マイホームの買い替えには特例がある!賢い節税方法をガイド

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

マイホームを買い替える(買い換える)とき、税金などの出費は少しでも減らしたいですよね。
実は、うれしいことに、家を買い替えるときに使える税金の特例制度はたくさんあります。

ところが、特例を使える条件を満たしていても、自動的に適用されたり税務署から通知がくるわけではありません。

しかも、同時に複数の制度を利用できない組み合わせが多いのがやっかいなところ。
人によって、どの特例を選べばトクになるかは違うので、しっかり調べて利用するものを選び、確定申告する必要があります。

この記事では、家の買い替えで使える5つのオトクな税制について、

  • 優遇制度の概要
  • 併用できる制度と、併用できない制度の組み合わせ
  • どれを使えばいいのか

など、わかりやすく解説します。

それぞれの制度を利用するためには一定の条件があるので、ご自身の場合はどれが使えそうなのか確認してみてください。

オトクな制度をもれなく活用して、住み替えを成功させましょう。

この記事で紹介する5つの税制

制度の名称 どんなときに利用するか 制度の概要 併用できる制度
①3,000万円の特別控除の特例 売却益が出たとき 3,000万円までの利益が非課税になる
②マイホームを売ったときの軽減税率の特例 売却益が出たとき 10年を超えて保有していると税率が低くなる
③特定の居住用財産の買換えの特例 売却益が出たとき 売却益に対する課税を先送りできる
④マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 売却損が出たとき 売却損が出たら一定の所得税が戻って来る
⑤住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除) 新居について住宅ローンを利用するとき ローンの残高に応じて一定の所得税が戻って来る

この記事のどこを読めばいい?

  • 売却益が出るかもしれない人(旧宅が買ったときよりも高く売れそうな人・買ったときと同じくらいで売れそうな人)は1章と3章
  • 売却損が出そうな人(旧宅が買ったときよりも安くなりそうな人)は2章と3章
  • 利益が出るかどうか不明なら1章~3章まで
売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. マイホームを買い替えて利益が出るときの税金

この章では、マイホームを買い替えて利益が出るときに使える税金の特例について解説します。

前提として、家を売った利益にかかる税金のしくみをご説明しておきます。
「利益が出る」というのは、簡単に言うと、今まで住んでいたマイホームが「買ったときよりも高く売れたとき」を指します。

売却で利益が出ると、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。

利益が出なければ、これらの税金はかかりません。
正確な売却益は、「売却価格-購入した価格-売買の諸費用-減価償却費」という計算になります。

所得税と住民税を合わせた税率は、所有期間が5年以下なら39.63%5年超なら20.315%です(復興特別所得税を含む)。

場合によっては高額の負担になるので、節税に使える制度はしっかり利用したいものです。

減価償却について

売却益の計算では、「減価償却」といって、所有期間中に建物の価値が減る分を考慮しなければなりません

減価償却を考慮すると、「10年前に買ったときと同じ値段で売れた」というような場合にも、税金がかかる可能性があります。

売却益が出るとき、使える可能性がある特例は次の3つ。

①3,000万円の特別控除の特例
②マイホームを売ったときの軽減税率の特例
③特定の居住用財産の買換えの特例

①と②は併用できますが、①と③は併用できません。
それでは、それぞれの制度について見ていきましょう。

1-1. ①3,000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(3,000万円の特別控除)」は、売却益が3,000万円まで非課税になる制度です。

売却益が4,000万円の場合なら、3,000万円まで非課税となり、1,000万円に対して課税されます。

「保有期間は何年以上」といった制限はありませんので、一般的なマイホームの売却なら多くの場合で利用できます。

大きな節税が可能なので、「3,000万円の特別控除」を利用できるかどうかぜひ確認してみてください。

適用の主な要件

  • 主として住んでいる自宅を売却したとき(別荘は対象外)
  • 居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること。
  • 建物を解体する場合は、解体から1年以内に土地の売買契約を締結すること。
  • 解体から売買契約を締結した日まで、貸駐車場等として利用していないこと。
  • 前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • 親子や夫婦など、特別な関係の人との売買でないこと。

その他の要件については国税庁ホームページをご覧ください。

参考:国税庁「マイホームを売ったときの特例

「3,000万円の特別控除」は、次にご説明する「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と併用できます。

1-2. ②マイホームを売ったときの軽減税率の特例

この特例は、売却した家の所有期間が10年を超える場合に使えます。

所得税・住民税を合わせた税率は通常は20.315%ですが、この特例を利用すると税率が14.21%に下がります(利益のうち6,000万円まで)。

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、「3,000万円の特別控除」と併用できます。

例えば利益が3,500万円の場合に2つの特例を併用すると、3,500万円-3,000万円=500万円に対して14.21%で課税されます。

要件もほぼ共通なので、10年を超える家の売却で「3,000万円の特別控除」を使うときには、セットで使う場合が多いです。

適用の主な要件

  • 売った年の1月1日時点で、売った家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  • 主として住んでいる自宅を売却したとき(別荘は対象外)
  • 居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること。
  • 建物を解体する場合は、解体から1年以内に土地の売買契約を締結すること。
  • 解体から売買契約を締結した日まで、貸駐車場等として利用していないこと。
  • 前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • 親子や夫婦など、特別な関係の人との売買でないこと。

その他の要件については国税庁ホームページをご覧ください。

参考:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例

1-3. ③特定の居住用財産の買換えの特例

「特定の居住用財産の買換えの特例(買換え特例)」を使うと、売却益に対する課税を将来に繰り延べすることができます

「繰り延べ」というのは、課税するタイミングを将来に先送りするということです。
非課税になるわけではないのでご注意ください。

「買換え特例」を使うと、今すぐは課税されず、買い替え後の新居を将来売った時にまとめて課税されることになります。

例えば、2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、6,000万円のマイホームに買い替えたとします。

特例を使わない場合には、3,000万円の譲渡益が課税対象になります。
「買換え特例」を使うと、今は課税されず、将来新居を売ったときに課税されます。

買い替え後の新居を将来7,000万円で売ったとすると、新居の売却益1,000万円に繰り延べた3,000万円を加えた4,000万円に対して課税されます。(ここではわかりやすく説明するため、諸費用や減価償却費を考慮外としています)

「買換え特例」は適用するための要件が多いので、利用を考える場合は慎重に検討してください。
なお、「買換え特例」は2019年12月31日までに売った場合の特例ですが、延長が検討されています(2019年9月時点)。

適用の主な要件

  • 2019年12月31日までに売ること。
  • 売った年の1月1日時点で、売った家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていること。かつ、居住期間が10年以上であること。
  • 主として住んでいる自宅を売却したとき(別荘は対象外)
  • 居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること。
  • 建物を解体する場合は、解体から1年以内に土地の売買契約を締結すること。
  • 解体から売買契約を締結した日まで、貸駐車場等として利用していないこと。
  • 親子や夫婦など、特別な関係の人との売買でないこと。
  • 新しく購入したマイホームは、建物50平米以上、土地500平米以下であること。
  • 売却代金は1億円以下であること。
  • 2年以内に以下の特例を利用していないこと・・・3,000万円の特別控除、マイホームを売ったときの軽減税率の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例

その他の要件については国税庁ホームページをご覧ください。

参考:国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例

2. マイホームの買い替えで損失が出たときの「④譲渡損失の損益通算」とは?

買い替えで売却損が出た場合には、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える場合があります。

この特例を使うと、家を売却したマイナス分と、給与所得などのプラス分を相殺できるため、給与所得などに課税されるはずだった税金が戻ってきます

1年で相殺しきれなかった分は、3年にわたって繰り越しできます。
この制度は、「住宅ローン控除」と併用可能なので、買い替え後の住宅についてローン控除を受けられます

なお、2019年12月31日までの売却で適用可能ですが、延長が検討されています(2019年9月時点)。

適用の主な要件

  • 売った年の1月1日時点で、売った家の所有期間が5年を超えていること。
  • 主として住んでいる自宅を売却したとき(別荘は対象外)
  • 居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること。
  • 建物を解体する場合は、解体から1年以内に土地の売買契約を締結すること。
  • 解体から売買契約を締結した日まで、貸駐車場等として利用していないこと。
  • 親子や夫婦など、特別な関係の人との売買でないこと。
  • 新しく購入したマイホームは、建物が50平米以上であること。
  • 新しく購入したマイホームについて、買った年の年末時点で期間10年以上の住宅ローンがあること。

その他の要件については国税庁ホームページをご覧ください。

参考:国税庁「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき

3. 新居の購入に使える「⑤住宅ローン控除」とは?

住宅ローンを利用して新居を購入する場合に使える有利な税制が、「住宅借入金等特別控除」(通称:住宅ローン控除・住宅ローン減税)です。

住宅ローン控除」とは、返済期間10年以上の住宅ローンを使ってマイホームを購入等した場合に、年末のローン残高に応じて所得税が還付される(戻ってくる)制度です。

年末のローン残高の1%が所得税から(一部、住民税から)10年間控除されます。

2019年10月の消費税増税に伴い、住宅の買い控えを抑えるため、住宅ローン控除制度の充実化が図られています。

消費税率10%が適用される住宅を取得して、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間が13年間となり、大きなメリットが受けられます。

適用の主な要件

  • 所得金額が3,000万円以下であること。
  • 新居の床面積は50平米以上であること。

その他の要件については国税庁ホームページをご覧ください。

参考:国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合

家を購入した時期、税率、家の種類によって、還付される限度額が異なります。
限度額についてはこちらにわかりやすくまとまっています。

参考:国土交通省「住宅ローン減税制度について

4. 特例の併用について

ここまでご紹介した5つの制度のうち、併用できる組み合わせについて見ていきましょう。

冒頭の表を再掲します。
基本的に併用可能なのは、①と②の組み合わせと、④と⑤の組み合わせです。

制度の名称 どんなときに利用するか 制度の概要 併用できる制度
①3,000万円の特別控除の特例 売却益が出たとき 3,000万円までの利益が非課税になる
②マイホームを売ったときの軽減税率の特例 売却益が出たとき 10年を超えて保有していると税率が低くなる
③特定の居住用財産の買換えの特例 売却益が出たとき 売却益に対する課税を先送りできる
④マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 売却損が出たとき 売却損が出たら一定の所得税が戻って来る
⑤住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除) 新居について住宅ローンを利用するとき ローンの残高に応じて一定の所得税が戻って来る

4-1. 「3,000万円の特別控除」と「買換え特例」どちらを選べばいい?

10年を超えて保有しているマイホームを買い替えるときには、①3,000万円の特別控除と③買換え特例、いずれの条件も満たすケースがあります。

ところが①と③は原則として併用できません。
正確に言うと、売った年、その前年及び前々年に①と③どちらかの適用を受けていると、使うことができません

一般的には、「3,000万円の特別控除」を利用する人が多いのですが、それぞれのメリットとデメリットを考えて選びましょう。

「3,000万円の特別控除」のメリット

昨今の不動産市場で3,000万円以上の利益が出ることは稀なので、この特例を使えばほぼ非課税になり、節税効果が大きいです。

夫婦2人の共有名義となっている家などを売った場合は、それぞれ特例を使って6,000万円まで控除することができるのも大きなメリットです。

「3,000万円の特別控除」のデメリット

売却の翌年の国民健康保険料は、3,000万円が控除される前の所得を基礎として算出されるので、保険料が値上がりしてしまう場合があります(1年のみ)

自営業の方など、国民健康保険に加入している場合はご注意ください。
サラリーマンなどの社会保険料は、給与をもとにして決まるので、不動産を売却しても影響はありません。

「買換え特例」のメリット

買い替えた不動産をずっと売らなければ、課税される機会が来ません。
また、売却益が3,000万円を超える場合でも課税を回避できます

なお、課税を繰り延べるので、国民健康保険は値上がりしません。

「買換え特例」のデメリット

課税のタイミングを先送りにするだけで、非課税になるわけではないので、買い替えたマイホームを売ったときに課税されます。

長期的に考えれば節税にならない可能性があります。

これらのメリット・デメリットから、「買換え特例」の利用を検討したいケースは、売却益が3,000万円を超える場合で、買い替えた不動産をずっと売らないつもりのときなどが考えられます。

4-2. 「住宅ローン控除」はほとんど併用できないので要注意!

「⑤住宅ローン控除」と「④マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」は、併用可能です。

ところが、「⑤住宅ローン控除」と「①3,000万円の特別控除」「②マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「③買換え特例」は原則として併用不可です。

いずれかを利用すると、前後2年以内は使えません。

どちらを利用すればトクになるかは、ケースバイケースです。
売却益が少ない場合は、「3,000万円の特別控除」や「買換え特例」は使わずに、「住宅ローン控除」を使う方がいいかもしれません。

2019年10月から消費税が10%になるのに伴い、「住宅ローン控除」が13年間に拡大されますし、「すまい給付金」も受けられる可能性があります。

それぞれの節税効果を比較して、利用する特例を決めるとよいでしょう。

例えば、所有期間12年で売却益が500万円ならば、「3,000万円の特別控除」を利用したときに非課税となる金額は500万円×20.315%=約101万円。

「住宅ローン控除」を使った場合に、10年間(または13年間)の合計で101万円以上の還付が受けられるなら、住宅ローン控除を使ったほうがよいということになります。

なお、「3,000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」をどうしても両方使いたい場合には、買換えのタイミングをずらす方法があります

例えば、「住宅ローン控除」を使って先に新しいマイホームを購入し、3年目の年初から年末までの間に旧宅を売却すれば理論的には「3,000万円の特別控除」を利用できると考えられます。

ただし、売却まで維持費がかかったり、予定通りに売却できるとは限らないというデメリットがあります。

5. 特例の利用方法と相談先

最後に、5つの特例の利用方法と相談先について見ていきましょう。

5-1. 特例の利用方法

ここまでご紹介した5つの税制を利用するには、いずれも確定申告が必要です。

①から④までの特例を利用するには、売却の翌年の2月16日~3月15日頃までに、税務署等で必要書類を提出して手続きします。

「買換え特例」を使うときには売却翌年に課税されるわけではありませんが、課税のタイミングを繰り延べするために、売却の翌年の確定申告が必要です。

⑤住宅ローン控除は、家を購入した翌年に確定申告します。
初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は、勤務先に書類を提出すれば年末調整で住宅ローン控除を受けられます。

5-2. 税務相談と売却の進め方

家の買い替えでは様々な特例があるため、「どの特例を使うのが一番有利なんだろう」と迷ってしまう方も多いことと思います。

法律上、具体的な税務相談は税理士でないと行うことができないため、特例の利用について相談したいときには税理士税務署に相談しましょう。

相談するタイミングとしては、不動産会社に査定を依頼して、売却予想額を把握してから税理士等に相談するとスムーズです。

場合によっては、居住年数と税制を考慮の上、売却のタイミングをずらしたほうが有利になる可能性もあります。
不動産会社と税理士等にそれぞれ相談しながら売却を進めれば、「半年後に売れば特例が使えたのに!」といった失敗をする恐れがなくなります。

なお、不動産会社によっては、社内税理士と連携しながら売却手続きを進められる場合もあります。

税制をしっかり考慮しながら売ってくれる不動産会社を見つけたい場合には、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスが便利です。

不動産売却HOME4U

HOME4Uを利用すると、簡単な入力をするだけで、複数の優良な不動産会社に売却査定を依頼できるので、査定価格の違いや税金に関するサポートの充実度などを比較して、最適な会社を選ぶことができます

家の買い替えは大きな金額が動くので、不動産のプロと税金のプロにしっかり相談し、後悔のないように進めていきましょう。

まとめ

それではおさらいです。
マイホームの買い替えで使える特例はたくさんあります。

利用できる可能性があるのは、次の5つの制度です。

①3,000万円の特別控除の特例
②マイホームを売ったときの軽減税率の特例
③特定の居住用財産の買い替えの特例
④マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
⑤住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)

基本的に併用できるのは、①と②の組み合わせと、④と⑤の組み合わせです。

これらの税制は、条件を満たしていても自動的に適用されたり通知が来るわけではなく、自分で選んで確定申告する必要があります。

自分一人で判断するのは難しいので、不動産会社と税理士等によく相談してから決めましょう。

ぜひおトクな制度をもれなく活用して、損をしない買い替えを実現させてください。

あなたの不動産、いくらで売れる?
無料で複数社から査定価格をお取り寄せ

「不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない。」

でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
不動産売却塾を運営している「HOME4U(ホームフォーユー)」は、NTTデータグループが18年以上運営している、複数の不動産会社に無料でまとめて査定を依頼できるサービスです。

他にはない、この顔ぶれ。大手も中小も全国から1,300社以上を厳選!

提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみ。安心して査定をご依頼ください。

▼カンタン1分入力  査定の依頼はここから!▼

SNSでもご購読できます

あなたの不動産、いくらで売れる?
最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!

HOME4Uで
無料一括査定