【2023/5/26】最新の家売却相場はいくら？築年数別、主要エリア別の相場と動向

家を売る際、まず「所有物件がいくらで売れるのか」という相場を知ることはとても重要です。

相場を知ることで、適切な売り出し価格を設定することができ、結果、売却時に損することを避けられます。家の売却相場は築年数や、立地によって大きく変わります。

この記事では、築年数別・エリア別の家の売却相場について解説しています。また。2023年以降に相場がどのように価格推移するか、自分で相場を調べる方法についても紹介しています。

1.家の売却相場を自分で調べる方法

家の売却相場、インターネットを活用して、簡単に調べることができます。

以下に紹介する4つの調べ方も、いずれも簡単に売却相場を確認できる方法です。
できるだけ複数の方法で試して、平均的な売却相場を調べてみましょう。

• 家の購入価格と築年数経過から調べる
• 過去の成約事例から求める
• 売り出し中の物件から調べる
• HOME4U戸建てデータベースで調べる
• 机上査定で不動産会社に会わずに調べる

1‐1.家の購入価格と築年数経過から調べる

家の売却相場は、過去に成約した購入価格をもとにシミュレーションが可能です。

下記は、レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」をもとに、首都圏の築年数別売却相場を下落率の観点でまとめました。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

所有物件の購入時の価格に、築年数に応じた下落率をかけると現在のおおよその売却相場が算出できます。

1-2.過去の成約事例から求める

売りたい物件と条件の近い成約事例から、おおよその売却相場を求めることができます。
過去の成約事例は、以下2つのサイトから調べることができます。

• 土地総合情報システム
• レインズマーケットインフォメーション

いずれのサイトでも、条件を絞った検索ができます。
例えば、「地域」「駅からの距離」「築年数」「間取り」などの条件を、売りたい物件と近しいものにして検索してみましょう。

条件が完全に一致する物件はないので、適宜検索範囲を広げつつ、複数の売買価格を収集しましょう。

1-3.売り出し中の物件から調べる

購入希望者は、スマホやパソコンなどで不動産ポータルサイトから物件の情報を集めています。
売り手も同様に、不動産ポータルサイトで似た条件の物件を探すことで、いくらか相場をつかむことができます。

前項で紹介した成約事例と違って、売り出し中の物件はその後価格が下がることもあるため、場合によって差が大きく出ることもあります。

ただし、条件が近い物件で人気がありそうなら、その売り出し価格は妥当な範囲であり、売却相場に準じた価格であると言えます。

購入希望者側の相場観は、こうしたポータルサイトでの情報収集で身についています。
売り手も同じような相場間をつかめれば、より売れやすい売却相場を身に着けることができるでしょう。

1-4.HOME4U戸建てデータベースで調べる

NTTデータグループが運営する国内最大級の不動産情報サイト『HOME4U』では、様々な不動産の相場情報を収集しています。
HOME4U上の多くの売買情報や、公的機関が公表するデータなどを元に算出された、信頼性の高いデータを閲覧できます

1-5.机上査定で不動産会社に会わずに調べる

不動産会社の行う査定は「面倒」と思われがちですが、机上査定という方法を選択すれば、不動産会社に会わずに査定をしてもらうことができます。

机上査定は、物件の簡単な情報や、周辺地域の相場動向、過去の成約事例の参照などを行い、総合的に価格を算出します。
売り手が自分自身で売却相場を調べておくことも重要ですが、最終的にこうしたプロの力が必要になります。

まずは簡易的に済ませられる机上査定を実施して、自分で調べた売却相場と照らし合わせてみましょう。

不動産会社の算出する査定額も、会社によって差が出ることもあるため、できるだけ複数社の査定額を比較することをおすすめします。
不動産一括査定サービスの不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、たった1分の簡単な入力で最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。

HOME4Uから机上査定を依頼する際は、備考欄に「机上査定を依頼する」旨を記載しておきましょう。
依頼から早くて翌日～5日ほどで、メールなどで結果が届きます。

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2.築年数ごとの家の売却相場

築年数は家の売却相場に大きな影響を与えます。下記は、新築時の価格を1としたときの、築年数ごとの売却相場推移をグラフ化した表です。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

グラフから読み取れるように、築年数の経過とともに売却相場は下がっています。売却を検討する際は、所有物件の築年数と売りに出すタイミングが非常に重要です。

築年数ごとの売却相場の特徴を、5年ごとに区切って解説します。

2‐1.築5年未満の一戸建ての売却相場

築5年未満の物件は、市場の中でも希少性が高く、築年数も経っていないため高値で成約しやすいです。新築時よりは値が下がりますが、下落率は少なく元値と同等の金額での売却が可能です。東京近郊エリアの築5年未満の一戸建ての売却相場と昨年比率は下記のとおりです。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

築5年程の家を売却する際の注意点としては、住宅ローンを完済できないと原則として売却できないことです。
住宅ローンがある家の売却では、売却金額や自己資金を合わせて完済してから引き渡しを行うためです。

住宅ローンを借り入れたばかりで、特に元利金等返済の場合は、利息分の返済が多く元金があまり減っていないことがあります。
一方で、入居した時点で家の価値は下がってしまうので、築5年程の家売却では、売却金額で住宅ローンを返済しきれない可能性が高いのです。

そのため、まずは住宅ローン残債の確認と、査定額を知り状態を把握することが重要です。
売却金額で住宅ローンを完済できる状態をアンダーローン、売却金額で住宅ローンを完済できない状態をオーバーローンといいますが、査定額を参考に自分がどの状態にあるのか確認してみましょう。

2‐2.築6年～10年の一戸建ての売却相場

築5年〜10年の一戸建ての売却相場は、5年以内の相場と比較して大幅には下落しません。

東京近郊エリアの築6年〜10年の一戸建ての平均売却相場と昨年比率は下記のとおりです。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

東京近郊の売却相場を確認すると、東京に関しては5年未満の物件よりも高い価格で成約をしています。
築5年未満の物件よりも取引の需要が高いためです。
新築時と比較した相場は平均で90％程度まで減少していますが、人気の地域では購入価格と同じ程度、あるいはより高く売却できる場合もあります。
このことから、築10年未満の家であればまだまだ需要が高く、高値で成約する可能性が高いことが分かります。

出典：レインズ「2023年1月〜3月の首都圏 中古物件成約状況」

2‐3.築11年～15年の一戸建ての売却相場

築11年〜15年の一戸建ての売却相場は、築10年未満の相場と比較すると700万円のさが出ている地域もあります。
ただ、首都圏全体の平均売却相場を見てみると、築5～10年未満の物件との差は300万円程度と限定的です。

東京近郊エリアの築11年〜15年の一戸建て、平均売却相場と昨年比率は下記のとおりです。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

前年度比を大きく落とした埼玉を除いては、築5～10年未満
の物件売却相場とおよそ200～400万円の開きしかありません。
築10～15年の建物も、基本的には大きく価値を落とすタイミングではないことがわかります。

築15年の一戸建ての売却相場が大きく下がらない理由は、購入希望者からすると中古物件としては割安な印象があるためです。

築10年〜15年未満の物件は、キッチンや風呂等の設備に不備がなく、大きくリフォームの必要する必要がありません。
一方で、給湯器やエアコン、ガスコンロなどの機器が10年ほどで寿命を迎えます。
小規模な修繕や、設備の買い替えが必要になる築年数ではありますが、買手目線でも割安で購入できるうえ、修繕費用が少ないというメリットがあります。

2‐4.築15年～20年の一戸建ての売却相場

築15年〜20年の一戸建ての売却相場は、どのエリアも価格を下げています。
東京近郊エリアの築16年〜20年の一戸建て、平均売却相場と昨年比率は下記のとおりです。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

新築時の価格からの下落率は34.1%程で、エリアによる売却値の差も大きくなってきます。

ただ、取引需要が多いため、条件のいい物件は高く売れやすい傾向にあります。
実際に2023年1～3月の首都圏の中古一戸建て成約件数は、築10～15年の物件の件数より若干多くなっています。
中古マンションはより全体の取引量が多いため、傾向が顕著に現れています。

出典：レインズ「2023年1月〜3月の首都圏 中古物件成約状況」

建物の価値は新築時の20％以下、状態が悪いと90％以下になっていてもおかしくありません。設備の良さや、メンテナンス性、地理的な人気度合いで差が大きくなりやすく、エリアや物件の個別差が出やすくなるのです。

2‐5.築21年～25年の一戸建ての売却相場

東京近郊エリアの築20年〜25年未満の一戸建て、平均売却相場と昨年比率は下記のとおりです。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

築15~20年の物件に比べると、大きく価値を落としていません。
築年数が15年を過ぎ、20年に近づくと、徐々に建物の価値減少の速度が遅くなってきます。

売却価格のほとんどを土地の価格が占める状態で、地価が大きく変動しない限りは売却金額も大きく下がらないでのです。

ただし、築20年～築25年の建物はできる限り早く売却するのがおすすめです。
このあたりから購入需要が減りやすく、建物の価値もゼロに近づいていくためです。

木造一戸建ての耐用年数は22年とされています。耐用年数は税務上の指標であり、売却相場と直結するものではありませんが、新築思考の高い日本では耐用年数を沿うように、売却における建物の価値も下落していきます。

「築20年を超えると建物の価格はゼロと査定されやすくなる」という見解は、不動産売却における認識としては一般的で、国土交通省の発表する資料の中でも言及されています。

戸建住宅の場合、築後20年で価格はほぼゼロに。

引用：国土交通省『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』

2‐6.築26年～30年の一戸建ての売却相場

東京近郊エリアの築25年〜30年未満の一戸建て、平均売却相場と昨年比率は下記のとおりです。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

築26年〜30年の物件（木造一戸建て）になると、建物の価値はゼロであることがほとんどです。売却価格のほぼすべてが土地の価格になり、新築時からの下落率は46.2%となります。

また、築25年を超えると内装や設備、外観の痛みも激しくなります。
修繕費が高くつため、簡易的なリノベーションやDIYを想定した購入希望者のニーズから外れやすくなります。

売却に際し、不安点がある場合は不動産会社へ相談をし、できるだけ高値で売るためにはどのような対策が必要か話し合うことを推奨します。

2‐7.築31年を過ぎた一戸建ての売却相場

東京近郊エリアの築30年以上の一戸建て、平均売却相場と昨年比率は下記のとおりです。

出典：レインズ「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」

築30年超の一戸建ての売却相場は、新築時から66.2％も価値が下落しています。

リフォームなどが行われている状態のいい物件でなければ、建物の価値はゼロで、古家付き建物として売り出されます。

エリアごとに多少の違いはあるものの大きく値を下げることが多いです。ただ、需要と合致する買い手と出会えた場合、相場よりも高値で売れることもあります。

さらに築40年の一戸建ての売却相場も、土地のみの価格となるため築20年未満時点と比較すると、価格は大幅に下がります。築50年超の一戸建ての売却相場も同様です。

築年数が30年超の物件は売却の難易度が上がるため、一戸建ての中でも古い家の売却が得意な不動産会社を探し、できるだけ高値で売りに出せる方法について相談しましょう。

3.主要エリア別で見る家の売却相場

築年数と同様に「家の立地」によって売却相場は変わります。

レインズ「月例マーケットウォッチ【全国版】（2023年1月度）」の調査資料から、東京近郊の7都道府県、大阪近郊の6都道府県を抜粋し、主要エリアの数値をもとに立地ごとの売却相場について解説します。

3‐1.首都圏の売却相場

首都圏は、東京が最も売却相場が高く、これは日本全国で最も高額です。

出典：レインズ「月例マーケットウォッチ【全国版】（2023年1月度）」

次いで神奈川県、埼玉県、千葉県と続きます。高額な都道府県であるほど建物だけではなく、土地の値段が高いことも相場に影響を与えています。

また、東京など成約件数が上位の都道府県を見ると、築年数が浅いことが特徴として表われています。

3‐2.近畿圏の売却相場

近畿圏の売却相場は、京都・兵庫・大阪の順に高い価格となっています。

出典：レインズ「月例マーケットウォッチ【全国版】（2023年1月度）」

成約件数は大阪が最も多いですが、売却相場は京都が最も高いです。

その他、京都は売却相場に対して築年数が30年を超えていることから、耐用年数などに関係なく価値の高い物件が多いことが言えます。

4.2023年の売却相場と価格推移

売却相場は、家の築年数・立地に加えて、売却する時期によって価格が変動します。2023年以降の家の売却相場と価格推移はどのような変化が予想されるのか、解説します。

4‐1.一戸建ての価格は上昇し続けている

国土交通省が公表した不動産価格指数（住宅及び商業用不動産）によると、戸建住宅の売却相場は2013年から2020年ごろまではほぼ横ばいですが、2020年以降から右肩上がりで上昇しています。

出典：国土交通省「不動産価格指数」

一戸建ての価格上昇に影響を与えた要因としては、コロナ禍による住宅需要の変化が大きいでしょう。
リモートワークの普及や、支出の低減により、さらに快適な生活空間を求める需要が増えたと考えられます。

一方マンションは、2013年より急激な高騰が続いています。2013年はちょうどアベノミクス政策が発足したころで、この頃から金融緩和が始まり、現在も最低水準の金利で住宅ローンを借りることができます。
住宅ローンの借りやすさは、購入需要を増やし、中古物件市場も活性化していきました。

4‐2.2023年以降は価格下落が考えられる

マンション以外は2020年まで、横ばいの相場でした。
2020年から不動産全体の相場が上昇していますが、これは金利の低さや在宅時間が増えたことで、「家の買いやすさ」と「買う余裕」が生まれたためと思われます。

円安が続き、物価の上昇によって家計をが圧迫され家を買う余裕を持った家庭は今後減少していくことが考えられます。

また、金融緩和がいつまで続くかはわからず、住宅ローンの低金利が解消されれば、家は買いにくくなります。
金融緩和を進めてきた日本銀行の黒田総裁は、2023年の4月に人気を迎え、総裁交代となります。
交代のタイミングで、諸外国をなぞるように金利を上昇させていく可能性もあります。

2023年は、2022年に比べて価格が落ち込む可能性を持つ材料が多く、予想をしにくい相場となるでしょう。

その点、今は実際に高値で取引されやすい状況で、今後のリスクを見込むと、最もの売り時とも言えます。

売却の意思がある方は、複数の不動産会社の査定額を比較して、相場感と様々なプロの意見を聞くようにしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は、不動産一括査定サービスの不動産売却 HOME4Uが便利です。

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そのため、「不動産売却 HOME4U」を使って査定依頼すれば、誰もが信頼できる不動産会社に査定依頼ができるようになります。

「不動産売却 HOME4U」なら信頼できる不動産会社が査定しますので、そこではじめて「いくらで査定されるか」について意味のある比較をすることができるのです。

これから不動産査定を行う人は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」で査定を依頼するようにしましょう。