不動産売却時の必要書類は?書類一覧と取得方法が知りたい!

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売却全般の相談

ウリタイガー先生の回答

不動産売却を決めたら、売主は必要書類を確認しておきましょう!特に、登記簿謄本や登記事項証明書など、登記関係の書類は非常に重要です。
また、必要書類は物件の詳細を買主に伝えるための大切な役割を持っています。円滑に売却手続きを行うためにも、書類は早めに準備しておきたいものです!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1.不動産会社に売却を依頼するときに準備する書類

不動産売却のとき、売主はさまざまな必要書類を準備する必要があります。売買する物件の詳細事項、権利関係、税金関係、告知事項など、買主に数多くの情報を伝える必要があるからです。書類は、不動産会社に売却を依頼するとき、あるいは、買主に引き渡しをするときに用意します。
直前になって慌てて必要書類を探したり、取り寄せたりしていては、円滑に不動産売却の手続きができなくなってしまいます。できれば、不動産売却を決意したらすぐにでも必要書類を集める準備に取りかかりたいものです。

1-1.不動産売却時の必要書類の一覧

必要な書類を物件の種別毎にまとめたのが、下記の一覧表です。
(「○」必要な書類。「△」任意、または該当する場合に用意する書類。用意できると良い書類も含みます。)

▼不動産会社に売却を依頼するときに必要な書類
書類 マンション 一戸建て 土地
登記簿謄本または登記事項証明書
売買契約書
物件購入時の重要事項説明書
登記済権利書または登記識別情報
土地測量図・境界確認書  
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
物件の図面  
設備の仕様書  
建築確認済証および検査済証    
建築設計図書・工事記録書  
マンションの管理規約または使用細則    
マンション維持費関連書類    
耐震診断報告書  
アスベスト使用調査報告書  
▼買主に引き渡しをするときの必要書類
書類 マンション 一戸建て 土地
本人確認書類
実印
印鑑証明書
住民票
銀行口座の通帳(銀行振り込み先情報)
ローン残高証明書またはローン返済予定表
物件のパンフレット

以上が、不動産売却の際に準備しておきたい必要書類です。売却を決めたら、早めに準備しておくようにしましょう。

2.不動産会社に売却依頼を行う際の必要書類の解説

登記簿謄本や、重要事項説明書など、不動産を売却する際に必要な書類はたくさんありますが、初めての不動産売却では不明点も多いですよね。
不動産会社に物件の売却依頼を行う際の必要書類について、それぞれ詳しく解説します。

2-1.登記簿謄本、もしくは、登記事項証明書

登記簿謄本は登記簿の写しのことで、不動産の登記事項が詳細に記載された内容を証明するものです。登記事項証明書は、登記事務をコンピュータ処理している登記所から発行されるものですが、最近では証明書が発行される場合が多いとのこと。証明内容はどちらも同じです。これは、法務局で申請して取得します。

2-2.売買契約書

物件を購入するときに、以前の持ち主との間で交わしたものです。契約日、引き渡し日、売買代金、手付金の金額、物件の状況や付帯する特約についての記載があります。
不動産を売却する場合は、買主と新たな売買契約書を作りますが、譲渡所得の計算のために以前の売買契約書が必要になります。譲渡所得は税金に関わる重要な項目です。
譲渡所得の詳細や計算方法などは「土地譲渡の「税金の基礎知識」と「特例の節税」をやさしく解説」をご覧ください。

2-3.物件を購入したときの重要事項説明書

重要事項説明書とは、買主を保護するための情報を記載した書類です。
これには物件の内容、取引条件、告知事項など、売買契約に必要な情報が記載されています。

重要事項説明書に記載されている項目

  • 私道の負担
  • 土地周辺に産業廃棄物処理場、下水処理場などの嫌悪施設の有無
  • ガスや電気の供給状況
  • 損害賠償や違約金について、など

2-4.登記済権利書、もしくは、登記識別情報

登記済権利書、登記識別情報とは、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明するものです。法務局が登記名義人に対して交付します。
2005年(平成17年)3月に不動産登記法が改正され、インターネットでの登記申請ができるようになりました。改正後は登記済権利書の代わりに登記識別情報が書面申請、もしくはオンライン申請で通知されるようになっています。

2-5.土地測量図・境界確認書

土地測量図・境界確認書とは、一戸建てや土地の売買に必要な書類です。土地の面積や境界線の位置などが記載されています。特に、境界線は明確になっていないと、後々隣接地の所有者とのトラブルになり兼ねません。
もし境界線が未確認の場合は、隣接地の所有者と話し合い、了解を取ってから測量図を作成しておきましょう。

2-6.固定資産税納税通知書、および、固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書、および、固定資産税評価証明書とは、固定資産税の確認や、移転登記の際の登録免許税の算出に必要な書類です。
固定資産税は1月1日時点での所有者に課税されますが、売買が行われたときは、取得する時期によって調整が行われて、売主に一部が返金されます。
また、固定資産評価額を知ることができるため、物件の価格設定に役立ちます。不動産を適切な価格で売却したい場合は、ぜひ参考にしてください。

2-7.物件の図面、設備の仕様書

物件の図面や設備の仕様書があることで、間取りや設備の状況を確認することができます。
物件を売却する際に「レインズ」という不動産会社同士が物件情報を共有するシステムに、間取り図を掲載したほうが内覧数アップにつながります。元の間取り図があれば、不動産会社がデータを作りやすくなるので用意しましょう。
また、物件にどのような設備があるのか、仕様書があると買主にとって親切です。仕様書には、設備の品番や材質が書かれています。リフォームしたての浴槽や、ウッドデッキ、カーポートなど、他の物件と差をつけられるポイントがあれば買い手にアピールすることも可能です。
査定額アップや、スムーズな売却のために、物件の図面や仕様書はあらかじめ準備しておきましょう。

2-8.建築確認済証、及び検査済証

建築確認済証、及び検査済証は一戸建ての売買の際に必要となります。その物件が、建築基準法で定められた基準で建築されたものであるかを証明するものです。また、採光やシックハウス対策、省エネ基準など、現地で実施された検査に適合した物件であることの証明にもなります。
建築基準法の基準を満たして建てられた物件なら、買主も安心して売買できるでしょう。

2-9.建築設計図書、工事記録書

建築設計図書、工事記録書では、その物件はどのように設計されているか、また、どのような工事が行われたかを確認することができます。設計や工事についての情報は、いずれリフォームをするときに役立つ情報源となります。
また、床の構造や、地震や風にどの程度耐えられるか、家全体の強度を伝えられる書類です。

2-10.マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類

マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類は、マンションの売却に必要な書類です。どのような管理規約になっているか、ペットの飼育は可能なのかなど、生活する上で必要な情報を得ることができます。
また、管理費、修繕積立金は、買主がこれから負担する費用です。月々の支払いに関連するため、管理費と修繕積立金の金額は購入の決め手にもなります。

2-11.耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

新耐震基準が導入される前の中古物件を売買する際、耐震診断を受けている場合は報告書を提示します。新耐震基準が導入される前の中古物件とは、主に、昭和56年(1981年)6月1日以前に建てられた建物が対象です。アスベストに関する調査を受けている場合も同様に提示しましょう。
これらの必要書類は、査定依頼する前にすべてそろえる必要はありません。
実際に査定依頼を申し込むときに不動産会社の担当者から必要な書類に関する説明があるので、それまでに準備をすれば大丈夫です。
では実際に、不動産を売却するならインターネットで24時間いつでも申し込める一括査定サイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」がおすすめです。
実家など遠方の不動産でも自宅に居ながら複数の企業に査定依頼が可能です。
複数の不動産会社に申し込むことで、価格や企業を比較し、最適な不動産会社を手間なく探すことができます。

3.買主に引き渡しをするときに必要な書類の解説

買主が見つかり売買契約を結んだ際、引き渡しのときに売主が準備する必要書類は、以下の通りです。

3-1.本人確認書類

売主の本人確認のために必要です。顔写真付の、公的な書類を用意してください。
運転免許証など。

本人確認書類の例

  • 運転免許証
  • パスポート
  • マイナンバーカード、等

3-2.実印・印鑑証明書

印鑑証明書は、発行から3カ月以内のものを用意します。印鑑証明は、お住いの市区町村の役場で発行できますが、自治体によってはコンビニで交付することも可能です。
印鑑証明書も、本人確認のために必要な書類なので、事前に印鑑登録を済ませておきましょう。
物件の所有者が複数いる場合は、全員の書類を揃える必要があります。遠方に住む所有者の本人確認書類が揃わなくて引き渡しに支障をきたすこともありますので、早めに準備をしておくことが望ましいです。

3-3.住民票

売主の現住所と登記上の住所が違う場合に準備します。発行から3カ月以内のものが有効です。
お住いの市区町村の役場や、コンビニで取得できます。(コンビニで発行する場合は、マイナンバーカードが必要です。)

3-4.銀行口座の通帳(銀行振り込み先情報)

売却代金のやりとりは大金が動くので、たいていの場合は銀行振り込みになることが多いです。そのため、売主の口座情報を買主に伝えておきます。
支店番号や、口座番号がすぐわかるように、銀行口座の通帳を用意しておきましょう。

3-5.ローン残高証明書、あるいは、ローン返済予定表

住宅ローンの残債がある場合、残債の総額を知らせるために必要です。これは、ローンを返済中の方が対象になります。
また、住宅ローンが残った状態で、物件を売ることはできません。物件を売ったお金や貯金で、住宅ローンを完済しましょう。買主に引き渡す前に、抵当権の抹消を行います。抵当権の抹消については、関連記事をご覧ください。

ローンが残っている家を売る方法。税金が戻ってくる特例も紹介

3-6.物件のパンフレットなど

一戸建てやマンション購入時に入手したパンフレットなどがあれば、買主に渡すとよいでしょう。有効な物件情報になります。

4. 不動産売却の必要書類はいつまでに準備すべき?

スムーズに不動産売却を進めるなら、事前準備を行うことがおすすめです。不動産売却の必要書類を準備するタイミングについてご紹介します。

4-1.物件価格の決め手になる書類は査定依頼前に準備

物件価格の決め手になる書類は、不動産会社に査定依頼を出す前に準備しましょう。

査定依頼前に準備したい書類

  • 登記済権利書や登記識別情
  • 物件の図面(間取り図)や設備の仕様書
  • 土地測量図、境界確認書
  • 固定資産税納税通知書

物件の正しい情報を伝えるために、登記済権利書や、物件の図面、測量図などが必要です。また、相場を知るために、固定資産税納税通知書も用意しましょう。不動産会社との交渉に使える書類は早めに準備します。
複数の不動産会社に査定を依頼し、契約を行う不動産会社を決めましょう。

4-2.不動産会社と契約する前に準備したい書類

不動産会社と媒介契約を結ぶ段階で必要な書類をご紹介します。

媒介契約前に準備したい書類

  • 本人確認書類
  • 印鑑証明
  • 建築確認済証、または検査済証(一戸建て住宅の場合)
  • マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類
  • 建築設計図書、工事記録書
  • 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
  • 物件購入時のパンフレット
  • ローン残高証明書あるいは、ローン返済予定表、など

信頼できる不動産会社を見つけ、不動産会社に相談しながら必要書類を準備することも可能です。
不動産会社にあてがない方、一括査定サービスをお探しの方には、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の利用をおすすめします。

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そのため、初めて不動産売却を行う方でも、適切な不動産会社に売却を依頼することができます。
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  • 選んだ企業以外から連絡は来ないので安心して査定依頼することができます
  • NTTデータグループが運営しているからセキュリティもバッチリ
  • 遠方の不動産でも自宅に居ながら査定依頼ができる

また、住宅の購入時に必要な書類は、こちらのページでご紹介しています。住み替えの方は、合わせてチェックしてくださいね。


まとめ

いかがでしたか?
不動産売却時には数多くの書類が必要となります。聞き慣れない書類もたくさんありますが、事前にどんな書類が必要なのか知っているだけでも準備をスムーズに行えます。
必要な書類がわからなくなってしまった場合は、信頼できる不動産会社に相談しながらそろえてみるのもアリです。不動産会社をお探しの場合は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定を利用してみましょう。

この記事のポイント まとめ

不動産会社に売却を依頼するときに準備する書類は?

登記簿謄本または登記事項証明書、売買契約書、土地測量図、印鑑証明書など、不動産売却に必要な書類は数多くあります。
大きく分けて、「不動産会社に売却を依頼するときに必要な書類」と「買主に引き渡しをするときの必要書類」の2つに分けられます。
詳細は、「1.不動産会社に売却を依頼するときに準備する書類」をご覧ください。

不動産売却に必要な書類の詳細は?

登記謄本とは何か、本人確認書類に使えるものはなにか、など、書類の詳細が知りたい方は、「2.不動産会社に売却依頼を行う際の必要書類の解説」および「3.買主に引き渡しをするときに必要な書類の解説」をご覧ください。

不動産売却の必要書類はいつまでに準備すればいい?

不動産売却の必要書類は、必要なタイミングで用意することも大切です。
物件価格を左右する書類は、査定依頼の前に用意しましょう。

査定依頼前に準備したい書類

  • 登記済権利書や登記識別情
  • 物件の図面(間取り図)や設備の仕様書
  • 土地測量図、境界確認書
  • 固定資産税納税通知書

詳しくは、「4.不動産売却の必要書類はいつまでに準備すべき?」をご一読ください。

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