一戸建て売却の基礎と成功に導く４つのコツを易しく解説

一戸建て住宅をできるだけ高く売却するためには、売却のコツを抑えておくことが大切です。
家の状態を把握することや、リフォームするかしないか、境界線の問題は大丈夫か、家の相場を調べることなど、家を売る前にやるべきことはたくさんあります。

戸建て売却のコツは、現在の家の状態を確認するとともに、買う側の立場になって物件の特徴をチェックすることです。

こちらでは、なるべく高く売るために、戸建て売却の流れや費用、コツなど、最低限知っておきたいことをご紹介します。

1.一戸建て売却の基礎：売却の流れと期間

一戸建てを売却する期間は、物件の条件（人気の地区、築年数が浅いなど）によって差が出ます。
ただし、一戸建ての売却手続きが順調に進んだとしても、書類の準備や各種手続き等も含めて半年～1年はかかると考えてください。

まずは、一戸建て売却の全体の流れを確認し、売却するイメージを明確にしていきましょう。

上記の流れに沿った、各ステップにかかる期間の目安は以下の通りです。

売却中の期間がどの程度かかるかが重要です。すぐに売れる物件もあれば、なかなか売れない物件もあり、状況に応じて価格や戦略を見直す必要があります。

また、物件を売却したお金を元に、住み替えを計画している場合は時間に余裕をもって売却することがポイントです。

戸建て売却の流れや期間について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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2.一戸建ての売却相場

売却するか決める上でも、売却を進めていく上でも、「一戸建てに今いくらの価値があるのか」を把握しておくことは重要です。

以下２つの方法で簡単に相場を確認してみましょう。

• 築年数から見る大まかな売却相場
• 類似物件の成約事例から見る売却相場

2-1.築年数から見る大まかな売却相場

一戸建ての建物部分の価値は、築年数の経過とともに減衰していきます。
不動産の価値は様々な要因で決定しますが、ほとんどは建物価格の変動が占めています。
そのため、築年数経過による建物価値の減少率が分かれば、大まかな売却相場を把握できるのです。

以下は、国土交通省『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』を参考に作成したデータです。
築年数の経過により、建物価格がどのように落ちていくのかが確認できます。

上のデータにあてはめれば、大まかに建物の価値を算出できますが、あくまで全国的な平均データになります。
実際は、地域ごとに物件需要が異なるため、細かく調べるなら地域ごとの売買傾向を確認する必要があります。

詳しくは、『家の売却相場はいくら？自分で相場を調べる方法も解説』をご覧ください。

2-2.類似物件の成約事例から見る売却相場

より詳しく売却相場を知りたい方は、類似物件の成約事例を参考にしましょう。
エリアや築年数などの条件が近しい成約事例は、その地域の需要も含んだ情報といえます。

成約事例はWEB上で簡単に検索できます。
地域、築年数、規模が完全に一致する事例はありませんが、できる限り近い条件の物件を複数検索し、平均値を確認しましょう。

また、条件の近い売り出し中物件も参考になります。ただし、不動産は募集価格通りに売れるわけではないので、まずは成約事例から確認していきましょう。

以下に、おすすめサービスを紹介いたします。

一括査定を受ける前に、相場を把握しておくことで査定額が適切であるかわかります。

相場よりも、高すぎず安すぎず適切な査定を行ってくれる不動産会社と契約することが、一戸建てをスムーズに売却するポイントです。

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3.一戸建て売却の費用

一戸建てを売却するときにかかる費用をご紹介します。不動産の販売額から、手数料やローンなどの費用を引いたお金が自分の手元に残るお金です。

不動産売却時には次のような費用が必要になります。

3-1.仲介手数料

仲介手数料とは、一戸建ての販売を依頼した不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料は、取引額によって異なりますが法律で上限が決まっています。売買取引価格とそれぞれの仲介手数料については以下の通りです。

参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（国土交通省）

上記記載のとおり仲介手数料に加えて消費税がかかることも忘れないようにしましょう。仲介手数料についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事を参照ください。

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3-2.ローンの返済

一戸建て売却はローンを完済しなければできません。

売却した不動産にローンの返済が残っていた場合は、売却で得たお金をローンの返済に充てることになります。住宅ローンの返済を終えないと、次の住宅ローンの審査にも影響しますので、返済してしまいましょう。

また、ローンの返済と同時期に、ローンの抵当権を登記簿謄本から抹消する手続きも行います。司法書士に依頼する場合は、別途費用がかかりますので注意が必要です。

3-3.譲渡所得税

不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。譲渡時の所得に対して課税(所得税、住民税)されるので、売却時に譲渡所得がなければ税金は発生しません。

課税対象となる譲渡所得は次の計算式で求められます。

また譲渡所得にかかる税率は、不動産物件の所有期間が5年を超過しているかどうかで次のように異なります。

また、マイホームの売却では利益が3,000万円以下の場合は課税されない特例もあるため、上手に利用しましょう。

不動産売却における節税方法を知りたい方は、「【不動産売却の税金シミュレーション】計算方法は？節税のコツもやさしく伝授！」もご覧ください。

参考：土地や建物を売ったとき（国税庁）

3-4.印紙代（印紙税）

不動産売却の際には、売買契約書に印紙の貼り付けが必要です。印紙は税金として扱われ、「印紙税」とも呼ばれます。印紙代は一戸建ての売却価格によって異なります。売却時の契約金額に基づく印紙代の課税金額は以下の通りです。

参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

印紙代は消費税増税の影響で、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書に対して軽減措置が適用されます。

印紙代は契約書1通に対して課税されるため、売主・買主で1通ずつ契約書を保有する際には売買契約書が2通必要となります。そのため2通分の印紙代がかかることに注意してください。

3-5.測量費用

一戸建ての売却価格を決める要素に「土地の広さ」があります。また、隣の敷地の方と境界線でもめないためにも、正確な土地の広さや境界線がわからない場合、土地を測量しなければなりません。

測量にかかる費用は35万～80万円程度です。
隣り合う土地が民間の土地なのか、公道や河川など国や行政が所有する官有地なのかによっても費用が変わります。
測量にかかる費用相場は以下の通りです。

引用：「確定測量」とは？費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介

3-6.解体費用

古い家が建っている一戸建ては、解体して家を売ることも考えなくてはなりません。
解体費用は、家の構造によって変わりますが、木造で30坪の家の場合120万～150万くらいかかります。

解体費用相場は以下の通りです。

※エリアや建物によって異なるため注意してください。

家は必ずしも解体しなければいけないわけではありません。古家付きの家として売ることもできるため、家の解体をする前に不動産会社に相談してください。

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4.一戸建ての売却は一括査定がおすすめ

一戸建てを売却する場合は、複数の不動産会社を比較することが大切です。一社一社、自分で不動産会社を選んで問い合わせることもできますが、手間と時間がかかります。

そこで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる一括査定サービスの利用がおすすめです。

一括査定サービスとは、売却したい不動産に関する情報を入力するだけで、インターネット上の複数の不動産会社に対して同時に且つ無料で査定を依頼できる便利なサービスです。

一括査定サービスを活用することで複数の不動産会社に対して個別に査定依頼をする手間が省けるため、効率的に不動産売却を進められます。。

一括査定サービスを活用することで、大手企業をはじめ地元に密着した中小企業の不動産会社にも査定を依頼することが可能です。不動産会社にも強みや弱みがあるため、個々の会社それぞれの特徴を理解してご自身と相性の良い不動産会社に出会うためにも積極的に活用してください。

「不動産売却 HOME4U」は、全国2,100社の不動産会社と提携しています。NTTデータグループを運営母体とし、20年の歴史と実績を持つ一括査定サービスです。

まずは、「不動産売却 HOME4U」から査定依頼をスタートしてみましょう！

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不動産を売却しようと決めたら、まずは査定から始まります。査定を依頼する

5.戸建て売却をスムーズに進めるための事前準備

一戸建ての売却を成功に導くには、事前の準備が重要です。この章では「最低限必要な事前準備」と「スムーズに進めるための事前準備」を解説いたします。

• 最低限必要な事前準備
• 住宅ローンの残債を確認
• 物件の所有者が本人か確認する
• スムーズに進めるための事前準備
• 必要書類を集めておく
• 境界線が確定されているか確認する

5-1.住宅ローンの残高を確認する

住宅ローン返済中の一戸建て住宅を売る場合は、ローン残高を確認する必要があります。ローン残高は、書類やWebサイトから確認可能です。

金融機関から送られてくる住宅ローン残高証明書、借入時の返済予定表、借入先金融機関のWebサイトをチェックしましょう。

一戸建て売却はローン残高を把握することで、物件の最低販売価格を決める目安にできます。

5-2.物件の所有者が本人か確認する

不動産は、委任状がある場合を除いて、名義人でないと売却できません。

一戸建ての場合は、土地と建物の名義が別々のケースもあります。
例えば、親から相続した土地に家を建てた場合、名義変更を行わない限り名義人が異なっている状態になります。

不動産の名義人は、法務局で取得できる登記簿謄本から確認できます。
登記簿謄本は、売却するために必要な書類でもありますので、書類の準備を兼ねて確認しておきましょう。

5-3.必要書類を揃える

一戸建て売却時に必要な書類の一例をご紹介します。用意する書類が多いため、不動産会社にアドバイスをもらいながら準備しましょう。

売却を考えている一戸建てを購入した時の書類や固定資産税の納税通知書も必要になるので、事前に探しておくとスムーズです。

それぞれの書類の詳細を知りたい方は、「不動産売却時の必要書類は？書類一覧と取得方法が知りたい！」の記事をご覧ください。

5-4.境界線が確定されているか確認する

一戸建てを売る場合、敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。隣地との境目に境界標が設置してあるか、エアコンの室外機や雨樋が隣家に越境していないかどうかも見ておきたいものです。
また、境界線の問題で、ご近所とのコミュニケーションに不安や問題がある場合は、不動産会社に相談しましょう。
不動産の境界線がわからない場合は、確定測量を行います。

確定測量とは隣地所有者立ち会いのもと、面積を正確に測定して境界を確定させる作業のことです。確定測量を実施することで、売却時に隣地所有者とのトラブルを回避できます。一戸建ての確定測量に関しては、関連記事をご参照ください。

6.一戸建て売却の4つのコツ

一戸建ての売却を成功させるにはコツがあります。一戸建て売却時に売れない事態を防ぐために、家のアピールポイントや、内覧前の準備、不動産会社の選び方などをご紹介します。

6-1.物件のアピールポイントを考える

一戸建てを売却するときは、自分の不動産のアピールポイントを考えることが大切です。

駅からの距離、学校や病院、公園までの距離など周辺環境を整理して、住むうえでの魅力を書き出しておきます。最寄り駅に特急や急行が停車するといった点もプラスの情報です。駅や施設から距離がある場合は、バス便への接続がスムーズであるか確認しましょう。

また、生活する上でのメリットをピックアップすることも大切です。メリットの例をご紹介しますので、売却時のアピールにご活用ください。

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6-2.家の外観を整える

一戸建ての場合は外観も大きなポイントです。屋根や外壁を定期的にメンテナンスしてきたかどうかは、外観を見れば分かります。外壁の塗り替えをした時期など、メンテナンスの記録も用意しておきましょう。

不動産会社に一戸建ての査定を依頼するときは、上記の点をしっかりアピールして査定金額アップにつなげたいものです。

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6-3.一戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ

一戸建ての売却を成功させるなら、一戸建ての売却を得意とする不動産会社がおすすめです。地域情報に精通している、一戸建て販売実績のある不動産会社を選びましょう。

一戸建て売却が苦手な不動産会社を選んでしまうと、一戸建て売却が難しいと感じてしまうこともあります。

大手の不動産会社は、幅広いネットワークが特徴で、中小の会社は地域密着が特徴です。それぞれ集まる情報も異なります。自分が希望する販売方法や買主のタイプから、適切な不動産会社を選びましょう。

また、営業担当者との相性も重要なポイントです。売主の話をしっかりと聞き、誠意をもって対応してくれる会社を選んでください。

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6-4.内覧では家の魅力をアピール

一戸建てが売り出されると、購入を検討している人の内覧があります。見学で気に入ってもらい、できるだけ好条件で買ってもらうためにも、物件を一番いい状態で見せるよう工夫したいものです。築年数にかかわらず、整理整頓されてきれいに住んでいる家は評価が高いといえます。

新築の戸建て売却と築2年の一戸建て売却の相場が違うように、築40年の一戸建て売却の相場、築50年の一戸建て売却の相場も違います。
中古物件の売却では建物ごとに評価のポイントが異なるため、築年数に見合う魅力をアピールすることが大切です。

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6-4-1.内覧時に最低やっておくべきことは5つ！

物件の内覧前に、最低限行いたいことは5つです。

1. 室内の整理整頓
2. 庭やベランダも整えておく
3. 掃除、とくに水まわりは念入りに
4. 照明をつけてより室内を明るく見せる
5. しっかり換気をして室内に生活臭などがこもらないように

片付いていない状態で、内覧を行うことはおすすめしません。においや目立つカビなどに気を付けて、清潔な状態で内覧を行いましょう。明かりを多く取り入れて、室内を明るく見せることもポイントです。

6-4-2.高く売るためにプロに依頼する

長年同じ家に住んでいる場合、普通の掃除ではとり切れない汚れもあります。きれいな状態で内覧を行いたいなら、ハウスクリーニングを頼むことも一つの手段です。

また、「ホームステージング」で、室内をモデルルームのように演出するサービスも注目されています。予算に余裕がある場合は、プロに内覧の演出を頼むことも一戸建てを高く売却するポイントです。

「ホームステージング」って何？どんな効果があるの？

「ホームステージング」とは、売り出し中の家やマンションの室内を家具や

6-4-3.売却する側の人柄も重要

どんな人が住んでいたか、というのも買い手にとっては気になるところです。笑顔で出迎えるとともに、質問にはきっちり答えましょう。注文住宅で建てた場合は、間取りのこだわりについても伝えておきます。

また、近くの買物施設や病院、金融機関の場所など、暮らしに必要な地域情報を話したり、メモにして渡したりするのも好印象です。見学者が子ども連れの場合は、学校までの距離や通学路についても話しておきましょう。

家族全員で出迎える、というよりは、少人数で待機するほうがゆっくり部屋内を見てもらえるようです。押入れや納戸を見せてほしいと言われる場合もあるので、家全体を見学者目線で整えてみることをおすすめします。