住宅の売却で生じる税金と自宅や相続空き家で使える3000万円控除とは

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住宅を売却したときの税金の制度について、色々、調べていてもよく分からないと感じている方も多いと思います。

ただし、自宅でも「それなりに高く売れた場合」や、「購入当時の金額が分からない場合」は税金が発生する可能性があります。

自宅売却で税金が発生しそうな場合でも、3,000万円特別控除と呼ばれる特例を利用すると、税金が発生しないことが多いですが、特例を利用できない場合もありますので、要件も良く確認することが必要です。

また、「相続した住宅」や、「賃貸住宅」など、自宅以外の住宅では、原則として3,000万円特別控除が利用できないため、税金がかかることがあります。

ただし、例外的に3,000万円特別控除を利用できる場合もあり、やはり特例要件はしっかり知ることが必要です。
住宅売却の税金発生の有無について知るには、「譲渡所得の計算」と「特例の要件」の2つの理解が欠かせません。

そこで、この記事では住宅売却の税金について、譲渡所得と3,000万円特別控除を中心にお伝えします

住宅の売却では、印紙税や登録免許税等の税金も発生しますので、それらの税金についても冒頭で紹介します。

この記事を読むことで、あなたは住宅を売却したときに税金が発生する可能性や、3,000万円特別控除の要件について分かるようになります。
ぜひ最後までご覧ください。

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1. 住宅の売却で発生する4つの税金

最初に住宅の売却で発生する4つの税金について紹介します。

1-1. 売買契約書に貼る印紙税

印紙税とは、売買契約書のような課税文書に収入印紙を貼り付け、消印をして納税するという税金です。

不動産は売買契約書に記載する金額が大きくなるため、ある程度の額の印紙税が発生します。
契約書に記載する売買金額と印紙税の金額は以下通りです。

契約書に記載する売買金額 貼付する印紙税
1万円未満 非課税
1万円以上50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円
1億円超5億円以下 60,000円
5億円超10億円以下 160,000円
10億円超50億円以下 320,000円
50億円超 480,000円
金額の記載のないもの 200円

1-2. 抵当権抹消の登録免許税

住宅ローンが残っている住宅を売却する場合、抵当権の抹消を行います。
抵当権とは、ローンを貸した際、銀行が不動産を担保にとった権利のことです。

抵当権は登記簿謄本にその内容が記載されており、売却時には登記簿謄本から抵当権の記載の抹消を行います。
抵当権の抹消には、抵当権抹消の登録免許税が発生します。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。
不動産が1つずつの土地と建物で構成されている場合は、不動産が2個となり、登録免許税は2,000円と計算されます。

1-3. 仲介手数料等に係る消費税

住宅の売却では、仲介手数料等の費用が発生しますが、この費用に関しては消費税が発生します。

なお、個人の自宅は消費税のかからない非事業用不動産とされていますので、売却した自宅には消費税は発生しません

1-4. 譲渡益が発生したときの所得税・住民税・復興特別所得税

譲渡益が発生したときは、所得税・住民税・復興特別所得税が発生するのが原則です。
所得税や住民税、復興特別所得税は、サラリーマンや個人事業主など、個人の方が普段から納税している税金です。

不動産を購入したときは、「不動産取得税」というズバリなネーミングの税金が存在します。
しかしながら、不動産を売却したときは、「不動産売却税」という税金は存在しません。

売却時の税金で存在するのは、普段から我々が納税している所得税・住民税・復興特別所得税です。

不動産売却によって税金が発生する場合には、売却した翌年だけ、所得税・住民税・復興特別所得税が増えるということになります。

また、冒頭でも触れたように、住宅の中でも特に自宅(マイホーム)の売却では、所得税・住民税・復興特別所得税がなるべく発生しないように政策的な配慮なされています。

そのため、所得税・住民税・復興特別所得税に関しては、前節までに紹介した基本的に発生する印紙税や登録免許税、消費税等とは性質が異なります。

所得税・住民税・復興特別所得税が発生するか否かは、まずは譲渡所得を計算し、その計算結果から判断するステップが必要です。

譲渡所得については、次章より詳しく解説いたします。

2. 譲渡所得について

この章では、譲渡所得の求め方について解説致します。

2-1. 譲渡所得とは

不動産を売却したときに得られるお金のことを「譲渡所得」と言います。

譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものになります。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1 譲渡価額とは売却価額です。
※2 取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3 譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことです。

譲渡価額とは、基本的には売却価格のことです。
ただし、譲渡価額は「価額」と表記されており、厳密には売却「価格」のことではないという点がポイントとなります。

価額とは値段のことではなく、品物の値打ちに相当する金額を表す言葉です。
それに対して価格とは値段のことを指します。

具体的には、不動産売却で固定資産税の精算を行った場合には、売却価格に固定資産税精算金を加えたものが譲渡価額となります。

譲渡価額 = 売却価格 + 固定資産税精算金

また、譲渡費用は、具体的には以下のものが該当します。

  • 売却の際の仲介手数料
  • 売却のために要した測量費
  • 売却に伴う広告費
  • 売却時の売買契約書に貼付けした印紙税
  • 売却に伴い支払った立退料
  • 売却時の建物の取壊し費用

譲渡所得の計算の結果について、この記事では、譲渡所得がプラスなら「譲渡益」、譲渡所得がマイナスなら「譲渡損失」と表現することにします。

住宅を売却したときは、譲渡益が生じたときのみ税金が発生します。
譲渡損失が発生した場合には、税金は生じません。

 

建物に関しては、取得費を求める際、減価償却という手続きを行います。
減価償却とは、毎年、建物の価値を落としていく会計上の手続きです。

減価償却の手続きによって、取得費は新築当初から年々下落していきます。
しかしながら、住宅の売却では、取得費の下落以上に市場価格の方が下がることが良くあるため、計算の結果、譲渡損失が発生することの方が多いです。

譲渡所得を計算するためには、まずは取得費の計算方法をマスターすることが第一歩となります。

2-2. 取得費の求め方

この節では取得費の求め方について解説します。

(1) 住宅購入金額がわかるとき

住宅購入金額がわかるときは、土地と建物に分け、建物価格に対してのみ減価償却の計算を行います。
取得費は、以下の計算式で求めます。

取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額-減価償却費)

建物部分の減価償却費については、非事業用と事業用で計算式が異なります。

非事業用/非業務用(マイホーム・セカンドハウス)の場合

減価償却費※1(合計)= 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

※1 旧定額法を使用。

事業用/業務用(賃貸住宅等)の場合

【2007年3月31日以前取得の建物】
減価償却費※2(合計)= 建物購入価額×0.9×償却率×使用月数÷12ヶ月

【2007年4月1日以後取得の建物】
減価償却費※3(合計)= 建物購入価額×償却率×使用月数÷12ヶ月

※2 旧定額法を使用。他に旧定率法を適用する場合もあり。
※3 定額法を使用。他に定率法を適用する場合もあり。

また、耐用年数と償却率※4は、建物の構造によって異なります。

※4 定額法の場合

  非事業用※1 事業用※2
建物構造 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031 22年 0.046
木造モルタル 30年 0.034 20年 0.050
鉄骨造 3mm以下 28年 0.036 19年 0.053
3mm超4mm以下 40年 0.025 27年 0.038
4mm超 51年 0.020 34年 0.030
鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022
鉄骨鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022

※1 非事業用とはマイホームやセカンドハウスを売却するときに利用します。
※2 事業用とはアパートのように賃貸住宅を売却するときに利用します。

減価償却費は、非事業用の場合は残存価額が建物購入額の5%となるまで償却でき、事業用の場合は1円となるまで償却が可能です。

例えば、非事業用の建物購入価額が1,000万円だった場合、建物取得費は50万円となるまで償却され、それ以降の建物取得費はずっと50万円として計算されます。

それに対して、事業用の建物購入額が1,000万円だった場合、建物取得費は1円となるまで償却され、それ以降の建物取得費はずっと1円です。

減価償却費は、年数に応じて価値を減少させていくというシンプルな考え方です。

しかし、非事業用と事業用では計算式が異なり、かつ事業用では取得時期によって計算方法が異なっていたり中古建物の場合償却年数の別途再計算が必要など、多少複雑です。
売却予定の住宅の取得費を計算するために、どの計算方法で減価償却費を割り出すことができるかを正しく判断する必要があります。

本記事では、おもに非事業用の住宅売却をメインに解説しておりますが、記事の最後で賃貸住宅を売る場合の注意点についても取り上げます。

あわせて、下記国税庁の減価償却についての解説にある具体的な計算例をご参照ください。

参考:国税庁
旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)
定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)

(2) 住宅購入金額がわからないとき

住宅購入金額がわからないときは概算取得費と呼ばれるものを用います。
概算取得費とは、「譲渡価額の5%」です。

取得費 = 譲渡価額 × 5%

尚、先祖から引き継いだ土地の上に、注文住宅を建てて、土地だけ取得費が分からないケースがあります。

土地だけ購入価額が不明の場合の取得費は、以下のように計算されます。

土地の取得費 = (譲渡価額-建物取得費)×5%

取得費 = 土地の取得費+建物取得費
    = (譲渡価額-建物取得費)×5%+建物取得費
    = 譲渡価額×5%+建物取得費×95%

2-3. 所有期間と税率

所得税・住民税は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

一般的に、所得税は収入が高い方ほど税率が上がる累進課税の方式が採用されます。

しかしながら、不動産売却では譲渡所得がとても大きくなる可能性もあるため、累進課税を適用してしまうと、その年だけ極端に税率が高くなってしまうこともあり、税負担が過剰に重くなる可能性があります。

そこで、譲渡所得に関しては、他の所得とは合算せずに分離して税金が計算されます。
このように他の所得とは分離して税金を計算する制度を分離課税制度と呼んでいます。

譲渡所得に対する税率は不動産の所有期間によって決まります。
所有期間は、不動産を譲渡した1月1日時点において判定されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

まず上記の税率でそれぞれ計算し、さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。

ここで、以下の条件で税金を計算してみます。

譲渡所得:1,000万円
購入日:2000年12月
売却日:2019年8月

所有期間は2019年1月1日時点において5年を超えていますので長期譲渡所得となります。
税金の計算方法は以下の通りです。

所得税 = 譲渡所得×長期譲渡所得に係る所得税率
    = 1,000万円×15%
    = 150万円

復興特別所得税 = 所得税×復興特別所得税率
        = 150万円×2.1%
        = 3.15万円

住民税 = 譲渡所得×長期譲渡所得に係る住民税率
    = 1,000万円×5%
    = 50万円

税金合計 = 所得税+復興特別所得税+住民税
     = 150万円+3.15万円+50万円
     = 203.15万円

2-4. 具体的計算例

この節では、以下の条件で譲渡所得を計算してみます。

売却した不動産の条件

物件種別:マイホーム(非事業用)
建物構造:木造(耐用年数33年、償却率0.031)

売却日:2019年8月に売却引渡
売却価格:4,500万円
固定資産税精算金:4万円
譲渡費用:142万円

購入日:2000年6月に新築竣工
土地購入価格:4,000万円
建物購入価格:3,000万円

最初に譲渡価額を求めます。

譲渡価額 = 売却価格+固定資産税精算金
     = 4,500万円+4万円
     = 4,504万円

次に取得費を求めます。

経過年数は、引渡日を基準とし、6ヶ月以上の端数は1年、6ヶ月未満は切り捨てて計算します。
売却の引渡は2019年8月、購入の引渡は2000年6月であり、19年2ヶ月であるため経過年数は19年と計算します。

減価償却費は以下の通りです。

減価償却費 = 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
      = 3,000万円×0.9×0.031×19年
      = 1,590.3万円

ゆえに、取得費は以下のようになります。

取得費 = 土地取得費+建物取得費
    = 土地購入価額+(建物購入価額-減価償却費)
    = 4,000万円+(3,000万円-1,590.3万円)
    = 5,409.7万円

最後に譲渡所得を計算します。

譲渡所得 = 譲渡価額-取得費-譲渡費用
     = 4,504万円-5,409.7万円-142万円
     = ▲1,407.7万円

このケースでは譲渡損失が発生していることになるため、税金は発生しません。

3. 居住用財産の3,000万円特別控除

この章では居住用財産の3,000万円特別控除について解説します。

3-1. 居住用財産の要件

住宅の中でも、居住用財産と呼ばれる自宅(マイホーム)を売却すると、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例を利用することができます。

3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得が以下の計算式で算出されるようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

上式による計算の結果、譲渡所得がマイナスになるようであれば、譲渡所得はゼロとして扱われ、売却による所得税・住民税・復興特別所得税は発生しません。

公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2019年5月度」によると、住戸住宅の価格は、首都圏においてもマンションで3,325万円、戸建てで3,183万円となっています。

中古住宅の価格は、平均でも3,000万円をちょっと上回るくらいなので、たとえ概算取得費を用いるようなケースでも、かなりの方が税金は生じないことになります。

3,000万円も控除してくれる特例の効果は非常に大きいため、まずは自分の住宅が居住用財産に該当するかどうかを確認することが重要です。

居住用財産は、簡単にいうと自宅(マイホーム)ですが、厳密には以下の要件のいずれかに当てはまれば居住用財産となり3,000万円特別控除の利用が可能です。

居住用財産の定義

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

1つ目の「現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合」というのは、売主が住んでいることを指します。

アパートや賃貸マンションは、自宅(マイホーム)ではないため、誰かが現に居住していたとしても、居住用財産にはなりません。

2つ目の「転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋」というのは、元自宅であれば、現に住んでいなくても3年後の12月31日までに売却すれば3,000万円特別控除が使えるという要件です。

 

3つ目の「災害などにより居住していた家屋が滅失した時」の特例は、元自宅であれば、「土地だけ」であっても災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、3,000万円特別控除が利用できます。

4つ目の「転居後に家屋を取り壊した場合」、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡すれば3,000万円特別控除が使えるという要件です。

概念図で表すと以下のようになります。

 

ただし、取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となります。

例えば、取り壊した後に駐車場等の事業に供した場合には、3,000万円特別控除が利用できません。
更地にした後は、何もせず、そのまますぐに売るようにしてください。

3,000万円特別控除は、居住期間が定められていないのが特徴です。
脱税目的で住んだと思われるケース以外、短期間の居住であっても居住用財産として認められます。

例えば、新築マンションを購入して、転勤等の事情ですぐに売らなければいけなくなったというケースもあります。
このようなケースでは、たとえ短期間の居住用期間であっても、3,000万円特別控除は利用可能です。

3,000万円特別控除は、要件が緩く使えるケースが多いので、譲渡所得が出た場合には、しっかり利用するようにしましょう。

3-2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは併用できる

3,000万円特別控除の特例を適用しても、なお、譲渡所得がプラスになってしまう場合、次に検討すべきは「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」です。

軽減税率の特例は、「所有期間が10年超の居住用財産」であれば利用することができます。

「軽減税率」ですので、内容としては、さらに税率が低くなるという特例です。
税率は、具体的には以下のようになります。

譲渡所得※ 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

※譲渡所得は、3,000万円の特別控除の適用後の譲渡所得が対象です。

さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。

長期譲渡所得では、税率が所得税は15%、住民税が5%でしたので、軽減税率の特例によって、所得税は10%、住民税が4%へと下がります。

譲渡所得が「6,000万円超の部分」は、再び長期譲渡所得と同じ税率が適用されますが、3,000万円を控除しても譲渡所得が6,000万円超となるケースは、超レアケースですので、あまり考慮しなくて大丈夫です。

3-3. 住宅ローン控除とは併用できない

3,000万円の特別控除は節税効果も高く非常に使いやすい特例ですが、1つだけ残念なルールがあります。
それは、住宅ローン控除とは同時に併用できないというルールです。

住宅の売却で税金を払っているケースは、ほとんど住宅ローン控除を利用するために3,000万円の特別控除の利用を断念している場合です。

住宅では、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用するケースがあります。
購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、同時に売却物件で3,000万円の特別控除を利用することはできません。

正確にいうと、住宅ローン控除は、購入物件に入居した年の他、その前年または前々年あるいはその翌年またはと翌々年に3,000万円特別控除を適用すると利用できなくなります。

 

住宅ローン控除と併用できない特例は、3,000万円特別控除だけではありません。
以下の特例が住宅ローン控除と併用できない特例となります。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(軽減税率の特例)
  3. 特定の居住用財産の買換え特例
  4. 中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例

住宅ローン控除と3,000万円特別控除では、一般的には、住宅ローン控除の方がトータルの節税額は大きくなります。
3,000万円特別控除は捨て、住宅ローン控除を取っている方の方が多いです。

一方を選択適用することになりますので、一応、きちんとシミュレーションした上で、どちらが得かを判断するようにしてください。

4. 相続した空き家等の3,000万円特別控除

この章では、相続した空き家等の3,000万円特別控除について解説します。

4-1. 家屋の要件

相続した家で、かつ、自分の自宅ではない住宅については、居住用財産ではないので原則として3,000万円特別控除を利用することはできません。

相続した住宅でも、その後、自分のマイホームとして住んだ後に売却する場合は、3,000万円特別控除は利用できます。

ただし、「相続した家で、かつ、自宅ではない住宅」の場合でも、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除を利用できるケースがあります。
この特例は、俗称として「相続空き家の3,000万円特別控除」等と呼ばれています。

「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用すると、譲渡所得が以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

相続した空き家等の3,000万円特別控除が利用できる家屋の要件

  1. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること※1
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  3. 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  4. 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  5. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと※2

※1 被相続人が相続開始直前においてその家屋に居住していない場合であっても、以下の要件を満たす場合には、特例の適用が可能です。

  1. 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
  2. 被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、その家屋について、被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用・貸付の用または被相続人以外の居住の用に供されていないこと

※2 相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、さらに以下の要件が必要です。

  1. 取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
  2. 土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

まず、要件の中に「3. 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋」がありますので、マンションは適用できません

次に、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと」という点があります。

相続した空き家を、誰かに貸したり、リノベーションしてカフェなどの事業をしたりした場合には、この特例は使えないことになります。

4-2. 適用期限

適用期限は、2016年4月1日から2023年12月31日までの間で、かつ、相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。

例えば、「2021年1月1日」に相続が発生した場合、「2023年12月31日まで」に売却すれば、「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用が可能です。

4-3. 譲渡の要件

「相続空き家の3,000万円特別控除」では、家屋の要件以外にも、以下の譲渡の要件が必要となります。

譲渡する方の要件

  • 相続又は遺贈(死因贈与を含む)により取得した相続人

譲渡する際の要件

  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

ここで、上記要件の中で「譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」がポイントとなります。

一方で、家屋の要件の中に「2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」という要件がありました。

昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を行った建物は旧耐震基準と呼ばれ、現行の耐震基準に適合していません。

そのため、1981年5月31日以前に建築された家屋を売却する場合、耐震リフォームを行って新耐震基準を満たしたうえで売却する必要があります。

かなり馬鹿馬鹿しいのですが、「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用するには、耐震リフォームが必要ということです。

なぜこのような厳しい要件になっているかというと、制度として「空き家を取り壊して欲しい」という意図があるためです。

「相続空き家の3,000万円特別控除」は、1981年5月31日以前の家屋なら取り壊して売却しても適用が可能でした。

現在、全国では相続をきっかけとする空き家の増加が社会問題となっています。
空き家を増やさないためにも、「取り壊したら3,000万円特別控除を使わせてあげますよ」という飴を与えることで、空き家の取り壊しを誘導しているのです。

「相続空き家の3,000万円特別控除」は、要件がかなり厳しく、相当、使いにくい特例です。
ただし、要件に合致すれば大きな節税効果を生みます。

要件に合致しそうであれば、十分に要件を確認した上で、「相続空き家の3,000万円特別控除」の申請を検討してみましょう。

不動産売却塾 コラム
“賃貸住宅を売る場合の注意点”賃貸住宅は、居住用財産ではないため、原則として3,000万円特別控除を利用できません。

ただし、居住用財産の要件の中には、「2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)」という要件がありました。

元自宅であれば、その後、賃貸に供しても転居してから3年後の12月31日までに売却すれば、賃貸住宅であっても3,000万円特別控除が利用できます。

他人に貸しても3,000万円特別控除を利用できるのは、元自宅の建物を貸すパターンのみです。
取り壊した後や、相続した空き家は、1度でも他人に貸してしまうと3,000万円特別控除は利用できません。

これから自宅を賃貸住宅にする場合には、3,000万円特別控除の利用可能性も頭に入れておくと良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか。
住宅売却の税金について解説してきました。

住宅を売却すると、売買契約書に貼る印紙税や抵当権抹消の登録免許税、仲介手数料等に係る消費税が発生します。
また、譲渡益が発生した場合には、所得税・住民税・復興特別所得税が発生するのが原則です。

税金が発生するか否かは、譲渡所得の計算をすることが第一歩になります。
概算取得費を用いる場合には、譲渡益が大きく生じることになりますので、税金が発生する可能性が高まります。

居住用財産の要件を満たす自宅であれば、3,000万円特別控除が利用できるため、税金が発生しないケースがほとんどです。

ただし、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、3,000万円特別控除は同時に利用できません。

相続した空き家等の3,000万円特別控除は、要件が厳しく利用しにくい特例です。
しかしながら、効果は大きいので、利用できる可能性があれば、要件を十分に確認しながらチャレンジしてみることをおススメします。

いずれにしても、自宅であればなるべく税金を発生させないための制度が作られています。
実は親切な制度ですので、この記事を何度か読み直して頂きながら、理解を深めてください。

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