【税金対策】自宅や相続空き家の売却時にかかる税金と特別控除を解説

自宅（マイホーム）を売却したときには、印紙税や登録免許税、仲介手数料にかかる消費税など、さまざまな税金がかかります。
しかし、確定申告で適切な対策を行えば税金の控除を受け、出費を減らすことも可能です。

この記事では、自宅売却にかかる税金の種類と税金の対策について詳しく解説します。
ぜひ最後までご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.自宅売却にかかる税金の種類4つ

自宅売却にかかる税金は4種類あります。

1-1. 売買契約書に貼る印紙税

印紙税とは、売買契約書のような課税文書に収入印紙を貼り付け、消印をして納税するという税金です。

不動産は売買契約書に記載する金額が大きくなるため、ある程度の額の印紙税が発生します。
契約書に記載する売買金額と印紙税の金額は以下通りです。

1-2. 抵当権抹消の登録免許税

住宅ローンが残っている住宅を売却する場合、抵当権の抹消を行います。
抵当権とは、ローンを貸した際、銀行が不動産を担保にとった権利のことです。

抵当権は登記簿謄本にその内容が記載されており、売却時には登記簿謄本から抵当権の記載の抹消を行います。
抵当権の抹消には、抵当権抹消の登録免許税が発生します。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」です。
不動産が1つずつの土地と建物で構成されている場合は、不動産が2個となり、登録免許税は2,000円と計算されます。

1-3. 仲介手数料等に係る消費税

住宅の売却では、仲介手数料等の費用が発生しますが、この費用に関しては消費税が発生します。

なお、個人の自宅は消費税のかからない非事業用不動産とされていますので、売却した自宅には消費税は発生しません。

1-4. 譲渡益が発生したときの所得税・住民税・復興特別所得税

譲渡益が発生したときは、所得税・住民税・復興特別所得税が発生するのが原則です。
所得税や住民税、復興特別所得税は、サラリーマンや個人事業主など、個人の方が普段から納税している税金です。

不動産を購入したときは、「不動産取得税」というズバリなネーミングの税金が存在します。
しかしながら、不動産を売却したときは、「不動産売却税」という税金は存在しません。

売却時の税金で存在するのは、普段から我々が納税している所得税・住民税・復興特別所得税です。

不動産売却によって税金が発生する場合には、売却した翌年だけ、所得税・住民税・復興特別所得税が増えるということになります。

また、冒頭でも触れたように、住宅の中でも特に自宅(マイホーム)の売却では、所得税・住民税・復興特別所得税がなるべく発生しないように政策的な配慮なされています。

そのため、所得税・住民税・復興特別所得税に関しては、前節までに紹介した基本的に発生する印紙税や登録免許税、消費税等とは性質が異なります。

所得税・住民税・復興特別所得税が発生するか否かは、まずは譲渡所得を計算し、その計算結果から判断するステップが必要です。

譲渡所得については、次章より詳しく解説いたします。

2.自宅売却で必ず支払う税金とケース次第で払う税金

自宅売却で発生する税金には、必ず支払わなければならない税金と、ケース次第で支払う税金があります。
自宅売却にかかる税金を分類しましたので、参考にしてください。

3.自宅を売って売却損が出た時の税金対策

自宅を買った時よりも売却額が安くなってしまい「売却損」が出たら、家計を少しでも楽にしたいですよね。
もし、自宅を売却して売却損が出てしまった場合は、確定申告で税金対策をしてください。買い替えや自宅の売却をしたときに損失が出てしまった場合、使える特例があります。
所有期間が5年以上のマイホームを売却したときは、確定申告の手間をかけてでも特例の利用を検討してください。

4.居住用財産の3,000万円特別控除

住宅の中でも、居住用財産と呼ばれる自宅(マイホーム)を売却すると、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例を利用することができます。
この章では居住用財産の3,000万円特別控除について解説します。

4-1.計算式と特例利用のメリット

不動産売却は取引額が大きく、計算するのは大変と感じてしまうかもしれません。それでも特例を利用するメリットは大きいです。「居住用財産の3,000万円特別控除の計算式」やメリットをご紹介します。

4-1-1.特別控除を利用した時の計算式

3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得が以下の計算式で算出されるようになります。

上式による計算の結果、譲渡所得がマイナスになるようであれば、譲渡所得はゼロとして扱われ、売却による所得税・住民税・復興特別所得税は発生しません。

譲渡所得や取得費の詳しい計算方法が知りたい方はコチラ！

4-1-2.特例利用のメリット

3,000万円も控除してくれる特例には、物件の売却価格によって所得税・住民税・復興特別所得税がゼロになるという大きなメリットがあります。

公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Maket Watch　サマリーレポート2021年11月度」から一都三県の売却額を例に挙げます。
東京都の中古マンションの価格は4,807万円、神奈川県では3,294万円、埼玉県では2,619万円、千葉県では2,436万円です。
また、中古戸建て住宅の価格は、東京都5,061万円、神奈川県3,711万円、埼玉県2,446万円、千葉県2,290万円です。

3,000万円をちょっと上回るケースでは、概算取得費を用いて計算すると税金がゼロになるかもしれません。あきらめずに計算してみてください。
2021年11月のデータによると東京都や神奈川県以外のほとんどの地域、特に中古マンションの売却では、3,000万円の特例を使うことで所得税・住民税・復興特別所得税をゼロにできる可能性を秘めています。

4-2.居住用財産の特例の要件

特例を利用するために、まずは要件を確認してください。自分の住宅が「居住用財産に該当するのか」が重要です。

居住用財産は、簡単にいうと自宅(マイホーム)ですが、厳密には以下の要件のいずれかに当てはまれば居住用財産となり3,000万円特別控除の利用が可能です。

4-2-1.居住している家屋の定義

1つ目の「現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合」というのは、売主が住んでいることを指します。

アパートや賃貸マンションは、自宅(マイホーム)ではないため、誰かが現に居住していたとしても、居住用財産にはなりません。

4-2-2.居住期間の定義

2つ目の「転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋」というのは、元自宅であれば、現に住んでいなくても3年後の12月31日までに売却すれば3,000万円特別控除が使えるという要件です。

4-2-3.災害でなくなった家屋の定義

3つ目の「災害などにより居住していた家屋が滅失した時」の特例は、元自宅であれば、「土地だけ」であっても災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、3,000万円特別控除が利用できます。

4-2-4.転居後に家屋を取り壊した場合の定義

4つ目の「転居後に家屋を取り壊した場合」、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡すれば3,000万円特別控除が使えるという要件です。

概念図で表すと以下のようになります。

ただし、取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となります。

例えば、取り壊した後に駐車場等の事業に供した場合には、3,000万円特別控除が利用できません。
更地にした後は、何もせず、そのまますぐに売るようにしてください。

3,000万円特別控除は、居住期間が定められていないのが特徴です。
脱税目的で住んだと思われるケース以外、短期間の居住であっても居住用財産として認められます。

例えば、新築マンションを購入して、転勤等の事情ですぐに売らなければいけなくなったというケースもあります。
このようなケースでは、たとえ短期間の居住用期間であっても、3,000万円特別控除は利用可能です。

3,000万円特別控除は、要件が緩く使えるケースが多いので、譲渡所得が出た場合には、しっかり利用するようにしましょう。

4-3.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは併用できる

3,000万円特別控除の特例を適用しても、なお、譲渡所得がプラスになってしまう場合、次に検討すべきは「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」です。

軽減税率の特例は、「所有期間が10年超の居住用財産」であれば利用することができます。

「軽減税率」ですので、内容としては、さらに税率が低くなるという特例です。
税率は、具体的には以下のようになります。

※譲渡所得は、3,000万円の特別控除の適用後の譲渡所得が対象です。

さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。

長期譲渡所得では、税率が所得税は15％、住民税が5％でしたので、軽減税率の特例によって、所得税は10％、住民税が4％へと下がります。

譲渡所得が「6,000万円超の部分」は、再び長期譲渡所得と同じ税率が適用されますが、3,000万円を控除しても譲渡所得が6,000万円超となるケースは、超レアケースですので、あまり考慮しなくて大丈夫です。

4-4.住宅ローン控除とは併用できない

3,000万円の特別控除は節税効果も高く非常に使いやすい特例ですが、1つだけ残念なルールがあります。
それは、住宅ローン控除とは同時に併用できないというルールです。

住宅の売却で税金を払っているケースは、ほとんど住宅ローン控除を利用するために3,000万円の特別控除の利用を断念している場合です。

住宅では、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用するケースがあります。
購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、同時に売却物件で3,000万円の特別控除を利用することはできません。

正確にいうと、住宅ローン控除は、購入物件に入居した年の他、その前年または前々年あるいはその翌年またはと翌々年に3,000万円特別控除を適用すると利用できなくなります。

住宅ローン控除と併用できない特例は、3,000万円特別控除だけではありません。
以下の特例が住宅ローン控除と併用できない特例となります。

住宅ローン控除と3,000万円特別控除では、一般的には、住宅ローン控除の方がトータルの節税額は大きくなります。
3,000万円特別控除は捨て、住宅ローン控除を取っている方の方が多いです。

一方を選択適用することになりますので、一応、きちんとシミュレーションした上で、どちらが得かを判断するようにしてください。

買い替え時の税金特例をわかりやすく紹介！マイホームを住み替えるポイント

マイホームを買い換える（住み換える）ときに使える「3,000万円の特別控除

5.相続した空き家等の3,000万円特別控除

この章では、相続した空き家等の3,000万円特別控除について解説します。

5-1. 家屋の要件

相続した家で、かつ、自分の自宅ではない住宅については、居住用財産ではないので原則として3,000万円特別控除を利用することはできません。
相続した住宅でも、その後、自分のマイホームとして住んだ後に売却する場合は、3,000万円特別控除は利用できます。

5-1-1.相続空き家の3,000万円特別控除とは

「相続した家で、かつ、自宅ではない住宅」の場合でも、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除を利用できるケースがあります。
この特例は、俗称として「相続空き家の3,000万円特別控除」等と呼ばれています。

5-1-2.計算式

「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用すると、譲渡所得が以下のように計算されます。

譲渡所得や取得費の詳しい計算方法が知りたい方はコチラ！

5-1-3.利用できる家屋の要件

「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

※1　被相続人が相続開始直前においてその家屋に居住していない場合であっても、以下の要件を満たす場合には、特例の適用が可能です。

※2　相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、さらに以下の要件が必要です。

まず、要件の中に「3. 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋」がありますので、マンションは適用できません。

次に、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと」という点があります。

相続した空き家を、誰かに貸したり、リノベーションしてカフェなどの事業をしたりした場合には、この特例は使えないことになります。

5-2.適用期限

相続した空き家の3,000万円特別控除には、適用期限があります。
適用期限は、2016年4月1日から2023年12月31日までの間で、かつ、相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。

例えば、「2021年1月1日」に相続が発生した場合、「2023年12月31日まで」に売却すれば、「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用が可能です。

5-3.譲渡の要件にも注目

「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用する場合、家屋の要件に加え、以下の譲渡の要件に当てはまる必要があります。

ここで、上記要件の中で「譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」がポイントとなります。

5-3-1.耐震基準について

家屋の要件の中に「2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」という要件がありました。この時期よりも前に建築された古い家屋は「旧耐震基準」と呼ばれます。

そのため、1981年5月31日以前に建築された家屋を売却する場合、耐震リフォームを行って新耐震基準を満たしたうえで売却する必要があります。

手間やお金がかかりますが「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用するには、耐震リフォームが必要ということです。

5-3-2.要件が厳しい理由は空き家をなくしたいから

なぜこのような厳しい要件になっているかというと、制度として「空き家を取り壊して欲しい」という意図があるためです。

「相続空き家の3,000万円特別控除」は、1981年5月31日以前の家屋なら取り壊して売却しても適用が可能でした。

現在、全国では相続をきっかけとする空き家の増加が社会問題となっています。そのため「3,000万円の特別控除を利用できる代わりに、空き家の削減にご協力ください」ということです。

「相続空き家の3,000万円特別控除」は、要件がかなり厳しく、相当、使いにくい特例です。
ただし、要件に合致すれば大きな節税効果を生みます。

要件に合致しそうであれば、十分に要件を確認した上で、「相続空き家の3,000万円特別控除」の申請を検討してみましょう。

相続した実家を売りたい方は「実家を処分したい！流れやポイント、注意点をわかりやすく解説」も併せてご覧ください。

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6.【計算式まとめ】売却の譲渡所得と自宅の取得費

自宅売却の税金対策として特例を利用するためには、譲渡所得や取得費を計算しなければなりません。この章では、自宅を売却したときに発生する譲渡所得の求め方について解説致します。

6-1. 譲渡所得の計算式

不動産を売却したときに得られるお金のことを「譲渡所得」と言います。

譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものになります。

※1　譲渡価額とは売却価額です。
※2　取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3　譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことです。

6-1-1.譲渡所得とは売却価格のこと

譲渡価額とは、基本的には売却価格のことです。
ただし、譲渡価額は「価額」と表記されており、厳密には売却「価格」のことではないという点がポイントとなります。

価額とは値段のことではなく、品物の値打ちに相当する金額を表す言葉です。
それに対して価格とは値段のことを指します。

具体的には、不動産売却で固定資産税の精算を行った場合には、売却価格に固定資産税精算金を加えたものが譲渡価額となります。

6-1-2.譲渡所得に該当するもの

譲渡費用は、具体的には以下のものが該当します。

譲渡所得の計算の結果について、この記事では、譲渡所得がプラスなら「譲渡益」、譲渡所得がマイナスなら「譲渡損失」と表現することにします。

住宅を売却したときは、譲渡益が生じたときのみ税金が発生します。
譲渡損失が発生した場合には、税金は生じません。

建物に関しては、取得費を求める際、減価償却という手続きを行います。
減価償却とは、毎年、建物の価値を落としていく会計上の手続きです。

減価償却の手続きによって、取得費は新築当初から年々下落していきます。
しかしながら、住宅の売却では、取得費の下落以上に市場価格の方が下がることが良くあるため、計算の結果、譲渡損失が発生することの方が多いです。

譲渡所得を計算するためには、まずは取得費の計算方法をマスターすることが第一歩となります。

6-2.取得費の求め方とシミュレーション

この節では取得費の求め方について解説します。国税庁のサイトもご紹介しますので、詳しく知りたい方は合わせてご覧ください。

6-2-1.住宅購入金額がわかるときの計算方法

住宅購入金額がわかるときは、土地と建物に分け、建物価格に対してのみ減価償却の計算を行います。
取得費は、以下の計算式で求めます。

建物部分の減価償却費については、非事業用と事業用で計算式が異なります。

※1　旧定額法を使用。

※2　旧定額法を使用。他に旧定率法を適用する場合もあり。
※3　定額法を使用。他に定率法を適用する場合もあり。

また、耐用年数と償却率※4は、建物の構造によって異なります。

※4　定額法の場合

※1　非事業用とはマイホームやセカンドハウスを売却するときに利用します。
※2　事業用とはアパートのように賃貸住宅を売却するときに利用します。

減価償却費は、非事業用の場合は残存価額が建物購入額の5％となるまで償却でき、事業用の場合は1円となるまで償却が可能です。

例えば、非事業用の建物購入価額が1,000万円だった場合、建物取得費は50万円となるまで償却され、それ以降の建物取得費はずっと50万円として計算されます。

それに対して、事業用の建物購入額が1,000万円だった場合、建物取得費は1円となるまで償却され、それ以降の建物取得費はずっと1円です。

減価償却費は、年数に応じて価値を減少させていくというシンプルな考え方です。

しかし、非事業用と事業用では計算式が異なります。かつ事業用では取得時期によって計算方法が異なり、中古建物の場合償却年数の別途再計算が必要など、多少複雑です。
売却予定の住宅の取得費を計算するために、どの計算方法で減価償却費を割り出すことができるかを正しく判断する必要があります。

6-2-2.国税庁による減価償却のシミュレーション

下記の、国税庁の解説にある具体的な計算例（シミュレーション）をご参照ください。

減価償却のシミュレーション（参考：国税庁）

6-2-3.住宅購入金額がわからないとき

住宅購入金額がわからないときは概算取得費と呼ばれるものを用います。
概算取得費とは、「譲渡価額の5％」です。

尚、先祖から引き継いだ土地の上に、注文住宅を建てて、土地だけ取得費が分からないケースがあります。

土地だけ購入価額が不明の場合の取得費は、以下のように計算されます。

6-3.所有期間と税とシミュレーション

所得税・住民税は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

一般的に、所得税は収入が高い方ほど税率が上がる累進課税の方式が採用されます。

しかしながら、不動産売却では譲渡所得がとても大きくなる可能性もあるため、累進課税を適用してしまうと、その年だけ極端に税率が高くなってしまうこともあり、税負担が過剰に重くなる可能性があります。

そこで、譲渡所得に関しては、他の所得とは合算せずに分離して税金が計算されます。
このように他の所得とは分離して税金を計算する制度を分離課税制度と呼んでいます。

6-3-1.不動産の所有期間がポイント

譲渡所得に対する税率は不動産の所有期間によって決まります。
所有期間は、不動産を譲渡した1月1日時点において判定されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

まず上記の税率でそれぞれ計算し、さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。

6-3-2.税金のシミュレーション

ここで、以下の条件で税金を計算してみます。

譲渡所得：1,000万円
購入日：2000年12月
売却日：2019年8月

所有期間は2019年1月1日時点において5年を超えていますので長期譲渡所得となります。
税金の計算方法は以下の通りです。

6-4.譲渡所得のシミュレーション

この節では、以下の条件で譲渡所得を計算してみます。

売却した不動産の条件

物件種別：マイホーム(非事業用)
建物構造：木造(耐用年数33年、償却率0.031)

売却日：2019年8月に売却引渡
売却価格：4,500万円
固定資産税精算金：4万円
譲渡費用：142万円

購入日：2000年6月に新築竣工
土地購入価格：4,000万円
建物購入価格：3,000万円

最初に譲渡価額を求めます。

次に取得費を求めます。

経過年数は、引渡日を基準とし、6ヶ月以上の端数は1年、6ヶ月未満は切り捨てて計算します。
売却の引渡は2019年8月、購入の引渡は2000年6月であり、19年2ヶ月であるため経過年数は19年と計算します。

減価償却費は以下の通りです。

ゆえに、取得費は以下のようになります。

最後に譲渡所得を計算します。

このケースでは譲渡損失が発生していることになるため、税金は発生しません。

7.自宅売却にかかる税金の注意点

自宅売却にかかる税金は、給与にかかる税金とは別計算されます。そのため、確定申告を忘れないように注意してください。

確定申告を行うタイミングは、家を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間です。
確定申告を行わないと、未納になってしまい、あとで納税することになります。
自宅を売却して、確定申告を行うまでが「売却の流れ」であること忘れないように注意してください。

また、3,000万円の控除は確定申告の際に申告します。
確定申告書に「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]」などの書類を添えてください。
確定申告書は、確定申告の期間中に、必要な書類を添えて税務署に提出しましょう。

まとめ

いかがでしたか。
住宅売却の税金について解説してきました。

住宅を売却すると、売買契約書に貼る印紙税や抵当権抹消の登録免許税、仲介手数料等に係る消費税が発生します。
また、譲渡益が発生した場合には、所得税・住民税・復興特別所得税が発生するのが原則です。

税金が発生するか否かは、譲渡所得の計算をすることで判明します。
概算取得費を用いる場合には、譲渡益が大きく生じることになりますので、税金が発生する可能性が高まります。

居住用財産の要件を満たす自宅であれば、3,000万円特別控除が利用できるため、税金が発生しないケースがほとんどです。

ただし、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、3,000万円特別控除は同時に利用できません。

相続した空き家等の3,000万円特別控除は、要件が厳しく利用しにくい特例です。
しかしながら、効果は大きいので、利用できる可能性があれば、要件を十分に確認しながらチャレンジしてみることをおススメします。

いずれにしても、自宅であればなるべく税金を発生させないための制度が作られています。
実は親切な制度ですので、この記事を何度か読み直して頂きながら、理解を深めてください。

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