マンション売却に必要な減価償却計算の基礎知識を徹底解説!

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マンション売却に必要な減価償却計算の基礎知識を徹底解説!

マンションを売却すると、確定申告で減価償却計算が必要となります。
減価償却の計算方法は、マイホームのような「居住用」と、投資用の賃貸マンションのような「事業用」で異なる計算式を用います。
減価償却を知るには、「居住用」と「事業用」の違いを明確に意識しながら情報を得ることが必要です。

そこでこの記事では、マンションを売却したばかりの方や「これから売却しよう」と考えている方に向けて、「マンションの減価償却」についてわかりやすく解説していきます。

この記事を読んでいただくことで、

  • 減価償却の意義
  • マンション売却で減価償却計算が必要な理由
  • 計算方法
  • 中古マンションを購入した場合の計算方法
  • 建物購入額がわからない場合の対応方法

といった情報を、手間なく理解していただくことができます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、減価償却の知識を深めてください。

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1.減価償却とは

減価償却とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分する会計上の手続きのことです。
この会計上の手続きによって生じる費用のことを「減価償却費」と呼びます。

まず、会計の世界では「建物という資産は年々価値が減っていく」という考え方をします。
多くの人は「古くなった建物は新築建物よりも価値が下がる」と考えているため、会計の世界でも同様の考え方を取り入れています。

一方で、会計の世界では「土地という資産は何年たっても価値は下がらない」という考え方を採用しています。
現実世界では、土地は景気変動によって価値が上がったり下がったりしますが、会計の世界では、土地の価値はずっと同じという考え方を取り入れています。

減価償却は、「建物の資産価値は年々下がる」という会計上の考え方を計算で反映するために行われます。

まず、現金100万円という資産を持っている人を考えます。
現金100万円を持っている人が、毎年10万円ずつのお金を費用として使っていくと、現金という資産が10万円ずつ減ることになります。

現金は、2年目には90万円、3年目には80万円に減るということです。
10万円の「費用」を使うと、10万円ずつ「資産」が減るという関係になります。

次に、建物100万円という資産を持っている人を考えます。
会計の世界では、「建物資産は年々減る」という考え方がありました。
建物を、2年目には90万円、3年目には80万円に減らしたいとします。

現金では、10万円の「費用」を使うと、10万円ずつ「資産」が減るという関係がありました。

この関係を建物にも適用します。
10万円という架空の「費用」を計上すれば、建物の「資産」を10万円ずつ減らすことができます。
この架空の費用に相当するのが、「減価償却費」です。

減価償却費というのは、実際に支出される費用ではなく、建物の資産価値を減らすための「つじつま合わせ」の費用となります。

現金は費用が計上されることで資産が減るのに、建物だけ何も費用計上されずに資産が勝手に減っていったらつじつまが合いません。

資産価値が減る以上、何らかの費用が発生していると考えるのが会計の計算方法です。
減価償却費は、建物の資産価値を減らす目的で整合性を合わせるために生じている概念上の費用ということになります。

2.マンション売却で減価償却計算が必要な理由

この章では、マンション売却で減価償却計算が必要な理由について解説します。

マンション売却では、確定申告で譲渡所得を計算するために減価償却計算が必要です。
個人がマンションのような不動産を売却した際、譲渡所得が生じると税金が発生します。
譲渡所得とは、不動産を売却することで得た利益のことです。

譲渡所得は以下の式で計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことを指します。

ここでポイントとなるのが取得費です。
取得費の定義は、「土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額」となっています。

取得費を式で示すと以下の通りです。

取得費 = 土地購入額 + (建物購入額 - 減価償却費)

取得費は購入額そのものではなく、購入額から建物の減価償却費の分だけ減額された価額になります。

計算の結果、譲渡所得はマイナスになってしまうことも当然あり得ます。
マイナスの譲渡所得のことは、譲渡損失と呼ぶのが一般的です。

譲渡所得が発生しているパターンと、譲渡損失が発生しているパターンのイメージを示すと下図のようになります。

譲渡所得が発生しているパターンと、譲渡損失が発生しているパターン

譲渡損失が生じた場合は、税金は発生しないということです。

一方で、譲渡所得が生じた場合は、税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

 

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求められるため、譲渡所得が小さいほど税金は少なくなり、節税ができます。
節税をするには、以下の3つの方向性が考えられます。

  • 売却価格が安いこと
  • 取得費が高いこと
  • 譲渡費用が高いこと

上記の中で、特に「取得費が高いこと」が節税できる大きなポイントです。

個人がマイホームを売る場合、商売で売っているわけではないので、できるだけ税金を発生させないように政策的な配慮がなされています。

その政策的な配慮とは、「居住用は取得費を高く計算される仕組みにしてなるべく譲渡所得を小さくする」ということです。

具体的には、居住用は減価償却が計算できる期間が事業用の1.5倍に設定されており、ゆっくりと資産価値が減る仕組みとなっています。

マンション売却で減価償却計算が必要な理由

事業用は減価償却される期間が短いため、早く取得費が小さくなり、その結果、譲渡所得が大きくなって税金も高くなります。

それに対して、居住用は減価償却される期間が長く、取得費がなかなか小さくならないため、譲渡所得が小さくなって税金も少なくなります。

3.減価償却の計算方法

減価償却の計算方法この章では、減価償却の計算方法について解説します。

減価償却の計算方法には以下の2種類があります。

(1)居住用の計算式
(2)事業用の計算式

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.居住用の計算式

居住用は、売却時になるべく税金を発生させないようにするという政策的な配慮から、独自の計算式で減価償却費を計算します。

居住用の減価償却費の計算式は以下の通りです。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は、マンションの構造によって決まります。
「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」の場合には、いずれも償却率は「0.015」です。

0.015という数値は、70年かけて建物を減価償却していることを意味します。
本来、「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」の法定耐用年数は47年です。

法定耐用年数とは、建物構造別に法律で定められた減価償却計算を行う期間のことを指します。

事業用マンションなら47年で償却することになりますが、居住用は47年の1.5倍となる70年の時間をかけて少しずつ償却すれば良いことになっています。

また、減価償却費の計算式の中には「経過年数」という言葉が登場します。
経過年数とは、「所有期間」のことです。
経過年数は、築年数とは異なるという点がポイントとなります。

新築マンションを購入した場合は、たまたま「経過年数イコール築年数」となっているだけですが、新築であっても中古であっても「経過年数は所有期間」のことです。

経過年数は、6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

(経過年数の計算例)
1996年3月~2019年6月・・・23年3ヶ月は「23年」として計算
2001年2月~2019年10月・・・18年8ヶ月は「19年」として計算

3-2.事業用の計算式

減価償却の計算方法には定額法と定率法がありますが、ここでは定額法について解説します。

事業用の定額法の減価償却は、「平成19年3月31日以前に取得した資産」と「平成19年4月1日以後に取得した資産」の2パターンがあります。
それぞれの計算式は以下の通りです。

【平成19年3月31日以前に取得した資産】

減価償却費 = (建物購入価額 - 残存価額※1) × 償却率※2 × 業務に供された月数 ÷ 12

※1:残存価額とは、取得価額の10%です。
※2:償却率は旧定額法の償却率を用います。

【旧定額法の償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
16 0.062 31 0.033 46 0.022
2 0.500 17 0.058 32 0.032 47 0.022
3 0.333 18 0.055 33 0.031 48 0.021
4 0.250 19 0.052 34 0.030 49 0.021
5 0.200 20 0.050 35 0.029 50 0.020
6 0.166 21 0.048 36 0.028 51 0.020
7 0.142 22 0.046 37 0.028 52 0.020
8 0.125 23 0.044 38 0.027 53 0.019
9 0.111 24 0.042 39 0.026 54 0.019
10 0.100 25 0.040 40 0.025 55 0.019
11 0.090 26 0.039 41 0.025 56 0.018
12 0.083 27 0.037 42 0.024 57 0.018
13 0.076 28 0.036 43 0.024 58 0.018
14 0.071 29 0.035 44 0.023 59 0.017
15 0.066 30 0.034 45 0.023 60 0.017

 

償却率は、建物の構造に応じた耐用年数に対応するものを用います。
新築マンションで、構造が「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」であれば耐用年数は47年です。
よって、新築物件の場合には償却率として「0.022」を用います。

【平成19年4月1日以後に取得した資産】

減価償却費 = 建物購入価額 × 償却率※ × 業務に供された月数 ÷ 12

※:償却率は下表の償却率を用います。

【償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
16 0.063 31 0.033 46 0.022
2 0.500 17 0.059 32 0.032 47 0.022
3 0.334 18 0.056 33 0.031 48 0.021
4 0.250 19 0.053 34 0.030 49 0.021
5 0.200 20 0.050 35 0.029 50 0.020
6 0.167 21 0.048 36 0.028 51 0.020
7 0.143 22 0.046 37 0.028 52 0.020
8 0.125 23 0.044 38 0.027 53 0.019
9 0.112 24 0.042 39 0.026 54 0.019
10 0.100 25 0.040 40 0.025 55 0.019
11 0.091 26 0.039 41 0.025 56 0.018
12 0.084 27 0.038 42 0.024 57 0.018
13 0.077 28 0.036 43 0.024 58 0.018
14 0.072 29 0.035 44 0.023 59 0.017
15 0.067 30 0.034 45 0.023 60 0.017

 

新築マンションで、構造が「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」であれば耐用年数は47年です。
そのため、新築物件の場合には償却率として「0.022」を用います。

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4.中古マンションを購入した場合の計算方法

中古マンションを購入した場合の計算方法は以下の2種類です。
(1)居住用の償却率の求め方
(2)事業用の償却率の求め方

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.居住用の償却率の求め方

居住用は中古物件を購入しても、新築物件と同じ計算式を用います。
「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」の場合には、中古でも新築でも償却率は「0.015」を用います。

居住用は税金をなるべく発生させないという政策的な配慮から、新築だろうが中古だろうが常に同じ算式を用いて緩やかに償却されるというのがルールです。

居住用の償却率の求め方

過去の年数は全く引きずらず、購入時から新たに経過年数がカウントされ、償却率も「0.015」を用いることになります。

4-2.事業用の償却率の求め方

事業用の中古マンションを購入した場合は、残存耐用年数を求めることが必要です。
残存耐用年数とは、残っている耐用年数のことを指します。

残存耐用年数の求め方には、「法定耐用年数を満了しているケース」と「法定耐用年数を満了していないケース」の2パターンがあります。
それぞれの耐用年数の求め方は下表のとおりです。

経過年数の状況 求め方
法定耐用年数を満了しているケース 法定耐用年数 × 0.2
法定耐用年数を満了していないケース 法定耐用年数-経過年数+経過年数×0.2

 

「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」の法定耐用年数は47年でした。
そのため、築50年のマンションを購入した場合は「法定耐用年数を満了しているケース」に該当し、築40年のマンションを購入した場合は「法定耐用年数を満了していないケース」に該当することになります。

具体的に、築50年のマンションを購入した場合の残存耐用年数を求めてみます。

【法定耐用年数を満了しているケース】

残存耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2
       = 47年 × 0.2
       = 9年(端数は切り捨て)

次に、築40年のマンションを購入した場合の残存耐用年数を求めます。

【法定耐用年数を満了していないケース】

残存耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2

       = 47年 - 40年 + 40年 × 0.2
       = 47年 - 40年 + 8年
       = 15年

平成19年4月1日以後に取得した資産であれば、前章で紹介した以下の償却率表に基づき、該当する償却率を用います。

【償却率】
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
16 0.063 31 0.033 46 0.022
2 0.500 17 0.059 32 0.032 47 0.022
3 0.334 18 0.056 33 0.031 48 0.021
4 0.250 19 0.053 34 0.030 49 0.021
5 0.200 20 0.050 35 0.029 50 0.020
6 0.167 21 0.048 36 0.028 51 0.020
7 0.143 22 0.046 37 0.028 52 0.020
8 0.125 23 0.044 38 0.027 53 0.019
9 0.112 24 0.042 39 0.026 54 0.019
10 0.100 25 0.040 40 0.025 55 0.019
11 0.091 26 0.039 41 0.025 56 0.018
12 0.084 27 0.038 42 0.024 57 0.018
13 0.077 28 0.036 43 0.024 58 0.018
14 0.072 29 0.035 44 0.023 59 0.017
15 0.067 30 0.034 45 0.023 60 0.017

 

9年であれば「0.112」、15年であれば「0.067」を用いることになります。
償却率を求めたら、前章で紹介した以下の計算式を用いて減価償却費を計算します。

減価償却費 = 建物購入価額 × 償却率 × 業務に供された月数 ÷ 12

5.建物購入額がわからない場合の対応方法

建物購入額がわからない場合の対応方法 マンション外観減価償却は土地には行わず、建物のみに対して行います。
総額で購入している場合等、建物購入額がわからない場合は、購入総額を土地価格と建物価格に分けることが必要です。

建物購入額がわからない場合の対応方法は以下の2点です。
(1)消費税率から求める方法
(2)標準的な建築費から求める方法

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.消費税率から求める方法

消費税制度が始まった以降に新築マンションを購入している場合には、「消費税額と消費税率」から建物価格を求めることができます。
理由としては、不動産では消費税は建物価格にしか生じないからです。

建物価格は以下のようにして求めます。

建物価格 = 消費税 ÷ 購入当時の消費税率

購入時期と消費税率の関係は以下の通りです。

1989年(平成元年)4月1日~1997年(平成9年)3月31日 3%
1997年(平成9年)4月1日~2014年(平成26年)3月31日 5%
2014年(平成26年)4月1日~2019年(令和元年)9月30日 8%
2019年(令和元年)10月1日~ 10%

5-2.標準的な建築費から求める方法

消費税制度が始まる前に購入したマンションや、個人から購入した中古マンションでは、消費税率から求める方法は利用できないことになります。

消費税率から求める方法を利用できない場合には、標準的な建築費から求める方法を用います。

建物の標準的な建築価額とは、建築当時の新築工事費の相場の単価です。
具体的には国税庁が開示している建物の標準的な建築価額表(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf)を用います。

標準的な建築費から求める方法

標準的な建築費から求める方法では、一旦、新築当初の建物の建築費を求め、次にその建物価格を購入時点まで減価償却して購入時の建物価格を算出します。
さらに、購入時から売却時まで、もう一度、減価償却を行います。

例えば1980年(昭和55年)に新築された鉄筋コンクリート造の居住用マンションを2005年(平成17年)に中古マンションとして2,000万円で購入したケースを考えます。

建物の標準的な建築価額によると、1980年(昭和55年)に新築された鉄筋コンクリート造のマンションの建築費単価は129.7千円/平米です。

よって、専有面積が80平米の場合、新築当時の建物価格は以下のようになります。

新築時の建物価格 = 建物の標準的な建築価額による建築単価 × 建物面積
         = 129.7千円/平米 × 80平米
         = 10,376,000円

新築時から購入時までは25年経過していますので、購入時の建物価格は以下のように計算されます。

減価償却費 = 新築時の建物価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
      = 10,376,000円 × 0.9 × 0.015 × 25年
      = 3,501,900円

購入時の建物価格 = 新築時の建物価格 - 減価償却費
         = 10,376,000円 ― 3,501,900円
         = 6,874,100円

まとめ

いかがでしたか。
「マンションの減価償却」について解説してきました。

減価償却とは、建物の取得原価を各会計期間に配分することで生じる会計上の費用のことです。
マンションの売却では、確定申告で取得費を計算するために減価償却計算が必要となりますが、その計算方法は、居住用と事業用で異なります。
中古マンションを購入した場合も、居住用と事業用では用いる償却率が違います。

減価償却は建物購入額に対してのみ行うため、建物購入額がわからない場合は購入総額を土地価格と建物価格に分けることが必要となります。
確定申告の際、減価償却の計算方法の参考にして頂けると幸いです。

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