ローンが残っている家を売る方法。税金が戻ってくる特例も紹介

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はじめて家を売る方の中には、「ローンが残っている家ってそもそも売れるの?」と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ローンが残っている家でも売ることは可能です。

ローンが残っている家を売るときは、最後、引渡と同時に残っているローンの全額を一括で返済します。

全額返済することで、抵当権という権利を外しますが、抵当権を外すことさえできれば、問題なく売却することができます。

そこでこの記事では、「ローンが残っている家を売る方法」について解説します。
この記事を読むことで、家を売るとき、ローンが残っている場合はどのようにしたら良いのか分かるようになります

ローン残債が売却額を上回っている場合(オーバーローンの場合)に使える税金特例に関してもご紹介しますので、ぜひ最後までお読みいただき、ローンの残るご自宅の売却活動を行う際、役立ててくださいね。

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1. ローンが残っているときは住みながらの売却を

最初にローンが残っている家の売却の手順について解説します。

ローンが残っているときは住みながらの売却が原則です。

例外的に、実家に引っ越す場合等、二重ローンが発生しない場合や二重ローンがあっても金銭的に余裕がある場合は、引っ越した後、空き家の状態にしてから売却する場合もできます。

正確な表現をすると、ローンが残っている家は、「住みながら」というよりは「返済を続けながら」売却活動を行います。

家は売却すると、最後、引渡時に売却代金が入金されます。
ローンが残っている家を売る場合、引渡時に入ってくる売買代金で残っている住宅ローンを一括返済することになります

買い替え等で、購入物件で新たに住宅ローンを組む場合、先に購入を行ってしまうと、売却物件と購入物件で住宅ローンが二重に発生します。

二重ローンを避けるために、住宅ローンが残っている方が家を売却する場合は、売却を先、購入を後に行うのが通常です
このような買い替え方法を、「売り先行」と呼びます。

一方で、購入を先、売却を後に行う買い替え方法は「買い先行」と呼ばれます。
買い先行は、好きなタイミングで購入を決めることができますし、売却も引っ越した後の空き家の状態で行うことが可能です。

本来であれば、購入も売却もやりやすいのは「買い先行」となります。
ローンが残っている場合でも、実家に引っ越す場合や、当面の二重ローンなら耐えられる方などは、「買い先行」を選択することが可能です。

売り先行では、売却を先に行うため、住みながら売却しなければならないというのがネックです。

住みながらでも家を売る場合、売主は内覧対応が必要となります。
内覧とは、購入希望者に家の中を見学してもらう重要な販売活動です。

空き家の状態だと、内覧は不動産会社に任せることも出来ますが、住みながらの売却では、売主もホストとして迎え入れなければなりません。
内覧の前は、家の掃除を行い、綺麗に見せる準備が必要となります。

尚、住宅ローンが残っている方でも、「転勤で早く引っ越さなければならない」とか、「新築物件に買い替えるため購入時期が決まっている」等の理由で購入を先に行わなければならない方もいます。

そのような方は、つなぎ融資を使うことで、売却と購入の順番を入れ替えることが可能です

つなぎ融資とは、住み替えにおいて、購入物件の代金支払が売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合において、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資になります。

ローンが残っているときは「売り先行」が原則ですが、つなぎ融資を使うことで例外的な対応もできるということは知っておくと良いでしょう。

2. 抵当権の抹消は引渡と同時に行う

抵当権の抹消は引渡と同時に行います。

ローンが残っている家を第三者に売却する場合、抵当権が外れていることが大前提です。
抵当権とは、銀行が家を担保としている権利のことです。

万が一、住宅ローンを借りている方が、借金を返済できなくなったときに、銀行が家を競売によって売却し、住宅ローンを回収できる権利が抵当権になります。
競売とは裁判所が強制的に行う不動産の売却です。

理屈の上では、抵当権をついたままの売却は不可能ではありません。
しかしながら、第三者が購入する場合、抵当権が外れていることが購入の絶対条件となることが普通です。

例えば、AさんがB銀行の抵当権が付いたままの家をCさんに家を売却したとします。
抵当権が残ったままだと、売却後、もしAさんが住宅ローンを返せなかった場合、B銀行はCさんの家を競売にかけることができます。

すると、CさんはAさんのせいで、競売によって家を失うことになります。
このようなリスクを負ってまで購入する方はいませんので、買主は売主の抵当権を外れていることを条件として購入するのが一般的です。

抵当権は外さないと売れないというよりは、外れていないと第三者で買う方がいないので、外します。

抵当権を外すことを、「抵当権の抹消」と呼びます。
抵当権の抹消とは、具体的には家の登記簿謄本から抵当権の記載を削除することです。

抵当権の抹消には、抵当権の抹消に必要な書類がありますが、この書類についてはローンを借りている銀行が保有しています。

抵当権を抹消するためには、銀行の協力が必要となりますので、売却することが決まったら、銀行に対して早めに「今度、売却する予定です」と一報を入れておいてください。

無事、売買契約が行われると、約1ヶ月後に引渡が行われます。
買主からは、売買契約時点に手付金が支払われ、引渡時点に残金の入金があります。

引渡時には、ローンを借りている銀行の担当者が同席します。
銀行の担当者は、抵当権の抹消書類を持参してきます。

売主は、引渡の日時と場所が決まったら、銀行の担当者に連絡するようにしてください。

引渡時では、銀行担当者が入金を確認した時点で、その場にいる司法書士に抵当権の抹消書類を引き渡すという段取りとなります。
司法書士は、不動産会社が連れてきますので、手配は不要です。

このように抵当権の抹消は、売却して入金が確認後に行います。
一方で、買主は抵当権が抹消されないと購入しません。

そこで、ローンが残っている家の売却では、抵当権の抹消は引渡と同時に行うことになります

一瞬だけ、購入の方が早いですが、引渡においては、売主と買主、売主の銀行担当者、不動産会社、司法書士が一カ所に同席するため、抵当権が当然抹消されることを前提に買主は残金支払を行うのです。

3. ローン残債と売却額との関係を調べる

ローンが残っている家を売る場合には、まずはローン残債と売却額との関係を調べることが重要です。

ローン残債が売却額を下回っている場合をアンダーローン、ローン残債が売却額を上回っている場合はオーバーローンと呼びます。

アンダーローンの場合には、特段、大きな問題はありません。
売却代金でローン残債を一括返済することで家を売ることは可能です。

一方で、オーバーローンの場合には、売却代金では足りない部分をなんらかの方法で返済することになります
オーバーローンの返済方法については、次章で詳しくご紹介します。

売却することを決めたら、まずは現在の正確なローン残債を把握することから始めてください。

ローン残債を把握できたら、次は売却価格の調査です。
売却価格は不動産会社に査定を依頼することによって調べることができます。

ここで、ローンが残っている家を売る際の査定では、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。

不動産会社の査定とは、「3ヶ月程度で売却できるであろう」と思われる予想価格を出しています。
査定価格は、あくまでも予想価格であり、売却を保証する価格ではありません。

予想価格であるため、1社のみの査定価格でアンダーローンかオーバーローンか決めてしまうのはリスクがあります。

ローン残債が残っている家を売却する場合には、きちんと複数の不動産会社の予想価格をしっかり確かめる必要があります。

複数の査定価格を集めた上で、ローン残債が全ての査定価格よりも下回っていれば、安心してアンダーローンであるといえます。

複数の不動産会社に査定を依頼するには、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおススメです。

不動産売却HOME4U

理由としては、HOME4Uで査定に参画している不動産会社は売却の実績が豊富な会社ばかりだからです。

売却の実績が豊富な不動産会社は、査定価格が適正です。
信頼できる不動産会社が査定してくれれば、判断を見誤ることもありませんし、安心して売却を依頼することができます。

ローンが残っている家を売るのであれば、ぜひ、「不動産売却 HOME4U」を利用しましょう。

4. オーバーローンの場合の対処法

この章ではオーバーローンの場合の対処法について解説します。

 

4-1. 貯金等による残債返済

オーバーローンであっても、貯金等を加えて返済を行うことができれば、売却は可能です。
貯金を加えて返済する場合には、事前に返済方法を相談するようにしてください。

その際、売却に要する費用を見込んでおくことを忘れないようにします
売却に要する費用は、ざっくり言うと売却代金の約3.5%程度かかります。

費用は、仲介手数料が大部分を締めますが、その他は売買契約書に貼りつける印紙税、抵当権抹消の登録免許税、司法書士手数料が発生します。
返済計画を立てる段階では、3.5%程度の費用は見込んでおきましょう。

4-2. 住み替えローンによる残債返済

住み替えローン」とは、買い替えを行う場合、次に購入する物件の住宅ローンに返済しきれなかったローン残債を上乗せした形で借りるローンのことです。

住み替えローンを利用することができれば、オーバーローンでも抵当権を外すことが可能です。

ただし、住み替えローンでは、購入する物件の担保価値以上のローンを組みます

万が一、購入物件のローンが返済できなくなった場合、銀行が融資を回収できない確率が相当に高いです。
銀行は、住み替えローンで貸すことが、リスクが高いことが最初から分かり切っています。

そのため、住み替えローンは審査が厳しく、なかなか借りることができません
大企業に勤務している方や公務員等、条件の非常に良い方が借りることのできるローンとなっています。

住み替えローンは、「借り過ぎ」のローンとなるため、あまりお勧めはしません。
基本的には貯金等から返済することを優先し、それが無理であれば、住み替えローンを利用できないか、検討してみてください。

5. オーバーローンで使える税金特例

オーバーローンで売却する場合、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の売却特例」と略)」が使えるケースがあります。

譲渡損失の売却特例は、オーバーローンの額を給与所得等の他の所得から控除し、会社が天引きしていた源泉徴収税額を取り戻すことができるという特例です。

例えば、オーバーローンの額が▲200万円で、給与所得が800万円だったとします。
このとき、確定申告で損益通算と呼ばれる手続きをすると、給与所得800万円から200万円を控除することが可能です。

800万円から200万円を控除すると、その年の所得は600万円となります。
会社は800万円の所得を前提に税金を給与天引きしていましたが、その年の所得は600万円だったため、払い過ぎの税金を取り戻すことができるのが、譲渡損失の売却特例です。

譲渡損失の売却特例は、買い替えや住み替え等を行わないマイホームの単純な売却で、オーバーローンとなったときに、検討してみる価値のある特例になります。

まとめ

いかがでしたか。
ローンが残っている家を売る方法について見てきました。

ローンが残っているときは、売り先行による住みながらの売却が一般的な方法になります。
そして売却を行う際には抵当権の抹消と引渡を同時に行うことになっていきます。

もしまだローンが残っている家の場合、売却前にローン残債と売却額の関係を調べることが重要になります。

いざ売却するときはアンダーローンの状態で行うのが基本です。
オーバーローンの場合は、貯金か、住み替えローンによって残債返済を行いますが、オーバーローンの売却は、税金を取り戻すことができる特例もあります。

ローンが残っている家を売るときは、アンダーローンとオーバーローンでは対処法が異なります。

まずは、「不動産売却 HOME4U」を使って信頼できる不動産会社に査定を依頼し、アンダーローンかオーバーローンかを確かめることから始めるようにしてください。

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