戸建てを高く売りたい!戸建て売却の流れと査定の評価ポイント

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戸建てを高く売りたい!戸建て売却の流れと査定の評価ポイント

不動産会社へ行けば誰でも戸建てを「売る」ことはできますが、「より高く売る」ためにはいくつかのポイントがあります。

戸建てを高く売るためには、

  • 戸建て売却の流れを把握しておく
  • 自分の戸建て近隣にある似た物件の、だいたいの相場を押さえておく

ことが大切になります。

そこでこの記事では、戸建てを売却したいと考えている不動産オーナーに向けて、戸建て売却の流れや相場の調べ方、できるだけ高額査定してもらうためのコツなど、より高く戸建てを売るための方法を具体的にご説明していきます。
売却の第一歩として、ご自身の戸建てはどれくらいの価格で売れるのか、この記事を参考に調べていただき、実際に有利な売却をすすめるための一歩としてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.一戸建て売却の流れと売却にかかる期間

戸建てを売却するためには、どのようなことから始めたらよいのでしょうか。
売却の流れと、実際に戸建てが売れるまでの所要期間について説明していきます。

1-1.一戸建て売却の流れについて

まずは、戸建て売却の流れを順に説明していきます。

一戸建て売却の流れと売却 一戸建て売却の流れについてにかかる期間

1-1-1.売却に向けて要望整理・事前準備をする

戸建て住宅を売却する上で、まずは「なぜ売るのか」を明確にする必要があります。
選択肢は売却だけではありません。「ローン完済のためにまとまった資金が必要」というような特段の事情がないのであれば、賃貸に出すという方法もあるでしょう。
立地がよく資産価値の高い物件であれば、売らずに貸すほうが長期的にみると収益性が高い場合もあるのです。

その上で、やはり売却すべきと判断したのであれば、次に「いつ売るのか」「いくらで売るのか」を考えます。ある程度要望を整理しておいたほうが、不動産会社に相談する際も話がスムーズに進みます。
権利や建物に関する書類も、あらかじめ準備しておいてください

不動産売却時の必要書類を教えて!

1-1-2.不動産会社に査定を依頼する

戸建てを売却するにあたっての要望や情報を整理できたら、不動産会社に査定を依頼します。
この時点で一社に絞る必要はありません。適正な査定価格を知るためにも、できるだけ複数の不動産会社に査定してもらうようにしてください。
場合によっては、希望の価格とかけ離れた査定価格が出てくるかもしれませんが、複数社の査定価格を比較することで現実的な価格がみえてきます。
ここで提示された査定価格を希望条件と照らし合わせて、実際の売り出し価格を決定します。

1-1-3.媒介契約を結んで、売却活動をスタートする

売主と不動産会社が結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
2社以上の不動産会社と契約できるか ○ できる × できない × できない
自分で買主を探して直接取引できるか ○ できる ○ できる × できない
不動産会社から受ける活動報告の頻度 法令上の定めなし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
不動産会社のレインズ※への登録義務 法令上の定めなし 媒介契約から7日以内 媒介契約から5日以内
契約期間 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内

 

「一般媒介契約」では複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。
「専任媒介契約」では複数社に並行して仲介を依頼することはできませんが、自ら探した相手と売買契約を結ぶことは可能です。
「専属専任媒介契約」は、自ら買い手を探すことができません。

一見「一般媒介契約」が有利に見えますが、一般媒介契約は、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構である指定流通機構(レインズ)への登録義務がなく、専任媒介契約のほうが営業担当者の士気が上がることもあり、必ずしも一般媒介契約がよいとは限りません。契約方法は慎重に選択してください。
具体的な売り出し方法については、仲介を依頼する不動産会社と相談の上で決定します。

3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?

1-1-4.売買契約締結と引き渡しを行う

戸建ての購入希望者が見つかったら、価格交渉を経て売買契約を締結します。
売主に希望の売却価格があるように、買主にも希望の購入価格があります。必ずしも売り出し価格で売却できるわけではないと覚えておいてください。
売買契約締結時に買主は売主へ手付金を支払い、売主・買主の双方が不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。

1-2.一戸建て売却にかかる期間

一般的に、戸建ての売却には6カ月前後かかるといわれています。

一戸建て売却にかかる期間

しかし、売却活動をスタートするまでの準備期間で1~2カ月、買主が見つかってから引き渡しまでに約1カ月を要するため、中にはトータルで1年以上かかる場合もあることは念頭に置いておくとよいでしょう。

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2.戸建て売却の時期や相場を知る

できるだけ早く、高く戸建てを売却するためには、売り出す「時期」と「価格」が重要になります。
どの時期をねらって売却活動を行うべきか、売り出し価格はいくらで設定すべきか、説明していきます。

2-1.売却に適した時期なら早期に高く売却できる

戸建ての売却に適した時期は、通常、3月頃だといわれています。

年度の変わり目は転勤や転職による住み替えが多く、年間をとおして中古住宅がもっとも流通しやすい時期です。
そのため、1月中には売却活動をスタートできるよう、準備を進めてください。

また、木造住宅は築20年を超えると価値がほぼゼロになるといわれています。
住宅ローン減税や登録免許税の軽減税率も、木造住宅の場合20年以内に建築されたものであることが適用の要件とされています。
戸建てを売却すると決めたら1年でも早く、少しでも資産価値が高いうちに売却するのが鉄則です。

2-2.「売りたい価格」よりも「相場」が大事

戸建てを売却するにあたり、気になるのはやはり価格です。
価格設定を安くすれば早期に売却できますが、「できるだけ高く売りたい」というのが売主の正直な気持ちでしょう。
しかし、希望価格で高く売りに出せば、いつまでたっても買い手がつかない可能性があります。
そこで重要なのが、「相場」を知ることです
「売りたい価格」で売るのではなく、できるだけ相場に近い価格で売りに出すことによって、損をすることなく比較的早期に売却することが可能になります
相場の調べ方については、次の章でくわしく説明します。

3.戸建ての相場を調べる方法

ここからは、戸建ての相場を調べる方法をいくつかご紹介します。
査定価格や売り出し価格は「坪」で表記されることが多いため、平米単価を坪単価に換算する方法も覚えておいてください。

平米=0.3025坪

面積に0.3025を掛けることで、坪数に換算できます。

3-1.不動産情報サイトで調べる

HOME4Uの姉妹サービス「中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)」で相場価格を調べることができます。手順をこれから説明していきます。

「相場価格」を選択します。

不動産情報サイトで調べる

「一戸建て」を選択し、売却する土地の所在地を選びます。

不動産情報サイトで調べる

中古住宅HOME4U」に掲載されている物件のエリアと面積ごとの価格(平均値)が一覧で表示されます。

不動産情報サイトで調べる

実際の相場価格とは異なる場合もありますが、同じエリアで同じような規模の戸建てがどれくらいの価格で売り出されているのか、ひとつの目安とすることができます。

3-2.土地総合情報システムを利用する

ここでは、「土地総合情報システム」を使った調べ方を説明します。

「不動産取引価格情報検索」を選択します。

土地総合情報システムを利用する

時期、物件の種類、地域を選択し、検索ボタンを押します。

土地総合情報システムを利用する

所在地や近隣情報、物件情報、取引総額などが一覧で表示されます。

土地総合情報システムを利用する

国土交通省が実施するアンケート調査結果をもとに作成されたデータで、物件に関する情報の詳細が記載されているため、売却価格を設定する上でも参考となるでしょう。

3-3. レインズを利用する

レインズ・マーケット・インフォメーション」の使い方を説明します。

「戸建」の都道府県と地域を選択し、検索ボタンを押します。

レインズを利用する

直近1年の取引情報がグラフと一覧で表示されます。

レインズを利用する

レインズを利用する

追加条件を入力することでさらに細かく検索できるため、売却したい物件により近い情報を探すことができます。
グラフで表示されるため、価格帯を一目で把握しやすいのもポイントです。

4.戸建て売却に最適な査定方法「一括査定サービス」を賢く使おう

戸建ての売却に際し、不動産会社に査定を依頼する場合、いきなり一社に絞るのではなく、できるだけ複数の会社に依頼することをおすすめします。

戸建ての相場を調べる方法 一括査定サービスを利用する

不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスの場合、手間や時間をかけずに複数の会社に依頼できるのでおすすめです。
また、地元不動産会社から大手不動産会社まで、幅広い中から不動産会社を選択できるのもメリットです。

4-1.一括査定サイトを使った査定の流れ6ステップ

一括査定サービスを提供しているWebサイトにアクセスしましょう。ここでは「不動産売却 HOME4U」を例に説明します。

step.1:査定を依頼した物件の住所を選択して「査定スタート」ボタンを押します。

一括査定サイトを使った査定の流れ6ステップ step1

step.2:物件の種類など、情報を入力してください。

一括査定サイトを使った査定の流れ6ステップ step2

step.3:査定結果の連絡を受け取るために、連絡先を入力します。

一括査定サイトを使った査定の流れ6ステップ step3

step.4:「不動産会社を選ぶ」ボタンを押して、次のページに進みます。

一括査定サイトを使った査定の流れ6ステップ step4

step.5:入力した物件の特徴から、その物件にあった不動産会社が表示されます。査定を依頼したい会社を選択します。

一括査定サイトを使った査定の流れ6ステップ step5

step.6

情報を送信した不動産会社からは翌日以降、メールや電話で順次連絡がきます。
「査定を依頼する」ボタンを押すと、査定依頼完了です。
不動産売却 HOME4U」の場合、選択した不動産会社から、直接連絡が来ます。複数の中から査定価格などを比較して、契約する不動産会社を選べます。

一括査定サイトを使った査定の流れ6ステップ step6

4-2.一括査定サービス利用のポイント

一括査定サービスをより効果的に利用するためには、いくつかのポイントがあります。

・複数の会社に査定依頼する

より正確な相場を把握するためには、複数の会社に査定を依頼し、より多くの情報を比較します。

・訪問査定を選択する

簡易査定(机上査定)でもおおよその相場は出ますが、より正確な情報を得たい、スピーディーに売却したいという方は訪問査定を選択するとよいでしょう。

・査定価格だけで判断しない

ほかの不動産会社に比べて査定価格がかなり高い場合、あとから大幅に減額される可能性があります。複数の査定結果の中で、極端に高額な査定価格には注意が必要です。

【豆知識】不動産の査定方法の種類

不動産は、対象となる物件ごとに査定方法が異なります。
代表的なものとして、戸建てを含む不動産の査定方法には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つがあります。

・「原価法」

同じ建物を建てた場合の原価(再調達価格)を用いた計算方法で、計算式は以下のようになります。

再調達原価×(経過年数÷耐用年数)

実際には、「原価法」で算出した価格に、建物の美観や老朽化の度合い、メンテナンス・リフォーム状況などを考慮して、評価されます。

・「取引事例比較法」」

類似する取引事例の価格をもとに、対象物件の個別の事情、時価や市場の動きを加味して修正を加えたものです。

・「収益還元法」」

主に収益物件に用いられる査定方法です。物件が将来生み出す予測収益から価格を割り出します。

個人が所有している、収益物件ではない住宅を売却するときは、「原価法」「取引事例非核法」を用いて査定(戸建ての場合は建物部分が「原価法」、土地は「取引事例比較法」で査定)するのが一般的です。

5.より高額査定してもらうためのポイントとは?

ある程度の下調べをし、準備が整ったところで不動産会社に査定を依頼しますが、その前に知っておくべき物件の評価方法と評価アップのためにできることを解説していきます。

5-1.戸建ての評価ポイントについて

4章」で戸建ての査定方法についてお伝えしましたが、この方法で算出した査定価格に対し、物件ごとの状況や事情を加味した上で最終的な評価が決定します。
おもな評価ポイントは以下のとおりです。

・敷地の広さや形状

変形地や狭小地、旗竿地のほか、極端に間口が狭く奥行きの長い形状の土地は、利用が難しいため評価が下がります。

・用途地域と前面道路

用途地域や前面道路の幅員によっては、建物の用途や規模に制限があったり、そもそも建物を建築できなかったりということがあるため、土地の評価が大きく左右されます。

・治安や利便性などの周辺環境

利便性の高い立地であれば評価が上がる反面、治安が悪い、嫌悪施設(墓地、産業廃棄物施設、下水処理施設など)が近接しているといった場合には評価が下がるなど、周辺環境によっても評価は異なります。

・経年による状態、リフォームの有無

築年数が同じでも、メンテナンスやリフォームを適切に行っている物件は資産価値を維持しているとされ、評価が上がります。

5-2.評価アップのためにできること

それでは、少しでも高く物件を評価してもらうためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
もっとも大切なのは、アピールポイントをしっかりと伝えることです。
利便性や治安など周辺環境に関することや、メンテナンス・リフォームの履歴などが重要なポイントとなります。
特に、外壁の塗り替えや、屋根のふきかえ、防水箇所のメンテナンスや断熱・耐震リフォームは、建物の資産価値を維持する上で非常に重要です。いつ、どの部分を工事したのか明確にしておくことをおすすめします。
また、シロアリ被害や木部の腐食、雨漏りといった建物の不具合、立地上の問題点など、マイナスポイントについてもきちんと申告しましょう。それが不動産会社と買主双方からの信頼につながり、将来的なトラブル防止にもなります。

そして、売却までにやっておきたいのが敷地の境界画定です。
法律上の義務ではないため、一般的には買主に求められて境界画定を行う場合が多いのですが、あらかじめ「引き渡しまでに境界画定する」と明言しておくだけでも、買主の心証は異なってくるでしょう。

なお、敷地の境界画定にともない、査定価格が変わる場合もあることを覚えておいてください。

5-3.戸建ての高額売却に必要なことは?

査定価格は不動産会社によって異なるため、不動産会社選びで戸建ての「売値」は数百万円も変わることもあり得ます。
そこで、より高く・早く売るためには、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切となるのです。そこで、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」をおすすめします。

数ある一括査定サイトの中でも、「不動産売却 HOME4U」が選ばれるのには理由があります。
利用者数は2020年(令和2年)6月時点で1,000万人となり、豊富な実績があります。
また、参画しているのは、厳選した1,500社の優良企業のみ。大手企業から地域に精通した中小企業まで、不動産売却の実績とノウハウがある不動産会社ばかりです。
必要な情報を入力すると、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社を「不動産売却 HOME4U」のシステムがピックアップし、ご紹介します。
“最大6社”に一括で査定依頼できるのは、より高く・早く売るために最適な方法です。ぜひ、ご利用ください。

6.戸建て売却で損しないためのポイント

戸建てをできるだけ高く売るためには、いくつかのポイントがあります。
リスクを回避し、もっとも適した時期に売却するための考え方について説明していきます。

6-1.社会情勢・金融動向に惑わされない

不動産の価格は社会情勢にある程度左右される傾向がありますが、戸建ての場合は投資用マンションのような比較的大きな値動きはありません
景気が悪くなると消費が落ち込み、不動産も売れなくなると思われがちですが、住宅ローンの低金利や経済対策としての税制優遇措置、支援制度の活用など、戸建てを購入する側にとっては実はメリットが多いこともあるのです。
社会や経済の動きによって住宅の流通が活性化したり、停滞したりすることはありますが、新築需要が落ち込んでも中古住宅の流通が増える場合もあります。

このように、戸建てはある程度安定した需要が見込めるため、社会情勢や金融動向に惑わされることは得策とはいえません

6-2.値下がりを考慮して1年でも早く売却する

前述したように、社会情勢や金融動向という観点からは、戸建てには明確な売り時がありません。
築20年を超えると木造住宅の価値がなくなるということはすでにお伝えしましたが、売り時を考えすぎて時期を逃してしまい、年数がたってしまうのでは本末転倒です。
今の相場よりも高く売ることを考えるのではなく、今の相場よりも値下がりしないうちに、少しでも早く売ることを念頭に置いて、売却の準備を始めてください。
特に、新築から築15年までは市場価値の下げ幅が大きいので、15年以内の物件は早めに売却したほうがよいでしょう。

参考:国土交通省「中古住宅リフォーム市場の現状

6-3.早期売却が最優先なら「買い取り」も検討

戸建ての売却はできるだけ高く売ることが目標ですが、例外もあります。
例えば、住み替えのために新しく戸建てやマンションを購入するにあたり、ダブルローンを組む場合です。
ダブルローンは毎月の返済負担が増えるだけでなく、売却するほうの物件には住宅ローン控除が適用されなくなるというデメリットもあります。通常のローンに比べて審査が厳しいため、そもそもダブルローンを組めずに新居が購入できないこともあるでしょう。
このようなリスクを避けるためには、現在の戸建てを先に売却してから新居を購入する必要がありますが、もし新居の購入を急ぐ理由がある場合には、不動産会社の買い取りを検討してください。売却価格は多少下がるものの、ダブルローンを利用するよりはデメリットは少ないでしょう。

まとめ

戸建てを売却するために必要な準備、期間について詳しくご説明しました。
築20年で価値がゼロになるといわれる木造住宅ですから、とにかく1日でも早く売ること、少しでも資産価値が高いうちに中古市場へ出すことが重要です。
まずは自分で相場を調べ、売却の意志が固まったら一括査定サービスを利用し、複数の不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。
少しでも高く・早く売るための評価アップのポイントを押さえた上で、信頼できる一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」をぜひご利用ください。

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