自宅の売却で使える「3,000万円控除」とは？必要書類や要件を解説

相続した家を売却する際も、3,000万円を控除できる制度があります。こちらは「3,000万控除」とは別の制度なので、条件が異なることに注意が必要です。相続物件をお持ちの方は、特に期限内に売却することが大切です。早めに計画を立てて、余計に税金を払うことがないように気をつけましょう。

相続した土地の売却で税金はいくらかかる？知っておくべき節税対策5つ

相続した土地は、購入価額が分からないことが多く、不動産売却後に売買代金

5.「3,000万円控除」に関するよくある疑問

ここからは、3,000万円控除に関する疑問に徹底的にお答えします。

5-1.売却益が3,000万円までなら確定申告は不要？

3,000万円特例控除を利用するには、売却の翌年に確定申告が必要です。誤解しやすいのですが、3,000万円まで自動的に非課税になるわけではありません。

3,000万円控除を使うと納税額がゼロになる場合でも確定申告をする必要があります。

税務署のほうから「3,000万円控除の適用が受けられる」といったお知らせは来ないので、自分で手続きをするかどうか決める必要があります。

住宅ローン控除と3,000万円控除のどちらを適用したほうが有利かなど、わからないときは税務署に直接問い合わせたり、税理士にアドバイスをもらうようにしましょう。

不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要？

所得を得た人は、確定申告をする決まりになっています。不動産を売却した

5-2.自宅を賃貸しても3,000万円控除は使える？

マイホームに住まなくなってから3,000万円控除を使うには、3年目の年末までに売却するという期限があります。売却まで建物を貸していたとしても、この期限までに売れば3,000万円控除は使えます。

とはいっても、「普通借家契約」で貸してしまうと、オーナーの都合で売却前に立ち退きしてもらうことは、とても難しいので要注意です。

売却まで期間限定で賃貸に出したいのなら定期借家契約（更新のない契約）で貸す方法もあるので、不動産会社に相談してみましょう。

なお、建物は賃貸しても要件に当てはまりますが、取壊し後の土地を賃貸すると3,000万円控除の要件から外れてしまうので気を付けましょう。

5-3.自宅を取壊しても大丈夫？

家屋を取り壊して土地のみを譲渡した場合であっても、要件を満たせば3,000万円控除を適用できます。

ただし、条件が細かいので、取壊しするかどうかは不動産会社などに相談してから慎重に決めることが大切です。

取り壊しから1年以内に売買契約を結ばなければならないので、買い手が決まってから取り壊したほうが安心です。

また、古い建物でもそのまま売ってほしい方がいるケースもあるので、取り壊しは慎重に決めましょう。

なお、取り壊し後に土地を人に貸してしまうと3,000万円控除が使えなくなるという点にもご注意ください。

5-4.単身赴任していたときでも3,000万円控除は使える？

本人がマイホームに居住していなかった場合でも、3,000万円控除の適用が認められるケースはあります。

例えば本人が転勤や療養などの事情で、家族と離れて単身で生活していた場合に、単身赴任などの事情が解消したときには家族が住んでいる家屋で一緒に生活すると認められる場合は適用可能です。

なお、家屋を売った方が2つ以上マイホームを所有していたときは、売った方が主に住まいに使っていた家屋だけが特例の対象になります。

5-5.共有名義の場合は？

家の名義が複数名の共有となっている場合、共有者全員まとめて3,000万円の控除というわけではなく、共有者一人につき最大3,000万円まで控除されます。

したがって、夫婦共有名義の家を売却した場合などは、それぞれが確定申告を行う必要があります。

5-6.店舗併用住宅の場合は？

建物の一部が店舗になっている場合も、3,000万円控除の対象となります。

ただし、3,000万円控除の特例が適用されるのは自身の居住のために使用していた部分に限ります。

確定申告の際は、床面積などがわかる資料を持参し、計算式に当てはめて算出します。

その際、物件の90％以上が居住用なら全体を居住部分とみなして3,000万円控除の特例を受けられます。

5-7.土地と建物の所有者が異なるときは？

土地と建物の所有者が異なるときでも、以下の要件すべてに当てはまるときは3,000万円控除の対象となります。

• 土地と建物を同時に売却すること。
• 土地と建物の所有者が親族関係にあり、生計を一にしていること。
• 土地と建物の所有者が一緒にその家に住んでいること。

例えば、建物が夫の名義、土地が妻の名義といったケースが考えられます。特別控除額は、土地と建物の所有者を合わせて3,000万円までになります。

6.税金で後悔しないためにも売却は早めに動きだそう

3,000万円控除を使うには、一定の条件があります。

例えば、空き家になってから3年目の年末までに売却しないと、3,000万円控除を適用できなくなります。

特に、売却するまでに時間がかかりそうな場合や、賃貸や取壊しを迷っている場合は、信頼できる不動産会社に早めに相談して今後の方針を考えた方がよいでしょう。

「売却を決めたけれど、どこの不動産会社に頼めばいいのかわからない」という方は、ぜひ「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」をご利用ください。

所在地などのカンタンな情報を入力するだけで、最適な複数の不動産会社を選び出して、まとめて査定を依頼できます。

いくつかの不動産会社の査定を受けた上で、気軽に相談でき、心から信頼できると感じる不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。

査定額を知ることで税金の見込み額を把握し、最終的に手元にどれくらいのお金が残るのか把握したいという方も多いでしょう。

税金対策も考えながら売却したい場合には、税理士事務所と提携している不動産会社を選ぶのも一案です。

【無料】一括査定依頼スタート

まとめ

それではおさらいです。

マイホームの売却で利益が出たときに発生する税金を安くできる「3,000万円特別控除」についてご説明しました。

不動産の売却で利益が出ると、約20％または39％の税金がかかりますが、マイホームの売却で一定の要件を満たせば3,000万円まで非課税になります。

大きな節税効果があるので、売却翌年の2月〜3月に確定申告を忘れずに行いましょう。

「3,000万円特別控除」はマイホームを売却したときに使える制度ですが、相続した家を売却した時に3,000万円まで非課税になる制度もあります。

それぞれ利用期限があるため、早めに売却査定を受けて、売却の戦略を練ることをおすすめします。

信頼できる不動産会社を探すなら、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」が便利です。

「不動産売却 HOME4U」カンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,300社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

査定依頼をする際は、ぜひ「HOME4U」をご活用ください。

マイホームを売却する際に利用できる「3,000万円特別控除」は、多くの方が不動産売却時に大幅に節税できる可能性がある制度です。ただし、確定申告を行う必要があるので、その点だけは忘れないようにしてくださいね。

もう一つ、注意が必要な点は、住宅ローン控除との併用ができない点です。住宅を売却するときは、買い換えの方も多いと思いますが、両方の制度を同時に使うことはできません。

どちらの制度を使う方がより節税につながるのかシミュレーションをしてください。不動産売却は人生の大きなイベントの一つ。しっかりと計画を立て、適切な制度を活用し、節税しましょう。

【無料】一括査定依頼スタート

この記事のポイント

自宅売却のときの「3,000万円控除」の仕組みとは？

3,000万円特別控除とは、不動産（マイホーム）を売却した際の利益にかかる税金を減らすことができる特例のことです。
正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

詳細は「1. 3,000万円控除」の仕組み」をご一読ください。

3,000万円控除の必要書類は？

3,000万円控除の必要書類は以下の通りです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 戸籍の附票（今までの住所が記載されている）の写しなど
• 売買契約書コピー（購入時と売却時）、費用の領収書（購入時と売却時）

詳しくは「3. 3,000万円控除の必要書類」をご覧ください。