【2021年最新版】「公示価格」とは？近年の動向を解説します！

公示価格、路線価、基準地価など、土地には、いくつかの価格がついています。本記事では、公示価格について解説し、最新の公示価格を含め近年の傾向をご紹介します。

2021年（令和3年）の動向
2020年（令和2年）の動向
2019年（平成31年）の動向
2018年（平成30年）の動向
2017年（平成29年）の動向
2016年（平成28年）の動向
2015年（平成27年）の動向

1. 公示価格とは？

地価公示法という法律に基づいて、都市計画区域内外で設定された公示区域の1月1日時点の正常な価格を調査・公表する制度を地価公示といいます。この地価公示によって公表される価格を公示価格といいます。わかりやすく言えば、公示価格とは国土交通省の土地鑑定委員会によって決められた標準地の1平方メートル当たりの1月1日時点における価格のことです。これは毎年決められて、3月中旬ごろに発表されます。毎年、新聞に掲載されているので、ご覧になった方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

1-1. 公示価格は、土地取引の指標

土地はそれぞれ、面積や形状、利用法が違います。また、多くの人はさまざまな事情や動機のもと、土地取引をしています。そのため、土地取引ではその土地の使用目的や取引をする人の事情などが絡み合って、価格が左右されがちです。もし、あなたが仕事や家庭の事情で土地を売却しなければいけなくなった場合、相手が提示した価格は自分にとって得なのか、損なのか、判断がつきませんよね。そのため、土地取引を行う際は、その土地を客観的に判断し、適正な価格を求めるための指標が必要なのです。その指標となるのが、公示価格です。

1-2. 公示価格はどう決まるの？

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会によって決められます。その方法は次の通りです。まず全国の都市計画区域などで目安となる地域の標準的な土地を標準地として選びます。次に2名の不動産鑑定士がそれぞれに標準地を鑑定し、最新の取引事例やその土地を取引した際に想定される収益などを分析して評価します。その上で算出された数値を調整し、公示価格を決定するのです。公示価格はその土地を更地として評価した正常な価格です。建物の有無や借地などの土地の使用状況は、価格には関係ありません。

1-3. 不動産鑑定などにも活用される

公示価格は、土地取引の際の指標となるだけでなく、相続税評価や固定資産税評価、不動産鑑定、企業会計における資産の時価評価にも活用されています。

1-4. 公示価格はどこで見られますか？

国土交通省のサイト「土地総合情報システム」では、公示価格（地価公示）を調べることができます。また、市区町村の役場等や図書館でも閲覧することができます。

1-5. 地価の変動から読み取る、売主のメリット・デメリット

地価が上昇傾向にある場合、住宅価格も上昇していくため、買主は条件のよい物件があると高くならないうちに購入しようとします。そのため、売主にとって売りやすい時期といえます。また、地価が上昇する地域は利便性のある人気の地域が多いので買い手がつきやすく、売主にとっては好条件となります。

反対に、地価が下落傾向にある場合は、住宅価格も下降気味です。利便性のよい地域なら買い手がつきやすいですが、地方の不便な地域の場合は、売れ残る可能性があります。そのため、売りにくい時期といえます。

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2. 公示価格～2021年（令和3年）の傾向は？

2021年1月1日には、全国で26,000地点の標準地において公示価格が決まり、同年3月に発表されました。この公示価格からは、2020年（令和2年）1月1日以降の1年間で、地価にどのような動きがあったのかを読み取ることができます。その動向は下記の通りです。

2-1. 全国全用途平均0.5％下落、6年ぶりのマイナス

全国平均では、全用途平均は平成27年以来6年ぶりに下落に転じました。用途別では、住宅地は5年ぶり、商業地は7年ぶりに下落に転じ、工業地は5年連続の上昇。
また、変動率マイナスは住宅地が38都府県、商業地が39都府県に広がりました。

昨年と比較した下落幅は、用途別では住宅地よりも商業地が大きく、地域別では地方圏よりも3大都市圏の方が大きいです。工業地は上昇こそしていますが、いずれも上昇率は縮小しています。

昨年後半は落ち着いていたものの、新型コロナウイルス感染拡大や緊急事態宣言発令の影響により、全体的に弱含みの結果となりました。

2-2. 住宅地の傾向は？

住宅地の全国平均は0.4％の下落、5年ぶりのマイナスとなりました。
圏域別の平均変動率は、東京圏がマイナス0.5％と8年ぶりの下落、大阪圏がマイナス0.5％と7年ぶりの下落、名古屋圏がマイナス1.0％と9年ぶりの下落となりました。
また、地方圏のうち、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）は上昇率こそ縮小していますが、平均変動率は 2.7％と8年連続の上昇。その他の地域はマイナス0.6％と2年ぶりに下落に転じました。

新型コロナウイルス感染による雇用や賃金情勢の懸念から全体的に弱含みとなったと推測されています。

2-3. 商業地の傾向は？

商業地の全国平均は0.8％の下落、7年ぶりのマイナスとなりました。
圏域別の平均変動率は、東京圏がマイナス1.0％、大阪圏がマイナス1.8％、名古屋圏がマイナス1.7％といずれも8年ぶりの下落。
地方圏のうち、地方四市は住宅地同様、上昇率こそ縮小しているものの、平均変動率は3.1％と8年連続上昇。その他の地域はマイナス0.9％と3年ぶりに下落に転じました。

緊急事態宣言発令の影響から、訪問客の減少によって収益が低下している地域や、飲食店が集積している地域の下落が目立つ結果となりました。

2-4. 全国公示価格ランキング

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

順位は、第5位に新しく「丸の内ビルディング」がランクインしており、変動率は上位5位すべてがマイナスとなりました。

データ参照元：国土交通省「令和3年地価公示」

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3. 公示価格～2020年（令和2年）の傾向は？

2020年1月1日には、全国で26,000地点の標準地において公示価格が決まり、同年3月に発表されました。この公示価格からは、2019年（平成31年）1月1日以降の1年間で、地価にどのような動きがあったのかを読み取ることができます。その動向は下記の通りです。

3-1. 全国全用途平均5年連続上昇・4年連続で拡大

全国全用途平均が5年連続の上昇となり、上昇幅も4年連続で拡大しています。用途別では、住宅地は3年連続、商業地は5年連続、工業地は4年連続の上昇となり、それぞれ上昇基調を強めています。

地方圏では、全用途地域・住宅地は2年連続、商業地・工業地は3年連続で上昇しています。また地方圏のうち、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では全ての用途で上昇が継続、地方四市を除くその他の地域においても、全用途平均・商業地が平成4年以来28年ぶりに上昇、住宅地は平成8年から続いた下落から横ばいとなり、工業地は2年連続の上昇となりました。

3-2. 住宅地の傾向は？

雇用・所得環境の改善や低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による需要の下支え効果で、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調です。全国的に住宅地の地価回復が進み、全国の平均変動率は0.8％と3年連続の上昇、上昇幅も2年連続で拡大し、上昇基調を強めています。

3-3. 商業地の傾向は？

景気回復、良好な資金調達環境のもと、企業による人材確保等を目的として、オフィスビルに対する需要が堅調です。空室率は概ね低下傾向が続き、賃料は上昇しています。外国人観光客をはじめとする国内外からの訪問客の増加により収益性の向上が見込まれる地域、交通インフラ整備や再開発事業等の進展による利便性・繁華性の向上が見られる地域などでは、店舗、ホテル等の需要が堅調である。地方都市を含め、鉄道駅周辺などではマンション需要との競合も見られ、多様な需要が競合することにより地価が上昇しており、全国の平均変動率は3.1%と5年連続の上昇となり、上昇幅も4年連続で拡大し、上昇基調を強めています。

3-4. 全国公示価格ランキング

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

順位は、第5位に新しく新宿M-SQUAREがランクインしており、変動率は上位4位までは1%～2%未満となりました。

データ参照元：国土交通省「令和2年地価公示」

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4. 公示価格～2019年（平成31年）の傾向は？

2019年1月1日には、全国で26,000地点の標準地において公示価格が決まり、同年3月に発表されました。この公示価格からは、2018年（平成30年）1月1日以降の1年間で、地価にどのような動きがあったのかを読み取ることができます。その動向は下記の通りです。

4-1. 全国全用途平均4年連続上昇・3年連続で拡大

全国全用途平均が4年連続の上昇となり、上昇幅も3年連続で拡大しています。用途別では、住宅地は2年連続、商業地は4年連続、工業地は3年連続の上昇となり、それぞれ上昇基調を強めています。

地方圏では、全用途平均・住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じました。商業地・工業地は2年連続で上昇しています。また地方圏のうち、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では全ての用途で上昇が継続、地方四市を除くその他の地域においても、商業地が平成5年から続いた下落が横ばいになりました。工業地は平成4年以来27年ぶりに上昇に転じました。

4-2. 住宅地の傾向は？

雇用・所得環境の改善や低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果で、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調です。全国的に住宅地の地価回復が進み、全国の平均変動率は0.6％と2年連続の上昇、上昇幅も昨年より拡大しています。

4-3. 商業地の傾向は？

景気回復に伴う企業業績の改善等により、働き方改革等に対応したオフィス環境の改善のためのオフィス拡張・移転の動きも見られています。空室率は概ね低下傾向が続き、賃料は上昇しています。外国人観光客をはじめとする国内外からの訪問客の増加、インフラ整備や再開発事業等の進展による利便性・繁華性の向上等を背景に、主要都市の中心部などでは、店舗、ホテル等の進出意欲が依然として旺盛です。金融緩和による良好な資金調達環境もあいまって、法人投資家等による不動産取得意欲が高まっていることから、商業地の地価は総じて堅調に推移しています。全国の平均変動率は 2.8％と４年連続の上昇となり、上昇幅も３年連続で拡大しています。

4-4. 全国公示価格ランキング

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

順位は、昨年（2018年）と比べ変化がなく、4%前後の変動率となりました。

データ参照元：国土交通省「平成31年地価公示」

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5. 公示価格～2018年（平成30年）の傾向は？

2018年1月1日には、全国で26,000地点の標準地において公示価格が決まり、同年3月に発表されました。この公示価格からは、2017年（平成29年）1月1日以降の1年間で、地価にどのような動きがあったのかを読み取ることができます。その動向は下記の通りです。

5-1. 全国全用途平均3年連続の上昇

全国平均では、住宅地の平均変動率が昨年の横ばいから１０年ぶりに上昇に転じました。商業地は３年連続の上昇、工業地は２年連続の上昇となり、それぞれ上昇基調を強めています。全用途平均は３年連続の上昇となりました。

三大都市圏では、住宅地、商業地及び工業地のいずれについても、各圏域で上昇を示しています。大阪圏は、住宅地はわずかな上昇となりましたが、商業地の上昇率は三圏で最も高くなっています。地方圏では、住宅地は下落幅の縮小傾向が継続しています。商業地及び工業地は26年ぶりに上昇に転じ、全用途平均でも下落を脱して横ばいに転じました。地方圏のうち、地方四市では、全ての用途で上昇し、上昇基調を強めています。

5-2. 住宅地の傾向は？

住宅地では、全国的に雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあり、利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展しています。

5-3. 商業地の傾向は？

外国人観光客を始めとする国内外からの来街者の増加や再開発等の進展による繁華性の向上等を背景に、主要都市の中心部等では、店舗、ホテル等の進出意欲が依然として強い傾向にあります。オフィスは、空室率は概ね低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善も見られています。さらに、金融緩和による良好な資金調達環境により、法人投資家等による不動産投資意欲が旺盛であることから、商業地の地価は総じて堅調に推移しています。

5-4. 全国公示価格ランキング

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

昨年（2017年）と変わらぬランキングですが、変動率は10%近くもあり、地価高騰が顕著です。

データ参照元：国土交通省「平成30年地価公示」

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6. 公示価格～2017年（平成29年）の傾向は？

2017年1月1日には、全国で26,000地点の標準地において公示価格が決まり、同年3月に発表されました。この公示価格からは、2016年（平成28年）1月1日以降の1年間で、地価にどのような動きがあったのかを読み取ることができます。その動向は下記の通りです。

6-1. 全国平均2年連続の上昇

全国平均では、全用途平均が2年連続の上昇となりました。用途別では、住宅地は昨年の下落から横ばいに転じています。商業地は2年連続の上昇、工業地は昨年の横ばいから上昇に転じました。

三大都市圏では、住宅地は大阪圏が昨年の上昇から横ばいとなった以外、ほぼ前年並みの小幅な上昇を示しています。商業地は名古屋圏を除き上昇基調を強め、工業地は総じて上昇基調を継続しています。地方四市では、全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示しています。地方圏のその他の地域においても、全ての用途で下落幅が縮小しています。

6-2. 住宅地の傾向は？

住宅地では、全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え効果もあり、住宅地の地価は総じて底堅く推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られます。

6-3. 商業地の傾向は？

再開発事業等の進展による繁華性の向上や外国人観光客をはじめ国内外からの来街者の増加等を背景に、主要都市の中心部などでは店舗、ホテル等の需要が増え続けています。オフィスの空室率は低下傾向が続き、一部の地域では賃料の改善が見られるなど、商業地としての収益性が高まっています。金融緩和による法人投資家等の資金調達環境が良好なことなどもあり、不動産投資意欲は前年に引き続き旺盛、商業地の地価は堅調に推移しています。東京圏・大阪圏・名古屋圏では、平均変動率は4年連続の上昇。上昇幅も昨年より拡大しています。

6-4. 全国公示価格ランキング

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

2位に銀座の対鶴館ビルがランクイン。3～5位も入れ替わりました。

データ参照元：国土交通省「平成29年地価公示」

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7. 公示価格～2016年（平成28年）の傾向は？

2016年1月1日には、全国で25,270地点の標準地において公示価格が決まり、同年3月に発表されました。この公示価格からは、2015年（平成27年）1月1日以降の1年間で、地価にどのような動きがあったのかを読み取ることができます。その動向は下記の通りです。

7-1. 全国平均は上昇に転じ、用途別下落幅も縮小

全国平均では、全用途平均で昨年までの下落から上昇に転じました。用途別では、住宅地がわずかに下落しているものの下落幅の縮小傾向が継続しています。また、商業地は昨年の横ばいから上昇に転じ、工業地は昨年の下落から横ばいに転じました。

三大都市圏では、住宅地はほぼ前年なみの小幅な上昇、商業地は総じて上昇基調を強めています。また、工業地は東京圏で上昇基調を強め、大阪圏及び名古屋圏では昨年の下落から上昇に転じました。地方中枢都市では全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示しています。地方圏のその他の地域においても全ての用途で下落幅が縮小しています。

7-2. 住宅地の傾向は？

住宅地では、全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え効果もあり、住宅地の地価は総じて底堅く推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られます。特に、地方中枢都市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では、平均変動率は3年連続上昇となり、上昇幅も昨年より拡大しています。

7-3. 商業地の傾向は？

外国人観光客をはじめ国内外からの来街者の増加等を背景に、主要都市の中心部などでは店舗、ホテル等の需要が増え続けています。また、オフィスについても空室率は概ね低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善が見られるなど、商業地としての収益性の高まりが見られます。金融緩和による法人投資家等の資金調達環境が良好なことなどもあり、不動産投資が積極的に行われ、商業地の地価は堅調に推移しています。東京圏・大阪圏・名古屋圏では、3年連続の上昇となり、上昇幅も昨年より拡大しています。

7-4. 全国公示価格ランキング

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

例年同様、すべて東京の土地が上位を占めています。昨年（2015年）と比較すると、2位と3位が入れ替わりました。

データ参照元：国土交通省「平成28年地価公示」

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8. 公示価格～2015年（平成27年）の傾向は？

2015年3月18日に、全国の標準地23,380地点における2015年1月1日現在の公示価格が発表されました。これは、2014年（平成26年）1月1日以降、1年間の地価の動きを表しています。その動向は下記の通りです。

8-1. 好調な住宅需要で下落率縮小

住宅地の全国平均を見ると、昨年に引き続き下落傾向にありますが、下落率は縮小しています。縮小の理由は、住宅ローンが低金利であること、住宅ローン減税施策の効果が出ていることによる好調な住宅需要があげられます。その他にも、株価の上昇で土地の資産効果が出ていることや、相続対策でマンションなどの需要が伸びたことも理由の一つです。

8-2. 都市部と地方では動向が異なる住宅地

ただし、三大都市圏と地方圏では動きが異なります。三大都市圏の東京圏、名古屋圏では、半数以上の地点で上昇しています。昨年は下落傾向にあった大阪圏では、横ばいに転じ、下落地点の割合が減少しました。地方圏では、7割弱の地点で下落。ただ、下落地点の割合は縮小し、上昇に転じる地点が増えています。地方都市の中でも地方中枢都市の札幌市、仙台市、広島市、福岡市では、7割弱の地点で上昇が見られています。

8-3. 二極化する商業地

日本銀行の金融緩和により資金調達がしやすくなったことから、国内企業や不動産投資信託などによる不動産取引が活発になったこと、円安で海外からの不動産投資が増加したことから、都市部での地価が上昇しています。三大都市圏の状況は、東京圏、大阪圏では、上昇地点の割合が増え、上昇率も昨年よりも大きくなっています。けれども名古屋圏では上昇地点の割合は昨年並みで、上昇率も昨年より縮小しました。

地方圏での状況は、地方中枢都市の札幌市、仙台市、広島市、福岡市では上昇地点の割合が増加していますが、その他の地域では、7割弱の地点で下落しています。

8-4. 北陸新幹線開業がもたらした土地価格の変化

地方都市では地価が下落しているとはいえ、北陸新幹線の開業で、新幹線の駅周辺では地価が上昇しています。特に、全国で上昇率が最も高かったのは、新幹線終着駅となる金沢市です（17.1％）。駅周辺の土地は商業施設などに利用され、再開発が急ピッチで進んでおり、香林坊など金沢市中心部でも地価の上昇が顕著となっています。

8-5. 全国公示価格ランキング2015

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

東京都中央区銀座のZARAと明治屋銀座ビルは同額で第4位となっています。 昨年第4位だった東京都千代田区の新大手町ビルヂングは、今年は第6位でした。昨年のZARAは第6位で、2015年では新大手町ビルヂングと順位が入れ替わる形となりました。

データ参照元：国土交通省「平成27年地価公示」

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