土地総合情報システムって何?どのようなことができるか解説

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土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できるWEBサイトで、誰でも利用が可能です。

また、不動産価格の相場を調査できるサイトとしても、土地総合情報システムが紹介されていることが多いため、耳にする機会も多いかと思います。

そのため、土地総合情報システムとは、そもそも何なのか、何が分かるのか気になっている人も多いと思います。

そこでこの記事では「土地総合情報システム」について解説いたします。
この記事をお読みいただくことで、土地総合情報システムとは何なのか、どういう使い方が有効なのかが分かるようになります。

最後までお読みいただき、不動産相場の把握に、土地総合情報システムを活用してください。

1. 土地総合情報システムとは

土地総合情報システムとは、2006年4月から制度化された「不動産の取引価格情報提供制度」に基づき、国土交通省が運営している不動産の取引情報サイトです。

不動産取引は、長年、相場を把握しにくい不透明性が課題とされていました。
そこで、不動産市場の信頼性や透明性を高める目的で設置されたのが土地総合情報システムになります。

例えば、缶コーヒーは120円と、販売価格が知れ渡っています。
これは、缶コーヒーの相場が、広く一般に認識されているためです。

一方で、中古の不動産は、相場が広く知れ渡っているとは言い切れない状況です。
相場が分かりにくい市場では、売主が安く売ってしまったり、買主が高く買ってしまったりということが起こり得ます。

例えば、本当は120円くらいするものを、3円で売ったり、5万円で買ったり等、売主や買主が不当に損をすることがあり得るのです。

そこで、不動産の取引相場を広く一般の人に認識してもらうためにできたのが土地総合情報システムになります。

国土交通省「土地総合情報システム

土地総合情報システムの機能は、「不動産取引価格情報検索」と「地価公示・都道府県地価調査」、「不動産取引価格アンケート回答」の3つです。

このうち、不動産取引価格情報検索で、「土地」と「土地と建物」、「中古マンション」、「農地」、「林地」の取引相場を確認することができます

この土地総合情報システムは、突然、湧いて出てきたわけではありません。
国土交通省では、「不動産の取引価格情報提供制度」を行う以前から、地価公示制度というものを実施していました。

地価公示とは、都市計画法に定める都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域における標準地について、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、国が公示する価格です。

地価公示では地価を表示する定点ポイントを設けており、その定点ポイントの毎年1月1日時点の地価を鑑定評価して公開しています。

類似の制度に都道府県地価調査があります。
地価調査は、毎年7月1日時点の地価になります。

毎年、銀座の土地価格が一番高いというニュースを見たことのある人もいると思いますが、このニュースの元ネタとなっているのが地価公示です。

地価公示価格は、相続税路線価や固定資産税評価額等の税金を算出するための不動産価格の元となっています。

相続税路線価は地下公示価格の80%程度、固定資産税評価額は地下公示価格の70%程度を目安に決定されているのです。

地価公示価格は、税収を決める重要な価格であるため、実際の取引価格に基づき算出する必要があります。

地価公示価格を決めるために国は不動産の取引価格を知る必要がありました。
そこで登場したのが「土地取引状況調査票」になります。

不動産を売買すると、国から「土地取引状況調査票」が届きます。
昔は紙ベースでの回答でしたが、今では土地総合情報システムの「不動産取引価格アンケート回答」機能を選択するとウェブ回答ができるようになっています。

元々、「土地取引状況調査票」は、地価公示価格を算出するために集めていたものです。
この情報を「不動産の取引価格情報提供制度」に基づき、情報公開したのが土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」機能ということになります。

つまり、取引事例の情報は、国土交通省がアンケートで集めている「土地取引状況調査票」による取引当事者の回答による生データです。

土地総合情報システムは、昔から地価公示のために行っていたアンケート調査の結果を「せっかくだから公表しよう」と流用したものになります。

ただし、土地総合情報システムでは、アンケートの生データをそのまま公表しているわけではありません。

場所や個人などが特定できる情報をすべて排除し、プライバシーが保護された状態で公表されています。

「土地取引状況調査票」に協力しても、情報が丸裸にされることはないので、安心して回答して頂ければと思います。

2. 土地相場の把握に有効な土地総合システム

土地総合情報システムでは、「土地」と「土地と建物」、「中古マンション」、「農地」、「林地」の取引情報を確認できます。

このうち、「土地」の相場については、比較的、把握しやすいです。

土地総合情報システムでは、アンケート調査による貴重な生データを使っていますが、残念ながらプライバシー保護が優先され、分かりにくい情報に修正されてしまっています。
情報の内容は「所在地」、「最寄駅」、「取引総額」、「坪単価」、「面積」等です。

所在地については、町名までしか分からず、場所を特定できません。
もちろん取引当事者の名前等は一切公表されていないです。

そのため、「○○町」の土地がいくらくらいか程度の情報であれば、なんとなく分かります。
大規模に開発された住宅地などは、坪単価が似たような数字がズラズラっと並んでいますので、一般の人でも相場の把握が可能です。

ただし、場所によっては土地の取引事例が1件しかないエリアも存在します。
また2件あっても、その2件の間で単価が2倍以上異なるようなケースもあります。

事例が極端に少ないエリアや、バラつきが広過ぎるエリアだと、その情報を見ても相場はいくらくらいなのかが分かりません。

土地の相場は比較的把握しやすいですが、場所によっては相場も分からないというところもあります。

尚、土地総合情報システムでは「地図表示」の機能がありますが、この地図表示でプロットされるポイントは事例の場所ではありません。
プロットされているポイントは、地価公示または都道府県地価調査の評価地点になります。

地価公示や都道府県地価調査の価格は、取引事例をもとに鑑定評価された価格であり、その地域の土地価格を代弁している相場です。

そのため、土地の相場を知りたいというニーズであれば、知りたい土地の近くにある地価公示や都道府県地価調査のポイントをクリックするとある程度の相場は把握できます。

事例が極端に少なく相場が分かりにくいエリアの場合、地価公示や都道府県地価調査の価格から相場を把握するのが良いでしょう。

尚、土地総合情報システムで価格まで把握するのは限界がありますので、売却することが決まったら、不動産会社に査定を依頼して価格を調べるようにしてください。

査定を依頼するなら、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用することをおススメします。

HOME4Uは、簡単な入力操作だけで売却する不動産が属するエリアで実績豊富な不動産会社に査定を依頼できる仕組みになっています。

土地総合情報システムで似たような事例を調べるよりも、簡単に適正な価格を知ることができますので、売却前に正確な価格を知りたい際は、ぜひHOME4Uを利用しましょう。

3. 土地総合システムの特徴

この章では土地総合システムの特徴について解説します。

3-1. マンションや戸建ては建物価格の影響が分からない

譲渡所得に係る税金土地総合情報システムでは、「土地と建物」や「中古マンション」の取引価格も見ることができます。

「土地と建物」や「中古マンション」では、取引総額のみしか表示されておらず、残念ながらこれらの情報だけではプロでも相場を把握するのは難しいです。

「土地と建物」は、土地価格と建物価格の合計額が取引総額となります。

建物価格は築年数や面積がバラバラで、総額だけ見ても土地価格がいくらなのか、建物価格がいくらなのか分からず、結局のところ高いのか低いのかが分かりません。

「中古マンション」もマンション名が特定できるわけではないため、情報としては分かりにくいです。

駅距離や築年数、面積等の条件は分かりますので、自分の物件と似た物件を探し出し、判断するという作業が必要となります。

尚、マンションであれば不動産ポータルサイトから自分のマンションの売買物件情報などを探した方が、適切に相場を把握することができます。

不動産ポータルサイトの情報は、実際に売却が決まった成約価格ではありませんが、相場を把握する程度であれば、売出価格でも十分でしょう。

「土地と建物」や「中古マンション」については、土地総合情報システムでは相場を判断することが難しいので、「参考の参考」程度に利用することをおススメします。

どういう物件かよく分からないまま数字を鵜呑みにしてしまうと、間違って相場を認識してしまう可能性があります。

ちなみに、土地総合情報システムで戸建てやマンションの相場を把握するのは、プロでも無理です。

公開されている情報からは、どんな不動産なのか見えてきませんし、何といっても場所が特定できない不動産の価格をプロが参考にするわけにはいきません。

不動産を売却する際、売主は不動産会社に査定を依頼しますが、不動産会社は土地総合情報システムを全く参考にしていないです。

不動産会社は、主に自社の取引実績や、レインズ(REINS :Real Estate Information Network System)と呼ばれる不動産会社しか見ることのできないネットワークシステムを用いて査定を行っています。

レインズには、実際に取引された不動産の成約データが載っており、不動産会社のみ成約情報を見ることが可能です。

成約情報は場所を特定できますので、不動産会社はどのような不動産が、いつ、いくらで取引されたのかをきちんと把握しています。

不動産会社は、査定を依頼しても、レインズ等により対象物件と同じような規範性のある成約事例をピックアップすることができ、適正な価格を査定することができるのです。

レインズとは?売主が必ず見るべきポイントをやさしく解説

そのため一般の人なら、「不動産取引価格情報検索」機能を使って、無理に「土地と建物」や「中古マンション」の相場把握をする必要はないでしょう。

3-2. 意外と参考になる農地や林地

「不動産取引価格情報検索」機能では、「農地」や「林地」の取引情報も見ることができます。

都道府県地価調査では、林地の評価ポイントもありますので、林地の取引情報も昔からアンケートで収集しています。
「農地」や「林地」は取引自体が少なく、不動産会社も事例をなかなか入手できません。

一般的に、農地の価格を調べるには、各県の「田畑売買価格等に関する調査結果」という資料を用いたりしますが、かなりマニアックであり、しかも分かりにくいです。

「農地」や「林地」の取引は情報も入手しにくく、かつ、情報の絶対量も少ないため、土地総合情報システムで得られる情報は、かなり貴重といえます。

「農地」や「林地」は、かなり広範囲で相場が形成される性質があり、市区町村レベルの広さで相場を把握しても、大きく外れることはありません。

もし、「農地」や「林地」を相続し、不要なので売りたい場合には、一度、土地総合情報システムで事例を調べてみることをおススメします

「農地」や「林地」は宅地に比べると、非常に単価が低いです。
査定をして価格の低さに驚く前に、「農地」や「林地」の価格はどのようなものなのか、知るために使えば有効なツールになるでしょう。

まとめ

いかがでしたか?
土地総合情報システムについて解説してきました。

土地総合情報システムは、地価公示や都道府県地価調査を行うために集めた取引情報を、個人情報が特定されない形に加工して公表されている情報サイトになります。

土地総合情報システムは、土地や農地、林地の相場把握には適したサイトです。
戸建てやマンションの相場の把握をするには、少し使いにくい部分があります。

不動産会社は、明確に物件を特定できる事例をもとに、しっかりと査定を行っています。
適正な価格を知るには査定が必要となりますので、売却前は「不動産売却 HOME4U」を使って査定依頼をするようにしてください。

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