任意売却とは?競売との違いを徹底解説!

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任意売却とは?競売との違いを徹底解説!

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、融資先の金融機関と話し合いのもと家を売って解決することです。病気や会社の倒産、リストラ等、何らかの事情で収入が減ってしまい、ローンの返済が困難になってしまったときの手段となります。
任意売却は、競売に比べて何が良いのか?メリットもデメリットもすべてお伝えします。

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1. 住宅ローンを滞納してしまったら…

住宅ローンの返済が厳しくなったら・・・
競売のデメリットを理解したうえで、任意売却を検討することをおすすめするワ。

通常、ある程度ローンを滞納してしまった場合、金融機関は抵当権に入っている家を差し押さえ、競売にかけて融資額を回収しようとします。競売になってしまうと、落札価格は市場価格より2~3割低い金額になるうえ、裁判所からの命令により立ち退きを迫られることに。また、新聞やネットにも情報が出されるため競売の事実が周囲にも知られてしまうのです。何もしなくても法律に基づき家は売却できますが、強制的に住まいを失ってしまうことになります。

2. 「競売」までのスケジュール

まずは、競売になってしまった場合のスケジュールをご紹介します。

1.金融機関から督促状が届く2.金融機関から催告書が届く3.滞納してから3~6カ月で、金融機関から「期限の利益の損失」という通知が届く4.金融機関はローン保証会社に代位弁済を要求する。債務者はローン保証会社から一括返済を要求される 5.ローン保証会社が競売の申し立てを行う 6.裁判所から競売開始の決定通知が届き、家は差押となる 7.裁判所の執行官による現地調査が行われる 8.競売の入札期間の通知が届く。開札期日も明記される 9.競売入札の開始 10.開札

3. 「競売」のデメリット

競売のデメリットは以下の通りです。

  • 相場の70~80%で落札され、残債が多く残る
  • 立ち退きを迫られる
  • 引越し代は自身で工面する必要がある
  • 競売物件として新聞やネットで公開されご近所に知られてしまう

関連記事:「住宅ローンを滞納すると家はどうなる?」はこちら

デメリットが多い競売。もしも住宅ローンを滞納してしまったら、任意売却を検討しましょう。競売に比べメリットが多い任意売却。その特徴をお伝えします。

4. 「任意売却」の特徴、スケジュール

任意売却は競売と違って、市場価格に近い金額で売ることができるのがメリット!

任意売却は、市場価格に近い金額で売ることができ、その分残債を減らせます。金融機関との話し合いは必要ですが、引越し時期の交渉も可能。そして通常の売却と同じような販売活動になるため、ご近所に事情を知られることはありません。また、売却に伴う仲介手数料等の諸費用も売買代金から支払うことになります。

任意売却後に残ったローンについては、今後の生活を考えながら返済条件の相談もでき、柔軟に対応してもらえます。返済の見通しが立たず、金融機関から催促状や催告書が届き困っている場合、任意売却を取り扱っている会社に相談してみましょう。

任意売却のスケジュール:1.任意売却を得意とする不動産会社へ相談する 2.物件を査定してもらう 3.専任媒介契約を結ぶ 4.金融機関と交渉が行われる 5.販売活動開始、売却先決定 6.金融期間と売却代金の割り振りの交渉が行われる 7.売買契約の締結 8.家の引き渡し、代金決済

5. 「任意売却」のメリット

5-1. 相場に近い金額で売ることができるため残債を減らせる

通常の仲介による売却と同じように市場価格に近い金額で売却できるため、競売と比べ残債を減らすことができます。

5-2. 引越し時期を相談できる

引き渡しの時期を相談できるため、転居先を決め計画的に引越しできます。競売の場合は強制的に退去になります。

5-3. 引越し代を交渉により残すこともできる

金融機関との話し合いにより、手元に引越し代を残すことができます。

5-4. ご近所に事情を知られることはない

競売になった物件は情報が開示されますが、任意売却は通常の販売活動と同じため、売ることになった事情を知られることはありません。

5-5. 諸費用は売った代金から支払える

売却にかかる諸費用については売った代金から支払うことになり、新たな持ち出し金はありません。

5-6. 売却後に残るローンの返済条件を交渉できる

任意売却後に残ったローンは、今後の収入などにより返済金額や期間を金融機関に相談することができます。

6. 「任意売却」のデメリット

6-1. 金融機関との交渉や手続きが必要

任意売却を行うには金融機関と交渉し、期間内に必要な手続きをする必要があります。個人で行うには複雑なことも多いため、専門の不動産会社にお願いしたほうがいいでしょう。

6-2. 必ずしも金融機関が同意してくれるとは限らない

金融機関が100%応じてくれる保証はありません。交渉に慣れた不動産会社に依頼するのもひとつの方法でしょう。

6-3. 連帯債務者、連帯保証人から同意が得られないと任意売却ができない

住宅ローンを借りるときに連帯債務者や連帯保証人を設定している場合は、全員の同意を得る必要があります。

6-4. 競売まで時間がない場合は間に合わないこともある

限られた時間の中で任意売却を完了させる必要があります。間に合わないときは競売にかけられてしまいます。

関連記事:「任意売却すると住宅ローンはなくなるの?」はこちら

7. 「任意売却」を依頼するタイミング

任意売却は、なるべく早めに不動産会社に相談してくださいネ。

競売を回避するには、開札日前日までに売却を完了しておく必要があります。任意売却が成立するまでは2~6カ月程度はかかるので、なるべく早めに問い合わせをしたほうがベター。任意売却は、金融機関との交渉や買主との話し合い、さまざまな手続きが必要です。裁判所の手続きの流れなども熟知している不動産会社に依頼したほうが安心といえるでしょう。

もしも、今、住宅ローンの返済が滞り始めてしまっているのであれば、一刻も早く不動産会社に相談することをおすすめします。

任意売却について、競売との違いもあわせてお伝えしました。
任意売却は限られた期間内で金融機関との話し合いが必要なので、やはり得意とする不動産会社に依頼したいものですネ。HOME4Uには、任意売却に強い不動産会社が多数参画しています。HOME4Uの一括査定依頼を利用すれば、最大6社にまとめて査定をお願いできます。まずは査定依頼して比較検討してみてくださいネ。

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