【2019最新版】不動産売却でよく耳にする「基準地価」とは? 近年の傾向をご紹介します!

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不動産売却でよく耳にする「基準地価」とは? 2015年の傾向、2014年の傾向もご紹介

基準地価・公示地価・路線価など、ひとつの土地には、いくつかの価格がついています。ここでは、基準地価について説明するとともに、2019年(令和元年)の傾向 も紹介します。

1.基準地価とは?

基準地価は、国土利用計画法にもとづき、都道府県 がその年の7月1日時点における基準地の1㎡当たりの価格を判定するもので、毎年9月下旬ごろに公表されます。 一般の土地取引のほかに、地方公共団体や民間企業の土地取引の 目安として活用  され、「都道府県調査地価」とも呼ばれます。

1-1.基準地価と公示価格の違いは?

基準地価は、国土交通省が実施する「公示価格」と、手順・評価方法・内容などが似ていますが、次のような違いがあります。

【基準地価と公示価格の相違点】
  基準地価 公示価格
基準日 7月1日 1月1日
実施機関 都道府県 国土交通省
基づく法律 国土利用計画法 地価公示法
発表日 9月下旬 3月中旬
対象地域 都市計画区域内外の住宅地、商業地のほか、工業地、林地なども含む 都市計画区域内外の住宅地、商業地
評価する不動産鑑定士 1人以上 2人以上

基準地価は、1月1日時点で算出される公示価格の半年後に発表されるため、地価の速報値として公示価格の補完という役割もあります

なお、国税庁が7〜8月に公表する「路線価」(相続税路線価)は、主要な道路に面した土地が対象で、相続税や贈与税の算定に使われます。

1-2.基準地価と実勢価格について

基準地価は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるために、土地の適正な価格を知るための指標となるもので、実際の売買価格(実勢価格)とは異なります

例えば、売り主や買い主にとっては、その土地に建っている建物によって希望価格が変わることもあるはずです。しかし、基準価格は調査地点に建物があっても「更地として」鑑定され、土地の使用目的や土地取引での事情は考慮されません。

1-3.基準地価はどこで調べられますか?

基準地価は、国土交通省HP内の専用ページにて、国土交通省地価公示(公示地価)とともに検索することができます。

また、詳細~大字の縮尺の地図で地価公示・都道府県地価調査の地点が地図上で確認できる「土地総合情報システム」(不動産取引価格情報検索)もわかりやすく便利です。

過去の発表資料については、同じく国土交通省サイト内の都道府県地価調査関連資料が一覧となった下記ページをご参照ください。 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html

最新の基準地価の概要、全国・三大都市圏・地方圏といった地域別の変動率や平均価格、地価変動率の推移、上昇率順位表のほか過去の数値など、さまざまな情報を閲覧・ダウンロードすることができます。

各都道府県のホームページや市区町村役場、図書館でも、基準地価の閲覧が可能です。

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2.基準地価~2019年の傾向(過去2年のデータとの比較)

2019年7月1日時点の基準地価は、21,540の地点で行われた調査にもとづき、2019年9月19日に発表されました。

全用途平均、住宅地、商業地の用途別に、それぞれ全国と各地域での変動率(%)を見てみましょう。

近年の数値の推移を把握するために、過去2年の値も 表にまとめています。

出典:国土交通省資料「令和元年都道府県地価調査の概要」

2-1.全国平均では全用途平均が2年連続上昇

(単位:%)
  全用途平均
2017年 2018年 2019年
全国 ▲0.3 0.1 0.4
三大都市圏 1.2 1.7 2.1
東京圏 1.3 1.8 2.2
大阪圏 1.1 1.4 1.9
名古屋圏 1.2 1.5 1.9
地方圏 ▲0.9 ▲0.6 ▲0.3
地方四市 4.6 5.8 6.8
その他 ▲1.1 ▲0.8 ▲0.5

全国平均 の全用途平均は、前年に比べ0.4%と2年連続で上昇しています 。上昇幅も拡大しており上昇基調を強めています。三大都市圏 (東京・大阪・名古屋)の平均変動率も、2.1%と上昇 しています。

地方圏を見ると、地方四市 (札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では、6.8%と更に上昇 基調を強めています。そのほかの地域 では▲0.5%と下落 幅の縮小傾向が継続しており、地方圏の二極化は依然として続いています。

2-2.住宅地の傾向

(単位:%)
  住宅地
2017年 2018年 2019年
全国 ▲0.6 ▲0.3 ▲0.1
三大都市圏 0.4 0.7 0.9
東京圏 0.6 1.0 1.1
大阪圏 0.0 0.1 0.3
名古屋圏 0.6 0.8 1.0
地方圏 ▲1.0 ▲0.8 ▲0.5
地方四市 2.8 3.9 4.9
その他 ▲1.1 ▲0.9 ▲0.7

全国の住宅地

住宅地の基準地価は、全国平均 変動率が▲0.1%と下落 幅の縮小傾向が続いています。

国土交通省はこの背景として、雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続や住宅取得支援施策などによる需要の下支え効果もあり、交通の利便性や住環境の優れた地域を中心に、需要が堅調であることを挙げています。

圏域別:地方四市の平均変動率は7年連続上昇

三大都市圏 の平均変動率は、0.9%と上昇 しています。内訳は、東京圏が1.1%と6年連続の上昇、大阪圏は0.3%と2年連続の上昇、名古屋圏は1.0%と7年連続の上昇となっています。

地方圏 を見てみると、平均変動率は▲0.5%と下落 幅の縮小傾向が継続しています。 地方四市 (札幌市、仙台市、広島市、福岡市)の平均変動率は4.9%と7年連続の上昇 となり、上昇幅も6年連続で拡大し、三大都市圏平均を大きく上回っています が、地方四市以外の地域 の平均変動率は▲0.7%と下落 幅の縮小傾向が継続しています。

2-3.商業地の傾向

(単位:%)
  商業地
2017年 2018年 2019年
全国 0.5 1.1 1.7
三大都市圏 3.5 4.2 5.2
東京圏 3.3 4.0 4.9
大阪圏 4.5 5.4 6.8
名古屋圏 2.6 3.3 3.8
地方圏 ▲0.6 ▲0.1 0.3
地方四市 7.9 9.2 10.3
その他 ▲1.1 ▲0.6 ▲0.2

全国の商業地

全国平均 は1.7%と3年連続の上昇 となり、上昇幅も2年連続で拡大しています。

国土交通省によれば、景気回復に伴い高水準の企業利益が続く中、働き方改革などに対応したオフィス環境の改善のための拡張・移転の動きも加わり、主要都市ではオフィスビルに対する需要が堅調であり、空室率の低下・賃料の上昇が見られます。

圏域別:地方圏の商業地は28年ぶりに上昇

東京圏は4.9%、大阪圏は6.8%、名古屋圏は3.8%と、三大都市圏ではともに7年連続の上昇 となり、上昇幅も6年連続で拡大しています。

また、外国人環境客をはじめとする国内外からの訪問客が増加している地域や、利便性・繁華性の向上が見られる地域などでは、商業地としての利益性の高まりとともに、多様な需要が競合することで地価が上昇しているようです。

地方圏 の平均変動率は0.3%と、バブル期の終わった1991年(平成3年)以来28 年ぶりに上昇 に転じました。地方圏のうち、地方四市 (札幌市・仙台市・広島市・福岡市)の平均変動率は10.3%と7年連続の上昇 となり、上昇幅も6年連続で拡大し、三大都市圏平均を大きく上回っています。地方四市を除くそのほかの地域 の平均変動率は▲0.2%と下落 幅の縮小傾向が続いています。

2-4.ランキング

最後に気になるランキングを2つ、まとめてみました。

全国で最も高い土地【全国基準地価ベスト5】と、今年28年ぶりに上昇を果たした地方圏の商業地を反映した【全国の商業地の変動率ベスト5】をご覧ください。

2-4-1.全国基準地価ランキング

全国基準地価ベスト5
順位 住所 価格
第1位 東京都中央区銀座2-6-7(明治屋銀座ビル) 43,200,000円
第2位 東京都中央区銀座6-8-3(銀座尾張町TOWER) 31,700,000円
第3位 東京都千代田区丸の内3-3-1(新東京ビル) 27,200,000円
第4位 東京都港区北青山3-5-30(アルヴェルセル表参道) 26,600,000円
第5位 東京都千代田大手町1-8-1(KDDI大手町ビル) 26,000,000円

出典:国土交通省「基準地価格高順位表」

東京都の基準地価は、ほかの地域と比較して群を抜いて高い傾向にあります。ベスト5すべての地点が、交通の利便性の高い商業地であるのも特徴です。

2-4-2.商業地の変動率ランキング(全国)

全国の商業地の変動率ベスト5
順位 住所 変動率
第1位 北海道虻田郡倶知安町北1条西2-18(川端文化堂) 66.7%
第2位 沖縄県那覇市松山1-14-19(松樹ペアシティビル) 50.3%
第3位 大阪府大阪市中央区宗右衛門町7-2(住友商事心斎橋ビル) 45.2%
第4位 沖縄県那覇市久茂地3-9-8(九番地ビル) 42.7%
第5位 大阪府淀川区宮原5-5-24(新大阪第一生命ビルディング) 42.3%

出典:国土交通省資料「令和元年都道府県地価調査の概要」

東京圏や大阪圏に続いて、地方四市でも訪日客が増加しています。

訪日外国人観光客(インバウンド)が北海道の地価を押し上げる 構図は続いており、スノーリゾートとして外国人に人気の倶知安町は別荘やペンションの多い地区の上昇率が66.7%に達し、4年連続で全国トップになっています。

大阪でもインバウンド増加に伴い、店舗やホテル用地の需要が堅調で、オフィス需要の高まりも後押ししたようです。

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基準地価については、いかがでしたか?
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