【不動産売却】一戸建て住宅を損せずに売るためのコツとは

一戸建て住宅をできるだけ高く売却するためには、家を売るコツを抑えることが大切です。家の状態を把握することや、リフォームするかしないか、境界線の問題は大丈夫か、家の相場を調べることなど、家を売る前にやるべきことはたくさんあります

戸建て売却のコツは、現在の家の状態を確認するとともに、買う側の立場になって物件の特徴をチェックすることです。

こちらでは、なるべく高く売るために、戸建て売却の流れや費用、コツなど、最低限知っておきたいことをご紹介します。

不動産会社選びで、売却は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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1.一戸建ての売却前に確認しておくべきこと

一戸建ての売却を行うときは、売却前に確認しておきたいことが4つあります。自分の家の不動産価値、売却前のリフォーム、お隣さんとの境界線、相場など、売却前に知っておきたいことをご紹介します。

1-1.家の状態、価値を客観的に把握する

中古の一戸建てを売却する前に、まずは客観的な視点で不動産の価値を把握することが大切です。不動産の価値は建物の築年数や立地条件によってある程度の売却価格を把握できるため、売却時に安く売りすぎたというリスクを避けられます。

一戸建ての場合、特に築年数は資産価値に大きく影響を及ぼします。築年数における、中古の一戸建ての売却額の目安は次のとおりです。

築年数 売却価値の目安
築10年以内 新築価格の半分ほど
築11年〜20年 築15年で新築価格の20%ほど
築20年超 建物部分の価値はほぼなし (土地の価格のみで取引されることが多い)

上記を参考に、売却を検討している不動産の価値を今一度確認してみてください。

参考:中古住宅流通、リフォーム市場の現状(国土交通省)

1-2. リフォームはするべきなの?

住んでいる間に補修やリフォームした箇所があれば、メモに書き出しておきましょう。築年数や家の状態によっては、リフォームしてから売却したほうがいい場合、反対に更地にして売却したほうがいいことがあります。

しかしながら、不動産に関する知識を持ち合わせていないとリフォームやクリーニング、修繕に余計な費用を費やす可能性もあります。余計な出費を防ぐためには、不動産に関してのプロである不動産会社に相談してから決めましょう。

1-3. お隣さんとの境界線は大丈夫?

一戸建てを売る場合、敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。隣地との境目に境界標が設置してあるか、エアコンの室外機や雨樋が隣家に越境していないかどうかも見ておきたいものです。
また、境界線の問題で、ご近所とのコミュニケーションに不安や問題がある場合は、不動産会社に相談しましょう。
不動産の境界線がわからない場合は、確定測量を行います。

確定測量とは隣地所有者立ち会いのもと、面積を正確に測定して境界を確定させる作業のことです。確定測量を実施することで、売却時に隣地所有者とのトラブルを回避することができます。一戸建ての確定測量に関しては、関連記事をご参照ください。

「確定測量」とは?費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介

1-4. いくらで売れるか、相場をつかむ

次に、売却物件がどれくらいの金額で売れるか、一戸建て売却の相場を調べておきます。相場をつかみ、不動産会社選びで失敗しないようにするためです。

例えば「築20年以上の一戸建ての売却相場」は、不動産購入サイトやレインズマーケットインフォメーションなどで調べてください。

自身で相場を把握できていないと、不動産会社に言われるがまま売却手続きを進めることになります。
その結果、もっと高く売れたはずなのに売却額が相場よりも大幅に下がってしまうこともあり、注意が必要です。

売却時に損をしないためにも、ご自身でまずは不動産の相場を確認しておきましょう。一戸建ての相場を調べたいときは、一括査定ができるサイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の活用がおすすめです。「周辺の売出事例」で相場を調べることができますので、参考にしてください。

不動産売却塾 コラム

“一戸建ての売却理由”

戸建て売却理由

集計期間:2021/9/1~2022/2/28 当社調べ

みなさんが一戸建てを売る理由のアンケート結果をご紹介します。

一戸建て売却理由1~5位

1位 住み替え
2位 不要物件の処分
2位 物件を相続したため
2位 所有者が高齢
5位 離婚
※2位は同率

一戸建ての売却理由はさまざまですが「別の家に住みたい」「家が不要になった」という理由が中心です。
新居に引っ越したい方、住宅ローンが残っている家を売る方、相続した家を処分する方、売却益で新居を購入しようとする方、離婚、老人ホームへの入居や終活のために売る方もいます。

2022年は新型コロナウイルスの影響も落ち着きを見せ始め、不動産市場は前年に続き好調です。一戸建ての売却を考えるにはちょうどいい年であるといえます。
一戸建てを売るか悩んでいる場合は、一度査定を行ってみることをおすすめします。

2.一戸建て売却の流れ

一戸建て売却の流れ

一戸建ての売却をスムーズに行うためには、全体の流れを把握しておくことも大切です。一戸建ての不動産売却の流れをご紹介しますので、参考にしてください。

【戸建て売却の流れ】

  1. 査定に必要な書類等の準備・確認
  2. 査定依頼する不動産会社を選ぶ
  3. 不動産会社に査定を依頼する
  4. 訪問日時の決定
  5. 不動産会社による訪問査定
  6. 査定結果の報告
  7. 媒介契約を結ぶ
  8. 内見や宣伝などの販売活動
  9. 買主との売買契約
  10. 物件の引渡し

スムーズな売却をするために、書類の事前準備や、不動産会社選びは重要です。販売活動や契約にも時間がかかります。一戸建て売却の流れをつかみ、時間に余裕を持って売れるように、一戸建ての売却を計画してください。

3.一戸建てを売却するまでの期間

一戸建ての売却手続きが順調に進んだとしても、書類の準備や各種手続きで半年~1年はかかると考えてください。一戸建てを売却する期間は、物件の条件(人気の地区、築年数が浅いなど)によって差が出ます。

流れに沿った、一戸建て売却にかかる期間の目安は以下の通りです。

タイミング 実施すること 所要期間の目安
売却前 査定に必要な書類等の準備・確認 1日〜数週間
査定依頼する不動産会社の選定 1〜2週間
不動産会社へ査定を依頼 数週間〜1か月
訪問日時の決定
不動産会社による訪問査定
査定結果の報告受領
媒介契約の締結
売却中 内見や宣伝などの販売活動 売却完了まで
内覧対応
買主との売買契約締結
売却後 物件の引渡し 約1か月前後

売却中の期間がどの程度かかるかが重要です。すぐに売れる物件もあれば、なかなか売れない物件もあり、価格や戦略を見直す必要があります。

物件を売却したお金を元に、住み替えを計画している場合は時間に余裕をもって売却することがポイントです。

戸建ての売却の流れや期間について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

4.一戸建て売却の費用


一戸建てを売却するときにかかる費用をご紹介します。不動産の販売額から、手数料やローンなどの費用を引いたお金が自分の手元に残るお金です。

不動産売却時には次のような費用が必要になります。

項目 費用 支払時期
仲介手数料 (売却額 x 3% + 6万円) + 消費税 売買契約時と決済後
印紙税 1,000円 〜 6万円 売買契約書の作成時
抵当権抹消費用 1,000円 (司法書士に依頼する場合は1万 〜 5万円) 移転登記時
住宅ローン返済手数料 5,000円 〜 3万円 ローン返済時
譲渡所得税 所得税額(短期) = 売却益 ×30.63% 所得税額(長期) = 売却益 ×15.315% 確定申告後
ハウスクリーニング費用 3 〜 10万円 クリーニング実施後
測量費用 50 〜 80万円 測量実施後
解体費用 100 〜 300万円 解体後
契約書類発行費用 300円/枚 程度 書類発行時

4-1.仲介手数料

仲介手数料とは、一戸建ての販売を依頼した不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料は、取引額によって異なりますが法律で上限が決まっています。売買取引価格とそれぞれの仲介手数料については以下の通りです。

売買取引価格 仲介手数料
200万円以下の場合 (売却価格 x 5%) + 消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合 (売却価格 x 4% + 2万円) + 消費税10%
400万円を超える場合 (売却価格 x 3% + 6万円) + 消費税10%

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(国土交通省)

上記記載のとおり仲介手数料に加えて消費税がかかることも忘れないようにしましょう。仲介手数料についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事を参照ください。

4-2.ローンの返済

一戸建て売却はローンを完済しなければできません。

売却した不動産にローンの返済が残っていた場合は、売却で得たお金をローンの返済に充てることになります。住宅ローンの返済を終えないと、次の住宅ローンの審査にも影響しますので、返済してしまいましょう。

また、ローンの返済と同時期に、ローンの抵当権を登記簿謄本から抹消する手続きも行います。司法書士に依頼する場合は、別途費用がかかりますので注意が必要です。

4-3. 譲渡所得税

不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。譲渡時の所得に対して課税(所得税、住民税)されるので、売却時に譲渡所得がなければ税金は発生しません。

課税対象となる譲渡所得は次の計算式で求めることができます。

譲渡所得=不動産の売却価格 – 取得費用 (不動産の購入時にかかった費用) – 譲渡費用 (売却にかかった費用)

また譲渡所得にかかる税率は、不動産物件の所有期間が5年を超過しているかどうかで次のように異なります。

所得の種類 対象期間 税率
短期譲渡所得 所有期間5年以下の土地・建物 39.63%(所得税 30.63%、住民税 9%)
長期譲渡所得 所有期間5年を超える土地・建物 20.315%(所得税 15.315%、住民税 5%)

また、マイホームの売却では利益が3,000万円以下の場合は課税されない特例もあるため、上手に利用しましょう。

不動産売却における節税方法を知りたい方は、「【不動産売却の税金シミュレーション】計算方法は?節税のコツもやさしく伝授!」もご覧ください。

参考:土地や建物を売ったとき(国税庁)

4-4.印紙代(印紙税)

不動産売却の際には、売買契約書に印紙の貼り付けが必要です。印紙は税金として扱われ、「印紙税」とも呼ばれます。印紙代は一戸建ての売却価格によって異なります。売却時の契約金額に基づく印紙代の課税金額は以下の通りです。

契約金額 本則税率の金額 軽減税率適用の金額
10万円以上 50万円以下 400円 200円
50万円以上 100万円以下 1,000円 500円
100万円以上 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円以上 1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円以上 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円以上 1億円以下 6万円 3万円

参照:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置(国税庁)

印紙代は消費税増税の影響で、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書に対して軽減措置が適用されます。

印紙代は契約書1通に対して課税されるため、売主・買主で1通ずつ契約書を保有する際には売買契約書が2通必要となります。そのため2通分の印紙代がかかることに注意してください。

4-5.測量費用

一戸建ての売却価格を決める要素に「土地の広さ」があります。また、隣の敷地の方と境界線でもめないためにも、正確な土地の広さや境界線がわからない場合、土地を測量しなければなりません

測量にかかる費用は35万~80万円程度です。
隣り合う土地が民間の土地なのか、公道や河川など国や行政が所有する官有地なのかによっても費用が変わります。
測量にかかる費用相場は以下の通りです。

工程 作業内訳 大まかな費用
事前調査 公募・各種図面調査
所有権調査
事前現地調査
6万円~10万円程度
測量業務 現地測量
境界点検証
復元境界標や分筆境界標の設置
12万円~14万円程度
書類作成 申請添付書類作成
不動産調査報告書作成
測量図、その他書類作成
2万円~5万円程度
官民有地境界確定 官民有地境界確定
官民有地境界立会い
官民有地境界確定書発行
6万5千円~10万円程度
民有地境界確定 民有地境界確定
民有地境界確認書取り交わし
1万8千円程度
登記費用 登記申請
登記完了書類受領
1万3千円~2万8千円
その他 交通費等 実費

引用:「確定測量」とは?費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介

4-6.解体費用

古い家が建っている一戸建ては、解体して家を売ることも考えなくてはなりません。
解体費用は、家の構造によって変わりますが、木造で30坪の家の場合120万~150万くらいかかります

解体費用相場は以下の通りです。

構造 単価 30坪の家の場合
木造 坪4~5万円 120万円~150万円
軽量鉄骨造 坪6~7万円 180万円~210万円
鉄筋コンクリート造 坪7~8万円 210万円~240万円

※エリアや建物によって異なるため注意してください。

家は必ずしも解体しなければいけないわけではありません。古家付きの家として売ることもできるため、家の解体をする前に不動産会社に相談してください。

5.一戸建ての売却は一括査定がおすすめ

一戸建てを売却する場合は、複数の不動産会社を比較することが大切です。一社一社、自分で不動産会社を選んで問い合わせることもできますが、手間と時間がかかります。

そこで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる一括査定サービスの利用がおすすめです。

一括査定サービスとは、売却したい不動産に関する情報を入力するだけで、インターネット上の複数の不動産会社に対して同時に且つ無料で査定を依頼できる便利なサービスです。

一括査定サービスを活用することで複数の不動産会社に対して個別に査定依頼をする手間が省けるため、効率的に不動産売却を進めることができます

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6.戸建て売却をスムーズに進めるための事前準備

一戸建ての不動産売却をスムーズに行うためには、事前の準備が重要です。書類の準備や、今契約している住宅ローン、相場の調べ方についてご紹介します。

6-1.必要書類を揃える

一戸建て売却時に必要な書類の一例をご紹介します。用意する書類が多いため、不動産会社にアドバイスをもらいながら準備しましょう。

売却を考えている一戸建てを購入した時の書類や固定資産税の納税通知書も必要になるので、事前に探しておくとスムーズです。

【一戸建て売却に必要な書類】

  • 登記簿謄本、または登記事項証明書
  • 売却する一戸建てを購入した時の売買契約書
  • 購入時の重要事項説明書
  • 登記済権利書、または登記識別情報
  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 物件の図面
  • 設備の仕様書
  • 建築確認済証と検査済証
  • 建築設計図書
  • 工事記録書、など

それぞれの書類の詳細を知りたい方は、「不動産売却時の必要書類は?書類一覧と取得方法が知りたい!」の記事をご覧ください。

6-2.住宅ローンの残高を確認する

住宅ローン返済中の一戸建て住宅を売る場合は、ローン残高を確認する必要があります。ローン残高は、書類やWebサイトから確認可能です。

金融機関から送られてくる住宅ローン残高証明書、借入時の返済予定表、借入先金融機関のWebサイトをチェックしましょう。

一戸建て売却はローン残高を把握することで、物件の最低販売価格を決める目安にすることができます。

6-3.自分でも相場を確認しておく

一戸建てをできるだけ高く売りたいと思ったら、周辺物件の販売事例などから不動産価格の相場を確認しましょう。物件の相場を把握することで、相場より安く買われてしまうことを防ぎます。

売却相場を調べる際に便利なサービスは以下のとおりです。

サービス 概要
レインズ・マーケット・インフォメーション 実際に売買が行われた物件の成約価格などの情報が検索できるサイト
土地総合情報システム 不動産の取引価格、地価公示、都道府県地価調査の価格を確認できる国土交通省のWEBサイト
不動産購入サイト 中古住宅HOME4U」など、実際に売りに出されている物件を見ることができるWEBサイト

一括査定を受ける前に、相場を把握しておくことで査定額が適切であるかわかります

相場よりも、高すぎず安すぎず適切な査定を行ってくれる不動産会社と契約することが、一戸建てをスムーズに売却するポイントです。

6-3-1.レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは実際の成約価格などを調べることができるサービスです。条件検索から類似物件を探すことで、売却・購入したい物件の相場を調べる方法として使うことができます

レインズについてもっと知りたいという方は以下の記事もご覧ください。

レインズ(REINS)とは?仕組み・活用メリットと便利な使い方を解説!

6-3-2.土地総合情報システム

土地総合情報システム

実際の成約価格を調べるもう一つの方法として、国土交通省が実施するアンケート調査結果をもとに作成された「土地総合情報システム」を活用する方法があります。物件情報が詳細に記載されており、相場を調べる上では大変便利です。

土地総合情報システムに関する解説の詳細は以下の記事をご覧ください。

土地総合情報システムって何?どのようなことができるか解説

6-3-3.不動産購入サイト

中古住宅HOME4U

中古住宅HOME4U」のように、実際に不動産売買が行われている購入サイトでも、物件の相場を調べることができます

売りたい物件周辺で売りに出されている物件の価格から、大体の相場を調べましょう。不動産購入サイトには、写真や間取りも掲載されているため、初めて不動産売却を行う方にも相場がわかりやすいことが特徴です。

一戸建ては物件の個性が強く、築年数だけでは相場はわかりません。広さや間取り、設備など、自分の物件と比較してください。
自分の戸建てと似た相場を知ったうえで、一括査定サイトを利用すれば、さらに売れやすい価格を把握できるでしょう。

不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループ運営で、1,800社の登録企業は厳しい審査を通過しています。だかた安心して自分に合った不動産会社が見つけられます。

まずは、「不動産売却 HOME4U」から査定依頼をスタートしてみましょう!

不動産売却の豆知識 不動産会社によって「査定価格」は違う? 不動産会社によって「査定価格」は違う?

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
不動産売却 HOME4U(NTTデータグループ運営)では厳選された不動産会社から最大6社をご紹介させていただきます。

7.一戸建て売却成功のコツ

一戸建ての売却を成功させるにはコツがあります。一戸建て売却時に売れない事態を防ぐために、家のアピールポイントや、内覧前の準備、不動産会社の選び方などをご紹介します。

7-1.物件のアピールポイントを考える


一戸建てを売却するときは、自分の不動産のアピールポイントを考えることが大切です。

駅からの距離、学校や病院、公園までの距離など周辺環境を整理して、住むうえでの魅力を書き出しておきます。最寄り駅に特急や急行が停車するといった点もプラスの情報です。駅や施設から距離がある場合は、バス便への接続がスムーズであるか確認しましょう。

また、生活する上でのメリットをピックアップすることも大切です。メリットの例をご紹介しますので、売却時のアピールにご活用ください。

【査定アップにつながるメリットの例】

  • 緑が多い
  • 公園が近い
  • 夜遅くまで営業しているスーパーが徒歩圏にある
  • 地域で小学生の登下校を見守る体制ができている
  • 人気の公立学校の学区内、など

7-2. 家の外観を整える

一戸建ての場合は外観も大きなポイントです。屋根や外壁を定期的にメンテナンスしてきたかどうかは、外観を見れば分かります。外壁の塗り替えをした時期など、メンテナンスの記録も用意しておきましょう。

不動産会社に一戸建ての査定を依頼するときは、上記の点をしっかりアピールして査定金額アップにつなげたいものです。

一戸建て売却査定

7-3.一戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ

一戸建ての売却を成功させるなら、一戸建ての売却を得意とする不動産会社がおすすめです。地域情報に精通している、一戸建て販売実績のある不動産会社を選びましょう。

一戸建て売却が苦手な不動産会社を選んでしまうと、一戸建て売却が難しいと感じてしまうこともあります。

大手の不動産会社は、幅広いネットワークが特徴で、中小の会社は地域密着が特徴です。それぞれ集まる情報も異なります。自分が希望する販売方法や買主のタイプから、適切な不動産会社を選びましょう。

また、営業担当者との相性も重要なポイントです。売主の話をしっかりと聞き、誠意をもって対応してくれる会社を選んでください。

7-4.内覧では家の魅力をアピール

一戸建てが売り出されると、購入を検討している人の内覧があります。見学で気に入ってもらい、できるだけ好条件で買ってもらうためにも、物件を一番いい状態で見せるよう工夫したいものです。築年数にかかわらず、整理整頓されてきれいに住んでいる家は評価が高いといえます。

新築の戸建て売却と築2年の一戸建て売却の相場が違うように、築40年の一戸建て売却の相場築50年の一戸建て売却の相場も違います。
中古物件の売却では建物ごとに評価のポイントが異なるため、築年数に見合う魅力をアピールすることが大切です。

7-4-1. 内覧時に最低やっておくべきことは5つ!

物件の内覧前に、最低限行いたいことは5つです。

  1. 室内の整理整頓
  2. 庭やベランダも整えておく
  3. 掃除、とくに水まわりは念入りに
  4. 照明をつけてより室内を明るく見せる
  5. しっかり換気をして室内に生活臭などがこもらないように

片付いていない状態で、内覧を行うことはおすすめしません。においや目立つカビなどに気を付けて、清潔な状態で内覧を行いましょう。明かりを多く取り入れて、室内を明るく見せることもポイントです。

7-4-2. 高く売るためにプロに依頼する

長年同じ家に住んでいる場合、普通の掃除ではとり切れない汚れもあります。きれいな状態で内覧を行いたいなら、ハウスクリーニングを頼むことも一つの手段です。

また、「ホームステージング」で、室内をモデルルームのように演出するサービスも注目されています。予算に余裕がある場合は、プロに内覧の演出を頼むことも一戸建てを高く売却するポイントです。

「ホームステージング」って何?どんな効果があるの?

7-4-3.売却する側の人柄も重要

どんな人が住んでいたか、というのも買い手にとっては気になるところです。笑顔で出迎えるとともに、質問にはきっちり答えましょう。注文住宅で建てた場合は、間取りのこだわりについても伝えておきます。

また、近くの買物施設や病院、金融機関の場所など、暮らしに必要な地域情報を話したり、メモにして渡したりするのも好印象です。見学者が子ども連れの場合は、学校までの距離や通学路についても話しておきましょう。

家族全員で出迎える、というよりは、少人数で待機するほうがゆっくり部屋内を見てもらえるようです。押入れや納戸を見せてほしいと言われる場合もあるので、家全体を見学者目線で整えてみることをおすすめします。

まとめ

一戸建て売却を成功させるためのポイントをご紹介しました。長年住んでいた思い入れのある家でも、売りたい物件を客観的に見ることが大切です。

一戸建てを売るときは、不動産売却の事前準備、一戸建て売却の流れ、販売期間や費用、高く売るポイントを押さえて売却しましょう。

一戸建ては、立地や築年数、利便性など、条件によりどれくらいの金額で売れるのかは異なります。まずは、複数の不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」なら、複数の不動産会社にまとめて無料相談できます。査定額や不動産会社の知識や経験を比較し、自分と相性がいい不動産会社に仲介を依頼しましょう。

記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。

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この記事のポイント

一戸建て売却前に確認しておくこと

一戸建てをスムーズに売却するためには、事前のチェックも大切です。以下の4つを確認の上、売却しましょう。

  1. 家の状態、価値を客観的に把握する
  2. リフォームは不動産会社と相談
  3. お隣さんとの境界線
  4. いくらで売れるか、物件の相場をつかむ

詳細は「1.一戸建ての売却前に確認しておくべきこと」をご覧ください。

一戸建て売却の費用

一戸建てを売却するときには費用がかかります。売却額から費用を差し引いた分が、手元に残るお金です。

【一戸建て売却時の費用】

  1. 仲介手数料
  2. ローンの返済
  3. 譲渡所得税
  4. 印紙代
  5. 測量費用
  6. 解体費用

詳細は「4.一戸建て売却の費用」をご覧ください。

一戸建て売却成功のコツ

一戸建ての売却を成功させるコツは以下の4つです。

  1. 物件のアピールポイントを考える
  2. 家の外観を整える
  3. 一戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ
  4. 内覧では家の魅力をアピール

詳細は「7.一戸建て売却成功のコツ」をご一読ください。