き家バンクに登録する

費用をおさえて売却したい方は、空き家バンクを利用する方法もあります。

空き家バンクとは、空き家を探している人とマッチングできるサービスで、全国の各自治体が運営しています。

空き家バンクを活用するメリットは、仲介手数料がかからない点です。物件の掲載も無料で行えることから、費用を最大限おさえて買い手を見つけたい人に向いています。

また、買い手に対する引っ越し費用などに使える補助金なども充実していることから、購入希望者を見つけやすいことも挙げられます。

注意点として、空き家バンクは全国の自治体に必ずあるわけではないので、ご自身の物件がある都道府県で空き家バンクが利用できるか、国土交通省のホームページから確認してみてください。

2‐5.不動産買取を依頼する

不動産買取とは、仲介で買い手を探すのではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう仕組みです。

買取の場合は売却活動を行う必要がないため、手間と労力をかけずに家を売却することができます。また、短期間で売却できるのも特徴です。

不動産会社は買い取った物件をリフォームやリノベーションし、価値を高めて再度売りに出します。買い取った際の価格よりも高く売り出すため、売れたときの差額が利益となります。

ただし、仲介と比較して売却価格は低くなる点に注意が必要です。

特に、築40年の物件だと建物の価値はないものとみなされるため、元の売却金額が低い状態から、さらに相場の7割程度の価格で買取されます。

そのため、買取は売却活動に時間をかけられない人や、すぐに現金化したい方に向いていると言えます。

不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、一度の入力で最大6社にまとめて仲介や買取の査定依頼ができます。
売却のためにリフォームなどを検討している方も、まずは査定額を知り、信頼できる不動産会社と相談しながら進めていくと安全です。

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3.築40年の一戸建て売却でおさえておくべきポイント

築40年の一戸建ては、以下のポイントをおさえて売却活動に取り組みましょう。

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

3‐1.土地の境界線が明確になっているか確認する

古い家を売却する際にトラブルとなりやすいのが、土地の境界線の問題です。

古い土地の売却では、土地の価値だけで価格を算出するので、土地の面積がとても重要になります。境界線が明確になっていないということは、土地の価格にも影響します。

結果的に、「正しい売却価格なのか」で買い手とトラブルに発展することもありますので、明確になっていないのであれば測量を行い土地の境界線を確定しましょう。

3‐2.契約適合の内容に問題がないか確認する

古い家の売却では、契約不適合責任の内容を必ず確認してください。

契約不適合責任とは、 契約内容にない不具合が見つかった際、売主が事前に伝えていない内容であれば、買主から売主に対して損害賠償請求できる権利のことです。

元々は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月1日の法改正に伴い契約不適合責任に改められました。

例えば引渡しが完了した後に、契約内容に適合しない不具合が見つかった場合、売主側の責任となるのが契約不適合責任です。

築40年の一戸建ては法定耐用年数を大きく過ぎていることから、引き渡し後に不具合が見つかる可能性が高いです。トラブルに発展するリスクを避けるためにも、物件の不具合は契約時に素直に伝えましょう。

併せて、契約不適合責任を免責できるかも忘れずに確認してください。

3‐3.更地にする場合は1月1日以降にする

古い家を更地にして売却するなら、1月1日以降に行いましょう。

それよりも前に更地にしてしまうと、固定資産税の負担が最大で6倍も増えるからです。

建物がある状態の土地は、住宅用地の軽減措置が適用されています。更地にすることで軽減措置の対象外となってしまうため、税金負担が増えるのです。

固定資産税は、1月1日時点で建物があるかどうかで決まります。なので、1月1日以降に解体して更地にすれば、固定資産の負担をなくして売ることが可能です。

3‐4.一戸建ての販売実績が豊富な不動産会社を見つける

一戸建て売却を依頼する不動産会社を探す際は、古い一戸建ての売却実績が豊富な会社を探してください。

不動産会社はそれぞれ得意分野が異なります。例えば、マンション売却が得意であったり、特定のエリアでの売却実績が豊富であったりなど様々です。

古い家の売却は、通常の不動産売却よりも買い手探しが難しいため、得意としている会社に依頼するのが最も安心です。

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