買い替え特例とは？適用要件や注意点をわかりやすく解説

マイホームの買い換え特例を適用するためには、上記のように売却する家や買い換える家において、一定の売却価格以下・一定の坪数以上などといった特定の条件を満たす必要があります。マイホームの買い換え時には、特例の基準を満たしているかをしっかりと調べましょう。

また、買い換え特例は直近2年間に別の特例（「3,000万円の特別控除」など）を適用していると利用できないことがあるので注意が必要です。

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4-2.事業用不動産の特例

主な適用要件

• 売却期限：令和8年3月31日までに譲渡
• 対象不動産：事業の用に供していた土地・建物・構築物
• 所有期間：売却年の1月1日時点で10年超
• 地域要件：国が定める『集中地域』や『既成市街地等』などの特定区域に所在
• 面積要件（買換資産の土地）：原則300㎡以上、かつ売却資産の5倍以内
• 買換期間：売却年の前年・当年・翌年に取得
• 使用期限：取得後1年以内に事業に供すること
• 譲渡・取得方法：贈与・交換・収用・リースなどは対象外
• 他の特例と重複不可：例：優良住宅地の造成等の特例

課税繰り延べの仕組み

• 売却額 ≦ 買換額：収入金額として20％相当を計上
• 売却額 ＞ 買換額：差額全額＋20％部分を足して収入計上

5.【ケース別】マイホーム買い換え時に適用するべき税制特例とは？

ここからは、買い換え時に活用したい税制特例をケース別に解説します。

5-1.マイホームを買い換えて利益が出る場合

この章では、マイホームを買い換えて利益が出るときに使える税金の特例について解説します。前提として、家を売った利益にかかる税金のしくみをご説明しておきます。

「利益が出る」というのは、簡単に言うと、今まで住んでいたマイホームが「買ったときよりも高く売れたとき」を指します。

売却で利益が出ると、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。利益が出なければ、これらの税金はかかりません。

正確な売却益は、「売却価格－購入した価格－売買の諸費用－減価償却費」という計算になります。所得税と住民税を合わせた税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年超なら20.315％です（復興特別所得税を含む）。

場合によっては高額の負担になるので、節税に使える制度はしっかり利用したいものです。

売却益が出るとき、使える可能性がある特例は次の3つです。

1. 3,000万円の特別控除の特例
2. マイホームを売ったときの軽減税率の特例
3. 特定の居住用財産の買い換えの特例

(1)と(2)は併用できますが、(1)と(3)は併用できません。以下、それぞれの制度について見ていきましょう。

(1) 3,000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円の特別控除）」は、売却益が3,000万円まで非課税になる制度です。

売却益が4,000万円の場合なら、3,000万円まで非課税となり、1,000万円に対して課税されます。「保有期間は何年以上」といった制限はありませんので、一般的なマイホームの売却なら多くの場合で利用できます。

大きな節税が可能なので、「3,000万円の特別控除」を利用できるかは必ず確認してみてください。

その他の要件については以下の国税庁ホームページをご覧ください。

なお、「3,000万円の特別控除」は、次にご説明する「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と併用することができます。

(2)マイホームを売ったときの軽減税率の特例

この特例は、売却した家の所有期間が10年を超える場合に使えます。所得税・住民税を合わせた税率は通常は20.315％ですが、この特例を利用すると税率が14.21％に下がります※（利益のうち6,000万円まで）。

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、「3,000万円の特別控除」と併用することが可能です。
例えば利益が3,500万円の場合に2つの特例を併用すると、3,500万円－3,000万円＝500万円に対して14.21％で課税されます。

要件もほぼ共通なので、10年を超える家の売却で「3,000万円の特別控除」を使うときには、セットで使う場合が多いです。

※税率には2037年末まで上乗せされる復興特別所得税も含まれています。

その他の要件については、「“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁」をご覧ください。

(3)特定の居住用財産の買い換えの特例

「特定の居住用財産の買い換えの特例（以下、買い換え特例）」を使うと、売却益に対する課税を将来に繰り延べすることができます。1章でも申し上げた通り、「繰り延べ」というのは、課税するタイミングを将来に先送りするということです。非課税になるわけではないのでご注意ください。

「買い換え特例」を使うと、今すぐは課税されず、買い換え後の新居を将来売った時にまとめて課税されることになります。

例えば、2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、6,000万円のマイホームに買い換えたとします。その他の税金の特例を使わない場合には、3,000万円の譲渡益が課税対象になります。そこで「買い換え特例」を使うと、今は課税されず、将来新居を売ったときに課税されます。

買い換え後の新居を将来7,000万円で売ったとすると、新居の売却益1,000万円に繰り延べた3,000万円を加えた4,000万円に対して課税されます。（ここではわかりやすく説明するため、諸費用や減価償却費を除外しています）

また、「買い換え特例」は適用するための要件が多いので、利用を考える場合は慎重に検討してください。

その他の要件については、「“No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例”. 国税庁」をご覧ください。

5-2.マイホームの買い換えで損失が出たとき

(4) マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い換えで売却損が出た場合には、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える場合があります。

この特例を使うと、家を売却したマイナス分と、給与所得などのプラス分を相殺できるため、給与所得などに課税されるはずだった税金が戻ってきます。

1年で相殺しきれなかった分は、3年にわたって繰り越しできます。この制度は、「住宅ローン控除」と併用可能なので、買い換え後の住宅についてローン控除も受けられます。

その他の要件については、「“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”. 国税庁」をご覧ください。

5-3.新居の購入に住宅ロ－ンを使う場合

(5) 住宅ローン控除

住宅ローンを利用して新居を購入する場合に使える有利な税制が、「住宅借入金等特別控除」（通称：住宅ローン控除・住宅ローン減税）です。

「住宅ローン控除」とは、返済期間10年以上の住宅ローンを使ってマイホームを購入等した場合に、年末のローン残高に応じて所得税が還付される（戻ってくる）制度です。

年末のローン残高の0.7％が所得税から（一部、住民税から）最大13年間控除されます。2019年10月の消費税増税に伴い、住宅の買い控えを抑えるため、住宅ローン控除制度の充実化が図られています。

その他の要件については、「“No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合”. 国税庁」をご覧ください。

買い換え時に適用するべき税制特例は、利益が出た場合と損失が出た場合の2つのパターンによって変わってきます。利益が出た場合は売却益が3,000万円まで非課税になる特別控除の特例や軽減税率の特例、損失がでた場合は繰越控除の特例があります。

また新居の購入に住宅ローンを使う場合は住宅ローン控除が利用できます。状況に合わせて使い分けていきましょう。

6.家の買い換えで税金の特例を併用できるパターン

ここまでご紹介した5つの制度のうち、併用できる組み合わせについて見ていきましょう。冒頭の表を再掲します。

基本的に併用可能なのは、以下の組み合わせです。

• 「(1) 3,000万円の特別控除の特例」と「(2) マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
• 「(4) マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「(5) 住宅ローン控除」

6-1.「3,000万円の特別控除」と「買い換え特例」どちらを選べばいい？

10年を超えて保有しているマイホームを買い換えるときには、(1)3,000万円の特別控除と(3)買い換え特例、いずれの条件も満たすケースがあります。ところが(1)と(3)は原則として併用できません。

正確に言うと、売った年、その前年及び前々年に(1)と(3)のどちらかの適用を受けていると、使うことができません。

一般的には、「3,000万円の特別控除」を利用する方が多いのですが、それぞれのメリットとデメリットを考えて選びましょう。

「3,000万円の特別控除」のメリット

昨今の不動産市場で3,000万円以上の利益が出ることは稀なので、この特例を使えばほぼ非課税になり、節税効果が大きいです。
夫婦2人の共有名義となっている家などを売った場合は、それぞれ特例を使って6,000万円まで控除することができるのも大きなメリットです。

「3,000万円の特別控除」のデメリット

売却の翌年の国民健康保険料は、3,000万円が控除される前の所得を基礎として算出されるので、保険料が値上がりしてしまう場合があります（1年のみ）。
自営業の方など、国民健康保険に加入している場合はご注意ください。サラリーマンなどの社会保険料は、給与をもとにして決まるので、不動産を売却しても影響はありません。

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「買い換え特例」のメリット

買い換えた不動産をずっと売らなければ、課税される機会が来ません。また、売却益が3,000万円を超える場合でも課税を回避できます。
なお、課税を繰り延べるので、国民健康保険は値上がりしません。

「買い換え特例」のデメリット

課税のタイミングを先送りにするだけで、非課税になるわけではないので、買い換えたマイホームを売ったときに課税されます。
長期的に考えれば節税にならない可能性があります。

これらのメリット・デメリットから、「買い換え特例」の利用を検討したいケースは、売却益が3,000万円を超える場合で、買い換えた不動産をずっと売らないつもりのときなどが考えられます。

6-2.「住宅ローン控除」はほとんど併用できないので要注意！

「(4)マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」と「(5)住宅ローン控除」は、併用可能です。

ところが、「(5)住宅ローン控除」は原則として「(1)3,000万円の特別控除」「(2)マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「(3)買い換え特例」との併用はできません。正確に言うと、居住した年とその前2年、後3年に「3000万円特別控除」「買い換えの特例」など等の特例を利用していると住宅ローン控除は使えません（令和2年3月31日までに売却した場合は居住の前後2年間）。

どちらを利用すれば得になるかは、ケースバイケースです。売却益が少ない場合は「3,000万円の特別控除」や「買い換え特例」は使わずに、「住宅ローン控除」を使う方がいいかもしれません。2019年10月から消費税が10％になるのに伴い、「住宅ローン控除」が13年間に拡大されています。

例えば、所有期間12年で売却益が500万円ならば、「3,000万円の特別控除」を利用したときに非課税となる金額は500万円×20.315％＝約101万円となります。

「住宅ローン控除」を使った場合に、10年間（または13年間）の合計で101万円以上の還付が受けられるなら、住宅ローン控除を使ったほうがよいということになります。

損をしないためには、それぞれの節税効果を比較して、利用する特例を決めるとよいでしょう。

なお、「3,000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」をどうしても両方使いたい場合、以前は併用できるケースがありましたが、2020年（令和2年）4月以降の売却からは併用する方法はなくなりました。

家の買い換えで税金の特例を併用できない組み合わせは上記の通りで、特に3,000万円の特別控除と買い換え特例は併用できないことに留意しましょう。また、住宅ローン控除も原則として多くの特例と併用できませんから注意が必要です。

7.税金の特例を利用する際の確定申告と相談方法

自ら事業を行っている方なら、毎年確定申告をしているはずです。一方、会社勤めの方は確定申告の必要がないため、馴染みがないかもしれません。

確定申告は、不動産売却時にも必要であり、上記のような税金の特例を適用するためにも行う必要があります。

7-1.買い換えで確定申告するタイミング

確定申告のタイミングは、物件を売却した次の年です。確定申告の手続きができる期間は、例年2月16日～3月15日ごろと決まっています。売却したからといってすぐに申告しなければならないわけではありません。

(5)住宅ローン控除は、家を購入した翌年に確定申告します。初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は、勤務先に書類を提出すれば年末調整で住宅ローン控除を受けられます。

(3)特定の居住用財産の買い換えの特例を使うときには売却翌年に課税されるわけではありませんが、課税のタイミングを繰り延べするために、売却の翌年の確定申告が必要です。

7-2.確定申告に必要な書類

確定申告は、専用の書類に必要な事項を記入し、税務署へ提出するだけです。ただ、初めてなら何から手をつければよいのかわからない方もいるはずです。そのような方を対象に、税務署では無料の相談会も開催しています。書類の書き方がわからない、どのような流れで進めればよいのかわからない、といった方は一度相談に訪れるとよいでしょう。

なお、(3)特定の居住用財産の買い換えの特例について、確定申告する際には以下のような書類も必要となります。

• 譲渡所得の内訳書
• 耐震基準適合証明書
• 売却物件が条件を満たしていることを証明する資料
• 売却物件の登記事項証明書および売買契約書
• 購入物件の登記事項証明書および売買契約書の写し

税金の優遇制度や特例を活用する場合は、必ず必要書類を確認しておきましょう。

7-3.確定申告を提出する方法

税務署の窓口へ直接提出する方法のほか、郵送やオンラインでも可能です。初めて行う方なら、書類の不備などを指摘してもらえる窓口への提出がおすすめです。しかし、時期によっては税務署が大変混雑するため注意が必要です。

税務署が近くにないのなら、郵送が便利ですが、書類に不備があると二度手間になるおそれがあります。自信がない方や慣れていない方にはおすすめできません。

e-TAXを利用したオンライン提出は自宅から提出でき、青色申告特別控除が受けられるメリットがあります。e-TAXを利用するにはマイナンバーカードやネット環境、ICカードリーダーライターなどが必要です。利用者クライアントソフトの導入も必要なため、初心者には少々ハードルが高いかもしれません。

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7-4.税務相談と売却の進め方

家の買い換えでは様々な特例があるため、「どの特例を使うのが一番有利なんだろう」と迷ってしまう方も多いことと思います。法律上、具体的な税務相談は税理士でないと行うことができないため、特例の利用について相談したいときには税理士か税務署に相談しましょう。

相談するタイミングとしては、不動産会社に査定を依頼して、売却予想額を把握してから税理士等に相談するとスムーズです。場合によっては、居住年数と税制を考慮の上、売却のタイミングをずらしたほうが有利になる可能性もあります。

不動産会社と税理士等にそれぞれ相談しながら売却を進めれば、「半年後に売れば特例が使えたのに！」といった失敗をする恐れがなくなります。

なお、不動産会社によっては、社内税理士と連携しながら売却手続きを進められる場合もあります。税制をしっかり考慮しながら売ってくれる不動産会社を見つけたい場合には、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」」の一括査定サービスが便利です。

不動産売却 HOME4Uを利用すると、簡単な入力をするだけで、複数の優良な不動産会社に売却査定を依頼できるので、査定価格の違いや税金に関するサポートの充実度などを比較して、最適な会社を選ぶことができます。
家の買い換えは大きな金額が動くので、不動産のプロと税金のプロにしっかり相談し、後悔のないように進めていきましょう。

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まとめ

それではおさらいです。マイホームの買い換えで使える特例はたくさんあります。
利用できる可能性があるのは、次の5つの制度です。

1. 3,000万円の特別控除の特例
2. マイホームを売ったときの軽減税率の特例
3. 特定の居住用財産の買い換えの特例
4. マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
5. 住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

基本的に併用できるのは、(1)と(2)の組み合わせと(4)と(5)の組み合わせです。

これらの税制は、条件を満たしていても自動的に適用されたり、通知が来るわけではなく、自分で選んで確定申告する必要があります。

自分一人で判断するのは難しい場合は、不動産会社と税理士等によく相談してから決めましょう。ぜひお得な税金制度をもれなく活用して、損をしない買い換えを実現させてください。

また、マイホームの買い換え（住み替え）をご検討の方は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定がおすすめです。一度の入力で、複数の不動産会社から査定結果を得られます。賢くマイホームを売却するためにご活用ください。

マイホームを買い換える際に利用できる特例は、3,000万円の特別控除の特例やマイホーム売却時の軽減税率の特例など、いくつかあります。ご自身のケースで特例が利用できないかしっかりと確認しましょう。

ただし特例には、併用できるものとできないものがあるため事前にどちらが得かシミュレーションすることが大切です。また不動産売却時の特例の適用には確定申告が必要であるため、余裕をもって書類を準備しておきましょう。

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• Q
  買い換え特例とは何ですか？
  A
  不動産を買い換える際、売却益にかかる譲渡所得税の支払いを、次に売るときまで先延ばしできる制度です。
• Q
  買い換え特例を使うメリット・デメリットは何ですか？
  A
  
  【メリット】買い換え時の税負担を一時的に支払わずに済むため、資金計画が立てやすい。
  【デメリット】課税は先送りになるだけで、最終的に支払う必要がある。また、「3,000万円控除」など他の特例と併用できない場合があります。
  
• Q
  他に検討したい特例はありますか？
  A
  
  1. 3,000万円の特別控除（一定額まで売却益が非課税）
  2. 軽減税率の特例（所有期間10年超で税率が低くなる）
  3. 譲渡損失の損益通算・繰越控除（売却損が出たときの税負担を軽減）
  4. 住宅ローン控除（新居のローン残高に応じて税金が戻る）
  
• Q
  特例を利用するには何が必要ですか？
  A
  
  売却した翌年の確定申告が必要です。売買契約書や登記事項証明書などを準備し、不動産会社や税理士に相談して手続きを進めましょう。
  

この記事の監修者

秋山 芳生

家計簿アプリマネーフォワードMEの元事業責任者。
複数のベンチャー企業での上場経験を通じて資産構築をしFIREを達成。現在はFPとして講演・執筆・面談を行う傍らYouTube（チャンネル登録2万人以上）で情報発信するなどマルチに活動をしている。

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