築50年の一戸建て売却相場はいくら？売却時の注意点と節税対策も解説

築50年を過ぎた一戸建ては、「古くて売れない」と考えている方もいるのではないでしょうか。
築浅の物件と比較すると、売却はかんたんではありませんが、売れないわけではありません。

この記事では、築50年の家の売却相場を元に、売却方法や注意点について解説します。
また、売却する際に役立つ節税方法についても紹介していますので、ぜひご参考ください。

売却について初歩的な内容から知りたい方は、『家を売る完全ガイド』もご覧ください。

1.築50年の一戸建ての売却相場

古い一戸建てを売却するなら、まずは相場を把握することが大事です。

基本的に、不動産は築年数が経過するごとに価値が下がるとされています。築50年の一戸建てを売却するなら、次の2つの特徴を理解しておきましょう。

それぞれについて、詳しく解説していきます。

1‐1.建物の価値は0で評価される

築50年の一戸建て住宅は建物の価値がないものとして評価されます。そのため、売却する際は土地の価値で査定されます。

一般的に、木造一戸建て住宅の建物の価値は、新築購入時から毎年下がり、築20年を超えたあたりからほとんど価値がないとみなされます。

出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状｜国土交通省

築20年を過ぎたあたりから価値がないと判断されるようになるのは、建物の劣化が目立ってくるのもありますが、国が定義している住宅の耐用年数が関係しています。

耐用年数とは、住宅に資産価値がある期間のことを意味します。木造一戸建て住宅の場合、法定耐用年数は22年と決まっています。

築50年の一戸建ては耐用年数を大幅に過ぎているため、建物の価値はないものとみなされるのです。

1‐2.建物の状態や条件が良ければ価値がつく可能性もある

築50年が経過している一戸建てであっても、状態や条件が良ければ建物自体に価値がつく可能性もあります。

近年、リノベーションされた古い家を購入する方も珍しくないことから、築年数と同じくらいお部屋の状態を重要視される方は多いと考えられます。

例えば、築年数は経っているけれど水回りや内装がきれいな状態で保たれている、あるいは購入してすぐに大規模な修理が必要ないといった場合です。

物件の状態によって判断は異なるので、築年数だけを基準にご自身で判断するのではなく、不動産会社に相談をして正確な価格を知ることが大事です。

なお、築古物件をお持ちの方は、築40年の一戸建ての売却相場についてもご参考ください。

不動産の価値は地域の需要など、様々な要因に左右されるので、より正しい価値をみきわめるには査定を受ける必要があります。
不動産会社へ査定依頼する際、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を利用すると、1分程の簡単な入力で最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。

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2.築50年の一戸建てを売却する方法

築50年の一戸建てを売却する方法は、次の5つがあります。

それぞれの特徴やポイントについて解説します。

2‐1.建物を残したまま売却する

古い家は、そのまま家として売り出すのではなく、古家付き土地という形で売る方法があります。

古家付き土地とは、古い家（建物）を残したまま売却されている土地を意味します。
築50年以上が経過している一戸建ては建物に価値がないため、通常通りの一戸建て売却で買い手を探すのは難しいですが、土地として売ることで買い手が見つけやすくなります。

また、古家付き土地で売ることで、解体費用をかけずに済みます。その分、売却価格は低くなりますが、売主の負担を減らせるためメリットは大きいです。

2‐2.建物を解体し更地にしてから売却する

家を解体し、更地にしてから売却するという方法もあります。

物件の状態が悪く住むのは難しいといった場合は、土地だけで売り出す方が買い手は見つかりやすいです。また、買い手からすれば「建物を解体する必要がなく、すぐに家を建てられる」というメリットもあります。

建物を更地にするデメリットとしては、解体費用がかかることです。 木造一戸建て住宅の場合、1坪あたり3万〜5万円が相場とされていますので、坪数によっては膨大な費用が発生してしまいます。

解体費用を考えると、古家付土地で売却した方がよい可能性もありますので、更地にするかどうかは不動産会社と相談して決めましょう。

2‐3.リフォームしてから売却する

築50年が経過していても物件の状態が悪くないようであれば、リフォームしてから売却するのも一つの方法です。

リフォームの目的は、老朽化した家を新築時の状態に回復することなので、日々生活をする上で貸してくる水廻りや内装部分がメインとなります。

リフォームを行ってから売却するメリットとしては、室内が新築同様にきれいになるので、そのまま売り出すよりも買い手がつきやすくなります。また、本来であれば建物の価値はないと判断されますが、リフォームを行うことで価値がつく可能性があります。

ただし、リフォームしてからの売却はデメリットもあります。
一つはリフォームに大きな費用がかかることです。

築50年となれば劣化や目立つ汚れ、臭いなど改善すべき箇所はたくさんでてくることが予想されます。そのためリフォームに大きなお金がかかってしまい、売却したものの手元に残る利益が少なくなってしまうことが考えられます。

また、古い家を探している方の中には、「安く仕入れて自分好みにリフォームしたい」と考えている方も多いため、リフォーム内容が買い手の希望と合わずに売却がうまくいかなくなるリスクもあります。

これらを踏まえると、最小限にとどめたリフォームが望ましいです。

2‐4.不動産買取で売却する

不動産仲介ではなく、買取で売却する方法もあります。
不動産買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう事です。

相手を探す必要がないため、短期間で売却できることと、内覧対応などの販売活動を行わなくて良い点などがメリットです。

ただし、不動産買取にはデメリットもあります。不動産買取で売却する場合は、仲介と比較して売却価格が相場の7割程度に下がってしまう点があります。

これは、不動産会社が物件を買い取った後にリフォームやリノベーションをして再度市場に売り出して利益を得たいと考えているので、仲介よりも安く仕入れなければならず相場よりも低い価格となってしまう背景があります。

短期間で売却活動を終わらせたいという方に向いていますが、最終的に手元に残る利益などを考えた上で検討する必要があります。

2‐5.空き家バンクを利用する

可能な限り費用をおさえて売却したい方は、空き家バンクを利用する方法もあります。

空き家バンクとは空き家を探している人と買いたいあるいは住みたい人をマッチングさせるサービスです。
物件の掲載費用や広告費用などは一切かからないため、買い手を無料で見つけることができます。

空き家バンクは自治体が運営していますが、全国すべてにあるわけではないため、所有している物件があるエリアで利用できるかどうかを確認してください。

NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を利用すれば、最大6社の不動産会社にまとめて、仲介や買取の査定を依頼できます。

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3.築50年の一戸建て売却を成功させるポイント

築50年の一戸建て売却を成功させるために、以下のポイントをおさえておきましょう。

それぞれのポイントについて解説していきます。

3‐1.土地の境界線を明確にする

一戸建てを売却するにあたって、土地の境界線を明確にしましょう。

土地を売却する際は、境界確認書や土地測量図を必ず準備しなければなりません。

古い一戸建ての場合、境界線が曖昧になったまま売却時まで気づかなかったというケースも少なくないですが、土地の面積に影響するため、売却を機に明確にする必要があります。

境界線を確定させるためには、専門の会社に依頼をして測量してもらいます。検証内容によっては時間がかかる場合もあるため、現時点で売却を検討されているのであれば、境界線の測量は早めに依頼することをおすすめします。

3‐2.内覧時に家の状態は正確に伝える

内覧の際は、買い手に対して家の状態を正しく伝えることが大事です。

不動産売却に関するトラブルで多いのが、引き渡し後に起こる不具合についてです。
例えば、住む時に気になるような劣化や汚れを買い手に伝えないまま売却したり、買い手からの質問に対して曖昧な回答をしたりと不誠実な対応をとってしまう事です。

このような不誠実な対応は、買い手に不信感を与えてしまいますし、購入意欲を下げてしまうことにもなりかねません。

内覧の際は、買主に安心して購入を検討してもらえるように、ネガティブな内容であっても正直に伝えることが大事です。

3‐3.自分で相場を調べる

不動産査定を依頼する前に、自分で売却相場を把握しておくことはとても大事です。
一戸建て住宅の売却相場はご自身で調べることができます。

方法としては、大きく次の2つがあります。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、不動産流通機構が運営するサービスです。

レインズマーケットインフォメーションの特徴としては、過去に売買された実績を元に、売りたい物件の売却価格を算出することができる点です。
他にも、過去2年間の不動産市場の動きが分かるグラフデータなども公開されているため、物件の価格推移を調べたい時に役立ちます。

土地総合情報システムは、過去に不動産売買を行った人を対象にしたアンケート調査の結果をベースに、不動産価格に関するさまざまな情報を公開しているサイトです。

出典：土地総合情報システム

土地総合情報システムを使えば、実際に成約に至った取引の価格を知ることができるため、より制度の高い調査が可能です。

どちらも簡易的な情報入力で売却相場を調べられるので、自分で相場を調べる際におすすめです。

3‐4.築年数が古い物件の売却が得意な不動産会社を探す

築50年の一戸建ての売却を依頼するなら、古い物件の売却が得意な不動産会社を探しましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。 戸建て住宅の販売を強みとしている、築浅物件や都内の高級マンションの売却に強いなどさまざまです。

築年数が古い一戸建てを売却しようとしているのに、マンション売却が得意な不動産会社に依頼してしまうと、広告活動が上手く行かず買い手が見つからないと、最悪の場合、売却に失敗してしまう可能性もあります。

必ず一戸建て売却の中でも「古い物件の売却が得意」な不動産会社を探してください。それぞれの不動産会社の強みやアピールポイントは、ホームページに掲載されていることが多いので、査定を依頼する前に必ず確認しましょう。

3‐5.複数の不動産会社に査定依頼する

不動産会社を選ぶ際は、複数の会社に査定依頼をしてから決めましょう。

不動産会社は会社ごとに独自の査定基準を設けているため、全ての会社で査定結果が同じになるわけではありません。

1社だけに査定を依頼してそのまま決めてしまうと、その会社が提示した査定額が「そもそも妥当なのか」や、「本当にこの会社に任せて良いのか」などが判断できません。また、不動産会社ごとに得意なエリアや物件種別は異なりますし、相性が合わない可能性もあります。

なので、複数社に査定依頼をして査定結果と結果に対する根拠、さらには営業担当者との相性など総合的に比較してから決めることが大事です。

ただ、 不動産会社は数えきれないほどあるので、不動産売却がはじめての方が1社ずつ探してやり取りをするのは相当な手間がかかります。

そこで便利なのが「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サイトです。

「不動産売却 HOME4U」は、NTTデータグループが運営しており、厳選された2,300社もの優良不動産会社が登録されています。

売却予定の住宅の所在地や土地の大きさなど、簡単な質問内容を入力することで、最大6社までの適切な不動産会社を提案してくれます。

また、国内最大の不動産一括査定サイトとして、20年間で今までに55万件以上の売却査定をしてきた実績があります。

自身では探すのが難しい中古物件の売却に強い不動産会社を、入力情報をもとに「不動産売却 HOME4U」が提案します。

ぜひこの機会に「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスを活用してみてください。

4.築50年の一戸建てを売却する際の注意点

4‐1.再建築可能な物件かを確認しておく

古い家の売却で注意しなければならないのか、再建築不可の土地でないかです。

再建築不可な土地とは、今所有している古い家を解体した後に、新しく家を建てられない土地のことです。再建築不可であることを知らずに解体してしまうと、そのあとの利用用途が限られてしまい、買い手が見つかりづらくなってしまいます。

自分が所有する家が再建築不可なエリアに該当するかどうかは、市区町村に問い合わせれば確認できるので、解体する前に必ず行いましょう。

もしも再建築不可な土地にあてはまるようであれば、解体せずにリフォームして売るなどの方法で売却することを検討しましょう。

4‐2.契約不適合責任に注意する

築50年の一戸建て売却で注意しなければならないのが、契約不適合責任についてです。

契約不適合責任とは、物件の引渡し後に契約内容になかった不具合が見つかった場合、 売主が負う責任のことです。

古い家の売却では、引き渡し後に不具合が見つかる可能性が高いです。例えば、引き渡し後にシロアリが見つかった場合、契約内容に記載していなければ契約不適合責任にあたる場合があります。

これらのリスクを避けるために、売主と買主の間で話し合いをし、契約不適合責任を免責する内容を記載しましょう。

4‐3.売却期間に余裕をもって販売活動を行う

築50年の一戸建ては、買い手を見つけるまでに時間がかかるので、売却期間は余裕をもってスケジュール調整しましょう。

一般的な不動産売却の場合、査定依頼や売却活動の準備を始めてから引き渡し完了まで、3〜6ヶ月程度かかるとされています。あくまで目安なので、築年数が大きく経過していない場合でも、6ヶ月以上かかってしまうことも少なくありません。

古い家はそもそも購入したいという層がそれほど多くないため、買い手を見つけるまでに苦労します。また、リフォームや更地にしてから売却するとなれば、より時間はかかります。

焦って売却活動を進めてしまうと、相場よりも低い価格で売買せざるを得なくなったり、高く売るチャンスを逃してしまったりします。

結果として損することにならないよう、売却期間に余裕をもって販売計画を立てましょう。

売却の第一歩は、不動産会社への査定依頼です。
余裕をもって査定を依頼し、売却にできる限り多くの時間を費やせると、好条件の売却もしやすくなります。

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5.相続した築50年の一戸建てを売却する場合の節税対策

相続で得た築50年の一戸建てを売却したら、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」が利用できます。

不動産を売却したら譲渡所得が発生しますが、空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例が適用となることで、税金をおさえることができます。

相続した空き家に係る譲渡所得3,000万円特別控除の特例の主な適用要件は以下の通りです。

その他の詳しい条件などについては、国税庁のページに記載されていますのでご確認ください。