住宅ローンが払えない!?今すぐ検討すべき7つの対策とは

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住宅ローンが払えない!?今すぐ検討すべき7つの対策とは

「住宅ローンが払えない」というお悩みを持つ方が増えています。
住宅ローンの契約時と今現在とでは収入や支出の状況が変わってしまい、返済が生活を圧迫してしまうのは珍しいことではありません。

失業、新型コロナによる減収、転職、病気、離婚、学費の負担など、様々な理由で住宅ローンが払えなくなってしまうケースがあります。
いつそうなってしまうか分からないリスクは、多くの人が抱えているのではないでしょうか。

「住宅ローンの返済を滞納したら、家を競売にかけられ失ってしまう」というイメージをお持ちの方は多いと思いますが、実際には、住宅ローンを1ヶ月滞納したからといって、すぐに競売となるわけではありません

とはいえ、住宅ローンの滞納が増えていくのを放置して、家が競売にかけられるのをただ待つのは最悪のシナリオです。
競売になると、様々なデメリットがあります。

もし住宅ローンが返済できなくなっても、銀行からの郵便物を無視したり、消費者金融で借りたりせず、まずは解決するための行動を起こしましょう
具体的には、金融機関へ条件変更を相談したり、家を売却する選択肢もあります。

この記事では、住宅ローンを払えないとどうなるのか、また、住宅ローンを払えないときに検討すべき7つの解決策をご紹介します。
ぜひ最後までお読みいただき、正しい知識を得て、解決のための具体策を実践してみてください。

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1.住宅ローンを払えないとどうなるの?

住宅ローンが払えない状況になってしまったら、「家を手放すことになってしまう」と不安に思いますよね。
住宅ローンを払えないと最終的には競売になってしまいますが、実際は滞納の長さによって状況が変化します。

1-1.住宅ローンを滞納したときの流れ

住宅ローンを滞納するとどうなるのか、一般的な流れを見ていきます。
今現在、返済で悩んでいる方は、銀行からの手紙などを確認して、自分が今どの段階なのか把握することから始めて下さい。

●1ヶ月前後の滞納

一時的にローンの返済が遅れてしまったときは、できるだけ早く返済すれば問題は生じません。
口座に入金すれば自動的に引き落としされるケースがほとんどですが、入金後に金融機関に電話連絡するように督促状などに記載されている場合もあります。
うっかり入金を忘れたのではなく、返済が苦しくなってきているときは、次の2章をご参考に家計の見直しや売却を検討してみてください。

●2~3ヶ月の滞納

銀行から督促状催告書が届いたり、電話連絡があります。
返済が遅れている理由や、遅れた分はいつ入金できる予定なのか誠実に伝えるようにして、銀行との信頼関係が崩れないようにすることをおすすめします。

●5~6ヶ月程度の滞納

金融機関によって異なりますが、住宅ローンを約5~6ヶ月滞納すると、「期限の利益の喪失予告通知(最終督促)」が届きます。
これは、「このまま返済されないと代位弁済になります」という予告です。
代位弁済とは、保証会社が金融機関に住宅ローンの全額を建て替えて返済することを言います。

●6ヶ月程度の滞納

6ヶ月程度滞納すると、「期限の利益の喪失」となり、住宅ローンを分割して返済できる権利がなくなるため、残りの住宅ローンの一括返済を求められます。
普通は一括して返済などできませんので、保証会社が住宅ローンを代位弁済します。
保証会社によって代位弁済されると、「代位弁済通知書」が届きます。
代位弁済されると、金融機関の代わりに保証会社から借入金を返済するように求められることになります。
このあとは自宅を競売へかける手続きが進んでしまいます

なお、代位弁済の時点で、いわゆるブラックリスト(個人信用情報機関)に掲載され、クレジットカードなどが作れなくなります。

●8~9ヶ月程度の滞納

代位弁済した保証会社が裁判所に競売を申し立て、競売開始決定が出ると「差押え通知書」が送られてきます。
次に、裁判所から「競売開始決定通知書」が届き、いよいよ競売が始まります。

●10~11ヶ月程度の滞納

裁判所の執行官が家の現況調査を行います。
インターネット上に、住所や写真などの競売の情報が公開されます。

●13~16ヶ月程度の滞納

裁判所から「競売の期間入札通知書」が届きます。
ここには、入札の期間と開札日(落札者が決まる日)が記載されています。
競売が完了すると、強制的に立ち退きを要求されます。

1-2.競売にかけられた場合のデメリット

家が競売にかけられると、裁判所が家を強制的に売却して、その売却代金を債務の支払いに充当します。
競売には次のような5つのデメリットがあります

(1)普通の売却をするよりも安くなってしまう可能性がある。残ってしまった債務は競売後に支払う義務がある。
(2)競売の準備のために調査官が家に来る。
(3)競売物件として新聞やインターネットに住所などが公表されてしまうため、知り合いに競売の事実を知られてしまう可能性がある。
(4)立ち退きを要求されたら拒めない。
(5)競売の落札代金から、引っ越し費用なども確保してもらえない。

このように、競売は家を手放すだけでなく、色々なダメージがあるため、できるだけ回避するのが得策です。
次の章では、競売を避けるためにできることについて見ていきましょう。

2.住宅ローンを払えないときに検討すべき7つの解決策

住宅ローンを払えないときに検討すべき7つの解決策この章では、住宅ローンの支払いが厳しいと思ったときにできる7つの解決策をご紹介します。

2-1.保険が下りるかどうか確認する【至急確認!】

病気やケガ等で住宅ローンを支払えなくなってしまった場合、以下の保険が適用できるかもしれません。
契約内容を今一度確認してみてください。

●団体信用生命保険(団信)

団体信用生命保険(団信)に加入していると、死亡・高度障害で保険が適用されます。
団信への加入は、金融機関で住宅ローンを利用する際に、義務付けられていることがほとんどです。
契約内容によっては、死亡・高度障害ではなくても保険金が下りるケースがあります。
三大疾病保障特約付きや八大疾病保障特約付きの団信に加入している場合には、ガン・急性心筋梗塞・脳卒中などの病気にかかってしまったときにも、住宅ローンが免除されます。

●民間の保険

「団信」以外にも、収入保障保険、就業不能保険、住宅ローン返済支援保険など、減収した際に適用されるような任意の保険に加入していないか確認しましょう。

2-2.家計の見直し・融資・支払い猶予の検討【延滞前~滞納3ヶ月】

生活費や教育費などの出費が増えて住宅ローンの支払いが「少し厳しい」という段階なら、家計を見直しすることで改善できるかもしれません。
毎月の出費を節約して減らす、同居家族で働ける人は全員働く、車を手放す、保険などの固定費を解約したり減額したりするなどを検討してみてはいかかでしょうか。
保険を見直す場合、途中で解約すると損になる場合がありますので注意してください。
貯蓄タイプの保険であれば、解約せずに一時的に「契約者貸付」を利用できる商品もあります。
新型コロナの影響による措置として契約者貸付の金利を0%にする特別対応を実施している保険会社も見られますので確認してみましょう。

また、新型コロナの影響を受けて収入が減少してしまったなら、無利子・保証人不要の融資制度を利用できるかもしれません。
社会福祉協議会が窓口となっていて、主に新型コロナによる減収で急を要する世帯を対象として設けられた制度があります。
利用には一定の条件を満たしている必要があります。
厚生労働省 生活福祉資金の特例貸付

申請方法については、それぞれの地域の社会福祉協議会のホームページに掲載されています。
他にも、各自治体でも一定の条件を満たしていれば、貸付や融資を行っている場合があります。
国民健康保険や国民年金保険料、税金、公共料金などの支払い猶予についてもホームページなどで調べてみるとよいでしょう。

ただし、融資や支払い猶予措置は、「給付」ではありません。
返済することが前提ですので、本当にそれだけで乗り越えられるのかしっかり検討する必要があります。

2-3.住宅ローンを借り換える【滞納1ヶ月以内】

住宅ローンを借り換えると、返済額を減らすことができる可能性があります。
ただし、最近の金利よりも高い金利で住宅ローンを組んでいる場合に限って「借り換え」は有効です。

どういった人が対象になり得るかというと、

  • 今の金利が住宅ローンを組んだ当初よりも1%以上低くなっている
  • 返済期間が10年以上残っている
  • ローン残高が1,000万円以上残っている

などの場合となります。

なお、借り換えるためには費用がかかりますが、借入金額や金利差が大きければその費用分をカバーできるだけの効果が期待できます。
ローンの返済予定を見て、金利・ローン残高・返済期間などを総合的に判断して検討する必要があります。
高い金利で借りている場合には、金融機関のローン相談会などで借り換えメリットが出るかどうか試算してもらいましょう。

ただし、借り換えの際には返済履歴を確認されるため、2ヶ月以上滞納してしまった経歴があると借り換えは難しくなります。
うっかり1回だけ返済が遅れたことがある、といった程度なら審査には影響しないのが一般的です。

2-4.借りている銀行に条件変更を相談する【延滞5ヶ月以内】

銀行に相談すれば、住宅ローンの返済条件を変更してもらえる可能性があります
条件変更は、借入額を減らしてもらえるわけではなく、返済のスケジュールを変更することを指します。

例えば、次のような条件変更を行えば乗り切れるケースも多いのではないでしょうか。

  • 返済期間を長くして、月々の返済額を減らす
  • ボーナス加算をなくして、月々均等に返済する
  • 子どもが卒業して学費の負担が減るまでの数年間は返済額を減らして、卒業後に多めに返済する

現在の住宅ローン契約の内容によっては、返済期間を延ばせないケースなどもありますが、まずは金融機関に相談してみてください。
条件変更と合わせて、しっかり家計を見直していく姿勢も見せる必要があります。
できれば滞納する前に金融機関に相談するのが一番良いのですが、滞納してしまったからといって音信不通になるよりは、率直に現状を金融機関に伝えたほうが得策です。
気まずいかもしれませんが、できるだけ早く相談に行くことをおすすめします。

2-5.通常の方法で売却する【延滞前~競売完了前まで】

思い切って家を手放し、生活に余裕を取り戻すのも一つの選択肢です。
ただし、住宅ローンが残ったまま家を売却することはできません
家を売却するときには、住宅ローンを全額返済し、金融機関の設定した抵当権を抹消してもらう必要があります。
住宅ローン残高よりも高く売れると理想的ですが、住宅ローンが残ってしまうときは自己資金で完済しなければなりません。
自己資金が不足するときは、買い換えローン(買い換え後の家の住宅ローンと、残ってしまった旧居のローンを合わせて借りる方法)を使う方法もあります。
ただし、買い換えローンは新居の担保価値を上回る金額を借りなければいけないので、審査が通りにくいです。

住宅ローンの支払いが厳しくなっているときは、高く売ることも大切ですし、競売の手続きが進行して状況が不利になってしまう前に早く売却しなければなりません。
そこで、売却するなら、出来る限り高くスムーズに売ってくれる不動産会社を探すことが重要です。
不動産会社には得意分野や得意エリアがあるため、不動産会社選びによって売却価格や売却期間には差が出てきます。
ベストな不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社の査定を受けてしっかり比較するのがポイントです。

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不動産売却塾 コラム
“リースバックという方法もある!”

せっかく手に入れたマイホームを手放すことには抵抗もあると思います。
その場合には、リースバックという方法があります。
リースバックは、家を第三者に売却した後に、売却先と賃貸借契約を結び、売却した家に賃料を払って住み続けられる仕組みです。
必ず買い戻せるとは限りませんが、「買戻し特約」を付けることもできます。
周囲に知られにくいですし、愛着のある家に住み続けることができるので、不動産会社に相談してみましょう。

2-6.任意売却【延滞1ヶ月~競売完了前まで】

任意売却【延滞1ヶ月~競売完了前まで】 黒板の家の絵普通に売却しようとしたら住宅ローン残高よりも高く売れず、残った住宅ローンを自己資金で返済できない場合は、任意売却を検討してください。
任意売却は、債権者(金融機関)の同意を得た上で、家を売却する方法です。
(普通に売却することも「広い意味での任意売却」ですが、ここでは、債権者の同意を得て売却する「狭義の任意売却」について説明していきます。)
任意売却には次のようなメリットがあるため、競売よりも有利です。

  • 任意売却なら、競売にかけられるよりも高く売れる可能性がある。
  • 銀行の同意を得れば、住宅ローンよりも高く売れなくても抵当権を抹消してもらえる。
  • 残ってしまった住宅ローンを無理のない範囲に減らした上で、分割返済することを認めてもらいやすい。
  • 売却代金から引っ越し代をもらえる可能性がある。
  • 売却の諸費用も売却代金の中から差し引くので、自己資金の持ち出しがない。

任意売却は、「期限の利益の喪失」の後でも手続きは可能ですが、競売の開札期日の前日までに任意売却を完了しなければなりません
任意売却を成功させるためには、できるだけ早めに任意売却の専門家に相談することが大切です。

任意売却は金融機関の同意を得なければならない点が通常の売却と異なります。
金融機関の立場から見ても、競売で安く売却されてしまうより、任意売却のほうが回収できる金額が多くなる可能性が高いというメリットがあるため、債務の一部を免除してもらえる可能性があります。
どのような条件を認めてもらえるかは金融機関との交渉しだいなので、任意売却の知識や経験を持った不動産会社に相談するようにしてください。

なお、任意売却では悪質な業者によるトラブルもあります
競売の公告が出た後に、任意売却を勧める連絡が入るかもしれませんが、費用を先払いで請求されたら疑ってください。
仲介手数料は成功報酬なので先に払うことはあり得ません。
先払いしてしまったらその後連絡が取れなくなったというケースもあるので、騙されないようにしましょう。

2-7.リバースモーゲージ【延滞前~競売完了前まで】

リバースモーゲージはシニア層向けのローンで、「55歳以上」等の年齢制限があるのが一般的です。
自宅を担保にして融資を受けるというところは通常の住宅ローンと似ていますが、リバースモーゲージは融資を受けた後、生存中は毎月利息の支払いだけで、亡くなった時または契約期間終了後に自宅を売却して元本を返済します。
または、亡くなった時に、自宅を売却せずに相続人が債務を一括返済することも選べます。
なお、生活費やローンの返済、リフォーム等のための商品なので、事業資金や投資には利用できません。

リバースモーゲージの契約にあたっては、相続人全員の承諾が必要となります。
相続人が残債務を一括返済しない限り、家を相続財産として残せないことに注意が必要です。

リバースモーゲージの借入可能額は、担保価値を考慮して決まります。
現在の住宅ローンの残高や延滞回数によっては借り換えできない可能性があるので、リバースモーゲージを扱っている金融機関に早めに相談してみてください。

まとめ

それではおさらいです。
住宅ローンを払えないとどうなるのか、滞納期間ごとにお分かりいただけたのではないでしょうか。
競売には様々なデメリットがあります。
住宅ローンを払えないからといってすぐに競売になってしまうわけではないので、競売を避けるために検討したい7つの解決策をご紹介しました。

  • 保険が下りるかどうか確認する
  • 家計の見直し・融資・支払い猶予の検討
  • 住宅ローンを借り換える
  • 借りている銀行に条件変更を相談する
  • 通常の方法で売却する
  • 任意売却
  • リバースモーゲージ

 

今すでに返済が遅れてお困りの方も、この先住宅ローン返済ができなくなりそうで悩んでいるという方も、ぜひ解決のための参考にしてみてください。

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