借地権とは?~借地権の種類と特徴~

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借地権とは?~借地権の種類と特徴~

借地権とは、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。そのため、建物がない駐車場や資材置き場などは含まれません。借地権には賃借権と地上権の2つがあり、賃借権の場合は、第三者に建物を売却する時は地主の承諾が必要。地上権の場合は自由に売却や転貸することができます。現在のところ一戸建ての場合、実際に多くあるのは賃借権です。

1. 借地権の種類

大きく分けて2種類あり、借地法(旧法)と1992年8月1日に施行された借地借家法が存在します。旧法は借地人の権利が強く、土地の返還がむずかしいなど地主側に不利な面がありました。新しい借地借家法では、借りられる期間を定めた定期借地権も設けられています。

1-1. 1992年(平成4年)8月より前から土地を借りている場合「借地法」(旧法)

契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることができる。 木造などの場合、存続期間は30年(最低20年)で更新後の期間は20年。鉄骨造・鉄筋コンクリートは60年(最低30年)、更新後の期間は30年となっている。

1-2. 1992年(平成4年)8月以降から借り始めた場合「借地借家法」

借地借家法には5つの種類があり、普通借地権と定期借地権が存在します。旧法と普通借地権の違いは、構造により存続期間が違うことなどです。

1.普通借地権 契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっている。
2.定期借地権 (一般定期借地権) 定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。更新はなく契約終了後は更地にして返還。
3.事業用定期借地権 事業用(店舗や商業施設等)で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満(2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下)。契約終了後は更地にして返還する。
4.建物譲渡特約付借地権 契約から土地所有者が建物を相当の対価で買い取る決まりがある。 契約期間は、30年以上。
5.一時使用目的の借地権 工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で一時的に土地を借りる。

上記のような種類となっていますが、現在は(1)旧法に該当するケースが多いようです。借地権付きの家を所有していたり、相続したりする場合は、契約期間を確認しておくといいでしょう。

2. 借地権の特徴

借地権の特徴としては、以下のような項目があります。

2-1. メリット

  • 土地の固定資産税、都市計画税の負担がいらない (地代で負担していることにはなる)
  • 特に借地法(旧法)の場合、法律に守られており半永久的に借りられる
  • 土地が利便性や立地条件の良い場所にあることが多い
  • 借地権付きの建物を購入する場合、所有権付きより安く手に入る

2-2. デメリット

  • 地代の負担がある
  • 所有物ではない
  • 更新時には更新料が必要な場合がある
  • 建物を売却する際には地主の承諾がいる(譲渡承諾料が必要)
  • 増改築の際、地主の承諾がいる(承諾料が必要な場合も)
  • 借地権は第三者に売却するのがむずかしい

3. 借地権の対抗要件(地主が土地を第三者に売却した場合)

地主が土地を第三者に売却した時は、これまでの権利がどうなるのか気になるところです。土地が売却された場合でも、建物があり借地人の登記がされている場合は、新たな所有者に土地を明け渡さなくても済みます。

ただし借地人が父、建物登記は息子などと、名義が違う場合は対抗できませんので注意が必要です。また、登記した建物が火事などで滅失した場合は、滅失から2年間は建物を特定するための必要な事項と、滅失した日、新たな建物を建築する旨を、その土地上に立札等を掲示することで対抗することができます。

関連記事:「借地権付きの建物を売却する方法とは?」はこちら
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