【不動産売却】マンション売却時の確定申告のコツは？譲渡所得の計算式と書き方

個人が土地や建物を売却したときは、損をしないために確定申告が必要なケースがあります。

確定申告の書き方は、国税庁が毎年「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」(以下、この記事では「国税庁の記載例」と略)を提示しています。
不動産売却の確定申告では取得費や譲渡価格、減価償却などを記載しなければなりません。
この記事では、不動産のプロが確定申告の記載に必要な項目の計算方法を中心に、確定申告の基礎知識をご紹介します。

確定申告をするべきかお悩みの方も、「3,000万円特別控除」などの特例を使いたい方も、ぜひご一読ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.確定申告を「する」「しない」どう判断すればいい？

最初に、不動産売却をした場合の確定申告をする・しないの条件について解説します。ご自分の場合どちらなのかわからないという方は、本章最後のチャートをご覧いただけば、簡単に判断できるようになっています。

1-1.判断するために譲渡所得を計算する

そもそも「確定申告」とは給与所得のほか、不動産を売却した時に発生する「譲渡所得」など他の所得を得た方が、その年の全ての所得を確定するために行う申告のことを指します。

給与所得者であれば、雇い主である会社側が所得の申告を行っているため、は確定申告を行っていないはずです。
しかしながら、譲渡所得は会社が把握していない所得ですので、会社員であっても譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要となります。

譲渡所得が発生しない場合には原則として確定申告は不要です。

1-2.譲渡所得の計算方法

ここで、譲渡所得は売却額ではないということがポイントです。
譲渡所得は、以下の計算式で求めることができます。

※1 譲渡価額(収入金額)とは、売却代金に固定資産税等精算金を加算した価額です。
※2 取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3 譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

計算の結果、譲渡益(プラスの譲渡所得のこと)が生じている場合は、譲渡所得が発生しているということです。一方で、譲渡損失(マイナスの譲渡所得のこと)が生じている場合は、譲渡所得が発生していないということになります。
しがたって、売却では常に譲渡所得が発生するわけではなく、譲渡所得が発生していない場合には、不動産を売却しても確定申告はしなくて良いということになります。

1-3.損失が出ても特例を使いたいなら確定申告

例外として譲渡損失が発生しても確定申告を行うケースがあります。それは「税金の特例」を利用するケースで、この特例を使う場合には確定申告が必要となります。

不動産を売却した際の税金の特例には、「節税できる特例」と「税金還付を受けることができる特例」の2種類があります。各税金の特例については、第10章　「10.確定申告で一般的に使われる3つの特例」で詳しく解説します。

居住用財産と呼ばれるマイホームを売却した場合には、譲渡損失発生時に「税金還付を受けることができる特例」があり、そのような特例を使う場合には譲渡損失が生じていても確定申告は必要です。
居住用財産(マイホーム)の売却をした場合に確定申告を「する・しない」の判断図は以下のようになります。

1-4.確定申告を「する」「しない」のまとめ

ここで不動産売却の際に、確定申告が必要となる場合と不必要な場合についてまとめます。

確定申告を行うにあたっては、まずは譲渡所得を計算してみることが第一歩となります。
譲渡所得の計算方法については、第9章　「9.譲渡所得のシミュレーション」を参考にしてください。

2.確定申告の時期

次に確定申告の時期について説明します。
原則として不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の1ヶ月間となりますが、年により若干、日にちがずれることがあります。

2020年(令和2年)の申告期間は以下の通りです。

2020年2年2月17日（月）～2020年3月16日（月）

郵便等で送付する場合は、通信日付印により表示された日が提出日とみなされます。この日付が申告期限内となるよう、早めに送るようにしてください。

各市区町村では、確定申告の直前（例えば2月上旬ごろ）になると、税理士による無料相談が行われることが多いです。確定申告を行う際は、このタイミングに合わせて無料相談に出向くことをおススメします。

無料相談に行く前に、一度自分で申告書を書いて見ると「質問したい箇所」が明確になりますので、とても有効です。筆者も活用したことがありますが、地元の税理士が対面で丁寧に教えてくれ、疑問や不安がすべて解消されます。会社の有休を取得してでも行く価値がありますので、ぜひ無料相談を活用するようにしましょう。

3.確定申告で提出する書類

確定申告には以下の書類が必要です。

「10.特例に必要な書類」は、下表を参考にご用意ください。

税金の特例については、「10.確定申告で一般的に使われる3つの特例」をご覧ください。

4.確定申告の書類の書き方

出典：国税庁

確定申告の書類は公的な書類です。勘で適当に書ける書類ではありません。確定申告の書類を書くための必要書類と手順をご紹介します。

4-1.書類を揃える

確定申告をするためには書類を揃える必要があります。確定申告の時期に間に合うように、余裕をもって用意してください。
確定申告の時期は毎年2月16日～3月15日までの一か月です。社会情勢によって、確定申告の時期が変わることもありますので、税務署に確認してください。

4-2.必要な書類

マンション売却の確定申告に必要な書類は、自分で用意するものと、税務署から取り寄せるもので分けられます。
必要な書類は以下の通りです。

4-3.確定申告書類の書き方

確定申告書類の書き方は以下の通りです。

詳しい書き方は、国税庁のサイトを参考にしてください。

次の章からは、確定申告の書類作成に必要な項目の求め方についてご紹介します。

5.所有期間による譲渡所得の税率の違い

確定申告では、譲渡所得に対し単独で税額を求めることが必要です。所得税の課税方式には、総合課税方式や分離課税方式の2種類があります。それぞれの違いについてご紹介します。

5-1.総合課税方式は累進税率をかける方式

総合課税方式とは、各所得の特質に応じた計算によって得た各所得金額の合算額に累進税率をかけて税額を出す方式です。

5-2.分離課税方式はほかの所得と合算しないで税額を出す方式

総合課税方式に対して、分離課税方式とは他の所得とは合算せず、分離してそれぞれの所得金額を計算し、税率をかけて税額を出す方式になります。

5-3.分離課税方式の税率の決まり方

まず、譲渡所得に対する課税は分離課税方式であることがポイントです。
総合課税方式では所得が高いほど税率が高くなる累進税率を用いますが、分離課税方式では独自のルールに基づいて税率が決まっています。

所有期間については、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得と判定されます。
所有期間の概念図を示すと、以下の通りです。

確定申告では、譲渡所得に対し分離課税で一度所得税額を計算します。

計算の結果、1,000円未満の端数が生じた場合は切捨てを行います。

次に復興特別所得税について解説します。

復興特別所得税は、分離課税で求めた所得税と総合課税で求めた所得税を合算した所得税に対し、2.1％の税率を乗じて求めます。 復興特別所得税の税率は、所有期間によって変わるものではありません。

6.譲渡価額(収入金額)の求め方

確定申告では、最初に「譲渡所得の内訳書」の記入を完成させ、その結果を「申告書第三表(分離課税用)」に転記していく方法で作成します。

「譲渡所得の内訳書」は確定申告の鍵を握りますので、この章では譲渡所得の内訳書の中の譲渡価額の求め方について解説します。

6-1.譲渡価格とは

譲渡価額とは、譲渡所得を計算するときの収入金額に相当する金額です。

不動産の売却では、通常、固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)の精算を行います。
確定申告では、譲渡価額に売却価格（譲渡代金）と固定資産税および都市計画税の精算金を含めます。

参考：国税庁資料「確定申告事例」

6-2.譲渡価格の計算式

【譲渡価額の求め方】

固定資産税等精算金を加算する理由は、固定資産税等は、1月1日時点の所有者が1年分の納税義務者です。

ところが、実際の売買では、引渡日以降の固定資産税等相当額を固定資産税等精算金という形で、買主から金銭を受け取っています。しかしながら、固定資産税等の納税義務者はあくまでも1月1日時点の所有者であり、本来なら負担を買主に移転すべきものではありません。
そのため、買主から売主に追加で渡している固定資産税等精算金は、税務当局からすると単純に売却代金を上げているだけの金銭であり、「単なる値上げ」とみなされます。

よって確定申告では固定資産税等精算金を譲渡価額に含めるのです。

6-3.マンションの売買に関する清算金

一方で、マンションの売買では管理費および修繕積立金（以下、「管理費等」と略）の精算金があります。

管理費等の負担は、引渡日以降は買主が負担することが通常です。
売主は当月分の管理費等を前月末に先払いしていますので、引渡日以降の管理費等は買主からもらう権利があります。よって、管理費等の精算金は売主による「立て替え」の精算であり、値上げではありません。

そのため、管理費等の精算金は譲渡価額には含めないのです。

7.取得費および減価償却の求め方

この章では取得費および減価償却の求め方について解説します。

7-1.取得費になるもの

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額が基本です。

取得費は譲渡価額(収入金額)から控除する項目であり、取得費が大きいと譲渡所得が小さくなり、節税することができます。

ここで、取得費は以下の項目を取得費に加えることが可能です。

加算は必須ではありませんが、もし金額を証明できる資料が残っていれば、取得費に加えることで節税ができます。

購入時の取得費用は、土地の登録免許税や建物の登録免許税のように、明確に土地や建物に配分できるものは、それぞれの取得費に加算します。
一方で、仲介手数料のように土地と建物に一体として支払われたものに関しては、購入当時の土地建物価格割合に応じて、それぞれに配分します。

尚、建物の取得費に関しては減価償却という計算を行います。建物に配分された費用は建物取得費となり、減価償却の対象です。

7-2.減価償却費の計算方法

取得費は建物だけ減価償却計算を行いますので、まずは取得価額を土地と建物に分けることが必要です。
建物取得費は、建物購入価額から減価償却費相当額を控除したものであり、以下の式で表現されます。

ここで建物取得費の求め方は、業務用と非業務用でアプローチが異なります。
業務用とは、事業用や貸付用の不動産のことを指します。それに対して非業務用はマイホームやセカンドハウス、相続で引き継いだ親の実家等の居住用の不動産です。

まずは非業務用不動産についてご説明し、そのあと業務用についても触れます。

7-2-1.非業務用(居住用)不動産の場合

取得費は以下の式で求めることになります。

居住用不動産は毎年確定申告で減価償却計算をしているわけではないので、確定申告ではじめて減価償却費相当額を計算します。

減価償却費相当額の求め方は、以下の通りです。

減価償却費相当額は建物の購入価額の95％が限度額です。

償却率については建物の構造によって以下のように数値が定められています。

経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間です。ただし、経過年数は、長期譲渡所得や短期譲渡所得を求めたときの所有期間と求め方が異なります。

経過年数の求め方は以下の通りです。6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

尚、非業務用(居住用)不動産においては、中古不動産を購入して売却する場合でも新築と同じ計算方法を用います。計算の中に築年数の概念はなく、単純に建物購入価額を構造に応じた償却率で経過年数（所有期間）の分だけ減価償却を行います。

不動産の減価償却については、こちらの記事もご参照ください。

7-2-2.業務用(事業用・貸付用)不動産の場合

業務用の場合には、毎年、事業所得や不動産所得の確定申告を行っていますので、基本的には青色申告決算書または収支内訳書の年初未償却残高を建物取得費とします。

ただし、譲渡した年の1月から譲渡月までの減価償却費を事業所得または不動産所得の必要経費に算入した場合は、その減価償却費を年初未償却残高から控除した金額を取得費とします。

減価償却の計算方法については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

7-3.取得費が分からない場合と売買契約書を紛失したときの対処法

取得費が分からない場合は、概算取得費というものを用います。概算取得費は、譲渡価額(収入金額)の5％です。

尚、概算取得費は法的に強要された計算方法ではないため、購入時の売買契約書を紛失した場合でも、合理的な計算方法で取得費を求めることはできます。

例えば、以下のような資料を準備することで税務署に対し取得費を証明できる場合があります。

売買契約書を紛失し、上記のような資料を揃えることができる場合には、一度、税務署に相談するようにしてください。

7-4.土地のみ取得費が分からない場合

相続で引き継いだ土地の上に注文住宅を建てているような場合、土地だけ取得費が分からない場合があります。

土地だけ購入価額が不明の場合、土地の取得費は以下の計算式で求めます。

土地と建物、それぞれの取得費を合算して取得費を求めます。

7-5.土地と建物の内訳価格が分からない場合

マンションなどは購入時の土地と建物の内訳価格が分からないケースがあります。
減価償却を行うには、購入当時の建物価格を求めることが必要です。

ここでは、土地と建物の内訳価格を求める方法として、「消費税から求める方法」と「標準的な建築価額から求める方法」の2つを紹介します。

7-5-1.消費税から求める方法

消費税から土地と建物の価格を逆算する計算式は以下の通りとなります。

消費税率は購入当時のものを用います。

消費税率の変遷は以下の通りです。

7-5-2.標準的な建築価額から求める方法

前節の消費税から求める方法は、1989年(平成元年)3月31日以前に購入している場合や、個人から中古マンションを購入している場合には使えません。

消費税から求める方法が使えない場合には、標準的な建築価額から求める方法を利用します。建物の標準的な建築価額とは、当時の新築工事費の相場の単価です。

「国税庁の記載例」の資料（P41～43【参考2】）に単価が以下のように開示されているので、その数値を用います。

出典：国税庁「令和元年分　譲渡所得の申告のしかた（記入例）」

建物の購入価額は、新築を購入した場合と、中古を購入した場合で計算方法を分けます。

建物購入価額を求めることができたら、購入時から売却時までの経過年数に応じた減価償却計算を行います。

中古を購入した場合は、以下の3ステップで売却時の取得費を求めます。

【建物の標準的な建築価額を使った取得費の求め方の手順】

8.譲渡費用の求め方

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことです。譲渡費用になるものとしては、一般的に以下のようなものがあります。

ただし、譲渡費用に認められるものは限定的であり、売却時に支払った支出は全て譲渡費用として認められるわけではありません。
例えば、以下のような費用が譲渡費用とならないものとされています。

【譲渡費用として認められない支出】

9.譲渡所得のシミュレーション

この章では譲渡所得のシミュレーションを行います。尚、売却した不動産の条件は以下のものとします。

【売却した不動産の条件】

【譲渡所得の計算】

上記のマイホーム売却においては、譲渡損失が発生し税金はかからないことになりますので、特例を使わない限り、確定申告は不要です。

10.確定申告で一般的に使われる3つの特例

居住用財産と呼ばれるマイホームを売却したときは、制度上、以下の5つの特例を利用することができます。

このうち、「3.特定の居住用財産の買換え特例」と「5.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の2つの特例についてはほとんど利用されるケースがありません。

そこでこの章では現実的に利用される可能性がある「1.3000万円特別控除」「2.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の3つの特例に絞って解説します。

10-1.「3,000万円特別控除」

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を引いてくれる特例です。使いやすく、節税効果も高い特例となります。

3,000万円特別控除を利用すると、ほとんどのケースで譲渡所得はゼロ(マイナスはゼロとみなされる)となり、税金は発生しません。

3,000万円特別控除を利用するには、居住用財産の要件を満たすことが必要です。居住用財産は、以下のいずれかの要件に該当した不動産になります。

【居住用財産の定義】

アパートやワンルームマンション等の収益物件は居住用財産ではないという点がポイントです。

3,000万円特別控除を適用する際は、「譲渡所得の内訳書」の「4.譲渡所得金額の計算をします。」の「D特別控除額」の欄に30,000,000円と記載します。

譲渡所得がマイナスとなった場合には、「E譲渡所得金額」は「0円」と記載するようにしてください。
また、「譲渡所得の内訳書」の中に特例適用条文を記載します。3,000万円特別控除の特例適用条文は「措置法35条1項」です。

尚、買い替えで購入物件に住宅ローン控除を利用する場合には、同時に売却物件で3,000万円特別控除を利用することができないことになっています。

参考：国税庁タックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

3000万円控除については、こちらの記事で詳しく解説しています。

10-2.「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」

3,000万円特別控除を適用しても、譲渡所得がプラスになる場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下「軽減税率の特例」と略)」を利用します。

軽減税率の特例の適用要件は、「居住用財産で所有期間が10年超となるもの」が対象です。軽減税率の特例を適用すると、税率は以下のようになります。

※ 譲渡所得は、3,000万円特別控除の適用後の譲渡所得が対象です。

軽減税率の特例を利用する場合、「譲渡所得の内訳書」のに特例適用条文を記載します。軽減税率の特例の特例適用条文は「措置法31条3項」です。 また、軽減税率の特例も3,000万円特別控除と同様に、買い替えで購入物件の住宅ローン控除と同時に利用することができないことになっています。

参考：国税庁タックスアンサー「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

10-3.「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略)とは、売却で生じた譲渡損失を他の所得と損益通算することで、税金の還付を受けることができる特例です。

初年度に控除しきれなかった残額があるときは、その残額をその翌年から3年間に繰り越して各年の給与、事業所得等の総所得金額から控除できるようになっています。

譲渡損失の買換え特例は、あくまでも任意ですので、譲渡損失が少なく手続きの割に効果が微妙と感じる方は利用しなくても問題ありません。譲渡損失の買換え特例を利用しない場合には、確定申告自体が不要です。

譲渡損失の買換え特例を適用する場合、「譲渡所得の内訳書」ではなく、以下の書類に譲渡価額や取得費等を記載していきます。

書式は変わりますが、譲渡所得の計算方法については、譲渡益が生じる場合と同じです。 譲渡損失の買換え特例は、住宅ローン控除と併用が可能です。 例えば、以下のようなケースで住宅ローン控除と併用した場合の考え方を示します。

上記の例では、1～4年目は所得が全てマイナスですので、会社で源泉徴収されていた税金の全額について毎年還付を受けることができます。

一方で、住宅ローン控除については購入資産に居住した年以降の「10年間」が適用期間です。上記の場合、当初4年間は譲渡損失の買換え特例によって控除する所得税がそもそもありません。
5年目以降から所得税が発生しますので、住宅ローン控除が利用できるのは、5～10年目の合計6年間ということです。

譲渡損失の買換え特例を適用するには、売却物件は「所有期間が5年超」、購入物件は「10年以上の住宅ローンを組むこと」等の要件があります。
国税庁のホームページを良く確認した上で、特例を適用できるかの判断をするようにしてください。

参考：国税庁タックスアンサー「No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

まとめ

いかがでしたか。
不動産売却の確定申告について詳しく解説してきました。

不動産売却では、「譲渡益が発生している」または「特例を利用する」場合に確定申告が必要です。確定申告を行うか否かは、まずは譲渡所得を計算することが必要です。

確定申告は、「譲渡所得の内訳書」を最初に完成させることがコツです。居住用財産を売却したときは、特例を利用できるケースがあります。特例については、要件を良く確認した上で、利用してください。

確定申告は、忙しくて時間がなかったり、自分で手続きするのが不安な場合には税理士に依頼することも可能です。
自分で手続きを行う方は、ぜひともこの記事を参考に、「不動産売却の最後の仕事」ともいうべき確定申告をスムーズに終わらせてくださいね。

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